IV SA/Po 1055/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska Sędziowie WSA Maciej Dybowski (spr.) WSA Anna Jarosz Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 marca 2012 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lipca [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] czerwca 2011 r.) Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego G. (dalej Dyrektor albo organ I instancji), na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. 2000 r., nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa), art. 145, art. 146 i art. 148 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ustawa o gospodarce nieruchomościami bądź ugn), § 9 uchwały Rady Miejskiej P. z dnia [...] czerwca 1991 r. nr [...] w sprawie przekształcenia P. Przedsiębiorstwa Geodezyjno - Kartograficznego G. w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego G. oraz uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] kwietnia 2004 r. nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2004 r., nr 83, poz. 1717, dalej uchwała z 20 kwietnia 2004 r.), w pkt 1 ustalił opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...] jako własność J. S. (dalej Strona, Odwołujący albo Skarżący), położonej w P. przy ulicy P. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb Ł., arkusz mapy [...], działka nr [...], spowodowanego wybudowaniem tej drogi; w pkt 2 określił, że do wniesienia ustalonej w punkcie 1 opłaty zobowiązany jest J. S.; w pkt 3 określił, że obowiązek uiszczenia opłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, kiedy decyzja stała się ostateczna; wskazał sposób jej uiszczenia. W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że Prezydent Miasta P. (dalej Prezydent) decyzją z dnia [...] maja 2007 r. nr [...], znak [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...] września 2007 r., ustalił na wniosek Zarządu Dróg Miejskich lokalizację inwestycji celu publicznego polegającą na budowie ulicy P. w P., na odcinku od ulicy P. do ulicy M.. Następnie decyzją z dnia [...] grudnia 2007 r. nr [...], znak [...] Prezydent zatwierdził projekt budowlany i udzielił Zarządowi Dróg Miejskich pozwolenia na budowę ulicy P. wraz z oświetleniem ulicznym (w tym usunięciem kolizji z siecią elektroenergetyczną) i kanalizacją deszczową. Komisyjnego, protokolarnego odbioru końcowego i przekazania do użytkowania zrealizowanej inwestycji dokonano w dniu [...] czerwca 2008 r. Ulica P. przed realizacją inwestycji posiadała nawierzchnię gruntową. W toku prac budowlanych zrealizowano między innymi [...] m2 jezdni, [...] m2 chodników, [...] m2 wjazdów i [...] m2 progów zwalniających. Koszt inwestycji wyniósł [...] zł. Na skutek przeprowadzonej inwestycji, Stronie stworzono warunki do korzystania z wybudowanej drogi. Nieruchomość Strony jest niezabudowana. Od ulicy P. usytuowana jest brama, do której w ramach zrealizowanej inwestycji wybudowano wjazd. Mając na uwadze, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, operat szacunkowy dla potrzeb niniejszego postępowania sporządził dnia [...] marca 2011 r. rzeczoznawca majątkowy, M. Cz. Operat ten, wraz ze sporządzoną doń dnia [...] maja 2011 r. erratą, organ I instancji poddał weryfikacji pod kątem obowiązujących przepisów normujących sposób jego przygotowania. Dyrektor doszedł do przekonania, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i zasadami. Operat nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, jest logiczny, spójny i kompletny. W tych okolicznościach przyjęto go jako dowód w sprawie. Na jego podstawie ustalono, że wartość nieruchomości położonej przy ulicy P. [...], przed wybudowaniem drogi wynosiła [...] zł, a po jej wybudowaniu wynosi [...] zł, czyli w wyniku wybudowania drogi wzrosła o [...] zł. Przeprowadzone postępowanie wykazało, że na ulicy P. wybudowano drogę. Stronie jako właścicielowi nieruchomości położonej przy ulicy P. [...] stworzono warunki do korzystania z tej drogi. Zrealizowana inwestycja spowodowała wzrost wartości nieruchomości. W dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, tj. [...] czerwca 2008 r., obowiązywała uchwała Rady Miasta P. z v kwietnia 2004 r. W tych okolicznościach spełnione zostały przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej. W uchwale z [...] kwietnia 2004 r. Rada Miasta P. ustaliła, że opłata adiacencka stanowi 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ul. P. [...] stanowi 50% kwoty [...] zł, czyli wynosi [...] zł. W odwołaniu z dnia [...] czerwca 2011 r. od decyzji z [...] czerwca 2011 r. Strona zarzuciła, że sporządzony operat szacunkowy nie uwzględnia w ogóle nieruchomości o tożsamej do Jego działki wielkości ([...] m2), jak i innych działek podobnej wielkości. Operat obejmuje działki dwukrotnie większe, tj. od [...] m2 i powyżej tej wielkości. Wszelkie dane porównawcze w operacie dotyczą wyłącznie nieruchomości dużych, które mogą być wykorzystane jako działki budowlane samodzielnie funkcjonujące. Zdaniem Odwołującego, jeśli rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że w badanym okresie nie było obrotu nieruchomościami gruntowymi tak małej wielkości, winien dokonać szacunkowej wyceny tych działek przyjmując właściwe kryteria ich wartości. Ponadto Odwołujący zwrócił uwagę, że działka o powierzchni [...] m2 nie była przedmiotem obrotu. Działka ta położona jest przy ul. Żwirowej. Jej powierzchnia wynosi [...] m2. Ten błąd merytoryczny jest istotny, gdyż wprowadza zamęt w ocenie porównawczej operatu. Decyzją z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] lipca 2011 r.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej SKO albo Kolegium) utrzymało w mocy decyzję z [...] czerwca 2011 r. W ocenie Kolegium, bezspornym w rozpoznawanej sprawie jest to, że na ulicy P. w P. na odcinku między ulicami P. i M. doszło do wybudowania drogi w rozumieniu ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o drogach publicznych, co organ I instancji szeroko opisał w uzasadnieniu decyzji z [...] czerwca 2011 r. Zdaniem SKO, sporządzony dnia [...] marca 2011 r. operat szacunkowy jest opracowaniem rzetelnym, przygotowanym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Stosownie do przyjętego podejścia i metody, rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych pod zabudowę mieszkaniową, wybierając po kilkadziesiąt transakcji dotyczących nieruchomości podobnych. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Rzeczoznawca za pomocą tabel i wykresów uzasadnił także brak trendu czasowego. Wskazać należy także, że dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości. Zarzuty sformułowane przez Odwołującego zostały uznane za bezzasadne. Podkreślenia wymaga fakt, że przez ocenę atrybutu powierzchni działki na poziomie "mała", rzeczoznawca majątkowy uwzględnił okoliczność, że wyceniana nieruchomość ma niestandardową/niewielką powierzchnię (wartość współczynnika ui: 0,269). Należy zatem uznać, że uzyskane przez niego wyniki w postaci wartości rynkowych nieruchomości przed i po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi, stanowią najbardziej prawdopodobne ceny, możliwe do uzyskania na rynku. Postępowanie przed organem I instancji, w ocenie SKO, prowadzone było zgodnie z przepisami kpa. Organ I instancji zapewnił stronie możliwość czynnego udziału w toku postępowania, wypowiedzenia się na temat zebranego materiału w sprawie. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. (dalej WSA) z dnia [...] września 2011 r. Strona wniosła o uchylenie decyzji z [...] lipca 2011 r., jako wydanej z naruszeniem ugn, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie z 2004 r.) oraz kpa i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu Skarżący wskazał, że decyzja o wymierzeniu Mu opłaty adiacenckiej została wydana według opracowanego przez organ I instancji schematu dla wszystkich nieruchomości, położonych przy ul. P., zmieniając tylko nazwiska właścicieli i charakterystykę dotyczącą danej nieruchomości. Ustosunkowano się tylko do małych, nieistotnych dla sprawy uwag, a pominięto zasadnicze, które zgłoszono w piśmie z dnia [...] maja 2011 r. Skarżący zwrócił uwagę, że biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu nie były znane ceny transakcyjne tak małych i niestandardowych działek, jak Jego nieruchomość. Operat szacunkowy został opracowany przez rzeczoznawcę dla transakcji nieruchomościami na terenie miasta P., jakie zostały dokonane w dwa lata wstecz od daty wyceny operatu. Operatem tym dla dokonania wyceny wartości zostało objętych 109 nieruchomości, dla których znane były ceny transakcyjne. Najmniejsza działka, dla której znana była cena transakcyjna wynosiła [...] m2, a największa wynosiła [...] m2. Rzeczoznawca analizując 2-letni okres obrotu nieruchomościami nie stwierdził ani jednego przypadku obrotu działkami, których powierzchnia wynosiła poniżej 190 m2. Jeżeli nie było obrotu tak małymi działkami, nie była też znana rzeczoznawczy cena transakcyjna takich działek. Operat ten nie uwzględnia w ogóle wielkości działki Skarżącego ([...] m2). Wykluczenie działki Skarżącego z operatu szacunkowego wynika m.in. z art. 153 ust. 1 ugn, który wyjaśnia istotę podejścia porównawczego. W odniesieniu do nieruchomości Skarżącego rzeczoznawca nie stwierdził, by działki wielkości poniżej [...] m2 były przedmiotem obrotu rynkowego i tym samym nie znana była cena transakcyjna dla takiej działki. Wynika z tego jednoznacznie, że nie może być korekty do ceny, która jest nieznana. Skarżący zauważył nadto, że w operacie szacunkowym określono działki przy ul. P. 1a, 1b, 1c, 1d i 3, jako "potencjalne zaplecza inwestycyjne z możliwością zabudowy jednorodzinnymi domami mieszkalnymi". Powierzchnia tych działek wynosi odpowiednio: [...],[...],[...],[...],[...] m2, a szerokość działki w linii frontowej wynosi [...] m. Każda działka jest własnością innego podmiotu. Charakter działek i stosunki własnościowe wykluczają potencjalną ich zabudowę domami mieszkalnymi, a zostały potraktowane w operacie szacunkowym na równi z nieruchomościami, które mogą być potencjalnie zabudowane domami mieszkalnymi. Zatem nie są to nieruchomości podobne. Brak tej podstawowej cechy podobieństwa wyklucza usytuowanie tych działek w operacie szacunkowym jako pełnowartościowych działek budowlanych, które tam zostały wymienione (k. 4-7 akt sądowych). W odpowiedzi na skargę z dnia [...] października 2011 r. nr [...], Kolegium wniosło o oddalenie skargi jako bezzasadnej (k. 37 akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadną. Przedmiotem kontroli zgodności z prawem w rozpoznawanej sprawie była decyzja z [...] lipca 2011 r. oraz poprzedzające jej wydanie postępowanie prowadzone w przedmiocie wymierzenia Skarżącemu opłaty adiacenckiej tytułem wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. P. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb Ł., arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni [...] m2. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podzielił ustalenia faktyczne dokonane przez organy obu instancji przyjmując je za własne oraz czyniąc podstawą poniższych rozważań, za wyjątkiem tego ustalenia, że jedną z nieruchomości przyjętych do porównania była nieruchomość o pow. [...] m2, gdy tymczasem nieruchomość przy ul. Ż. miała [...] m2. Błąd ten miał charakter typowego błędu pisarskiego. Zgodnie z ogólną zasadą regulującą problematykę ponoszenia opłaty adiacenckiej, na właścicielach nieruchomości spoczywa obowiązek uczestnictwa w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej polegający na wnoszeniu na rzecz gminy odpowiednich opłat (art. 144 ust. 1 ugn). Przepis ten należy wiązać z regulacją zawartą w art. 145 ust. 1 ugn, który pozwala na ustalenie w tym przypadku opłaty adiacenckiej po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W przypadku zatem tego rodzaju opłaty adiacenckiej istotnym elementem regulacji prawnej, wokół którego jest ona w całości skonstruowana, jest moment stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej lub stworzenia warunków do korzystania z drogi. Ten moment decyduje o ewentualnym wzroście wartości nieruchomości i ten moment ma również znaczenie dla ustalenia stawki procentowej stosowanej przy ustalaniu opłaty (wyrok NSA z 10.8.2011 r., I OSK 1402/10, niepubl.). Opłata adiacencka jest daniną publiczną wymierzaną właścicielom nieruchomości w sposób jednostronny, z uwagi na nastąpienie określonego zdarzenia faktycznego w postaci wzniesienia urządzeń infrastruktury technicznej, do których należą również drogi publiczne. Jej ustalenie następuje w drodze decyzji administracyjnej, po uprzednim przeprowadzeniu postępowania administracyjnego na podstawie przepisów kpa (A. Prusaczyk, w: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" C.H. Beck 2009 r., s. 956-957, nb 1-2). Stosownie do art. 146 ust. 1 ugn, warunkiem dopuszczalności opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości pozostający w związku przyczynowym z wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej. Ustalenie wysokości analizowanej opłaty następuje stosownie do art. 146 ust. 1a ugn, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zasady określania wartości nieruchomości ustanowione zostały w rozdziale 1 działu IV ugn i w rozporządzeniu z 2004 r. Upoważniona do ustalenia w drodze uchwały wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej została rada gminy. Wysokość tej opłaty zgodnie z art. 146 § 2 ugn nie może wynosić więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Dla wymierzenia opłaty adiacenckiej nie ma znaczenia sam zamiar korzystania przez właściciela z nowo wzniesionego urządzenia infrastruktury technicznej, tylko okoliczność jego pobudowania i wiążący się z tym wzrost wartości nieruchomości oraz wymienione powyżej dalsze warunki wymierzenia analizowanej opłaty. Odnosząc powyższe uwagi do rozpoznawanej sprawy, organy obu instancji prawidłowo ustaliły, że na ulicy P. w P. wybudowano nową drogę w miejsce dotychczasowej drogi gruntowej. W ramach realizowanej inwestycji, do nieruchomości Skarżącego wybudowano wjazd. W dniu stworzenia Skarżącemu warunków do korzystania z nowej drogi, tj. [...] czerwca 2008 r., obowiązywała uchwała z [...] kwietnia 2004 r. Na skutek wybudowania nowej drogi, wartość nieruchomości Skarżącego wzrosła. Okoliczność ta została dowiedziona w sporządzonym dnia [...] marca 2011 r. operacie szacunkowym, który stanowił przedmiot krytycznej oceny w toku prowadzonego postępowania przez organy oby instancji. Odnosząc się do zarzutów sformułowanych przez Skarżącego, okazały się one niezasadne. Sąd miał na względzie, że biegły rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy dokonał analizy cen transakcyjnych 109 nieruchomości niezabudowanych, stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej (k. 52-54 akt G.). Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r. w brzmieniu obowiązującym przed dniem [...] sierpnia 2011 r., przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Definicja legalna nieruchomości podobnej została zamieszczona w art. 4 pkt 16 ugn. Jest nią nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela pogląd Skarżącego, zgodnie z którym jedną z cech nieruchomości determinującą wartość rynkową, pozostaje jej powierzchnia. Jest to zgodne z doświadczeniem życiowym i znajduje potwierdzenie w szeregu operatach, analizowanych przez Sąd w wielu sprawach (jedynie przykładowo można wymienić sprawy zakończone wyrokami: IV SA/Po 962/11; IV SA/Po 538/11; IV SA/Po 566/11; IV SA/Po 395/09). Jednakże to, że przedmiotem obrotu w przeciągu ostatnich dwu lat nie były na terenie P. nieruchomości mniejsze niż 190 m2 nie oznacza, że nieruchomości o powierzchni niewiele ponad [...] m2 czy większe – w przedziale do [...], a nawet do [...] m2, (typowe dla zabudowy miejskiej) nie są nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. W doktrynie trafnie wskazuje się, że nieruchomościami nie będącymi podobnymi mogą być nieruchomości, które ze względu na szczególne cechy, nie były w ogóle przedmiotem obrotu (np. nieruchomość, na której jest kopalnia czy obiekt magazynowy opustoszały ze względu na zamknięcie przejścia granicznego; J. Jaworski – op. cit. s. 982 nb 2). Tymczasem niezabudowane nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne są przedmiotem szerokiego obrotu rynkowego, w ramach którego ujawniają się ceny nieruchomości, które można porównywać. Niezabudowane nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne są porównywalne ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania (art. 4 pkt 16 ugn). Biegły w sporządzonym operacie uwzględnił wielkość nieruchomości Skarżącego wynoszącą [...] m2. Dokonując porównania transakcji nieruchomościami zarówno przed, jak i po wybudowaniu infrastruktury drogowej, rzeczoznawca majątkowy uwzględnił także nieruchomości o powierzchni nie przekraczającej dwukrotnie wielkości działki Skarżącego, położonych przy ul. G. ([...] m2), B. ([...] m2), G. ([...] m2), M. ([...] m2), B. ([...] m2). Ceny transakcyjne wskazanych nieruchomości za 1 m2 nie odbiegają swą wartością od pozostałych, większych powierzchniowo nieruchomości. Biegły należycie uwzględnił czynnik powierzchni działki jako cechę wpływającą na ceny nieruchomości i prawidłowo określił wagi cech rynkowych (k. 50v-52v akt G.). Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę miał również na uwadze, że prócz powierzchni nieruchomości, istotnego znaczenia w perspektywie podobieństwa o którym stanowi art. 4 pkt 16 ugn, miało ich położenie i przeznaczenie. Zaliczenie do materiału badawczego nieruchomości z terenu całego miasta P. nie miało wpływu na prawidłowość dokonanych obliczeń z uwagi na uwzględnienie transakcji nieruchomościami dokonywanych na terenie zabudowy jednorodzinnej mieszkaniowej w obrębie tego samego miasta. Niezasadny okazał się zarzut Skarżącego dotyczący braku możliwości zabudowy należącej do Niego nieruchomości o szerokości [...] m. Sąd miał na uwadze, że nieruchomości graniczące m. in. z nieruchomością Skarżącego, położone przy równoległej do ul. P. drodze publicznej, o tożsamej szerokości i mniejszej długości, zostały zabudowane budynkami mieszkalnymi szeregowymi (wyrys mapy ewidencyjnej 1:1000; k. 42 akt G.). Tym samym Skarżący ma również możliwość wzniesienia na stanowiącej Jego własność nieruchomości budynku mieszkalnego w zabudowie szeregowej w zgodzie z przepisami techniczno-budowlanymi o których stanowi ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. 2010 r., nr 243, poz. 1623 ze zm.) wraz z aktami wykonawczymi. Jako nie mające wpływu na rozstrzygnięcie sprawy w ocenie Sądu należało ocenić uchybienie którego dopuścił się rzeczoznawca majątkowy, polegające na mylnym oznaczeniu powierzchni nieruchomości położonej przy ul. Żwirowej – zamiast v m2 – [...] m2. Biorąc pod uwagę liczbę przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania nieruchomości oraz cenę transakcyjną 1 m2 błędnie oznaczonej działki, która nie odbiegała w sposób znaczący od ceny średniej, uchybienie to nie miało wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. Organy obu instancji błędnie przyjęły (s. 5 uzasadnienia decyzji z 7 czerwca 2011 r. i s. 7 uzasadnienia decyzji z [...] lipca 2011 r.) w ślad za rzeczoznawcą (k. 52 akt G. – poz. 29 w tabeli 2), że wśród zestawionych 51 transakcji nieruchomości porównawczych była transakcja nieruchomością o powierzchni [...] m2, lecz uchybienie to nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy, skoro pozostałe transakcje, z uwagi na ich ilość (po odrzuceniu znacząco odbiegających od poziomu pozostałych cen), pozostałe 50 transakcji stanowiło dostateczną próbę dla dokonania ustaleń cen transakcji wg stanu po wybudowaniu infrastruktury. Mając powyższe na uwadze Sąd działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. 2012 r., poz. 270).