IV SA/Po 1039/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz (spr.) Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Józef Maleszewski Protokolant Sekr. sąd. Agnieszka Walocha po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi H. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] września 2015 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu na rzecz skarżącej H. P. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. IV SA/Po 1039/15 UZASADNIENIE H. P., właścicielka działek położonych w obrębie geodezyjnym Wielka Wieś przy ul. [...] i ul. [...], o numerach [...]i [...]o powierzchniach [...] ha i [...]ha wystąpiła o zatwierdzenie ich podziału na działki o numerach [...] w oparciu o prawomocną decyzję Burmistrza Miasta i gminy Buk z dnia [...] października 2012r., nr [...]o warunkach zabudowy, która przeznaczała południową część działek [...]i [...]pod budowę maksymalnie pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących oraz pozostałe części tych działek, które nie zmieniają swojego przeznaczenia i pozostają w dotychczasowym użytkowaniu jako teren rolny. Burmistrz Miasta i Gminy Buk decyzją z dnia [...] grudnia 2012r. Nr [...], która stała się ostateczna i wykonalna w dniu [...] grudnia 2012r., zatwierdził podział nieruchomości położonej w Wielkiej Wsi przy ul. [...] i ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki o numerach [...]i [...]o powierzchniach [...]ha i [...], na działki o numerach [...] o powierzchniach [...] ha. Postanowieniem Nr [...]z dnia [...] stycznia 2013r. został powołany rzeczoznawca majątkowy w osobie M. S. w celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, położonej w obrębie geodezyjnym Wielka Wieś przy ul. [...] i ul. [...], zapisanej w księgach wieczystych KW Nr [...] i KW Nr [...], a stanowiące przed podziałem działki o numerach [...] i [...] o powierzchniach [...] ha i [...] ha, a obecnie po podziale działki o numerach : [...] o powierzchniach [...] ha. Biegły rzeczoznawca majątkowy wykonał określenie wzrostu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej w związku z jej podziałem, według stanu z dnia [...] grudnia 2012r. - to jest daty wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości oraz [...] grudnia 2012r. - to jest daty, kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna i wykonalna. Zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] lutego 2013r. opracowanym przez M. S., wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...]zł. Zawiadomieniem Nr [...] z dnia [...] marca 2013r. strona została poinformowana o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym biegłego rzeczoznawcy majątkowego oraz dokumentacją postępowania z przedmiotowej sprawy. Strona nie skorzystała z tego uprawnienia. Burmistrz Miasta i Gminy Buk decyzją z dnia [...] marca 2013r. nr [...] wydaną na podstawie art. 98a ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej u.g.n.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeksu postępowania administracyjnego ( Dz. U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 z późn. zm., dalej k.p.a. ) oraz Uchwały Nr XLIV/273/2009 Rady Miasta i Gminy Buk z dnia 27 października 2009r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości ( Dz. Urz. Woj. Wielkopolskiego Nr 219, poz. 3781 z dnia 10 grudnia 2009r.),ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, którą zobowiązana jest uiścić H. P., w związku ze wzrostem wartości nieruchomości związanej z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym Wielka Wieś przy ul. [...] i ul. [...]. Organ I instancji stwierdził, że operat szacunkowy został wykonany w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami w sposób określony w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. Nr 207 poz. 2109) i spełnia wymogi formalne w tym zakresie. Organ wskazał, że łączna wartość działek o numerach [...]i [...]o łącznej powierzchni [...]ha przed podziałem wynosiła [...]zł, natomiast wartość działek o numerach [...] po podziale wynosiła [...] zł. Różnica wartości nieruchomości po podziale i przed podziałem wyniosła [...] zł. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. i w związku z uchwałą Nr XLIV/273/2009 Rady Miasta i Gminy Buk z dnia 27 października 2009r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. Wielkopolskiego Nr 219, poz. 3781 z dnia 10 grudnia 2009r.) ustalono opłatę adiacencką wynoszącą 25% różnicy wartości nieruchomości powstałą w wyniku jej podziału. Opłatę obliczono w niżej podany sposób: [...] zł x 25% = [...]zł. Pismem z dnia [...] kwietnia 2013r. skarżąca złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu odwołanie od ww. decyzji zarzucając naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 kpa, poprzez zaniechanie ustalenia w sposób nie budzący wątpliwości, czy w wyniku dokonanego podziału wzrosła wartość nieruchomości, a jeżeli tak, to o ile. Ponadto w ocenie skarżącej organ nie ocenił opinii rzeczoznawcy majątkowego i naruszył art. 107 § 1 i 3 kpa poprzez nie zawarcie w uzasadnieniu decyzji pełnej i wyczerpującej oceny operatu szacunkowego. Skarżąca wskazała, że rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę faktu, iż przedmiotowa nieruchomość przed podziałem stanowiła grunt rolny. Ponadto wskazała, że przyjął on dla poszczególnych, nowopowstałych działek, "sparowanie" określane mianem jednej całości gospodarczej, mimo iż poszczególne działki stanowią odrębne nieruchomości. Skarżąca wskazała, że autor operatu nie uzasadnił wyboru nieruchomości przyjętych do porównania spośród wyszczególnionych nieruchomości reprezentatywnych dla badanego rynku nieruchomości. Wskazała, że zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, podczas gdy w przedmiotowej sprawie do porównania przyjęte zostały po trzy nieruchomości. Skarżąca wskazała, że organ I instancji nie ocenił w sposób prawidłowy i wyczerpujący sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Wynika to z treści uzasadnienia decyzji. Organ I instancji zawarł w uzasadnieniu swej decyzji szczątkowe, odwołujące się w zasadzie wyłącznie do brzmienia odpowiednich przepisów prawa, a tym samym jedynie pozorne, odniesienie się do ustaleń operatu szacunkowego. Tymczasem ustalenia faktyczne czynione przez organ administracji publicznej winny być jego własnymi ustaleniami, pozwalającymi na przedstawienie stanowiska organu w będącej przedmiotem sprawy kwestii. Rzeczoznawca majątkowy w odpowiedzi na pismo Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] września 2015r. potwierdził aktualność operatu szacunkowego wykonanego w przedmiotowej sprawie w dniu [...] lutego 2013r., do [...]grudnia 2015r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu decyzją z dnia [...] września 2015r. nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu Kolegium uznało, że operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, że biegły wziął pod rozwagę różnice wynikające z cech poszczególnych nieruchomości. Kolegium zwróciło uwagę na zawarte w tabelach obliczenia. I zbadało dowód pod względem formalnym i prawnym. W ocenie organu operat nie budził wątpliwości, a dalsze czynności prowadziłyby tylko do nieuzasadnionego wydłużenia postępowania. Jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców mogłaby uznać, że operat jest całkowicie nieprzydatny w niniejszej sprawie. Jednakże organy nie znalazły podstaw do skierowania dowodów w postaci operatów szacunkowych sporządzonych przez biegłego M. S. pod opinię takiej organizacji. Kolegium powołało się również na treść orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 27 września 2011 roku, sygnatura akt II SA/Po 489/11, gdzie wskazano, że ..." jeżeli strona postępowania kwestionuje prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego dowód w przedmiotowej sprawie, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby zakwestionowała operat przed właściwym organem, tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (jt. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych posiada, bowiem kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. A zatem wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych leży także w gestii strony postępowania, gdy organ administracji nie wykrył w nim wad, stanowiących podstawę do skierowania wniosku do powyższej organizacji. Ponadto zauważyć należy, że organy ustalające opłatę adiacencką nie mają obowiązku występowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dla zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania wystarczy sporządzenie jednego operatu - a następnie jego rzeczowa, wszechstronna i wnikliwa ocena pod kątem prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawcę przepisów prawa, wybrania przez niego właściwej metody i dokonania prawidłowego wyliczenia wartości wzrostu nieruchomości.". Pismem z dnia [...] listopada 2015r. skarżąca reprezentowana przez pełnomocnika złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu. Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1. naruszenie przepisów postępowania poprzez naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. i zaniechanie ustalenia w sposób nie budzący wątpliwości, czy w wyniku dokonanego podziału wzrosła wartość nieruchomości skarżącej, a jeżeli tak, to o ile, a nadto poprzez nie ocenienie opinii rzeczoznawcy majątkowego, którego zadaniem było dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych (art. 84 § 1 k.p.a.) w celu ułatwienia należytej oceny zebranego w sprawie materiału, nie zaś rozstrzyganie sprawy za organ administracji; 2. naruszenie art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez nie zawarcie w uzasadnieniu swej decyzji pełnej i wyczerpującej oceny podstawowego i obligatoryjnego dowodu przeprowadzonego w sprawie, to jest operatu szacunkowego inż. M. W., a ograniczenie się do stwierdzenia, iż jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców mogłaby uznać, że operat jest całkowicie nieprzydatny w niniejszej sprawie; 3. naruszenie art. 138 § 2 k.p.a., poprzez nie uchylenie decyzji organu I instancji w całości i nie przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji w sytuacji, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymagało uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części; 4. naruszenie art. 175 ust. 1 u.g.n. poprzez pominięcie szczególnej staranności i z naruszeniem zasad wynikających z przepisów prawa. W uzasadnieniu zarzucono, że organ II instancji w ogóle nie doniósł się do zarzutów skarżącej, podniesionych w złożonym odwołaniu, a dotyczącym operatu szacunkowego. W sytuacji, gdy strona w odwołaniu podnosi konkretne zarzuty odnośnie do decyzji organu I instancji, to wynikającym z wyrażonej w art. 15 k.p.a. zasady dwuinstancyjności postępowania, obowiązkiem organu odwoławczego jest ponowne rozpatrzenie i rozstrzygnięcie sprawy rozpoznanej i rozstrzygniętej decyzją organu I instancji również w kontekście zarzutów odwołania. Tymczasem z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Kolegium zamiast ustosunkować się do poszczególnych zarzutów odwołania ograniczyło się do poddania kontroli decyzji organu I instancji w aspekcie wydania jej na podstawie - zdaniem organu odwoławczego - prawidłowego operatu szacunkowego. Kolegium jednak nie odniosło się do konkretnych zarzutów strony co do operatu, a w szczególności do zarzutu nieprawidłowego doboru nieruchomości porównawczych, a jedynie wskazało na posiadanie przez rzeczoznawcę wiadomości specjalnych, a przy tym wywiodło, że strona - jeżeli nie zgadza się z operatem - powinna przedłożyć kontrdowód w postaci orzeczenia organizacji zawodowej rzeczoznawców nieruchomości, przy czym jednocześnie stwierdziło, że jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców mogłaby uznać, że operat jest całkowicie nieprzydatny w sprawie. Taki sposób oceny dowodu z opinii biegłego w ocenie skarżącej nie mieści się w granicach swobodnej oceny dowodów wynikających z art. 7 i art. 80 k.p.a. Podkreślono, że zgodnie z art. 149 u.g.n. operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że operat ten może być przez organ decyzyjny potraktowany jako dowód nie wymagający oceny pod względem faktycznym i prawnym. Jeśli zatem strona w odwołaniu formułuje konkretne zarzuty do operatu szacunkowego, to obowiązkiem organu jest ich wyjaśnienie chociażby poprzez wezwanie rzeczoznawcy do ustosunkowania się do nich, a następnie przez rozważenie, czy wyjaśnienie rzeczoznawcy są przekonywującej logiczne oraz zgodne z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i z przepisami rozporządzenia wykonawczego w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Następnie skarżąca powtórzyła zarzuty i argumentację zawarte w odwołaniu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując swą dotychczasową argumentację. Podkreślono, że Kolegium w uzasadnieniu decyzji wskazało, że operat został oceniony pod względem formalnym i wskazanych w § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego istotnych elementów tegoż dowodu. Dobór nieruchomości wymieniony przez biegłego był prawidłowy, a nieruchomości spełniały kryterium podobieństwa. Dlatego w oparciu o zgromadzony materiał Kolegium orzekło jak w zaskarżonej decyzji. Skarżąca nie zwróciła się także w trakcie postępowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu ewentualnego wykazania nierzetelności operatu. W tym stanie rzeczy Kolegium posiadało jedyny wiarygodny dowód w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga zasługiwała na uwzględnienie. Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2014r. poz. 1647) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. - dalej p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Sąd administracyjny jest sądem kasacyjnym. W razie stwierdzenia istotnych uchybień sąd administracyjny nie ma więc kompetencji do merytorycznego rozstrzygnięcia danego postępowania, lecz jest upoważniony jedynie do uchylenia bądź stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji lub aktu. Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a., w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a u.g.n. Zgodnie z ust. 1 powyższego artykułu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie stawka ta wynosi 25 % różnicy wartości nieruchomości, zgodnie z uchwałą Nr XLIV/273/2009 Rady Miasta i Gminy Buk z dnia 27 października 2009r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. Wielkopolskiego Nr 219, poz. 3781 z dnia 10 grudnia 2009r.) Zgodnie z art. 98a ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jednocześnie w ramach prowadzonego postępowania stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia z dnia [...] września 2015r. nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy Buk z dnia [...] marca 2013r. nr [...] ustalającą dla H.P. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości związanej z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym Wielka Wieś przy ul. [...] i ul. [...]. Wychodząc z tych przesłanek sąd uznał, iż zaskarżona decyzja wydana została bez dostatecznego wyjaśnienia i rozważenia sprawy do końcowego jej rozstrzygnięcia, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1c) p.p.s.a. Organ II instancji uchybił przepisom postępowania, tj. art. 7 k.p.a., art. 77 §1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i co uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji. W rozpoznawanej sprawie skarżąca przede wszystkim kwestionowała prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego podnosząc, że zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem obrotu rynkowego, podczas gdy w przedmiotowej sprawie do porównania przyjęte zostały po trzy nieruchomości. Tym samym w operacie w zestawieniu transakcji porównywalnych działek nie został spełniony warunek, że do wyceny została wzięta odpowiednia ilość nieruchomości reprezentatywnych. Ponadto skarżąca wskazała, że rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę faktu, iż przedmiotowa nieruchomość przed podziałem stanowiła grunt rolny. Skarżąca podniosła również, że rzeczoznawca majątkowy przyjął dla poszczególnych, nowopowstałych działek, "sparowanie" określane mianem jednej całości gospodarczej, mimo iż poszczególne działki stanowią odrębne nieruchomości. Skoro skarżąca kwestionowała w odwołaniu powyższe okoliczności dotyczące sporządzenia operatu, to rzeczoznawca powinien był wyjaśnić zgłoszone wątpliwości. Tymczasem z akt administracyjnych przedstawionych Sądowi nie wynika, aby organ odwoławczy przedstawił rzeczoznawcy zarzuty skarżącej odnośnie sporządzonego operatu szacunkowego i uzyskał w tym zakresie jego stanowisko. Zatem przed wydaniem decyzji organ odwoławczy powinien był zwrócić się do rzeczoznawcy, aby ten odniósł się do zarzutów strony. Rzeczoznawca mógł również złożyć wyjaśnienia odnośnie sporządzonego operatu w obecności stron postępowania. Wynika to z art. 79 §2 k.p.a., zgodnie z którym strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, zadawać pytania biegłym i składać wyjaśnienia. Pisemna forma operatu szacunkowego nie wyklucza żądania przez organ administracji wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonego operatu w obecności stron postępowania. Prawo do udziału strony w przeprowadzeniu dowodu, zagwarantowane w art. 79 §2 k.p.a., jest uszczegółowieniem ogólnej zasady zapewnienia stronie czynnego udziału w każdym stadium postępowania zawartej w art. 10 § 1 k.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r., sygn. II OSK 481/09, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 27 września 2011r., sygn. II SA/Po 489/11, dostępne w CBOSA). Mając na uwadze powyższe wywody oraz charakter i rodzaj zarzutów wobec operatu szacunkowego sformułowanych przez skarżącą w odwołaniu zasadne było w kontrolowanej sprawie zobligowanie biegłego rzeczoznawcy przez organ odwoławczy do odniesienia się do tych zarzutów i wyjaśnienia kwestionowanych elementów operatu. W tym miejscu wskazać należy, że jeżeli strona postępowania kwestionuje prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego dowód w przedmiotowej sprawie, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby zakwestionowała operat przed właściwym organem, tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych posiada, bowiem kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. A zatem wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych leży także w gestii strony postępowania, gdy organ administracyjny nie wykrył w nim wad, stanowiących podstawę do skierowania wniosku do powyższej organizacji. Ponadto zaznaczyć należy, że organy ustalające opłatę adiacencką nie mają obowiązku występowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dla zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania wystarczy sporządzenie jednego operatu - a następnie jego rzeczowa, wszechstronna i wnikliwa ocena pod kątem prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawcę przepisów prawa, wybrania przez niego właściwej metody wyceny i dokonania prawidłowego wyliczenia wartości wzrostu nieruchomości. Jednakże brak wniosku strony w zakresie zweryfikowania operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców nie wyklucza obowiązku zwrócenia się przez organ administracji do biegłego o odniesienie się do zarzutów zawartych w odwołaniu. Ponadto uwadze Kolegium umknął fakt, iż w aktach administracyjnych brak jest pełnomocnictwa udzielonego przez skarżącą r.pr. M. S. do reprezentowania jej w postępowaniu administracyjnym. Jest to istotne, gdyż r.pr. M. S. podpisała odwołanie. Kolegium natomiast nie oceniło, czy odwołanie zostało wniesione przez prawidłowo reprezentowany podmiot. Mając powyższe na względzie Sąd uznał, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 7 k.p.a., art. 77 §1 k.p.a. i 80 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy w pierwszej kolejności oceni, czy odwołanie zostało wniesione w sposób zgodny z przepisami prawa. W razie przyjęcia, iż odwołanie zostało wniesione prawidłowo Kolegium przekaże rzeczoznawcy zarzuty skarżącej odnośnie operatu i zobowiąże do udzielenia go w tym zakresie odpowiedzi. Po uzyskaniu wyjaśnień od rzeczoznawcy organ dokona oceny operatu i wyda stosowne rozstrzygnięcie. Ponadto organ weźmie pod uwagę kwestię aktualności operatu szacunkowego, ponieważ z akt sprawy wynika, że rzeczoznawca majątkowy potwierdził jego aktualność jedynie do dnia [...] grudnia 2015r. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania, aby przejść do oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego znajdującego się w aktach sprawy dłużej niż 12 miesięcy od daty jego sporządzenia należy uzyskać stanowisko autora operatu szacunkowego, co do jego aktualności. W sytuacji gdy rzeczoznawca majątkowy nie potwierdzi aktualności operatu szacunkowego, organ odwoławczy zmuszony jest na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. uchylić decyzję organu I instancji i przekazać temu organowi sprawę do ponownego rozpatrzenia ze wskazaniem na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Oparcie się przez organ odwoławczy na nieaktualnym operacie szacunkowym i ustalenie opłaty adiacenckiej na jego podstawie spowodowałoby naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz art. 7 i 77 § 1 w zw. z art. 140 k.p.a. (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 17 września 2014r., sygn. II SA/Gd 34/14, CBOSA). Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż uchybienia organu drugiej instancji są na tyle istotne, że skutkowały uwzględnieniem skargi i uchyleniem zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. Wobec powyższego na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. orzeczono, jak w punkcie I wyroku. O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.