III SA/Po 62/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Rowiński Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Protokolant starszy sekretarz sądowy Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 stycznia 2026 r. sprawy ze skargi P. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25 sierpnia 2025 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę w całości. Decyzją z dnia 25 sierpnia 2025 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołań: F. Sp. z o.o. oraz P. Z. od decyzji Prezydenta Miasta [...] nr [...] z dnia 09.03.2023 r., znak: [...] ustalającej na rzecz: J. Sp. z o.o. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], [...], [...], ark. 18, obręb Ł., położonych w P. przy ul. [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu swojej decyzji Kolegium podniosło, że celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. 2024 poz.1130, dalej "u.p.z.p.") przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Wymienione wyżej rozporządzenie zostało znowelizowane z dniem 03.01.2022r. rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17.12.2021r. (Dz.U. z 2021 r., poz. 2399). jednakże do spraw ustalenia warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia (tj. 03.01.2022r.), stosuje się przepisy dotychczasowe (§ 2 rozporządzenia zmieniającego). W niniejszej sprawie wniosek o ustalenie warunków zabudowy wpłynął do organu I instancji w dniu 15.03.2022 r., stąd w sprawie zastosowanie ma ww. znowelizowane rozporządzenie. SKO wskazało, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest po łącznym spełnieniu następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 555 i 834), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Odnosząc się do przedmiotowej sprawy, wskazać należy, że postępowanie organu I instancji było zgodne z przedstawionymi wyżej przepisami. Punkt 6 został dodany do art. 61 ust. 1 ww. ustawy przez art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 20.04.2021r. o zmianie ustaw regulujących przygotowanie i realizację kluczowych inwestycji w zakresie strategicznej infrastruktury energetycznej (Dz.U. z 2021r., poz. 922 z dnia 19.05.2021r.). Według art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 20.04.2021 r. do postępowań w sprawie wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy decyzją ostateczną, stosuje się przepisy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym. Organ odwoławczy podniósł, że teren inwestycji ma pośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...] poprzez teren działek nr [...] lub [...] i [...]. Z treści księgi wieczystej nr [...] wynika, że na terenie działek nr [...] i [...], stanowiący drogę wewnętrzną, ustanowione zostało prawo swobodnego przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela (użytkownika wieczystego) działek nr [...], [...] i [...] w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Jednocześnie działka nr [...] stanowi własność Miasta [...] i użytek oznaczony symbolem "dr". Zatem stanowi ona niewątpliwie drogę wewnętrzną, ogólnie dostępną. Ustosunkowując się do podnoszonych w odwołaniu zarzutów wskazano, że z akt sprawy jak i treści odwołania nie wynika, aby wykonywanie ww. służebności gruntowej działek nr [...] i [...] zostało zmienione, ograniczone czasowo czy też ograniczone wyłącznie do obsługi ściśle określonej inwestycji lub dotychczasowego sposobu zagospodarowania terenu inwestycji. Istotą służebności jest zaś możliwość korzystania z nieruchomości obciążonej zarówno przez każdoczesnego właściciela jak również przez wszystkie inne osoby, które reprezentują jego prawa lub potrzebują dostać się do nieruchomości władnącej. Uznano więc, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej i spełniony jest warunek art. 61 ust. 1 pkt 2 PZP. Ustosunkowując się do wyznaczenia wjazdu na teren inwestycji - frontu terenu inwestycji wskazano, iż z art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 PZP wynika, że warunki zabudowy ustala się na wniosek inwestora. A zatem to wnioskodawca ma wyłączne prawo do kształtowania treści żądania zawartego we wniosku o ustalenie warunków zabudowy i treść złożonego wniosku wyznacza przedmiot postępowania, którym organ prowadzący to postępowanie jest związany. Organ administracji publicznej nie jest uprawniony do swobodnego interpretowania żądania strony ani do jego zmiany, w tym do zmiany terenu inwestycji. Określone przez zarządcę drogi w zaskarżonej decyzji warunki obsługi komunikacyjnej terenu inwestycji z ulicy [...] (dwoma istniejącymi zjazdami na zasadzie prawoskrętu) nie wykluczają możliwości wjazdu na teren inwestycji od strony działki nr [...]. W ocenie organu odwoławczego uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. W toku postępowania administracyjnego przed organem II instancji przedłożony został aktualny dokument od V. S.A. - Warunki Przyłączenia do sieci Ciepłowniczej dla J. Sp. z o.o. dotyczący budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w P., umiejscowionego na działkach nr ewid. [...]. [...], [...], ark. 18. obr. Ł.. Ustosunkowując się do zarzutów dotyczących odprowadzania wód opadowych i roztopowych podniesiono, iż w wyniku modyfikacji wniosku, Inwestor wskazał, że wody opadowe i roztopowe z inwestycji zostaną zagospodarowane na terenie inwestycji w postaci naturalnej retencji oraz częściowo do zbiornika retencyjnego szczelnego z odbiorem przez wyspecjalizowane przedsiębiorstwo do czasu uzyskania zgodny na odprowadzenie ich do kanalizacji deszczowej. Mając na uwadze powyższe stanowisko brak jest podstaw do żądania od Inwestora na etapie rozstrzygania niniejszej sprawy zgody właściciela kanału deszczowego na działce nr [...] na jego wykorzystanie. Wskazanie natomiast w zaskarżonej decyzji na uwzględnienie przez Inwestora opinii A. sp. z o.o. z dnia 24.02.2022 r. nie wyklucza tymczasowego sposobu zagospodarowania ww. wód w sposób wskazany przez Inwestora i nie uzasadniania stwierdzenia, że warunek art. 61 ust. 1 pkt 3 PZP nie został spełniony. Ubocznie organ wskazał, że doprowadzenie mediów do nieruchomości podlegającej zabudowie jest traktowane analogicznie jak doprowadzenie do takiej nieruchomości drogi koniecznej, co powoduje, że brak takiej zgody może być zastąpiony postanowieniem sądu o wytyczeniu przebiegu mediów. Teren inwestycji nie wymaga również zgody na zmianę przeznaczenia z gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 PZP, gdyż nie stanowi gruntów ornych klasy I-III. Decyzja zgodna jest również z przepisami odrębnymi. Z akt sprawy wynika, że decyzją z dnia 14.10.2021 r. (znak: [...]) Prezydent Miasta [...] stwierdził brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko dla przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi w parterze, garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz wewnętrzną i zewnętrzną infrastrukturą techniczną na działkach nr ewid. [...], [...] i [...] przy ul. [...]. Kolegium podtrzymało zatem swoje stanowisko, iż tylko w sytuacji rozbieżności pomiędzy parametrami i lokalizacją inwestycji wskazywaną w postępowaniu zakończonym decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach ,a parametrami i lokalizacją inwestycji przyjętymi w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy zaistniałaby potrzeba przedłożenia nowej decyzji środowiskowej. Inwestycja nie znajduje się również w obszarze w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24.07.2015r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1199), ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi (o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy); inwestycja nie znajduje się nadto w obszarze strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu ani strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Kolegium zaznaczyło, że organ I instancji wskazał, że w obszarze analizowanym wysokość zabudowy jest zróżnicowana. Budynki mają od I kondygnacji (ul. [...], działki nr [...], [...]) do XVI kondygnacji nadziemnych (ul. [...]). W kwartale ograniczonym ulicami [...], [...] i [...] budynki mieszkalne wielorodzinne posiadają od V kondygnacji nadziemnych (Ul. [...]) do maksymalnie XVI kondygnacji nadziemnych (ul. [...]). Wewnątrz kwartału dominuje zabudowa dziewięcio - dziesięciokondygnacyjna przy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej 27- 30 m, z miejscowymi obniżeniami o jedna kondygnację do wysokości 24-25m. Wskazano, że planowana inwestycja nawiązuje wysokością do zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, występującej w obszarze analizowanym m.in. przy ul. [...]. [...], w związku z czym można ja wyznaczyć, zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia. Przeprowadzona analiza urbanistyczna wykazała możliwość ustalenia wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Nadto, planowana inwestycja przekracza średnią wartość parametru z obszaru analizowanego. Jednakże przeprowadzona analiza urbanistyczna wykazała możliwość ustalenia elewacji frontowej, zgodnie z § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia. Planowana forma dachu nawiązuje do geometrii dachów, występujących w obszarze analizowanym i można ja wyznaczyć, zgodnie z § 8 ww. rozporządzenia. Zdaniem SKO decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki wynikającej z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dodatkowo wskazano, że zaskarżona decyzja nie uniemożliwia, ani w istotny sposób nie ogranicza korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem oraz nie powoduje zmiany wartości nieruchomości. Skargę na powyższą decyzję wywiódł do Sądu P. Z. wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta [...], a także zasądzenie od organu kosztów postępowania według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: 1. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe określenie i zastosowanie pojęcia "działki sąsiedniej" oraz błędną ocenę "kontynuacji funkcji", 2. art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego w zw. z § 14 ust. 2, 3 i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych (...) poprzez dokonanie błędnej interpretacji ww. przepisów, polegającej na niezasadnym uznaniu, że dla przedmiotowej inwestycji zapewniono dojście i dojazd do drogi publicznej spełniające wymogi stawiane przepisami prawa, podczas gdy prawidłowa interpretacja prowadzi do wniosku, że istniejący ciąg komunikacyjny, mający zapewnić dojazd oraz dojście do drogi publicznej, nie spełnia wymagań określonych w ww. przepisach 3. naruszenie art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego poprzez jego nieprawidłową interpretację, polegającą na uznaniu, że przedmiotowe zamierzenie będzie mogło samodzielnie funkcjonować, podczas gdy jego prawidłowa interpretacja prowadzi do wniosku, że planowany budynek nie będzie mógł samodzielnie funkcjonować ze względu na brak zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej; 4. art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. poprzez błędną ocenę spełnienia warunku wystarczającego uzbrojenia terenu, w szczególności w zakresie gospodarki wodami opadowymi; 5. art. 10 § 1 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie w pełni stanowiska stron w postępowaniu odwoławczym. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935), dalej jako p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Z art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], [...], [...], ark. 18, położonych w P. przy ul. [...]. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia kontrolowanej sprawy stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2024 r., poz. 1130 - dalej: u.p.z.p.) Dokonując kontroli legalności zaskarżonego aktu w pierwszej kolejności przyjdzie wyjaśnić, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu stanowi w swojej istocie promesę, czyli rozstrzygnięcie umożliwiające realizację zamierzonego przedsięwzięcia budowlanego. Określa ona parametry przyszłej inwestycji w zakresie wskazanym w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podkreślenia wymaga, że nie jest to decyzja uznaniowa, a zatem organ właściwy do jej wydania jest obowiązany wydać pozytywne rozstrzygnięcie, jeżeli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z przepisów obowiązującego prawa, z kolei odmowa ustalenia warunków zabudowy może nastąpić wyłącznie wtedy, gdy planowane zamierzenie inwestycyjne nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki wynikającej z konkretnej normy prawnomaterialnej. Należy także dodać, że decyzja o warunkach zabudowy terenu nie narusza prawa własności ani uprawnień osób trzecich, nie powoduje żadnych skutków materialnych ani też nie rodzi praw do terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (art. 63 ust. 2 powołanej ustawy), lecz służy jedynie określeniu możliwego sposobu zagospodarowania terenu po spełnieniu przewidzianych prawem wymagań. Określenie konkretnych parametrów planowanej zabudowy następuje natomiast dopiero w kolejnej fazie procesu budowlanego, to jest na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę lub też któregoś z postępowań naprawczych prowadzonych na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W myśl art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym według stanu prawnego mającego zastosowanie w sprawie niniejszej (przed nowelizacją, która weszła w życie z dniem 24 września 2023 r.), wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest tylko w przypadku łącznego spełnienia wymogów wskazanych w pkt 1-6 tego unormowania, a mianowicie: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; (2) teren ma dostęp do drogi publicznej; (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; (6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: (a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1199 z późn. zm.) ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, (b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, (c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Zdaniem Sądu, orzekające w sprawie organy dostatecznie wnikliwie zbadały okoliczności sprawy w kontekście spełnienia przez sporną inwestycję powyższych wymogów i wbrew twierdzeniom skarżącego uzasadniły swoje rozstrzygnięcia w sposób wystarczająco precyzyjny i przekonujący. Prawidłowo ustaliły analizowany obszar wyznaczając go - zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - w odległości 172,5 m, czyli równej trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycyjnego (57,5 m), a następnie przeprowadziły na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w powołanym art. 61 ust. 1 cytowanej regulacji czyniąc to w aspekcie parametrów wymienionych w § 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanego w ramach delegacji na podstawie art. 61 ust. 6 wspomnianej ustawy). W tych ramach przekonująco umotywowały przyjęcie w decyzji wskaźnika wielkości powierzchni planowanej inwestycji w stosunku do powierzchni działki, wynoszącego od 26% do 33%. Ustalone wartości parametru nie przekraczają maksymalnych wartości w obszarze analizowanym, w tym dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczono zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. - na przedłużeniu południowej linii elewacji budynku magazynowego przy ul. [...] (działka nr [...], arkusz 18, obręb Ł.). Od strony drogi wewnętrznej (działka [...], ark. 18, obręb Ł.) wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 2,5 m od granic terenu objętego wnioskiem. Linia ta umożliwia, przy uwzględnieniu obecnego zagospodarowania terenu, wskazanie przybliżonej lokalizacji projektowanego budynku. Uprawnia ona do kształtowania zabudowy w ograniczonym polu, bez konieczności sytuowania obiektu w konkretnym miejscu. Dzięki przyjętemu rozwiązaniu na etapie opracowania projektu budowlanego możliwe będzie jednoznaczne określenie lokalizacji obiektu. W ocenie składu orzekającego zastrzeżeń nie budzi również przyjęta w zaskarżonej decyzji szerokość elewacji frontowej projektowanego obiektu. Wypowiadające się w sprawie organy wykazały, że biorąc przy pod uwagę lokalizację terenu inwestycji w głębi kwartału, a także konieczność zapewnienia prawidłowej obsługi komunikacyjnej podziemnej hali garażowej, ustalenie szerokości elewacji frontowych zgodnie z wnioskiem inwestora umożliwi racjonalne wykorzystanie potencjału inwestycyjnego terenu inwestycji. Przy dość zróżnicowanych wartościach parametrów w obszarze analizowanym zagwarantuje to zachowanie właściwych realizacji przestrzennych pomiędzy sąsiednimi budynkami. Tym samym powyższe okoliczności w sposób dostateczny uzasadniają zastosowanie odstępstwa z § 5 ust. 2 oraz § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia (umożliwiającym wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy). Zdaniem Sądu także przyjęte parametry wysokości nowoprojektowanego budynku mieszkalnego zostały uzasadnione w sposób spójny i logiczny. Dzięki zaproponowanemu rozwiązaniu planowany budynek pod względem wysokości nawiąże wprost do budynków mieszkalnych wielorodzinnych m.in. przy ul. [...], [...], czy też realizowanej zabudowy na działce nr [...], ark. 18, obręb Ł.. Wysokość projektowanego budynku zawiera się w wartościach parametru dla m.in. wskazanych nieruchomości. Wysokość budynku będzie zróżnicowana - od minimum 20 m do maksymalnie 43 m. Dla ostatniej XIII kondygnacji nadziemnej wprowadzono ograniczenie co do jej powierzchni, która nie może przekroczyć 50% powierzchni zabudowy budynku w rzucie. Tym samym powyższe okoliczności w sposób dostateczny uzasadniają zastosowanie odstępstwa z § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia. Geometria dachu ustalona została zgodnie z § 8 ww. rozporządzenia jako kontynuacja dachów płaskich dominujących w obszarze analizowanym. Reasumując powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa będzie odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok NSA z 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, wszystkie powoływane orzeczenia dostępne w internetowej bazie orzeczeń CBOSA, orzeczenia.nsa.gov.pl). Teren, na którym planowana jest inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej. Wbrew wywodom skargi wystarczające jest spełnienie przez działkę sąsiednią ogólnego wymogu dostępności do drogi publicznej. Skoro działka sąsiednia to nieruchomość znajdująca się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość, za oczywiste należy uznać, że dostępność z tej samej drogi nie oznacza, iż działka sąsiednia musi być położona przy tej samej drodze publicznej co teren, na którym ma powstać planowana inwestycja. Dokonując wykładni pojęcia "dostęp do drogi publicznej" trzeba mieć na uwadze, że dotyczy ono ustalania dostępności komunikacyjnej na etapie decyzji o warunkach zabudowy. Na tym etapie nie bada się stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp do drogi publicznej. Kwestia ta podlega ocenie i szczegółowemu badaniu dopiero na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Skoro zatem adresat decyzji nie musi dysponować tytułem prawnym do terenu samej inwestycji, to tym bardziej nie musi legitymować się tytułem prawnym do nieruchomości zapewniających dojazd do tej inwestycji (tak wyrok NSA z 1.09.2025 r., II OSK 1915/24, LEX nr 3930944). Z akt sprawy wynika, iż teren inwestycji ma pośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...] poprzez teren działek nr [...] lub [...] i [...]. Z treści księgi wieczystej nr [...] wynika, że na terenie działek nr [...] i [...], stanowiący drogę wewnętrzną, ustanowione zostało prawo swobodnego przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela (użytkownika wieczystego) działek nr [...], [...] i [...] w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Jednocześnie działka nr [...] stanowi własność Miasta [...] i użytek oznaczony symbolem "dr". Zatem stanowi ona niewątpliwie drogę wewnętrzną, ogólnie dostępną. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W zakresie wymagań art. 61 ust.1 pkt 6 ww. ustawy, stwierdzono, że zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu Podsumowując dotychczasowe uwagi, uznać należało, że wymagania formalne, określone w cytowanych przepisach i niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, zostały spełnione. Nie dopatrzono się w tym zakresie uchybień mogących stanowić podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ustalająca warunki zabudowy jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego. Wniosek inwestora nie tylko wszczyna postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale wyznacza też jego przedmiotowe ramy. Organ jest obowiązany zatem rozpoznać sprawę w granicach wyznaczonych treścią wniosku i jeśli wnioskowane zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa (spełnia warunki określone w art. 61 u.p.z.p.) nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi należy jeszcze raz podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa i jeśli tak - jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne. Na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i nie może być rozciągana na okoliczności związane ze zgodnością z przepisami Prawa budowlanego. Kwestie dotyczące gospodarki wodami opadowymi czy wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi są rozstrzygane w odrębnym postępowaniu i nie mieszczą się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy (zob. wyrok NSA z dnia 20 lutego 2019 r., II OSK 818/17, wyrok NSA z dnia 17 stycznia 2017 r., I OSK 1048/15, CBOSA). Ponadto, organ należycie ustalił stan faktyczny, wystarczający do rozpoznania wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji. Ustaleń tych dokonał zgodnie z wymogami art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. Zaskarżona decyzja została także uzasadniona zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a. Kolegium odniosło się do zarzutów odwołania i wyraziło w tym zakresie jasno swoje stanowisko. Należy zatem wskazać, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a ustalanie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji było, w niniejszym stanie faktycznym dopuszczalne. Podsumowując, Sąd nie dopatrzył się przy wydaniu decyzji naruszenia prawa materialnego czy procesowego, które powodowałoby konieczność wyeliminowania decyzji z obrotu prawnego. Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargi.