IV SA/Po 118/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost - Durchowska (spr.) Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Tomasz Grossmann Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 czerwca 2012 r. sprawy ze skargi G. S. i K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Decyzją z dnia [...]lutego 2011 r., nr [...] Wójt Gminy C. ustalił opłatę adiacencką w wysokości: [...] zł , w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej zatwierdzeniem projektu podziału działki nr [...] o pow. [...] ha, obręb O., ark. mapy [...], zapisanej w KW [...] i zobowiązał do jej uiszczenia K. i G. S.. W uzasadnieniu organ po przytoczeniu regulacji prawnej wskazał, iż uchwałą Rady Gminy C. z dnia [...] kwietnia 2005r. [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, stawkę procentową tej opłaty ustalono na [...] różnicy wartości nieruchomości przed podziałem, a wartością po jej podziale. Organ podniósł, iż wartość nieruchomości określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie przepisów Działu IV (art. 149-159) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj, Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.), rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz na podstawie postanowień, będących częścią porządku prawnego, standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Organ wyjaśnił, iż w analizowanym przypadku, biegła z zakresu szacowania nieruchomości przyjęła do porównań nieruchomości podobne w myśl przepisu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak wskazała rzeczoznawca majątkowy, różnice wynikające z indywidualnych cech nieruchomości szacowanej oraz nieruchomości przyjętych jako nieruchomości podobne uwzględniono w obliczeniach. Organ podniósł, iż sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy wskazuje wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, a w konsekwencji różnicę tych wartości stanowiącą podstawę określenia opłaty adiacenckiej. Według operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości przed dokonaniem podziału stanowiła kwotę: [...] zł. Po dokonaniu podziału wartość nieruchomości wynosi: [...] zł. Podział przedmiotowej nieruchomości spowodował zatem wzrost wartości nieruchomości o [...] zł. Zgodnie z powołaną uchwałą z dnia Nr [...] stawka opłaty adiacenckiej wynosi [...] wzrostu wartości. W związku z powyższym wysokość opłaty adiacenckiej wynosi: [...] zł. Organ podkreślił, iż w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości w ujęciu gospodarczym. Wydzielenie mniejszych działek budowlanych podniosło atrakcyjność przedmiotowej nieruchomości, co z kolei spowodowało wzrost jej ceny na rynku obrotu nieruchomościami. Ponadto organ wskazał, że oczywistym jest, iż przy zakupie większej działki cena m2 gruntu jest niższa niż przy zakupie mniejszej nieruchomości. W ocenie organu sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest spójny, logiczny i zawiera wszystkie niezbędne elementy wymagane prawem. Przyjęta przez rzeczoznawcę metoda wyceny i zastosowanie techniki szacowania odpowiadają przepisom prawa. Organ podkreślił, iż analiza operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do ustalenia przez organ I instancji opłaty, pozwala na stwierdzenie, że operat ten autorstwa uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego - wykonany został zgodnie z przepisami art.7, art.151 - 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ podniósł, iż 3 letni termin do ustalenia opłaty adiacenkckiej został zachowany. Organ zwrócił uwagę, iż rzeczoznawca majątkowy oszacowała po podziale wartość pojedynczych działek na średnią wartość [...] zł/m2. Jest to wartość niższa niż ta, za którą G. i K. S. sprzedali działkę [...], otrzymując [...] zł/m2. W związku z tym można stwierdzić, że wartości określone przez rzeczoznawcę majątkowego nie są zawyżone i odzwierciedlają średnie ceny rynkowe nieruchomości. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli K. i G. S. zarzucając zaskarżonej decyzji: - naruszenie przepisów postępowania art. 104 w zw. z art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Mi: 98, poz. 1071 ze zm. – dalej Kpa), gdyż decyzja nie zawiera wszystkich niezbędnych elementów, - naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 77 ust. 1 Kpa poprzez brak należytej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegającej w szczególności na braku rzetelnej oceny operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydania decyzji. W uzasadnieniu odwołujący podnieśli, iż z treści sentencji decyzji nie wynika jaka decyzja o podziale jest podstawą ustalenia opłaty, nie wynika także jaka działka podlegała podziałowi, na jakie działki została podzielona (powierzchnie, przeznaczenie w planie). Powyższe okoliczności winny wynikać bezpośrednio z treści decyzji, albowiem organ II instancji kontrolujący prawidłowość wydania decyzji winien mieć możliwość ustalenia, czy decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej została wydana w przewidzianych prawem terminach (3 lata od dnia uprawomocnienia decyzji o podziale). W sentencji decyzji wskazano, iż decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej wynika z "zatwierdzenia podziału działki nr [...]". Określenie przedmiotu decyzji w powyższy sposób, w ocenie odwołujących, jest co najmniej niewystarczające. Powyższe okoliczności nie mogą wynikać z treści operatu szacunkowego, który nie jest częścią decyzji administracyjnej. Dalej odwołujący podnieśli, iż sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego opinii o wartości nieruchomości na podstawie art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. Organy administracyjne mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 Kpa dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Dowód ten winien jednoznacznie wykazywać różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed dokonaniem jej podziału, jak i po podziale. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien więc spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w powołanym już rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Odnosząc się do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego odwołujący podnieśli, iż działki przyjęte do porównania powinny odpowiadać cechom nieruchomości wycenianych. Należy stwierdzić, iż nieruchomości przyjęte do porównania w poz. 2, 3, 6 zestawienia zamieszonego na stronie 16 operatu, jako nieruchomości o zbyt małych powierzchniach, nie spełniają jednej z cech nieruchomości. Zdaniem odwołujących biegła nie wzięła pod uwagę, iż wyceniane nieruchomości nie miały ustalonego dostępu do drogi publicznej, bowiem decyzja o podziale została wydana pod warunkiem ustanowienia służebności drogi koniecznej. Brak ustalonego dostępu do drogi publicznej stanowi cechę obniżającą wartość nieruchomości. W operacie brak jest danych wskazujących, czy biegła obniżyła wartość nieruchomości ze względu na powyższy brak oraz czy działki przyjęte do porównania mają uregulowany dostęp do drogi publicznej. Decyzją z dnia [...]grudnia 2011 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, iż warunkiem umożliwiającym ustalenie opłaty adiacenckiej jest wystąpienie trzech przesłanek: 1. pozytywne rozpatrzenie przez organ administracji wniosku o przeprowadzenie podziału nieruchomości, 2. wzrost wartości nieruchomości w następstwie wydanej decyzji o podziale nieruchomości, 3. obowiązywanie w czasie, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki opłaty adiacenckiej. Wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty powinno nastąpić w terminie 3 lat od momentu uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Organ wskazał, iż w przedmiotowej sprawie organ zachował ten termin. Organ podniósł, iż dnia [...] grudnia 2008 r. Wójt Gminy C. decyzją Nr [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości. Kolegium wyjaśniło, iż nie ulega wątpliwości, że w chwili, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (tj. [...] grudnia 2008r. - dowód decyzja w kartach sprawy) obowiązywała uchwała Rady Gminy C. Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2005 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Organ wskazał, iż istota sprawy sprowadza się do wykazania, że w wyniku podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości. Stosownie do art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinia w postaci operatu szacunkowego stanowi dowód w niniejszej sprawie. Organ wyjaśnił, iż przedmiotowa działka nr [...] objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W tych okolicznościach biegła mogła ustalić przeznaczenie nieruchomości. Ustalenia rzeczoznawcy majątkowego w tym zakresie są zgodne ze stanem prawnym i faktycznym. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Biegła oszacowała wartości nieruchomości metodą korygowania ceny średniej. Mogła zastosować takie podejście, gdyż znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Organ podkreślił, iż dla potrzeb analizy ogólnej rzeczoznawca w sposób prawidłowy określił rynek lokalny jako nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z terenu gminy C. oraz jak wyjaśnił, z uwagi na zbyt małą ilość transakcji zawierających nieruchomości podobne do wycenianej, rozszerzył zakres analizy o gminy powiatu p., w tym zwłaszcza gmin sąsiednich. Dla analizy ogólnej okres badania cen został ustalony przez rzeczoznawcę w okresie od listopada 2008 r. do dnia wyceny. Kolegium nie podzieliło zarzutu pełnomocnika odnośnie naruszenia art. 107 Kpa, albowiem przepisy prawa materialnego mówią o podziale nieruchomości, zatem wystarczające jest, ażeby organ podał w sentencji decyzji, jaka działka została podzielona, z czym wiąże się konieczność poniesienia opłaty adiacenckiej. Tym bardziej, że prowadziłoby to do rozbudowania sentencji decyzji do elementów nieistotnych, które mogą być przytoczone w uzasadnieniu. Stąd organ na stronie 4 (akapit drugi) wymienił, że po podziale powstały działki o numerach [...] do [...]. Takie uzasadnienie daje jasny obraz, że biegły wyceniał po podziale te działki, żeby ustalić wzrost wartości nieruchomości. Organ wyjaśnił również, iż na podstawie art. 80 Kpa dokonał oceny zgromadzonego materiału dowodowego. Zweryfikowano pod względem formalnym i prawnym operat szacunkowy. Z analizy materiału dowodowego wynika, że biegły na stronie 13 operatu przedstawił 11 nieruchomości podobnych do działki [...]. Organ podniósł, iż błędny okazał się zarzut pełnomocnika, że biegła nie uwzględniła konieczności ustanowienia służebności drogi koniecznej. Organ zwrócił uwagę, że na stronie 18 znajduje się tabela z wyszczególnieniem poszczególnych wartości jednostkowych oraz sumy współczynników korygujących. Każda z działek powstałych po podziale tj. od nr [...] do [...] została indywidualnie wyceniona. Indywidualną wycenę biegła dokonała także w stosunku do działki [...], co tylko stanowi zdaniem Kolegium poprawność przedstawionego dowodu w postaci operatu. Stąd suma współczynników korygujących jest różna, a tym samym wartość jednostkowa każdej wycenianej działki inna. Nie jest tak, że biegły dokonując wyceny musi jako jedynym kryterium wyceny posiłkować się wielkością działki (operat zawiera ten współczynnik korygujący, ale jako jeden z wielu). Dlatego biegła w operacie uwzględniła w prawidłowy sposób tą cechę (wielkość). Samo już położenie na obszarze gminy powoduje, że działka właśnie ze względu na tą cechę może być bardziej podobna do działki aniżeli działka o powierzchni bardzo zbliżonej powierzchnią do działki znajdująca się w innej gminie etc. Dodatkowo pismem z dnia [...] listopada 2011 r. biegła wyjaśniła, że powierzchnia działki ma wpływ na cenę nieruchomości w wielkości ok. 15% i taki zakres współczynników faktycznie w ocenie Kolegium został uwzględniony. Kolegium podkreśliło, że na stronie 15 i 17 operatu biegła dokonała opisu skali cech, a następnie na stronie 18 operatu uwzględniła wielkość nieruchomości oraz pozostałych wag cech mających wpływ na cenę nieruchomości. W ocenie organu operat zawiera pełne informacje, a dowód ten jest sporządzony w oparciu o przepisy prawa obowiązujące w dniu zaistnienia przesłanek do wydania decyzji. Ogólne tendencje oraz nieruchomości przedstawione przez biegłego na rynku nieruchomości nie odbiegają od rzeczywiście zaistniałych stanów na rynku nieruchomości. Dokonany wybór przez biegłego jest zróżnicowany i obejmuje adekwatne tj. podobne nieruchomości. Niezwykle ważne jest, że operat przedstawia tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziałem oraz nieruchomości, które biegły wziął do porównania. Tabele w operacie są czytelne i umożliwiają szybką możliwość weryfikacji przez strony i organ dokonanych obliczeń. Organ uznał, iż opinia w sposób jednoznaczny wykazuje wzrost wartości nieruchomości. Jednocześnie skoro materiał dowodowy nie budzi wątpliwości może być uznany za dowód w niniejszej sprawie. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wnieśli G. S. oraz K. S. zarzucając jej: - naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, 10 Kpa poprzez ich niezastosowanie i nieumożliwienie skarżącym odniesienia się do wyjaśnień biegłej, - naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 77 ust. 1 Kpa poprzez brak należytej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegającej w szczególności na braku rzetelnej oceny operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydania decyzji. Wskazując na powyższe strona wniosła o uchylenie w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P., ewentualnie o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy C. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. W uzasadnieniu skarżący wskazali, iż kluczowym warunkiem dopuszczalności pobrania opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany zatwierdzeniem ewidencyjnego podziału. Nie można jednak zakładać, iż sam ewidencyjny podział nieruchomości powoduje wzrost jej wartości. Zgodne z treścią art. 146 ust. 1 a ustawy o gospodarce nieruchomościami wzrost ten musi być potwierdzony stosowną opinią rzeczoznawcy majątkowego, zawierającą analizę rynku wskazującą na większą atrakcyjność rynkową nieruchomości podzielonych na ewidencyjnie wydzielone działki gruntu aniżeli nieruchomości o jednolitym kształcie ewidencyjnym bez wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu. Skarżący podnieśli, iż w toku całego postępowania kwestionowali prawidłowość sporządzonego operatu oraz dodatkowych wyjaśnienień z dnia [...] listopada 2011 r., w stosunku do których skarżący nie mieli możliwości wypowiedzenia. W odpowiedzi na pismo Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] listopada 2011r. wzywające do wypowiedzenia się w terminie 3 dni od jego otrzymania do załączonych wyjaśnień biegłej, pełnomocnik skarżących wniósł o przedłużenie 3-dniowego terminu, albowiem wyznaczony termin nie był wystarczający do nawiązania kontaktu ze skarżącymi, a tym samym niemożliwym było rzetelne przedstawienie ich stanowiska dotyczącego przedmiotowych wyjaśnień. Ponadto zostało wskazane, że odpowiedź biegłej wymaga ponownej analizy operatu szacunkowego w odniesieniu do jej wyjaśnień i dlatego termin 3-dniowy jest niewystarczający do wykonania tej analizy wspólnie ze skarżącymi. Przedmiotowe pismo pozostało bez odpowiedzi ze strony organu administracji publicznej, który w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji stwierdził, że " nie wpłynęło do Kolegium żadne pismo ustosunkowujące się do pisma biegłej". Strona wyjaśniła, iż za niedopuszczalne uznać więc należy zignorowanie przez organ administracji publicznej pisma strony z dnia [...] listopada 2011 r. o przedłużeniu terminu do wypowiedzenia się co do przeprowadzonego dowodu z uzupełniającej opinii biegłej A. P.. Jeżeli strona postępowania sygnalizuje zamiar ustosunkowania się do zawartego w aktach sprawy materiału dowodowego, wówczas niedopuszczalne jest uniemożliwienie stronie zgłaszającej taki zamiar podjęcia czynności procesowych w obronie swoich interesów (vide wyrok z Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2008r., I OSK 644/07). Wskazać także należy, że dodatkowe wyjaśnienia biegłej nie zawierają szczegółowego omówienia przyjętych przez nią wskaźników, kryteriów, metod badań i wartości, jak i brak w niej wyjaśnienia podstawy opracowanych przez nią wniosków, które nie zostały logicznie i przekonująco uzasadnione. Wobec powyższego niemożliwym było zweryfikowanie poprawności jej rozumowania jako zgodnego z zasadami logicznego myślenia i doświadczenia życiowego. Skarżący wskazali, iż nie bez znaczenia dla prawidłowości niniejszego postępowania jest sprzeczność działania organu administracyjnego z art. 7 Kpa. Zważyć bowiem należy, iż organ obowiązany jest zebrać i rozpatrzeć całość materiału dowodowego. W odniesieniu do realizacji powyższego obowiązku istotnym jest, aby organ administracji dokonał wszechstronnego zbadania sprawy oraz umożliwił stronie wypowiedzenie się co do całości zebranego materiału dowodowego. Wyznaczenie stronie zbyt krótkiego terminu do ustosunkowania się co do materiału dowodowego nie pozwoliło w sposób rzetelny i kompleksowy zapoznać się i odnieść do dodatkowych wyjaśnień biegłej. Powyższe postępowanie przeczy zasadzie obowiązku organu administracji publicznej do stania na straży praworządności i dokładnemu wyjaśnieniu przedmiotowego stanu faktycznego stronie. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Postanowieniami referendarza sądowego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu w Poznaniu z dnia 20 marca 2012 r. odmówiono skarżącym przyznania prawa pomocy w zakresie zwolnienia od kosztów. Postanowieniem z dnia 24 kwietnia 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił wniosek o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 21 czerwca 2012 r. pełnomocnik skarżących podtrzymał skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ust. 1 powyższego artykułu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jednocześnie w ramach prowadzonego postępowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W rozpatrywanej podjęcie rozstrzygnięć określających wysokość opłaty adiacenckiej poprzedzone było ostateczną decyzją podziałową Wójta Gminy C. z dnia [...] grudnia 2008 r., wydaną na wniosek skarżących. W dacie wydania decyzji organu I instancji obowiązywała przy tym uchwała Rady Gminy C. z dnia [...] kwietnia 2005 r., nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, zgodnie z którą na terenie gminy opłata adiacencka stanowi [...] różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale. Ponadto wskazać należy, iż ustalenie wysokości należnej opłaty nastąpiło w oparciu o aktualny operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] listopada 2010 r., którego aktualność została potwierdzona w dniu [...]listopada 2011 r. Ponadto wskazać należy, iż operat sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, a w operacie ustalona została wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale oraz wynikający z różnicy między tymi wartościami wzrost wartości nieruchomości. W ocenie Sądu sporządzony na potrzeby przedmiotowego postępowania operat mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, a zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Zgodnie z przytoczoną powyżej treścią przepisu art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, przy czym wartość nieruchomości po podziale ustalona jest jako suma wartości wydzielonych działek. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonych decyzji, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 80 Kpa. Analiza załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego wskazuje, iż dla dokonania wyceny nieruchomości zastosowano w tym przypadku podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się więc wówczas, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego(Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dniu wydawania decyzji przez organ II instancji, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Dla potrzeb sporządzenia operatu rzeczoznawca dokonał analizy cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na terenie gminy C. oraz terenie powiatu p. ze szczególnym uwzględnieniem gmin sąsiednich, w okresie od listopada 2008 r. do dnia wyceny. Do porównania osiąganych cen nieruchomości posłużono się zestawieniem 11 transakcji działek o powierzchni od [...] m2 do [...] m2 oraz 11 transakcji działek o powierzchni od [...] m2 do [...] m2. W operacie biegłyy wskazał, iż gmina C. jest terenem atrakcyjnym pod względem wielu walorów, zarówno naturalnych jak i inwestycyjnych, które stwarzają jej doskonałe warunku rozwojowe. Rzeczoznawca zwrócił m.in. uwagę na okoliczność, iż ponad 70 % terenu posiada plan zagospodarowania przestrzennego, dobrze rozwiniętą infrastrukturę techniczną i społeczną. Biegły dokonując analizy podniósł również, że analiza cen w badanym okresie nie wykazała znaczących zmian w poziomie zawieranych transakcji, co przesądziło o pominięciu w dalszych obliczeniach upływu czasu od daty transakcji do daty wyceny. W dalszej kolejności wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W świetle powyższej regulacji wskazać także należy, iż występujące różnice pomiędzy działkami szacowanymi, a przyjętymi do porównania, nie wpływają na prawidłowość ustaleń operatu, bowiem w takiej sytuacji wyceny dokonuje się za pomocą tabel korygujących uwzględniających cechy przyjętych do porównania działek. W tabelach tych rzeczoznawca oznacza wskaźniki korygujące. Dla ustalenia ceny średniej przyjęto ceny transakcji sprzedaży działek porównywalnych powierzchniowo. Na podstawie analizy transakcji biegły stwierdził, że poziom cen za nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową uzależniony jest przede wszystkim od takich cech, jak: położenie i atrakcyjność lokalizacji, uzbrojenie techniczne, powierzchnia działki, sąsiedztwo i dojazd. Dla każdej z tych cech przyjęto następnie wagi, określając ich % udział w cenie. I tak, dla cechy – lokalizacja – 25%, dla uzbrojenia – 25%, dla powierzchni działki – 15%, sąsiedztwa- 20 % oraz dla dojazdu– 15%. Tak określone wagi wyznaczają procentowy wpływ danej cechy na cenę nieruchomości. Rzeczoznawca przyjął skalę cech rynkowych i przedstawił ich opis. W zakresie zarzutów stawianych przez skarżących należy wskazać, iż w operacie uwzględniono okoliczność, że część działek po podziale nie ma dostępu do drogi publicznej do czasu ustanowienia służebności drogi koniecznej, której ustanowienie było warunkiem decyzji podziałowej. Działkami pozbawionymi takiego dostępu są działki nr [...], [...], [...], [...] i z tych względów dla tych działek przyjęto najniższy współczynnik korygujący. Ponadto odnośnie wielkości działek przyjętych do określenia wartości nieruchomości po podziale wskazać należy, iż wielkość działek, z wyłączeniem działki [...] po podziale kształtuje się od [...]m2 do [...] m2. Wobec powyższego stwierdzić należy, iż wielkość działek które zostały przyjęte do porównania i były kwestionowane przez skarżących (poz. 2 -[...] m2, poz. 3 -[...] m2, poz. 6 -[...] m2) nie odbiegają w sposób istotny od wielkości działek po podziale. Różnica w wielkości tych działek została uwzględniona poprzez zastosowanie odpowiedniego współczynnika korygującego. Ponadto wskazać należy, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ zobowiązany jest do dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać bowiem należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Jednocześnie, zarówno przepisy tej ustawy, jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 grudnia 2009 r. (I OSK 1087/09 Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Dlatego też, ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Nie jest rolą organu ani sądu weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, rozważenia uwag stron. Taka ocena operatu szacunkowego miała w przedmiotowej sprawie miejsce, co wynika z uzasadnienia zaskarżonych decyzji. Dodatkowo wskazać należy, że jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu to powinna przedstawić przeciwdowód opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W niniejszej sprawie skarżący takiej opinii nie przedłożyli. W cenie Sądu rzeczoznawca prawidłowo zastosował przewidziane w rozporządzeniu podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, w sposób czytelny i logiczny przedstawił poszczególne kroki i procedurę postępowania w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Rzeczoznawca określił cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, a mianowicie: lokalizację; uzbrojenie techniczne; powierzchnię działki; dojazd. Rzeczoznawca określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności – dokonując już wyceny poszczególnych działek, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki. To właśnie zastosowane wagi procentowe, umożliwiające zindywidualizowanie każdej z wycenianych nieruchomości, przyczyniły się do powstania bezpośrednich różnic w wartości wycenianych działek, wskazując tym samym na prawidłowość zastosowanej metody wyceny. Ponadto w tym miejscu wskazać, iż na prawidłowość sporządzonego w niniejszej sprawie operatu nie miała wpływu zmiana brzmienia rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Na mocy § 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2011, nr 165, poz. 985) § 4 pk4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego otrzymał brzmienie " Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości." Porównując obecne brzmienie przepisu z brzmieniem przed nowelizacją stwierdzić należy, iż zmiana dokonana nowelizacją z dnia 14 lipca 2011 r. polegała na usunięciu z tekstu cytowanego przepisu zapisu, iż do porównania należy przyjmować nieruchomości z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Powyższy zapis skutkuje tym, iż przy porównaniu nie można opierać się wyłącznie na transakcjach z rynku lokalnego. W przedmiotowej sprawie, co wskazano już wyżej, rzeczoznawca majątkowy z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji na rynku lokalnym oparł operat na transakcje całego powiatu poznańskiego ze szczególnym uwzględnieniem gmin sąsiednich. Wobec powyższego sporządzony operat odpowiada również nowej regulacji prawnej, która weszła w życie z dniem 26 sierpnia 2011 r. tj. przed wydaniem decyzji przez organ II instancji, a po wydaniu decyzji przez organ I instancji. Ponadto wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy klauzulą z dnia [...] listopada 2011 r., a więc pod rządami zmienionego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, potwierdził aktualność wartości określonej w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2010 r. Odnosząc się do podnoszonych przez skarżących zarzutów wskazać należy, iż co prawda w ocenie Sądu organ dopuścił się naruszenia art. 10 Kpa, jednakże uchybienie to nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy. W ocenie Sądu naruszenie art. 10 § 1 Kpa polegało na zakreśleniu stronie zbyt krótkiego terminu do ewentualnego wypowiedzenia się, co do pisma rzeczoznawcy majątkowego. Jednakże należy w niniejszej sprawie mieć na uwadze, iż po pierwsze pismo rzeczoznawcy zostało doręczono pełnomocnikowi skarżących , a ponadto strona składając wniosek o przedłużenie terminu sama wskazała, iż podtrzymuje w całości zarzuty dotyczące wadliwości operatu, jak również podniosła, iż biegła nie jest przekonująca w tej części swoich wyjaśnień odnoszących się do sposobu doboru działek. W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż fakt zakreślenia 3 dniowego terminu nie stał na przeszkodzie późniejszemu ustosunkowaniu się do pisma rzeczoznawcy majątkowego. Zwrócić należy uwagę, iż od dnia doręczenia pełnomocnikowi strony pisma rzeczoznawcy majątkowego tj. od dnia [...]listopada 2011 r. do dnia wydania decyzji upłynęły ponad dwa tygodnie i strona w tym terminie miała możliwość zgłoszenia dodatkowych uwag, czego nie uczyniła. Ponadto wskazać należy, iż w orzecznictwie podnosi się, że zarzut naruszenia przepisu art. 10 § 1 Kpa przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków może odnieść skutek wówczas, gdy strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych (por. wyrok NSA z dnia 18 maja 2006 r., sygn. akt II OSK 831/05, ONSAiWSA 2006/6/157; OSP 2007, nr 3, poz. 26; wyrok NSA z dnia 1 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 1098/10, Lex nr 786594). Strona powinna zatem wykazać, że brak takiego zawiadomienia przed wydaniem decyzji uniemożliwił jej dokonanie w danym postępowaniu konkretnej czynności procesowej (np. zgłoszenia wniosków dowodowych z zeznań świadków, dokumentów). Reasumując dotychczasowe rozważania wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie zaistniały przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, zaś wysokość opłaty została prawidłowo ustalona na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego. Nie znalazły także potwierdzenia zarzuty skarżących dotyczące naruszenia art. 7 Kpa, art.81 Kpa. W konsekwencji uznać należało, że Wójt Gminy miał podstawy ku temu, aby ustalić opłatę adiacencką w ustalonej przez rzeczoznawcę wysokości. Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151 Ppsa skargę oddalił. ja