III SA/Po 60/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sebastian Michalski (spr.) Sędzia WSA Tomasz Grossmann Sędzia WSA Józef Maleszewski Protokolant starszy specjalista Barbara Dropek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 marca 2026 r. sprawy ze skargi T. sp. z o.o. z siedzibą w O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 22 lipca 2025 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę w całości. Burmistrza Miasta i Gminy [...], decyzją 27 marca 2025 roku (nr [...]), skierowaną do T. sp. z o.o. z siedzibą w O., ustalił do zapłaty jednorazową opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku podziału działki nr [...], położonej w obrębie geodezyjnym [...], gmina [...], zapisanej w księdze wieczystej nr [...] W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że Burmistrz Miasta i Gminy [...], na wniosek właściciela, decyzją z dnia 2 marca 2022 roku, zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w miejscowości [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 1,5471 ha. Decyzja stała się ostateczna z dniem 21 marca 2022 roku. Pismem z dnia 16 października 2024 roku Burmistrza Miasta i Gminy [...] wszczął postępowanie w sprawie o ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej. Według operatu szacunkowego, który organ uznał za rzetelny i prawidłowy, wartość rynkowa nieruchomości według stanu przed dokonaniem podziału wynosiła [...] zł, a po dokonaniu podziału wyniosła [...] zł. Opłata adiacencką została ustalona na kwotę [...]zł przyjmując, że wartość nieruchomości na skutek podziału wzrosła o [...] zł, a stawka opłaty adiacenckiej wynosi 25% wzrostu wartości nieruchomości. Spółka skorzystała z prawa do odwołania i zażądała uchylenia zaskarżonej decyzji w całości. W uzasadnieniu zgłoszonego żądania wskazano, że operat szacunkowy został wykonany prawidłowo. Szacunek jest zgodny z tendencjami wzrostowymi na rynku nieruchomości w [...]. Jednak decyzja rażąco narusza art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż wzrost wartości nieruchomości jest skutkiem wzrostu cen nieruchomości i nie ma żadnego związku z podziałem działki. Spółka uznaje, że podział nieruchomości spowodował raczej obniżenie wartości nieruchomości. W piśmie z dnia 17 kwietnia 2025 roku zatytułowanym uzupełnienie odwołania, sporządzonym przez pełnomocnika w osobie adwokata, strona zarzuciła naruszenie art. 4 pkt 11 w związku z art. 98a ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i zaznaczyła, że po ponownej analizie operatu szacunkowego uznała, iż operat został sporządzony nieprawidłowo. Rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo przyjął do wyceny transakcję z dnia 4 maja 2025 roku w gminie [...] przy drodze wojewódzkiej [...] łączącej [...] z [...]. W ocenie strony nie można przyjmować do porównania nieruchomości położonej w bardzo atrakcyjnej dla inwestorów lokalizacji z lokalizacją wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca nie zastosował korekty ceny z uwagi na różnice w cechach nieruchomości z uwagi na położenie i atrakcyjności pod względem kształtu działki, lecz dokonał korekty jedynie z uwagi na upływ czasu. U podstaw wyceny legł jej główny cel w postaci wzrostu wartości wywołanego podziałem nieruchomości i możliwości zbycia wyodrębnionych części za wyższą cenę, aniżeli przed podziałem. Jednak rzeczoznawca w żaden sposób nie wykazał, aby podział nieruchomości wpłynął na wzrost wartości nieruchomości. W operacie kilkukrotnie pojawia się informacja, że kształt działki po podziale jest słaby. Podział nieruchomości powodowany był prośbą sąsiada o sprzedaż części nieruchomości, a nie z uwagi na uatrakcyjnienie walorów wpływających na jej cenę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po przeprowadzeniu uzupełniającego postępowania dowodowego (wyjaśnienia biegłego), decyzją z dnia 22 lipca 2025 roku (nr [...]), utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, że wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału został ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości przeznaczenie planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W ocenie Kolegium przedstawiony w sprawie operat jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzaniu Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości. Z operatu bezsprzecznie wynika, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek dokonania jej podziału. Odnosząc się do zarzutów odwołania (pisemne wyjaśnienia z dnia 18 czerwca 2025 roku) biegła wskazała, że nieruchomość podobna nie znaczy identyczna. Położenie nieruchomości w [...] jest porównywalne z położeniem nieruchomości objętej wyceną, która leży przy granicy z miastem powiatowym zaledwie 200m od drogi wojewódzkiej nr [...] z [...] do [...] i prowadzi do drogi krajowej [...] oddalonej o 1,2 km od wycenianej nieruchomości. Nie koryguje się nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą tylko na datę wyceny, koryguje się natomiast nieruchomości przed podziałem z nieruchomościami powstałymi po podziale z uwzględnieniem cech rynkowych. Przyjęcie nieruchomości podobnych służy określeniu ceny średniej, która przemnożona przez sumę współczynników korygujących daje wartość jednostkową działki przed podziałem i po podziale, a odpowiedni dobór nieruchomości porównawczych i wybór ceny minimalnej oraz maksymalnej ma wpływ za zakres współczynników korygujących. Różnica wartości sumy nieruchomości powstałych po podziale i wartości nieruchomości przed podziałem obrazuje wzrost wartości na skutek podziału. To, że kształt nieruchomości dzielonej jest "słaby" nie ma wpływu na wzrost wartości po podziale ponieważ w działce nr [...] nadal ma cechę "słaby", a w działce nr [...] po podziale ma cechę kształt "dobry". To właśnie podział i wydzielenie działki nr [...] spowodował możliwość korzystnej sprzedaży tej działki sąsiadowi za cenę jednostkową [...] zł za 1m˛, która prawie dwukrotnie przewyższyła cenę jednostkową nieruchomości wskazanej w [...], której cena jednostkowa sprzedaży wynosiła [...] zł z 1m˛. T. sp. z o.o. z siedzibą w O., reprezentowana przez pełnomocnika w osobie adwokata, skorzystała z prawa skargi do sądu administracyjnego. Skarżąca zażądała uchylenia zaskarżonej decyzji i umorzenia postępowania, ewentualnie uchylenia tej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. W ocenie Spółki zaskarżona decyzja został wydana z naruszeniem: 1) art. 4 pkt 11 w związku z art. 98a ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną ich wykładnię polegającą na przyjęciu, że w okolicznościach faktycznych sprawy zachodzą przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, polegające na wzroście ceny nieruchomości wskutek jej podziału; 2) art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, w szczególności poprzez wydanie decyzji o wadliwą opinię biegłego. W uzasadnieniu zgłoszonych żądań i zarzutów Skarżąca podniosła, że z uwagi na zachowanie poprawnych relacji sąsiedzkich zgodziła się odsprzedać część gruntu o pow. 0,2697ha i tym samym dokonała podziału działki nr [...] o pow. 1,5471ha na dwie działki. Wydzielone działki przeznaczone są pod tereny obiektów produkcyjnych, skałdów i magazynów, oznaczone symbolem 3P. Powszechnie wiadomo, że działki przeznaczone pod tereny inwestycyjne są atrakcyjniejsze dla inwestora jeżeli są większe. Podział, który nastąpił w niniejszej sprawie (sprzedaż części nieruchomości na prośbę właściciela) w żaden sposób nie miał wpływu na wzrost wartości nieruchomości. Skarżąca nie posiada wiadomości specjalnych w zakresie ceny nieruchomości, jednakże w jej opinii biegły nie wziął pod uwagę wzrostu ceny nieruchomości wskutek efektu wychodzenia z zapaści po kryzysie związanym z pandemią oraz faktu dokonania podziału nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę produkcyjną i usługową. W ocenie skarżącej nie można porównywać nieruchomości położonej w bardzo atrakcyjnej dla inwestorów lokalizacji z położeniem spornej nieruchomości. Rzeczoznawca nie zastosował korekty cen z uwagi na różnice w cechach nieruchomości z uwagi na jej położenie i atrakcyjność, a dokonał jedynie korekty ze względu na upływ czasu. Autor operatu oraz organ bezrefleksyjnie przyjmują tezę, że sam podział prowadzi do wzrostu wartości nieruchomości. W ocenie Skarżącej powoływane przez nią okoliczności winny skłonić co najmniej do rozważenia "wpływu sprzedaży na rzecz sąsiada na wielkości wzrostu ceny nieruchomości". Wzrost wartości nieruchomości niewątpliwie nie został spowodowany jej podziałem. Taki podział niewątpliwie miałby wpływ na cenę nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, jednakże nie w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę przemysłową. Wzrost cen jest efektem związanym ze wzrostem cen po pandemii. Podsumowując argumentację skargi wskazano, że "Tak rozumiany stosunek wartości nieruchomości przed i po podziale nieruchomości nie został zbadany w sporządzonym w niniejszej sprawie operacie szacunkowym, czego rezultatem było stwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości wskutek dokonanego decyzją z 02.03.2022 r. podziału". Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało stanowisko zawarte w uzasadnieniu wydanej decyzji oraz wniosło o oddalenie skargi. Pełnomocnik skarżącej Spółki na rozprawie w dniu 18 marca 2023 roku podtrzymał żądania i zarzuty skargi oraz argumentację prezentowaną w pismach składanych w toku postępowania sądowego i administracyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej; kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267). Kierując się wspomnianym kryterium legalności, sądy administracyjne dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – odpowiednio: ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego aktualnego na dzień wydania zaskarżonego aktu. Realizując zadania wymiaru sprawiedliwości sądy administracyjne stosują środki określone w ustawie - art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2026, poz. 143 ze zm.; dalej w skrócie "P.p.s.a."). Uwzględniając skargę na decyzję Sąd uchyla ten akt w całości albo w części na warunkach określonych w art. 145 § 1 pkt 1 lit a-c P.p.s.a., względnie stwierdza jego nieważność, gdy spełnione są przesłanki wskazane w art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a. albo stwierdza wydanie decyzji z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 3 P.p.s.a.). Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.), a przewidziane ustawą środki stosuje w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.). Skarga okazała się nieuzasadniona. Sąd nie ujawnił podstaw do przyjęcia stanowiska, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego, czy naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć lub miało istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i lit. c) P.p.s.a. Wzorzec kontroli legalności zaskarżonych decyzji stanowią w szczególności przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm.; dalej w skrócie "u.g.n.") oraz przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572 z późn. zm.; dalej w skrócie "K.p.a."). W świetle art. 4 pkt 11 u.g.n opłata adiacencka to w szczególność opłata ustalona w związku z podziałem nieruchomości. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a u.g.n.). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.). Zgodnie natomiast z treścią art. 98a ust. 2 u.g.n. przepisu art. 98a ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Zarzut naruszenia art. 98a ust. 2 u.g.n. nie został omówiony w uzasadnieniu skargi i pozostaje całkowicie niezrozumiały. Wyrażenie "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" użyte w art. 98a ust. 2 u.g.n. odpowiada warunkom określonym w art. 95 u.g.n., umożliwiającym dokonanie podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego (E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, Gdańsk 2026, art. 98(a) oraz wskazane tam orzecznictwo). Z treści decyzji Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia 2 marca 2022 roku w sprawie zatwierdzenia projektu podziału działki nr [...] wynika, iż ta decyzja została wydana na podstawie art. 93 ust. 1, 2 i 3, art. 96 ust. 1 oraz art. 97 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu decyzji zatwierdzającej podział wskazano, że projekt podziału jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego we wsi [...] w rejonie ulicy [...], który został zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej [...] Nr [...] z dnia 24 kwietnia 2008 roku i ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...] poz. [...] z dnia 30 czerwca 2008 roku. Sąd nie dopatrzył się podstaw do przyjęcia stanowiska, że kwestionowana skargą decyzja została wydana z naruszeniem przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Decyzja w sprawie zatwierdzenia projektu podziału działki nr [...] została wydana w dniu 2 marca 2022 roku, a jej prawomocność i wykonalność stwierdzono z dniem 21 marca 2022 roku. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej opatrzone jest datą 16 października 2024 roku i zostało doręczone skarżącej Spółce w dniu 18 października 2024 roku. Zgodnie z wolą ustawodawcy wysokość podziałowej opłaty adiacenckiej ustala się z wykorzystaniem stawki procentowej, która nie może być wyższa niż 30%. Z decyzji Burmistrza Miasta i Gminy [...] z 27 marca 2025 roku (nr [...]) wynika, że do ustalenia opłaty adiacenckiej zastosowana została stawka procentowa w wysokości 25%, którą ustalono uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia 15 października 2020 roku Nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału (opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z dnia 21 października 2021 r. pod poz. [...]). Ta uchwała weszła w życie z dniem 01 stycznia 2021 roku i obowiązywała w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, tj. w dniu 21 marca 2022 roku. Sąd nie ujawnił okoliczności, które mogłyby potwierdzać zarzuty o naruszeniu art. 98a ust. 1 u.g.n. w związku z art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. Przesłankami warunkującymi ustalenie opłaty adiacenckiej podziałowej są wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego. Zgodnie natomiast z art. 98a ust. 1 u.g.n. oraz art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Z przekazanych Sądowi akt administracyjnych wynika, że Burmistrz Miasta i Gminy [...], postanowieniem z dnia 4 listopada 2024 roku, na podstawie art. 123 i art. 84 K.p.a. oraz art. 98a u.g.n, dopuścił dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości następującego w wyniku podziału, powołał rzeczoznawcę majątkowego H. L. (numer uprawnień [...]) jako biegłego oraz zobowiązał ją do sporządzenia operatu szacunkowego zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i innymi przepisami, a także do powiadomienia dotychczasowych właścicieli o terminie oględzin nieruchomości. Do akt sprawy włączony został operat szacunkowy sporządzony przez osobę posiadająca wymagane prawem uprawnienia, z którego wynika, że podział nieruchomości obejmującej działkę nr [...] na dwie działki nr [...] oraz nr [...] spowodował wzrost jej wartości o kwotę [...]zł. Po analizie tego operatu skarżąca Spółka stwierdziła, że operat szacunkowy został wykonany prawidłowo (odwołanie z dnia 3 kwietnia 2025 roku, podpisane przez wiceprezesa Spółki). Organ odwoławczy przeprowadził postępowanie wyjaśniające w odniesieniu do zarzutów sformułowanych przez pełnomocnika w osobie adwokata zawartych w uzupełnieniu odwołania (pismo z dnia 17 kwietnia 2025 roku). Ustanowiony w sprawie biegły ustosunkował się do zarzutów pełnomocnika skarżącej Spółki w piśmie z dnia 18 czerwca 2025 roku. Dowodu niezgodności z prawem zaskarżonej decyzji nie stanowi argumentacja przedstawiona w uzasadnieniu skargi. Na gruncie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 84 K.p.a. w związku z art. 98a ust. 1 i art. 146 ust. 1a u.g.n. opinia rzeczoznawcy majątkowego, określająca wzrost wartości nieruchomości, to jedyny dopuszczony przez prawo dowód oznaczający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Opinia ta jest kluczowym dowodem w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z powodu podziału nieruchomości (E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2025, art. 146 oraz powołane tam orzecznictwo). Zasady określania wartości nieruchomości w drodze opinii rzeczoznawcy majątkowego zostały uregulowane w przepisach art. 149-159 u.g.n. (Dział IV Wycena nieruchomości, Rozdział I Określanie wartości nieruchomości). W świetle treści art. 149 u.g.n. przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie w całości podziela i przyjmuje jako własne stanowisko organów, że operat szacunkowy H. L. z dnia 4 lutego 2025 roku jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Z operatu wynika, że wycenę sporządzono w dniu 4 lutego 2025 roku, a wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określono według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, czyli na dzień 21 marca 2022 roku. Stan prawny i techniczno-użytkowy przedmiotu wyceny określono na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (stan przed podziałem, 2 marca 2022 roku), a także na dzień kiedy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (stan po podziale, 21 marca 2022 roku). Biegły uwzględnił w wycenie przeznaczenia spornej nieruchomości wynikające z dokumentacji planistycznej. W operacie szeroko omówiono uwarunkowania prawne oraz sposób określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej podziałowej. Brak jest podstaw prawnych do tego, aby przeświadczenia i zapatrywania skarżącej Spółki, czy też autora skargi, formułowane w odniesieniu do sposobu i przesłanek wyceny rozpoznawać jako dowód nieprawidłowości opinii biegłego. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.) Zgodnie natomiast z art. 157 ust. 1 pkt 1-2 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych, a w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (wyrok WSA w Poznaniu z 23.05.2018 r., IV SA/Po 1167/17, LEX nr 2498636). Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 151 P.p.s.a., skarga podlegała oddaleniu, o czym orzeczono w sentencji wyroku.