III SA/Po 851/07

Dnia 06 marca 2008 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Kwiecińska ( spr.) Sędziowie WSA Beata Sokołowska WSA Mirella Ławniczak Protokolant: st. sekr. sąd. Kamila Perkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 lutego 2008 roku przy udziale sprawy ze skargi R. D. i M. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości oddala skargę /-/ M. Ławniczak /-/ M. Kwiecińska /-/ B. Sokołowska WSA/wyr.1 – sentencja wyroku Decyzją z dnia [...], nr [...] Burmistrz odmówił zatwierdzenia podziału nieruchomości położonej w K. przy ul. [...], oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] o powierzchni [...] ha, zapisanej w KW [...], ark. mapy nr [...], stanowiącej własność M. i R. małż. D. W uzasadnieniu wskazano, iż w dniu [...] M. i R. małż. D. wnieśli o podział przedmiotowej nieruchomości, który miał polegać na wydzieleniu działki budowlanej na podstawie art. 95 ust. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Z przedłożonego projektu podziału nieruchomości wynika, iż nowa granica, która miałaby przebiegać wzdłuż budynku mieszkalnego, w ścianie którego mieszczą się otwory okienne została zaprojektowana w odległości mniejszej niż 4 m od budynku, co jest niezgodne z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wobec czego należało odmówić zatwierdzenia podziału. Od powyższej decyzji odwołali się: M. D. i R. D., zarzucając powołanie się na niewłaściwy przepis prawa, tj. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz rażące naruszenie prawa, w tym art. 156 § 1 pkt 2 kpa oraz art. 4 pkt 3 a) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wskazując na powyższe, skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez zatwierdzenie projektu podziału przedmiotowej nieruchomości niezależnie od ustaleń i istnienia planu miejscowego w celu wydzielenia działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący podnieśli, iż przepis § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy celem podziału jest wydzielenie działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tzn. działki przeznaczonej pod zabudowę, natomiast nie może mieć zastosowania w przypadku, gdy podział nieruchomości jest dokonywany na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. niezależnie od ustaleń planu miejscowego w celu wydzielenia działki budowlanej, tzn. działki zabudowanej. Definicja działki budowlanej w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawiera wymogów realizacji obiektów budowlanych, gdyż obiekty te są już zrealizowane i istnieją na wydzielanej działce, a prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce nie jest obwarowane żadnymi innymi przepisami prawa. Z tego też powodu przy podziale, którego celem jest wydzielenie działki budowlanej na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na który powołali się skarżący w swym wniosku, możliwe jest niezachowanie wymogów dotyczących odległości istniejących budynków od granicy wydzielanej działki budowlanej. Po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...], nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy, podzielając ustalenia i rozstrzygnięcie organu I instancji. Organ odwoławczy wskazał, iż w wyniku wnioskowanego przez skarżących w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości miała powstać działka nr [...] oraz działka nr [...], na której znajduje się budynek mieszkalny. Granica powstałej w wyniku podziału działki nr [...] miałaby przebiegać w odległości mniejszej niż 4 metry od budynku posiadającego otwory okienne. Organ odwoławczy przyznał, że przepis art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami umożliwia dokonywanie podziałów nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego między innymi w celu wydzielenia działki budowlanej, co jednak nie oznacza – zdaniem organu odwoławczego, że podział taki może nie uwzględniać wymogów zakreślonych przepisami szczególnymi. Generalną zasadą obowiązującą przy dokonywaniu podziałów nieruchomości jest zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1), a w przypadku braku planu podziału, podział winien być zgodny z przepisami odrębnymi (art. 94 ust. 1). Do przepisów odrębnych zalicza się rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), które w § 12 ust. 1 pkt 1 zakreśla czterometrową odległość od granicy budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w kierunku tej granicy. Skargę na powyższą decyzję złożyli: R. D. i M. D., zarzucając: 1/ powołanie się na niewłaściwe przepisy prawa, tj. art. 93 ust. 1 i art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, 2/ rażące naruszenie prawa, w tym art. 156 § 1 pkt 2 kpa oraz art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazując na powyższe zarzuty, skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji, domagając się zatwierdzenia projektu podziału przedmiotowej nieruchomości zgodnie z art. 97 ust. 2 oraz art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. niezależnie od ustaleń i istnienia planu miejscowego w celu wydzielenia działki budowlanej w rozumieniu art. 4 pkt 3 a) ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący podnieśli, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 95 określa cele podziałów nieruchomości, które są wyłączone spod kontroli co do ich zgodności z ustaleniami planów miejscowych lub przepisami odrębnymi. Uznaje się w ten sposób nadrzędność tych celów nad ustaleniami planu miejscowego, co oznacza, że nowo wydzielone, w trakcie podziału, działki gruntu nie muszą odpowiadać ustaleniom planu, a granice tych działek mogą przebiegać w oderwaniu od określonych w planie miejscowym linii rozgraniczających różne przeznaczenie terenu. Zdaniem skarżących zakwestionowany w niniejszej sprawie podział nieruchomości mógł być zatem dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego i jego istnienia, jeżeli w jego efekcie została wydzielona działka gruntu, spełniająca wymogi przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami dla działki budowlanej. Skarżący wskazali przy tym, iż z definicji działki budowlanej sformułowanej w art. 4 pkt 3 a) ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że oprócz parametrów w niej wskazanych (tj. wielkość, kształt, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej) prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce nie jest obwarowane żadnymi innymi przepisami prawa. Stąd też – zdaniem skarżących, przy podziale, którego celem jest wydzielenie działki budowlanej możliwe jest niezachowanie wymogów dotyczących odległości istniejących budynków od granicy wydzielanej działki. W konsekwencji skarżący stwierdzili, że zaprojektowana przez nich do wydzielenia działka budowlana spełnia wszystkie wymogi definicji działki budowlanej zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowił art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), a istota sporu sprowadzała się do tego, czy wnioskowany przez skarżących podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego w celu wydzielenia działki budowlanej w trybie powyższego przepisu jest dopuszczalny pomimo niespełnienia wymogu z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi odstępstwo od zasady wyrażonej w art. 93 ust. 1 tejże ustawy, iż podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, wskazując przypadki w których możliwy jest podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Istotny w niniejszej sprawie przepis art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami od czasu jego wejścia w życie podlegał modyfikacjom. Według stanu prawnego obowiązującego w dniu złożenia przez skarżących wniosku o podział nieruchomości oraz w chwili orzekania przez organy administracyjne obu instancji przepis ten stanowił, iż niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej. Przepis ten nie określał przy tym celu takiego wydzielenia działki budowlanej, ani też nie wskazywał żadnych innych warunków dokonania przewidzianego w nim podziału nieruchomości. Brak stosownego unormowania czy odesłania w tym zakresie nie może jednak oznaczać całkowitej swobody w dokonywaniu podziału nieruchomości na podstawie tego przepisu. Zważywszy, iż przepis ten ma charakter wyjątkowy, nie może być on interpretowany w sposób rozszerzający, ani też dowolny. W celu prawidłowego wyinterpretowania normy w nim zawartej należy się odwołać do sformułowanej w art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami definicji działki budowlanej, przez którą należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Powyższy przepis pozwala więc przyjąć, iż wydzielenie działki budowlanej na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest przewidziane w celu umożliwienia korzystania z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Przy czym owo korzystanie winno być "prawidłowe i racjonalne" z punktu widzenia wskazanych parametrów działki, a mianowicie wielkości, cech geometrycznych, dostępu do drogi publicznej oraz wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Ocena w tym zakresie również nie może być dowolna, lecz konieczne jest odwołanie się w szczególności do przepisów regulujących warunki techniczno – budowlane, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dopiero bowiem odniesienie się do tych przepisów pozwoli na ocenę nie noszącą znamion dowolności, że korzystanie z budynku jest nie tylko "racjonalne" (a więc funkcjonalne, celowe, rozsądne), ale również "prawidłowe", czyli zgodne z odpowiednimi normami, przepisami. Powyższe prowadzi do konkluzji, iż podział nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami winien nastąpić w taki sposób, aby wyłoniona w wyniku tego podziału działka budowlana spełniała podstawowe wymogi określone w przepisach określających warunki techniczno – budowlane, które powinny spełniać budynki i ich usytuowanie, w szczególności w zakresie usytuowania budynku na działce budowlanej. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, iż z niekwestionowanych ustaleń organów administracji wynika, że nowa granica przewidziana we wnioskowanym przez skarżących podziale nieruchomości wzdłuż budynku mieszkalnego miałaby przebiegać w odległości mniejszej niż 4 metry od tegoż budynku mieszkalnego posiadającego otwory okienne, co pozostaje w sprzeczności z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który przewiduje co najmniej 4 metry odległości budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy. Tym samym uprawnione jest stwierdzenie, iż w niniejszej sprawie parametry proponowanej do wydzielenia działki budowlanej, a w szczególności jej wielkość i cechy geometryczne uniemożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego usytuowanego na tej działce budynku mieszkalnego. W konsekwencji podlegająca wydzieleniu działka – wbrew stanowisku skarżących – nie może być uznana za działkę budowlaną w świetle art. 4 pkt 3 a) ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powyższe oznacza brak podstaw do dokonania wnioskowanego przez skarżących podziału nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidzianego dla wydzielenia działki budowlanej w rozumieniu tejże ustawy. Zaskarżona decyzja odpowiada zatem prawu, a skarga jako bezzasadna podlega oddaleniu, o czym orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). /-/ M. Ławniczak /-/ M. Kwiecińska /-/ B. Sokołowska D.W.d