IV SA/Po 111/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) Sędzia WSA Maria Grzymisławska-Cybulska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 07 kwietnia 2022 r. sprawy ze skargi P. o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2021 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę w całości Decyzją z dnia [...] lipca 2021 r., nr [...] Burmistrz O. – działając na podstawie art. 59 ust. 1 i 2 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 61 ust. 1, art.60 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.; dalej jako u.p.z.p.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.; dalej jako k.p.a.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) – odmówił ustalenia na rzecz P. Sp. z o.o. w W. warunków zabudowy dla inwestycji: budowa [...] na części działki nr [...] w miejscowości G., gmina O.. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że wnioskiem z dnia [...] kwietnia 2021 r. P. Sp. z o.o. z siedzibą w K. wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla powyższej inwestycji. Organ ustalił, że teren, na którym ma być zrealizowana inwestycja, znajduje się na obszarze, gdzie brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a planowana zmiana zagospodarowania terenu należy do inwestycji, o których mowa w art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. i stosownie do art. 59 ust. 1 u.p.z.p. - wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W ocenie organu wniosek inwestora został sformułowany prawidłowo i zawierał wszystkie niezbędne elementy, które zostały określone w art. 52 ust. 2 u.p.z.p. i nie wymagał dołączenia do niego żadnych dokumentów wynikających z przepisów szczególnych. Następnie organ, oceniając spełnienie łącznych warunków, które umożliwiają wydanie decyzji o warunkach zabudowy, określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., stwierdził co następuje: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób, który pozwolił na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - nie dotyczy, zgodnie z art. 61 ust. 3 u.p.z.p.; 2) teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej: nie dotyczy, zgodnie z art. 61 ust. 3 u.p.z.p.; 3) projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego - warunek spełniony; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne - warunek niespełniony, gdyż inwestycja planowana jest na terenie oznaczonym w ewidencji gruntów symbolami RIIIb o powierzchni [...] ha, RIVa o powierzchni [...] ha. W odniesieniu do ochrony gruntów rolnych, aktualne orzecznictwo za regułę przyjmuje, że ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś do tej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie zabudowana lub w inny sposób zagospodarowana. Decyzja o warunkach zabudowy, co do zasady, przesądza, że na konkretnej działce wskazanej we wniosku, istnieje możliwość realizacji przedsięwzięcia, z określonymi jego parametrami, nie określa natomiast dokładnego położenia inwestycji na działce. Innymi słowy, poprzez określenie granic terenu objętego wnioskiem należy rozumieć istniejące prawnie granice nieruchomości gruntowej lub nieruchomości gruntowych, których przebieg został uregulowany przepisami ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. 2020 r., poz. 276 ze zm.; dalej jako u.p.g.k.). Ustalenie warunków zabudowy dopuszczających rozproszoną i wybiórczą zabudowę omijającą fragmenty użytków klasy I-III w obrębie działki ewidencyjnej prowadzi do obejścia przepisów, poprzez tworzenie enklaw zwartej zabudowy przy gruntach rolnych najwyższej klasy. W sprawie nie mają zastosowania przepisy art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych(tekst jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1161; dalej jako u.o.g.r.l.), a przedmiotowy teren nie jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p. Teren wymaga uzyskania zgody na przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze, w związku z tym wniosek nie spełnia wymagań art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi - warunek niespełniony, gdyż inwestycja nie jest zgodna z przepisami odrębnymi, tj. u.o.g.r.l. - patrz pkt 4. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła P. Sp. z o.o. z siedzibą w K., zarzucając: 1. naruszenie prawa materialnego: a) art. 52 ust.2 pkt 1 oraz art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że decyzja o warunkach zabudowy odnosić się może tylko i wyłącznie do całej działki o określonym numerze ewidencyjnym, a nie do jej części określonej przez inwestora; b) art. 7 ust. 1 i 2 u.p.g.r.l., przez ich błędne zastosowanie i przyjęcie, iż w przedmiotowym stanie faktycznym zachodzi konieczność zmiany przeznaczenia gruntów rolnych, na których zostanie posadowiona planowana inwestycja na cele nierolnicze, podczas gdy teren inwestycji ogranicza się do gruntów niewymagających takiej zmiany, co w sposób jasny wynika ze znajdującej się w aktach kopii mapy ewidencyjnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego; 2. naruszenie prawa procesowego: a) art. 7a, 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., polegające na niewyczerpującym rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i przyjęciu, iż strona planuje uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na gruntach rolnych stanowiących użytki rolne klasy I-III, podczas gdy teren planowanego zamierzenia ogranicza się do terenu objętego gruntami rolnymi oznaczonymi symbolem klasy RIIIb; b) art. 8 k.p.a. przez nieprzyczynienie się przez organ do starannego i zgodnego z przepisami prawa prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa oraz podważenie zasady dot. pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa. Mając na uwadze powyższe strona wniosła o uchylenie decyzji organu I instancji i orzeczenie co do istoty sprawy, tj. wydanie decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z jej wnioskiem, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] września 2021 r., nr [...] – działając m.in. na podstawie art. 52 ust. 2 i art. 60 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza O. z dnia [...] lipca 2021 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że zagospodarowanie terenów na obszarach pozbawionych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.). Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi (art. 60 ust. 1 u.p.z.p.). Z treści art. 53 ust. 4 pkt 6 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że decyzje o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Uzgodnień, o których mowa w ust. 4, dokonuje się w trybie art. 106 k.p.a., z tym, że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi. W przypadku nie zajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane (art. 53 ust. 5 u.p.z.p.). Z kolei z art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.g.r.l. wynika, że gruntami rolnymi są grunty określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne. Art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l. stanowi, że przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III - wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest spełnienie wymogu, iż teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. Kolegium podzieliło pogląd, który aktualnie dominuje w orzecznictwie sądów administracyjnych, iż przez "teren", o którym mowa art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., należy rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor planuje realizację inwestycji. Dopuszczenie ustalenia warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej to rozwiązanie zastrzeżone wyłącznie dla nietypowych stanów faktyczno-prawnych. Dotyczy to m.in. sytuacji, gdy tylko część działki objęta jest planem miejscowym. W takim wypadku przyjmuje się, że dla tej części nieruchomości, która nie jest objęta miejscowym planem może być wydana decyzja o warunkach zabudowy. Nie stanowi to jednak bynajmniej reguły, a dotyczy jedynie sytuacji wyjątkowych. Zdaniem Kolegium w sprawie nie mamy też do czynienia z sytuacją wyjątkową. Kolegium podało, iż działka nr [...] stanowi grunty orne o łącznej powierzchni [...], z których [...] ha to grunty kl IIIb, a pozostałe [...] ha to grunty kl IVa. Pomimo, że użytki te stanowią niewielką część Dlatego odmowa ustalenia warunków zabudowy w oparciu o to, że nie spełnienia wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 4-5 u.p.z.p. w zw. z art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l. jest uzasadniona. Pismem z dnia [...] stycznia 2022 r. P. Sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na powyższą decyzję, zarzucając jej: 1. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: a) art. 52 ust. 2 pkt. 1 oraz art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., przez błędną ich wykładnię polegającą na przyjęciu, że decyzja o warunkach zabudowy odnosić się może tylko do całej działki o określonym numerze ewidencyjnym, a nie do jej części określonej przez wnioskodawcę; b) art. 7 ust. 1 i 2 u.o.g.r.l. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., przez błędne ich zastosowanie i przyjęcie, iż w przedmiotowym stanie faktycznym zachodzi konieczność zmiany przeznaczenia gruntów rolnych, na których zostanie posadowiona planowana inwestycja skarżącej na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy teren inwestycji ogranicza się do gruntów niewymagających takiej zmiany, co w sposób jasny wynika ze znajdującej się w aktach kopii mapy ewidencyjnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego; 2. naruszenie przepisów prawa procesowego, tj.: a) art. 7a § 1 k.p.a., polegające na rozstrzygnięciu wątpliwości co do treści normy prawnej na niekorzyść skarżącego, mimo braku spornych interesów stron i osób trzecich; b) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., polegające na niewyczerpującym rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i przyjęciu, iż strona planuje uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na gruntach rolnych stanowiących użytki rolne klasy I-III, podczas gdy teren planowanego zamierzenia ogranicza się do terenu objętego gruntami rolnymi oznaczonymi symbolem klasy RIIIb; c) art. 8 k.p.a. przez nieprzyczynienie się przez organ do starannego i zgodnego z przepisami prawa prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa oraz podważenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa. Na podstawie tak sformułowanych zarzuty strona skarżąca wniosła o uwzględnienie skargi i uchylenie decyzji organów obu instancji, zobowiązanie organu administracji do wydania decyzji w terminie określonym przez Sąd, zwrot kosztów postępowania według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty i stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 137) sąd dokonuje kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325.; dalej p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany jej zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wady, skutkujące koniecznością uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź wydania jej z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd administracyjny uchyla akt administracyjny, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.), względnie naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). Niniejsza sprawa została rozpoznana po zawiadomieniu stron i umożliwieniu im wypowiedzenia się przed wydaniem orzeczenia na posiedzeniu niejawnym, zarządzonym na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842 ze zm.). Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej w rozpoznawanej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium w P. z dnia [...] września 2021 r. nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza O. z dnia [...] lipca 2021 r. nr [...] o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie [...] na części działki nr [...] w miejscowości G., gmina O.. Materialnoprawną podstawę powyższych rozstrzygnięć organów administracji publicznej stanowiły przepisy u.p.z.p. i u.o.g.r.l. Przepisy u.p.z.p. regulują zarówno warunki, jak i tryb wydawania decyzji o warunkach zabudowy, których funkcją jest określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu nieobjętego ustaleniami m.p.z.p. (por . art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Brak spełnienia jednego z tych warunków uniemożliwia wydanie pozytywnej decyzji. Wobec ustalenia, że planowana inwestycja nie spełnia jednego z powyższych warunków, nie ma konieczności badania pozostałych elementów. W niniejszej sprawie podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy było stwierdzenie braku spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5 (co do wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne - art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l. oraz co do zgodności zamierzenia inwestycyjnego z przepisami odrębnymi). Zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W przepisie tym oraz cytowanym wyżej art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. mowa jest zatem o terenie. Z wniosku skarżącej z dnia [...] kwietnia 2021 r. o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji wynika, że skarżąca na części działki nr [...] zamierza wybudować [...]. Zgodnie z art. 61 ust. 3 ustawy ( w nowym brzmieniu na mocy zmiany tego przepisu przez art. 4 pkt 2 ustawy z dnia 19 lipca 2019 r., [...]), przepisów ust. 1 pkt 1 i pkt 2 nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, a także do instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu art 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015r. o odnawialnych źródłach energii. Zabudowa objęta wnioskiem Inwestora nie wymaga więc zachowania zasad dobrego sąsiedztwa określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, a teren planowany do zainwestowania nie musi mieć dostępu do drogi publicznej. Pozostałe warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej podejmowanej w wyniku przeprowadzonego postępowania, którego podstawowe zasady określone są w k.p.a. i to wymaga zbadania co do poprawności w tym zakresie. Obszar objęty wnioskiem nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka oznaczona geodezyjnie nr [...] w G. stanowi grunty orne o łącznej powierzchni [...] ha, z których [...] ha to grunty kl IIIb, a pozostałe [...] ha to grunty kl IVa. Powodem odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji stanowił w ocenie organów brak zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych kl III na cele nierolnicze i jednocześnie niewystąpienie okoliczności wyłączającej obowiązek uzyskania takowej zgody wynikający z art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli w konsekwencji niespełnienie warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5 ustawy. Obowiązek uzyskania zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 wynika z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, Jak już wyżej wspomniano zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych stanowiących użytki rolne kl I-III na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2 (zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi), dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl powołanego wyżej, a przytoczonego po raz wtóry art. 7 ust. 2a w/w ustawy nie wymagają uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, użytki rolne klasy I-III jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki: 1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; 2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, ze zm.); 3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2017r., poz. 2222 ze zm.) 4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części. Przez obszar zwartej zabudowy - rozumie się obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m; (art. 4 pkt 30 ustawy). W związku z tym, że część terenu objętego wnioskiem wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, a takiej zgody brak, nie ma możliwości wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. W ocenie skarżącej przedmiotem wniosku jest inwestycja leżąca poza obszarem gruntów chronionych i jedynie część działki nr [...] (fragment) dotyczy gruntów rolnych, zatem możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla części działki. Z takim poglądem nie sposób się zgodzić. Istotą decyzji o warunkach zabudowy jest bowiem przesądzenie, czy na konkretnej działce jest możliwość realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia o oznaczonych parametrach, nie określa się w niej natomiast dokładnego położenia inwestycji. W konsekwencji właściwy organ nie może zawężać swoich ustaleń w zakresie przeznaczenia gruntów tylko do wyznaczonego fragmentu działki inwestycyjnej. W ocenie Sądu rozpoznającego sprawę organy prawidłowo uznały, iż decyzja o warunkach zabudowy dotyczy całej działki i co do zasady nie może obejmować jedynie jej części. Takie rozstrzygniecie możliwe jest jedynie w sytuacjach wyjątkowych (inwestycje liniowe, zjazdy drogowe lub gdy część działki objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego), co nie ma miejsca w badanej sprawie. Teren inwestycji będący przedmiotem decyzji o warunkach zabudowy może składać się z jednej działki lub większej liczby działek ewidencyjnych. Za możliwością zaś włączenia do terenu inwestycji tylko fragmentu działki ewidencyjnej, mogą przemawiać wyłącznie nietypowe stany faktyczne i prawne. (tak wyrok WSA w Opolu z dnia 28 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/Op 586/21). Przez "teren" o którym mowa art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. należy rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor planuje realizację inwestycji (wyrok NSA z dnia 11 grudnia 2019 r. sygn. akt II OSK 260/18). Orzeczenia natomiast, na które powołuje się skarżąca nie dotyczą stricte spraw przedmiotowo podobnych do sprawy niniejszej. Przede wszystkim odnoszą się do części działki nie wymagających zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze. A w przedmiotowej sprawie fragment działki skarżącej takiej zgody wymaga. Zatem nie został spełniony warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy, albowiem ustalenie żądanych warunków zabudowy przy braku wymaganej zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych byłoby niezgodne z przepisami odrębnymi tj. wskazanymi przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Z tych to opisanych względów wniosek skarżącej nie spełnia warunku wymaganego przepisem art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. Teren wymaga bowiem uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolniczego na cele nierolnicze - art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l. Przepisy tej ustawy stanowią przepisy odrębne, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. W takiej więc sytuacji, gdy nie zostały spełnione wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p., odmowa ustalenia warunków zabudowy była prawidłowa i nie naruszała prawa. Mając powyższe na uwadze Sąd, nie dopatrując się także innych niż zarzucane naruszeń prawa, uznał skargę jako bezzasadną i działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. ją oddalił.