IV SA/Po 1230/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Stankowski (spr.) Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Tomasz Grossmann Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 06 marca 2013 r. sprawy ze skargi J. S. i T. S.. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 października 2012 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Decyzją z dnia [...] maja 2012 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] maja 2012 r.) Wójt Gminy R. (dalej Wójt albo organ I instancji) działając z urzędu na podstawie art. 104 §1 i 107 §1 i 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks Postępowania Administracyjnego (t.j. Dz.U. 2000 r., nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) oraz na podstawie art. 98a ust. 1, 1a, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn) w związku z Uchwałą Rady Gminy z dnia 29 sierpnia 2005 r., nr XXXIII/337/2005 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału oraz w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. z dnia 22 września 2005 r., nr 139, poz. 3865, dalej uchwała z dnia 29 sierpnia 2005 r.) w pkt 1 ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości N., gm. R. o numerach ewidencyjnych: [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, na skutek podziału nieruchomości nr [...] o pow. [...] m2 i zatwierdzonego decyzją Wójta z dnia [...] października 2009 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] października 2009 r.), która stała się ostateczna w dniu [...] października 2009 r. W pkt 2 decyzji Wójt nałożył na J. S. i T. S. (dalej strony, odwołujący albo skarżący) obowiązek uiszczenia ustalonej w pkt 1 opłaty w terminie 14 dni od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna na wskazany rachunek bankowy. W uzasadnieniu Wójt ustalił, że strony jako właściciele nieruchomości położonej w miejscowości N., gm. R., oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] o pow. [...] m2, dla której Sąd Rejonowy w S. prowadził KW , wnieśli o zatwierdzenie jej podziału na [...] działek wymienionych w pkt 1 decyzji. Podział został zatwierdzony decyzją Wójta z dnia [...] października 2009 r. W planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego Gminy R., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy z dnia 15 kwietnia 2009 r., nr XXXIV/269/2009 przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest pod: - działka [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] "[...]"- teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, - działka [...] -"[...]" - teren ciągu pieszego, - działka [...] – "[...]"- tereny rolnicze, - działka [...] - "[...]" - teren dróg dojazdowych wewnętrznych. Ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego W. B. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została określona w operacie szacunkowym z dnia 4 maja 2012 r. według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, zgodnie z przepisami ugn. i rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie z 2004 r.). Zebrane w trakcie analizy lokalnego rynku nieruchomości dane pozwoliły rzeczoznawcy majątkowemu na określenie wartości prawa własności nieruchomości przed i po podziale podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Dla nieruchomości przed podziałem i po podziale rzeczoznawca majątkowy ustalił przedziały wielkościowe, w których poddał analizie ceny transakcyjne. Ustalił następujące przedziały powierzchni działki: - dla nieruchomości stanowiącej działkę [...] (przed podziałem - przedział wielkości od [...] m2 – [...] m2, - dla działek nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] (po podziale) przedział wielkości od [...] m2 do [...] m2, - dla działki nr [...] (po podziale) - podział wielkości od [...] rn2 do [...] m2. Dla przedstawionych przedziałów powierzchniowych biegły wyliczył ceny średnie nieruchomości. W wybranej próbie 13 transakcji nieruchomościami gruntowymi pod zabudowę mieszkalną o powierzchni zbliżonej do powierzchni nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], nr [...] położonych w N., cena za [...] m2 powierzchni kształtowała się na poziomie od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Przeciętna cena w wybranej próbie wynosi [...] zł/m2. W wybranej próbie 24 transakcji nieruchomościami gruntowymi pod zabudowę mieszkaniową o powierzchni zbliżonej do powierzchni działek nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] położonych w N. cena [...] m2powierchni kształtowała się na poziomie od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Przeciętna cena w prezentowanej próbie wynosi [...] zł/m2. Powyższe informacje dotyczą transakcji nieruchomościami zlokalizowanymi na terenie gminy R., zbliżonymi do przedmiotu wyceny pod względem poziomu uzbrojenia oraz dostępu do usług towarzyszących. W celu wyliczenia trendu czasowego rzeczoznawca wykonał analizę cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z terenu Gminy zawartych w okresie od kwietnia 2010 do kwietnia 2012 r. Ze względu na wyższą cenę średnią transakcyjną za nieruchomości niezbudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z terenu wsi [...] oraz ze względu na znaczą liczbę przeprowadzonych transakcji nieruchomościami znajdującymi się w bardzo dobrych punktach lokalizacyjnych na terenie wsi [...], transakcje z tego terenu wyłączono z analizy do wyznaczenia trendu czasowego. Do wyliczenia trendu przyjęto transakcje z terenu wsi B., C., D., K., K., M., N., P., P., R., R., S. S., Ż. i R. (łącznie [...] transakcji). Działka gruntowa nr [...] (przed podziałem) położona w N. przy ulicy [...] miała kształt nieregularny, zbliżony do wydłużonego prostokąta o długości ok. [...] m. Bezpośredni dojazd do nieruchomości odbywa się drogą publiczną nieurządzoną, nieutwardzoną oświetloną - ulicą [...] oraz wąski dostęp (około 3 m szerokości) od ulicy [...] - utwardzonej asfaltem, urządzonej. Nieruchomość od strony ulicy [...] posiadała dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej tj. energia elektryczna, sieć wodociągowa. W sąsiedztwie tej nieruchomości znajdują się nieruchomości zabudowane domami mieszkalnymi i niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową oraz grunty użytkowane rolniczo. Nieruchomość ma znaczny spadek w kierunku południowo-zachodnim i w kierunku wschodnim. Różnica miedzy najwyższym i najniższym poziomem terenu wynosi około 7 m. Przez nieruchomość przebiega linia energetyczna wraz ze strefą oddziaływania. W odległości ok. [...] m przebiega będąca w trakcie budowy droga krajowa nr [...] wraz ze strefą oddziaływania. Nieruchomość położona jest w odległości 2 km od centrum R. (siedziby władz gminnych) oraz [...] km od P. Powstałe działki w wyniku podziału posiadają inne cechy fizyczne i techniczno - użytkowe, niż działka przed podziałem. Działki różnią się kształtem oraz powierzchnią. Nowopowstała działka o nr [...] ma nieregularny kształt zbliżony do trójkąta. Działka nr [...] ma kształt nieregularny, wydłużony o szerokości 2,5-3,0 m i długości ok. [...] m. Nowopowstała działka nr [...] została wydzielona w kształcie nieregularnym i wydłużonym o szerokości 5 – 10 m i długości ok. 500 m. Działki o nr: [...],[...],[...],[...],[...] mają kształt regularny, zbliżony do kwadratu. Wszystkie nowopowstałe działki są nieuzbrojone, za wyjątkiem działki [...], która ma dostęp do sieci infrastruktury jak działka przed podziałem. Działka nr [...] ma dostęp do drogi publicznej utwardzonej asfaltem, natomiast działka o nr [...] posiada dojazd drogą publiczną nieurządzoną, nieutwardzoną, oświetloną ulica [...]. Jedna z działek powstała w wyniku podziału, tj. nr [...] o powierzchni [...] m2 przeznaczona jest zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod tereny rolne. Nie jest możliwa jej zabudowa i zgodnie z art. 92 ugn nie stosuje się do niej przepisów o opłacie adiacenckiej. Wartość gruntu dla nieruchomości przed podziałem zawarta była w przedziale cenowym w cenie min. [...] zł/m2 - i max. [...] zł/m2. Cena 1 m2 wycenianego gruntu w miejscowości N. to [...] zł/m2. Dla działek po podziale o mniejszych powierzchniach wartość transakcyjna kształtuje się w cenie min. [...] zł/m2 a max. [...] zł/m2 i mieści się z cenie średniej rynku lokalnego gminy R. (średnia cena 1 mz gruntu z lokalnego rynku wynosi [...] zł.) Według powyższej analizy wartość nieruchomości po podziale wzrosła o [...] zł., co stanowi [...] % wartości przed podziałem. Przeciętna cena 1 m2 gruntu przed podziałem wynosiła [...] zł/m2 a po podziale [...] zł/m2- [...] zł/m2. Dla działek po podziale ceny transakcyjne na rynku nieruchomości zróżnicowane są od położenia, powierzchni i dostępu do infrastruktury technicznej. W decyzji z dnia [...] października 2009 r. zawarty był dodatkowo warunek, że jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, to podział dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek nie posiadających dostępu do drogi publicznej zostanie ona ustanowiona. W wyniku podziału powstały dwie działki o nr ew. [...] o pow. [...] m2 i dz. nr [...] o pow. [...] m2 o przeznaczeniu jako drogi wewnętrzne. W związku z powyższym wartość rynkowa w/w działek została określona jako iloczyn wartości 1 mz gruntu, z którego wydzielono te działki gruntu. Podział nieruchomości spowodował wzrost wartości tej części nieruchomości, która znajduje się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Część gruntu nr [...] o pow. [...] m2 (po podziale) nadal wykorzystywana jest na cele rolne i nie podlega wycenie (art. 92 ugn) do ustalenia opłaty adiacenckiej. Analizując lokalny rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi wewnętrzne rzeczoznawca zauważył, że nie ma takich transakcji, które by posiadały podobne cechy i funkcje zbywanych w całości jako przedmiot własności. Powyższe dane dotyczą transakcji nieruchomościami zlokalizowanymi na terenie gminy R. zbliżonych do przedmiotu wyceny pod względem poziomu uzbrojenia oraz dostępu do usług towarzyszących: szkolnictwo, wychowanie przedszkolne, służba zdrowia, obiekty handlowe, obiekty sportowo-rekreacyjne. Rzeczoznawca majątkowy na podstawie zebranych informacji ocenił, że trendu czasowego jest lekko malejący - wymiar względny trendu % m- ca - 1,2%, a wymiar względny trendu rok -13,8%. Powyżej przedstawione obliczenia skutkowały określeniem wartości nieruchomości przed podziałem na kwotę [...] zł oraz po podziale na kwotę [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł. Uwzględniając 30% stawkę wynikającą z uchwały z dnia 29 sierpnia 2005 r., wysokość opłaty adiacenckiej wyniosła [...] zł. Odwołanie od powyższej decyzji pismem z dnia [...] czerwca 2012 r. wniosły strony postępowania, wnosząc o uchylenie decyzji z dnia [...] maja 2012 r. w całości. W uzasadnieniu odwołujący zarzucili, że wycena gruntu stanowiącego drogi wewnętrzne: dz. nr [...] i [...] - z podziału dz. nr [...] jest niezgodna z zasadami określonymi w rozporządzeniu z 2004 r. Rzeczoznawca majątkowy, na stronie [...] i [...] operatu (pkt. [...]) dokonał oceny "uwarunkowań prawnych wyceny nieruchomości pod drogi", a następnie ograniczył się do jednozdaniowego stwierdzenia, że na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości stwierdzono brak odnotowanych transakcji przeznaczonych pod drogi wewnętrzne. W przypadku braku cen transakcyjnych, zgodnie z §36 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r. wartość dróg wewnętrznych określa się w podejściu kosztowym, a dopiero przy ustalaniu wartości gruntu pod drogi wewnętrzne możliwe jest określenie ich wartości na podstawie wartości gruntu, z którego wydzielono te drogi, jeśli wzrosła wartość nieruchomości. Wskazane zasady szacowania nieruchomości nie mogą być stosowane w sposób dowolnie zamienny. Sposób wyceny zastosowany przez rzeczoznawcę nie odzwierciedla faktycznego stanu rynku nieruchomości. Oczywistym jest bowiem fakt, że w przypadku zbycia działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową zostaną zbyte udziały w drogach wewnętrznych. Odwołujący zwrócili również uwagę na błędy merytoryczne w operacie, które mają istotny wpływ na wartość po podziale działek gruntu nr [...] i [...]. Obie te działki są działkami narożnymi. Rzeczoznawca błędnie przypisał tym działkom cechy rynkowe - "kształt i możliwość zagospodarowania" - korzystne. Odwołujący zwrócili również uwagę na brak uwzględnienia w operacie niekorzystnego wpływu położenia działek - w bliskiej odległości od budowanej drogi krajowej [...] wraz ze strefą oddziaływania. Decyzją z dnia [...] października 2012 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] października 2012 r.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej SKO albo Kolegium) utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] maja 2012 r. W ocenie Kolegium sporządzony w niniejszej sprawie operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, że biegły wziął pod rozwagę różnice wynikające z cech poszczególnych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i drogi. Dobór metody wyceny był prawidłowy. Analizując sposób wyceny nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę Kolegium zauważyło, że w odniesieniu do wyceny działek przeznaczonych pod drogi wewnętrzne biegły dokonał obszernego wyjaśnienia dlaczego dokonał takiego sposobu wyceny w dalszej części operatu. Także w piśmie z dnia [...] marca 2012 roku biegły dokładnie wyjaśnił powody takiego sposobu wyceny. Kolegium uznało te wyjaśnienia za oczywiste. Zwłaszcza pkt 5 tego pisma wyraźnie wskazuje, że nie znaleziono działek o podobnym przeznaczeniu. Dlatego określenie wartości działek przeznaczonych pod drogi wewnętrzne jest rzetelne. Ustosunkowując się z kolei do wybranych cech działek [...] i [...] Kolegium dokonało analizy mapy zasadniczej załączonej do akt sprawy. Nie ulega wątpliwości, że kształt tych działek jest zbliżony do kwadratu. Mają one bardzo dobre położenie, są działkami bardzo "ustawnymi", nie ma uciążliwego sąsiedztwa. Spośród wydzielonych działek te nieruchomości mają najlepszy kształt, łatwo je zabudować, mają dostęp z dwóch stron do terenu nieruchomości. Dlatego Kolegium uznało, że biegły rzetelnie określił ich cechy. W wyniku dokonanej weryfikacji Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i zasadami, a zarzut, aby operat był nieprawidłowy nie znajduje potwierdzenia w niniejszej sprawie. W ocenie Kolegium operat nie budził wątpliwości, a dalsze czynności prowadziłyby tylko do nieuzasadnionego wydłużenia postępowania. Ponadto jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców mogłaby uznać, że operat jest całkowicie nieprzydatny w niniejszej sprawie. Jednakże organy nie znalazły podstaw do skierowania dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego W. B. pod opinię takiej organizacji. Kolegium nie znalazło podstaw do tego, ażeby uznać, że wniesione na etapie postępowania odwoławczego zarzuty miały istotny wpływ na wynik sprawy. Tym samym wartość nieruchomości położonej w miejscowości N. po podziale ustalona została w wysokości [...] złotych, z kolei wartość nieruchomości przed podziałem to [...] złotych. W związku z tym organ I instancji prawidłowo ustalił, że wzrost wartości nieruchomości będącej we władaniu odwołujących w konsekwencji podziału wynosi: [...] zł - [...] zł - [...] zł. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (dalej WSA) z dnia [...] listopada 2011 r. strony zarzuciły decyzji z dnia [...] października 2012 r. naruszenie: 1) prawa materialnego przez błędną wykładnię i przyjęcie, że dokonano prawidłowo wyceny wzrostu wartości nieruchomości - przez zawyżenie wzrostu wartości nieruchomości - art. 134 i 151 ugn, 2) prawa procesowego przez nierozważnie w całości zebranego materiału dowodowego oraz zarzutów zgłoszonych przez skarżących w odwołaniu od decyzji organu I instancji - art. 7 i 77 kpa. Skarżący wnieśli o uchylenie decyzji z dnia [...] października 2012 r. i poprzedzającej ją decyzji z dnia 24 maja 2012 r., określenie że zaskarżona decyzja nie może zostać wykonana, zasądzenie od SKO zwrotu kosztów sądowych. W uzasadnieniu skarżący podtrzymali w całości zarzuty podniesione w odwołaniu od decyzji z dnia [...] maja 2012 r. wskazując jednocześnie, że Kolegium w żaden sposób nie odniosło się do sformułowanych w odwołaniu zarzutów, w szczególności do protokołu uzgodnień z dnia [...] lipca 2011 r. w sprawie uznania i rozliczenia ustalonej opłaty adiacenckiej wynikającej z projektu decyzji Wójta oraz do istotnej zmiany §36 rozporządzenia z 2004 r., która weszła w życie dnia 26 sierpnia 2011 r. Zgodnie z §36 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r., w przypadku gdy dane z lokalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Rzeczoznawca w operacie z dnia [...] maja 2012 r. powielił sposób zastosowania rozporządzenia z 2004 r. obowiązującego w dacie wykonania pierwotnego operatu z dnia [...] maja 2011 r. Rozporządzenie zmieniające wprowadziło nowe, odmienne od dotychczasowych, zasady wyceny nieruchomości zajętych pod drogi, w tym pod drogi wewnętrzne. Ich wprowadzenie skutkowało zmianą dotychczasowego stanu prawnego w omawianym zakresie. Zdaniem skarżących, opisane szczegółowo zasady szacowania nieruchomości nie mogą być stosowane w sposób dowolnie zamienny. W ocenie skarżących, sposób wyceny zastosowany przez rzeczoznawcę nie odzwierciedla faktycznego stanu rynku nieruchomości. Oczywistym jest bowiem fakt, że w przypadku zbycia działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową zostaną zbyte udziały w drogach wewnętrznych. Należy podkreślić, że działki te należą do segmentu gruntów o przeciętnej atrakcyjności rynkowej, ponadto w obecnym stanie rynku potencjalny nabywca działki mieszkaniowej jest skłonny nabyć udział w drodze wewnętrznej za symboliczną jedynie kwotę. Skarżący zwrócili również uwagę na istotne błędy merytoryczne znajdujące się w operacie dotyczące przypisania poszczególnych cech działkom nr [...] i [...]. Obie te działki są działkami narożnymi. Rzeczoznawca błędnie przypisał tym działkom cechy rynkowe - "kształt i możliwość zagospodarowania" - korzystne. Następnie przypisał tym działkom, na tej podstawie współczynniki korygujące o wartości [...]. Zgodnie z tabelą [...] działki narożne maja cechy rynkowe pod względem "kształtu i możliwości zagospodarowania" - przeciętne. Konsekwencją tego powinna być zmiana wartości współczynnika korygującego z [...] na wartość [...]. Skarżący wskazali nadto na brak uwzględnienia w operacie niekorzystnego wpływu położenia działek w bliskiej odległości od budowanej drogi krajowej [...] wraz ze strefą oddziaływania (k. [...] akt sądowych). W odpowiedzi na skargę z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...], Kolegium wniosło o jej oddalenie wskazując, że postępowanie organów obu instancji było poparte przepisami prawa materialnego, a ewentualne inne uchybienia nie mogły mieć wpływu na wynik sprawy z uwagi na fakt istotnego dowodu w sprawie w postaci operatu szacunkowego, dokonanej jego rzetelnej oceny oraz przyjęcia operatu za podstawę rozstrzygnięcia (k. [...] akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Przedmiotem kontroli sprawowanej przez Sąd w niniejszym postępowaniu była decyzja z dnia [...] października 2012 r. oraz poprzedzające jej wydanie postępowanie, które dotyczyło ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...], położonej w miejscowości N., gm. R., na skutek jej podziału. Badając zgodność z prawem zaskarżonej decyzji Sąd podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez organy obu instancji przyjmując je za własne oraz czyniąc podstawą poniższych rozważań. Podstawą materialnoprawną prowadzonego postępowania był art. 98a ugn. Zgodnie z jego ust. 1, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ugn stosuje się odpowiednio. W rozpatrywanej sprawie podjęcie rozstrzygnięć określających wysokość opłaty adiacenckiej poprzedzone było ostateczną decyzją z dnia 14 października 2009 r. wydaną na wniosek skarżących na podstawie art. 96 ust. 1, art. 93 ust. 1 i 3, art. 99 ugn oraz art. 104 §1 i art. 127 kpa, zatwierdzającą podział działki nr [...] z warunkiem ustanowienia służebności gruntowej dla działek nie mających bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W momencie wydania decyzji przez organ I instancji obowiązywała uchwała Rady Gminy w R. z [...] sierpnia 2005 r., zgodnie z którą na trenie objętym decyzją podziałową opłata adiacencka stanowiła 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale. Ustalenie kwoty należnej opłaty nastąpiło w oparciu o aktualny operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] maja 2012 r. W ocenie Sądu przedmiotowy operat w sposób wystarczający wyjaśnia, że w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost wartości nieruchomości o wielkości w nim przyjęte. Zgodnie z przytoczoną powyżej treścią art. 98a ust. 1 ugn, dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, przy czym wartość powyższą określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Oznacza to, że prawidłowo sporządzony operat szacunkowy powinien z jednej strony zawierać wycenę nieruchomości przed podziałem, ze szczególnym uwzględnieniem jej wielkości, oraz wartość nieruchomości po podziale, stanowiącą sumę wartości poszczególnych wydzielonych działek. Sam bowiem podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost jej wartości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony (wyrok NSA z 30.3.2007 r., sygn. akt I OSK 729/06, lex 325251), co w ocenie Sądu zostało należycie wykazane. Jak wynika z analizy załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego z [...] maja 2012 r., dla dokonania wyceny nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione. W myśl §4 pkt 4 rozporządzenia z 2004 r., przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Należy zauważyć, że rzeczoznawca takie nieruchomości wziął pod uwagę. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ugn). Sporządzony operat szacunkowy został wykonany z poszanowaniem przepisów art. 155 ust. 1 i 154 ust. 1 ugn. Nadto zawiera wszystkie dane o jakich mowa w §56 ust. 1 pkt 1 – 9 powołanego wyżej rozporządzenia. Odnosząc się do sformułowanych w skardze zarzutów, Sąd uznał je za niezasadne. W pierwszej kolejności Sąd miał na uwadze, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy w maju 2012 r. uwzględnił aktualne brzmienie §36 rozporządzenia z 2004 r., nadane rozporządzeniem Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. 2011 r., nr 165, poz. 985). Wskazany akt prawny wszedł w życie dnia 26 sierpnia 2011 r. i niewątpliwie zmodyfikował sposób ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa pod drogi, w tym zgodnie z §36 ust. 6 pkt 5 rozporządzenia, również nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne. Biegły rzeczoznawca cytując aktualne brzmienie §36 rozporządzenia z 2004 r. wyjaśnił na str. 16 operatu, że wartość rynkową drogi wewnętrznej objętej zakresem wyceny określił stosując §36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r., przyjmując w tym zakresie stan nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, ceny nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ugn. Bez znaczenia było wobec tego stanowisko biegłego, że stwierdził brak odnotowanych transakcji przeznaczonych pod drogi wewnętrzne, skoro wycena nastąpiła w oparciu o aktualne brzmienie §36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. W niniejszej sprawie biegły rzeczoznawca nie mógł posłużyć się podejściem kosztowym, które zgodnie z art. 153 ust. 3 ugn polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Zgodnie z art. 47 §2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., nr 16, poz. 93 ze zm., dalej kc), częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. W art. 48 kc, do części składowych gruntu ustawodawca zaliczył w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Zgodnie z ustaleniami poczynionymi przez organy obu instancji, działka nr [...] na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości była niezabudowana i niezagospodarowana. Nie znajdowały się na niej jakiekolwiek części składowe, które mogłyby w podejściu kosztowym zostać potraktowane jako wartość odtworzeniowa nieruchomości. W drugiej kolejności Sąd uznał za niezasadny zarzut skarżących dotyczący braku uwzględnienia przez biegłego faktycznego stanu rynku nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy nie miał kompetencji, aby modyfikować sposób wyceny działek przeznaczonych pod drogi wewnętrzne w świetle bezwzględnie obowiązującego sposobu wyceny o którym stanowi §36 ust. 6 pkt 5 w zw. z §36 ust. 1-4 rozporządzenia z 2004 r. Skarżący postulując, ażeby wartość rynkowa działek z przeznaczeniem pod drogę wewnętrzną wynosiła 50% wartości 1 m2 gruntu przeznaczonego pod budownictwo jednorodzinne, nie wskazali jakiejkolwiek podstawy prawnej takiego obliczenia. Biegły rzeczoznawca odnosząc się do tej propozycji zauważył, że rezultatem takiego obliczenia wartości nieruchomości po podziale byłby jej spadek o [...] zł. W konsekwencji nie byłoby w ogóle podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ I instancji w sposób prawidłowy wyjaśnił w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] maja 2012 r., że wartość rynkowa działek nr [...] i [...] została określona jako iloczyn wartości 1 m2 gruntu, z którego działki te zostały wydzielone. W trzeciej kolejności, w ocenie Sądu treść protokołu z dnia [...] lipca 2011 r., podpisanego przez skarżącego oraz zastępcę Wójta nie prowadzi do konkluzji, że w ten sposób zawarta została jakakolwiek ugoda pomiędzy dwiema stronami. Z protokołu tego wynika jedynie, że skarżący zaakceptował ustaloną wartość opłaty adiacenckiej z zastrzeżeniem pomniejszenia wartości rynkowej działki nr [...]. Organ I instancji nie zobowiązał się względem skarżącego do uwzględnienia zgłoszonego żądania na etapie wydawania decyzji w przedmiocie wymierzenia opłaty adiacenckiej. Poza tym, co zostało już podkreślone powyżej, brak jest podstaw do modyfikowania powszechnie obowiązujących zasad wyceny nieruchomości, określonych w ugn oraz w rozporządzeniu z 2004 r. Jakiekolwiek porozumienie w tym zakresie nie może wpływać na brzmienie obowiązującej regulacji prawnej. W czwartej kolejności rzeczoznawca majątkowy w sposób prawidłowy opisał w operacie szacunkowym kształt i możliwość zagospodarowania działek nr [...] i [...] wskazując, że jest on korzystny. Sami skarżący zauważyli, że wskazane działki mają kształt regularny w formie kwadratu. Kształtu i możliwości zagospodarowania nie należy mylić z położeniem działki. Położenie we wskazanej tabeli nr [...] na str. [...] operatu stanowi odrębny atrybut nieruchomości. Tak samo SKO w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] października 2012 r. wskazało, że obie działki mają korzystny kształt i dają możliwość pełnego zagospodarowania. W piątej kolejności za niezasadny należało uznać argument co do bliskiej odległości działek skarżących od budowanej drogi krajowej [...]. Lokalizacja tej planowanej drogi jest taka sama w stosunku do nieruchomości przed dokonaniem jej podziału, jak i po podziale. Przedmiotem wyceny przez biegłego nie było określenie spadku albo wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania drogi krajowej, tylko na skutek podziału działki nr [...]. W dalszej kolejności Sąd miał na względzie, że skarżący kwestionując we wskazanym powyżej zakresie sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy nie przedstawili ani na etapie postępowania administracyjnego, ani sądowego własnej wyceny spornej nieruchomości. Organ odwoławczy, po dokonaniu własnej oceny operatu, miał wszelkie podstawy by uznać, że fakt wzrostu wartości nieruchomości został udowodniony, a tym samym uznać, że przeprowadzanie kolejnych dowodów dotyczących tej okoliczności jest zbędne. Mając powyższe na uwadze Sąd działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. 2012 r., poz. 270 ze zm.) oddalił skargę.