IV SA/Po 1182/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Radzicka Sędziowie WSA Donata Starosta (spr.) WSA Tomasz Grossmann Protokolant st.sekr.sąd. Agata Tyll-Szeligowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 marca 2018 r. sprawy ze skargi D. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy L. z dnia 12 czerwca 2017 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego D. P. kwotę [...]zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Sygn. akt IV SA/Po [...] Uzasadnienie Decyzją z dnia z dnia 12 czerwca 2017 r., Nr [...] Wójt Gminy L. ustalił wobec D. P. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Wilkowicach, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o po w. 0,1368 ha, zapisanej w Kw POI [...] [...], spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej - sieci wodociągowej, potwierdzoną protokołem z dnia 31 marca 2014 r. w sprawie odbioru końcowego i przekazania do użytkowania inwestycji oraz zapewnieniem o zakończeniu budowy z dnia 19 listopada 2014r. złożonym w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego w L.. Organ I instancji przytaczając treść przepisów mających zastosowanie w sprawie wskazał na warunki jakie muszą być spełnione łącznie by mogła być wydana decyzja o ustaleniu opłaty. Organ wskazał dalej, iż uwzględniając zapis art. 15 ust. 2 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków wykonanie przyłącza wodociągowego, a także korzystanie z sieci leży w zakresie woli właściciela nieruchomości. Dlatego tez na wzrost wartości nieruchomości ma wpływ samo stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej, a nie samo jej podłączenie. Organ podkreślił też, iż na terenie Gminy L. obowiązuje regulamin dostarczania wody i odprowadzania ścieków przyjęty Uchwałą nr [...] z dnia 28 stycznia 2008r. Zgodnie z § 29 pkt 4 Regulaminu wykonanie przyłącza jest poprzedzone wydaniem warunków technicznych, opracowaniem odpowiedniej dokumentacji technicznej i jej uzgodnieniem z przedsiębiorstwem wodociągów i kanalizacji. Organ podkreślił, iż pismo MPWiK Sp. z o.o. w L. potwierdza, iż dla nieruchomości oznaczonej nr działki [...] istnieje techniczna możliwość przyłączenia do sieci wodociągowej, co więcej dla przedmiotowej działki wydane zostały warunki techniczne na podłączenie do sieci wodociągowej. Organ wskazał, że przedmiotowa opłata adiacencka ustalona została w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci, warunki te zostały stworzone w dniu 19 listopada 2014 r. w dacie tej obowiązywała uchwała z dnia 23 listopada 2009r. Nr [...] Rady Gminy L. zmieniającej uchwałę w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłaty adiacenckiej, która wynosi 30 % różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzenia a wartością jaką miała po wybudowaniu urządzenia. Dalej organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy ustalając cenę rynkową gruntu D. P. poddał analizie lokalny rynek nieruchomości o podobnych cechach położonych w gminie L. w łatach 2014 - 2016 i dokonał wyceny wartości przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej. Organ zaznaczył, że wartość nieruchomości przed wybudowaniem sieci wodociągowej i po wybudowaniu została określona według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej w operacie szacunkowym, który wpłynął do organu 12 maja 2016r. Z uwagi na art. 156 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 19 kwietnia 2017r. operat, w którym po przeprowadzeniu odpowiedniej analizy rynku nieruchomościami na terenie Gminy L. w latach 2015 - 2017 określił wartość nieruchomości przed budową i po wybudowaniu sieci wodociągowej, określając wartość gruntu przed wybudowaniem sieci wodociągowej na kwotę [...]zł, a po wybudowaniu sieci wodociągowej na [...] zł. W oparciu o operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca majątkowy wyliczył wartość nieruchomości wycenianej oznaczonej nr geod. [...] przed i po wybudowaniu sieci wodociągowej, organ pierwszej instancji, zapoznając się częścią opisową operatu, wyjaśnieniami i uzupełnieniami uznając, że operat jest logiczny, spójny przyjął, iż wzrost wartości nieruchomości wycenianej wynosi [...] zł, a opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości tejże nieruchomości spowodowanego budową urządzenia infrastruktury technicznej - sieci wodociągowej, stanowiąca 30 % różnicy wzrostu wartości nieruchomości wynosi [...] zł. Odwołanie od przedmiotowej decyzji złożył D. P. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. Odwołujący zarzucił pomijanie przez organ pierwszej instancji linii orzeczniczej powoływanej przez niego oraz SKO w L. zgodnie z którym za stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia wodociągowego, kanalizacyjnego jest wykonanie urządzenia infrastruktury technicznej tak by umożliwiało ono bezpośrednie podłączenie nieruchomości do sieci, a więc wraz z odpowiednimi odgałęzieniami, przyłączami. Odwołujący wskazał, że rzeczoznawca przy weryfikacji prawnej stanu nieruchomości ograniczył się do określenia nr księgi wieczystej prowadzonej dla działki, nie zestawił danych z wypisu z rejestru gruntów oraz nie opisał stanu geodezyjnego nieruchomości, nie określił odległości nieruchomości od pobudowanego urządzenia infrastruktury technicznej. Istnieje zatem wątpliwość czy kwestia ta oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń zostały uwzględnione w wycenie, zgodnie z art. 40 pkt 2 Rozporządzenia, brak ustalenia czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, brak określenia przeznaczenia nieruchomości wynikającej z decyzji, nie wskazanie czy nieruchomości wzięte do porównania są faktycznie podobne do nieruchomości wycenianej pod względem cech ich przeznaczenia, czy są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 22 września 2017 r. Nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzje w mocy. W swoim uzasadnieniu SKO wskazując na najnowszą interpretację przyłącza wodociągowego zawartą w Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2017r. wydanej w sprawie o sygn. akt III SZP2/16, stwierdziło, iż zaskarżona decyzja jest zgodna z obowiązującymi przepisami regulującymi kwestie ustalania opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. W sprawie tej SN podjął uchwałę, w której przyjęto, że przyłącze wodociągowe - to przewód łączący sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług na całej swej długości. Kolegium wskazało, że D. P. uzyskał w dniu 20.06.2016r. , nr ZR- [...] warunki techniczne na podłączenie do sieci wodociągowej projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce o nr ewid, [...] obręb W.. Zatem stworzone zostały warunki do podłączenia nieruchomości Skarżącego do sieci wodociągowej i tym samym spełniony został warunek wystarczający do ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie. W ocenie Kolegium również pozostałe warunki determinujące ustalenie przedmiotowej opłaty adiacenckiej wobec D. P. zostały spełnione. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej. Z uwagi na fakt, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 19 kwietnia 2017r. nowy operat, w którym po przeprowadzeniu odpowiedniej analizy rynku nieruchomościami na terenie Gminy L. w latach 2015 - 2017 określił wartość nieruchomości przed budową i po wybudowaniu sieci wodociągowej. Rzeczoznawca majątkowy kilkakrotnie odnosił się do zgłaszanych uwag, co do operatu szacunkowego i wyjaśniał zgłaszane wątpliwości. Rzeczoznawca majątkowy ustalając cenę rynkową gruntu D. P. poddał analizie lokalny rynek nieruchomości o podobnych cechach położonych w gminie L. w latach 2015 - 2017. W operacie szacunkowym stanowiącym podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca przyjął skalę cech korygujących i przedstawił ich opis. Zdaniem organu rzeczoznawca w sposób czytelny i logiczny przedstawił poszczególne kroki i procedurę postępowania w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Rzeczoznawca określił cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, a następnie określił wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów. Określił zakres cech korygujących. W dalszej kolejności - dokonując już wyceny wartości konkretnej działki przed oddaniem sieci wodociągowej obliczył wartość m2 na [...] zł/m2 i ostatecznie wartość gruntu działki [...] ustalając ją na poziomie [...] zł następnie wartość m2 tejże działki po wybudowaniu sieci wodociągowej ustalając go na [...] zł/ m2 i wartość gruntu działki [...] po wybudowaniu sieci wodociągowej na [...] zł. Stąd wzrost wartości gruntu w wyniku pobudowania sieci wodociągowej wyniósł [...] zł. Skargę na decyzję SKO w L. wywiódł do Sądu D. P., wnosząc o uchylenie jej oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Wskazanej decyzji zarzucono naruszenie prawa procesowego w postaci art. 7 kpa, art. 80 kpa i art. 77 kpa w zw. z art. 140 kpa które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez uznanie, że operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami, a organ ma obowiązek jego badania tylko pod względem formalnym, w sytuacji gdy: 1) W operacie szacunkowym stanowiącym wyłączny dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek pobudowania urządzeń infrastruktury technicznej w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy nie opisał stanu prawnego nieruchomości; 2) Rzeczoznawca określając przeznaczenie nieruchomości w operacie szacunkowym nie ustalił czy nieruchomość jest (była) objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; 3) Operat nie określa czy w transakcjach przyjętych do porównania nie wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji; 4) Operat szacunkowy nie czyni zadość wymogom opisanym w art. 153 UOGN, zgodnie z którymi: "Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego; 5) W operacie szacunkowym rzeczoznawca zawarł listę transakcji gruntami wybranymi do porównania. Jednak operat nie zawiera żadnych danych pozwalających na identyfikację tych nieruchomości; 6) W punkcie 8.3. operatu rzeczoznawca zawarł obliczenie wartości gruntów przed oddaniem w użytkowanie sieci wodociągowej. Tabela zawiera 5 kolumn w nagłówku i 6 w tabeli. Przy czym rzeczoznawca pozostawił w sferze domysłu jakie dane są zawarte w kolumnie nr 4. Dowód w postępowaniu administracyjnym nie powinien pozostawiać takich danych w sferze domysłu; 7) Samorządowe Kolegium Odwoławcze jak i Wójt nie dokonali wnikliwej analizy operatu jako dowodu w sprawie i nie zweryfikowali, czy opinia jest logiczna, zupełna i wiarygodna; 8) Samorządowe Kolegium Odwoławcze jak i Wójt nie uwzględnili okoliczności, że operat jest nielogiczny, bowiem rzeczoznawca z jednej strony twierdzi, że nie znalazł transakcji zasadniczo się różniących a mimo to dokonał na nieznanej podstawie oszacowania wzrostu nieruchomości wycenianej właśnie z tego powodu; 9) Rzeczoznawca dokonał nieprawidłowego doboru nieruchomości do porównania; 10) Charakterystyka i analiza rynku nieruchomości jest w przedmiotowym operacie niekompletna; 11) Rzeczoznawca zawarł w operacie do porównania jedynie "Działki gruntu wg stanu przed wybudowaniem sieci wodociągowej". Brakuje zestawienia transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej i wodociągowej; 12) Operat wprowadza w błąd w zakresie, że zestawienie w nim zawarte zawiera transakcje przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury, bowiem wodociąg został wybudowany w marcu roku 2014, i dopuszczony do użytkowania w listopadzie 2014 r. podczas gdy wszystkie w/w uchybienia w sporządzeniu operatu szacunkowego winny prowadzić do wyeliminowania go ze sprawy i konieczności zarządzenia sporządzenia nowego, poprawnego operatu. W ocenie Skarżącego doszło również do naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie uwzględnienie przez SKO okoliczności, iż na dzień wydawania przez SKO decyzji obowiązywało nowe brzemiennie przepisu art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie zarzuty w niej podniesione są zasadne. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1066) oraz w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm., dalej jako P.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości decyzji organów administracji publicznej o ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej - sieci wodociągowej. Podstawę prawną powyższych rozstrzygnięć stanowiły przepisy art. 143 – 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 1774, zwanej dalej u.g.n.) Zgodnie z przepisem art. 144 ust. 1 u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Przez "budowę urządzeń infrastruktury technicznej" art. 143 ust. 2 u.g.n. rozumie budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. W myśl art. 145 u.g.n. (w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania decyzji) wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 1). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2). Zgodnie z art. 146 ust. 1 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 2 u.g.n.). Jak wynika z treści przywołanych przepisów ustawodawca określił następujące przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej: 1) stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej, 2) wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową tego urządzenia, 3) zachowanie terminu trzyletniego (liczonego od dnia stworzenia warunków) dla wydania decyzji ustalającej, 4) obowiązywania w dniu stworzenia warunków uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową. Materiał dowodowy zgromadzony w niniejszej sprawie potwierdza, że doszło do wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej – sieci wodociągowej. W okolicznościach niniejszej sprawy ustalenie opłaty adiacenkiej zależało od wykazania przez powołanego rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonej opinii wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Przedmiotem wyceny w niniejszej sprawie była działka nr [...] o pow. 0,1368 ha, zapisanej w Kw PO [...], będącej własnością D. P.. Analiza dokumentacji zgromadzonej w toku rozpoznania sprawy, w tym operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. w dniu 19.04.2017 r. prowadzi do wniosku, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej, a tym samym i wysokość nałożonej opłaty adiacenckiej wykazane zostały w błędnie sporządzonym operacie szacunkowym. Sporządzając przedmiotowy operat szacunkowy rzeczoznawca dokonał wyceny wartości przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z treści art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nie ulega wątpliwości, że aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą. Do takich cech zaliczyć trzeba przeznaczenie, wielkość, kształt, położenie, uzbrojenie itp. Jest przy tym oczywistym, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy musza być uwzględniane. Ważne jest jednak aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego. Stosownie do treści § 4 ust. 1 i 2 Rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4). Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Z przepisów tych wynika, że ustalając wzrost wartości nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej rzeczoznawca powinien poszukiwać na rynku transakcyjnym nieruchomości podobnych dla wycenianej nieruchomości odrębnie przed wybudowaniem urządzenia oraz po wybudowaniu urządzenia. Z kolei, ustalenie wskaźnika korygującego, który zastępuje poszukiwanie nieruchomości posiadających tak istotną cechę różniącą, jaką jest podłączenie do urządzenia kanalizacyjnego jest wadliwe, a w każdym razie nieuzasadnione (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 21 października 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 379/15, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, iż operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie nie spełnia powyższych wymogów. Przedmiotowy operat uniemożliwia ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym nie zawiera precyzyjnych informacji na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. W operacie brak jest zestawienia transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej i wodociągowej. Treść operatu nie daje nadto odpowiedzi na pytanie, czy przy ustalaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę wytyczną wynikającą z § 40 ust. 2 Rozporządzenia. Przepis ten stanowi bowiem, że przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń. W ocenie Sądu nie wzięto pod uwagę odległości porównywanych nieruchomości od urządzeń infrastruktury oraz co składa się na warunki podłączenia, jakie one były i czy zostały wzięte pod uwagę. Jeżeli przy określaniu wartości nieruchomości czynniki te, tj. odległość i warunki podłączenia, zostały uwzględnione i miały wpływ na wartość, to należało to zawrzeć w uzasadnieniu decyzji, odnosząc się do tych kwestii, aby nie było wątpliwości co do zgodności operatu z przepisami. Racje ma Skarżący, iż określając przeznaczenie nieruchomości w operacie szacunkowym rzeczoznawca nie ustalił czy nieruchomość jest (była) objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Stosownie zaś do art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust.2). Sąd wskazuje, że rzeczoznawca majątkowy, dokonując szacowania nieruchomości ma obowiązek samodzielnego przeanalizowania stanu prawnego nieruchomości przy uwzględnieniu regulacji zawartych w planach miejscowych. Mając na względzie rodzaj i położenie nieruchomości, można ustalić, czy na rynku odbywały się transakcje dotyczące nieruchomości podobnych. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego określają cechy nieruchomości, które powinny być brane pod uwagę w szczególności w podejściu porównawczym, zwłaszcza przeznaczenie terenu i związane z nim standardy urbanizacyjne (np. wysokość i intensywność zabudowy). Ustalenie opłaty adiacenckiej w oparciu o wycenę nieruchomości, która nie zawiera wymaganych prawem treści oznacza, że rozstrzygnięcie w tym przedmiocie podjęte zostało bez należytego wyjaśnienia stanu faktycznego i przy wadliwie przeprowadzonej ocenie materiału dowodowego, a więc z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 KPA, a w konsekwencji powyższego w warunkach niewykazania w sposób niebudzący wątpliwości, że wartość nieruchomości po stworzeniu możliwości jej podłączenia do urządzeń kanalizacji sanitarnej wzrosła, co z kolei uzasadnia zarzut naruszenia w toku rozstrzygania sprawy art. 146 ust. 1 u.g.n. w stopniu rzutującym bezpośrednio na jej wynik. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 11 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 774/14, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). W tym miejscu należy wskazać, że nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 146 ust. 3 u.g.n. poprzez nieuwzględnienie przez SKO okoliczności, iż na dzień wydawania przez SKO decyzji obowiązywało nowe brzmienie przepisu art. 146 ust. 3. W dniu 01 września 2017 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2017, poz. 1509). Stosownie do art. 4 ust. 3 i 4 ustawy zmieniającej, do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. Do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nadal wykorzystywanych do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. W konsekwencji z mocy normy intertemporalnej, zawartej w art. 4 ust. 3 ustawy nowelizującej, w sprawie ma zastosowanie przepis art. 145 ust 2 u.g.n. w brzmieniu sprzed nowelizacji. W tym miejscu Sąd wskazuje, że wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej, jeżeli upłynął już 3-letni termin do jej wydania, powoduje, że organ traci kompetencje do ponownego wydania ustalającego opłatę rozstrzygnięcia. Pogląd ten, który Sąd w całej rozciągłości podziela, jest obecnie utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki NSA z 6 września 2017 r. sygn. akt I OSK 303/17, z 27 sierpnia 2015 r. sygn. akt I OSK 2815/13, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 17 stycznia 2017, sygn. akt II SA/Bk 779/16) gdzie podkreśla się, że dla zachowania 3 - letniego terminu z art. 145 ust. 2 u.g.n. konieczne jest istnienie w obrocie prawnym decyzji, ustalającej opłatę adiacencką, a zatem nie można - za równoznaczną z istnieniem takiej decyzji - uznać sytuacji, w której na skutek uwzględnienia skargi, wojewódzki sąd administracyjny uchylił obie decyzje organów administracji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Taki stan oznacza bowiem, że w obrocie prawnym, w zakresie wskazanym powyżej, nie funkcjonuje decyzja administracyjna. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. O kosztach obejmujących wpis od skargi w kwocie [...]zł Sąd orzekł na wniosek skarżącego na podstawie art. 200 i 205 p.p.s.a.