IV SA/Po 146/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta (spr.) Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Anna Jarosz Protokolant ref. staż. Agata Pawlicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 sierpnia 2016 r. sprawy ze skargi Spółki A na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] grudnia 2015 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę w całości Decyzją z dnia z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] Wójt Gminy L. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.; zwanej dalej jako "u.p.z.p."), art. 104 ustawy z dnia 13 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz. 267; zwanej dalej jako "k.p.a.") w związku z uchwałą nr [...] Rady Gminy L. z dnia 30 grudnia 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy L. dla obszaru położonego w rejonie drogi powiatowej pomiędzy wsią G. , a wsią W. (Dz.Urz. Woj. Wlkp. Nr [...], poz. [...]; zwanej dalej jako "uchwała z dnia 30 grudnia 2009 r.") ustalił spółce A (zwanej dalej również jako "skarżąca Spółka") opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej obszar działki [...] (przed podziałem) zapisanej w księdze wieczystej nr KW [...] obręb W., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W odwołaniu skarżąca Spółka zarzuciła decyzji organu I instancji naruszenie art. 24 § 1 pkt 1 i pkt 7 k.p.a., art. 107 k.p.a. art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Skarżąca Spółka wniosła o przeprowadzenie w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami dowodu polegającego na ocenie operatu szacunkowego autorstwa rzeczoznawcy majątkowego J. K., będącego podstawą wydania przedmiotowej decyzji przez właściwą organizację zrzeszającą rzeczoznawców majątkowych. Po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło, że zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w niniejszej sprawie dowodem takim jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. K.. Kolegium wyjaśniło, że działka położona w W. oznaczona nr [...] o powierzchni ok. [...] ha, będąca własnością skarżącej Spółki, która to do dnia [...] kwietnia 2010 r. (wejście w życie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) przeznaczona była pod uprawy polowe, objęta została w części ustaleniami uchwały 30 grudnia 2009 r. Nieruchomość ta w uchwale z dnia 30 grudnia 2009 r. w części o pow. [...] ha (w późniejszym podziale rolnym oznaczonej jako działka o nr ewid. [...]) nie zmieniła swojego przeznaczeni bowiem została zakwalifikowana nadal do terenów rolniczych oznaczonych na rysunku planu symbolem 1R , przeznaczonych pod grunty rolne, a w części o pow. [...] ha (później oznaczonej działką o nr ewid. [...]) do terenów budowlanych - terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN, terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej MNs, terenów zabudowy mieszkaniowo-usługowej MNU, terenów zabudowy usługowej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej UMN wraz z towarzyszącą infrastrukturą jak tereny zieleni, usług oświaty, sportu i rekreacji, tereny infrastruktury technicznej, tereny dróg publicznych. Kolegium wyjaśniło również, że skarżąca Spółka sprzedała w drodze aktu notarialnego z dnia [...] września 2014 r. Repertorium [...] numer: [...] część działki nr [...] o powierzchni łącznej [...] ha, a więc przed upływem 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Kolegium sprzedana część działki w wyniku wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego zmieniła swoje przeznaczenie z terenów rolniczych na funkcję mieszkaniową jednorodzinną z funkcjami towarzyszącymi wynikającymi z tegoż planu. Kolegium wskazało, że na podstawie treści uchwały z dnia 30 grudnia 2009 r. ustaliło, iż część nieruchomość oznaczonej nr ewid.[...], w odniesieniu do części sprzedanej przez skarżącą Spółkę, położona w obrębie W. znajduje się na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z funkcjami towarzyszącymi wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przed uchwaleniem planu przedmiotowa część tejże nieruchomość położona była na terenach gruntów rolnych, a faktycznym sposobem wykorzystania przedmiotowego gruntu było użytkowanie rolnicze. Tak więc w ocenie Kolegium, w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił oczywisty wzrost wartości części nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] o powierzchni [...] ha położonej w obrębie W., co potwierdza operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Kolegium wyjaśniło również, że ww. uchwale Rada Gminy L. ustaliła stawkę procentową do naliczania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanego z uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego na 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Następnie Kolegium wyjaśniło, że operat szacunkowy, którego przedmiotem było określenie wartości zbytej części nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego uprawnienia do sporządzania wyceny nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z przepisami, określono na dzień sprzedaży działki tj. [...] września 2014 r. Ze względu na cel wyceny i rodzaj nieruchomości rzeczoznawca dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu zastosował podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej. Kolegium stwierdziło, że część działki oznaczonej nr [...] o powierzchni ponad [...] ha w wyniku wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu nie zmieniło swojego przeznaczenia tj. część ta była i pozostała terenami o przeznaczeniu rolniczym, więc rzeczoznawca majątkowy prawidłowo jako przedmiot wyceny przyjął zarówno przed uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego jak i po jego uchwaleniu, tą część działki o nr geod. [...], której dotyczyła zmiana przeznaczenia w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wyjaśniło Kolegium w wyniku przeprowadzonego szacowania rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości (stanowiącej część działki o nr geod. [...]) przed uchwaleniem planu miejscowego według faktycznego sposobu wykorzystania na kwotę [...]zł, a po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę [...]zł. Tak więc różnica wartości szacowanej nieruchomości spowodowana uchwaleniem planu wyniosła [...] zł. Opłata jednorazowa, o której mowa, zgodnie z ustaleniami uchwały o planie miejscowym wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości a więc w przedmiotowej sprawie [...] zł. W ocenie Kolegium dokonana przez rzeczoznawcę wycena jest prawidłowa i odpowiada przewidzianym dla jej sporządzenia przepisom prawa, zawiera wszystkie wymagane przez prawo elementy i stanowi wiarygodny dowód w sprawie. Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy jest aktualny, spójny i logiczny, odpowiada przepisom prawa, umożliwia prześledzenie toku rozumowania biegłego, zawiera opis przyjętej metody, liczba transakcji przyjęta do porównań jest wystarczająca, wagi i opis cech określone, nie znalazł podstaw do skierowania przedmiotowego operatu do oceny przez właściwą organizację zrzeszającą rzeczoznawców majątkowych. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skarżąca Spółka zarzuciła decyzji Kolegium: 1) naruszenie przepisów prawa materialnego: a) art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej obszar działki nr [...] (przed podziałem) w całości, w sytuacji gdy przedmiotem zbycia przez Spółkę była tylko i wyłącznie wydzielona i oznaczona geodezyjnie część tej nieruchomości; b) art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez niewykazanie, aby ewentualna zmiana wartości nieruchomości była spowodowana uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 2) mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania: a) art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez uznanie przez Kolegium decyzji Wójta Gminy L. za zgodną z prawem i niezastosowanie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. pomimo tego, iż: - postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte przez organ I instancji z naruszeniem art. 1 i 61 k.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. ponieważ, organ ten wszczął postępowanie w przedmiocie ustalenia przewidzianej w tym przepisie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej obszar działki nr [...] (przed podziałem) o powierzchni [...] ha zapisanej w księdze wieczystej nr KW [...] obręb W., gdy przedmiotem zbycia była tylko, wydzielona i oznaczona geodezyjnie, część powyższej działki opisana poprzez wyliczenie poszczególnych działek w umowie sprzedaży z dnia [...] września 2014 r. o łącznej powierzchni [...] ha; - postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało zakończone przez organ I instancji z naruszeniem art. 105 § 1 k.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. polegającym na wydaniu decyzji merytorycznej w sytuacji, w której powinno ono zostać umorzone, jako bezprzedmiotowe, gdyż przedmiotem postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty wskazanej w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. może być tylko i wyłącznie ta część nieruchomości objętej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która została zbyta, a organ I instancji ustalił przedmiotową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej obszar całej działki nr [...] (przed podziałem) o powierzchni [...] ha, gdy przedmiotem zbycia była tylko wydzielona i oznaczona geodezyjnie jej część opisana poprzez wyliczenie poszczególnych działek w umowie sprzedaży z dnia [...] września 2014 r. o łącznej powierzchni [...] ha; b) art. 138 § 2k.p.a. i art. 107 § 1 k.p.a., a także art. 7 k.p.a., 8 k.p.a., art. 9 k.p.a. i 11 k.p.a., poprzez uznanie przez Kolegium decyzji organu I instancji za zgodną z prawem pomimo tego, iż decyzja ta została wydana z naruszeniem art. 107 § 1 k.p.a. a także art. 7 k.p.a., 8 k.p.a., art. 9 k.p.a. i 11 k.p.a., ponieważ zestawienie sentencji decyzji z jej uzasadnieniem nie pozwala na udzielenie odpowiedzi na pytanie czy w związku ze sprzedażą przez Spółkę wyłącznie wydzielonej geodezyjnie części działki nr [...] o powierzchni [...] ha w przypadku zbycia pozostałej części działki nr [...] ustalona; c) art. 7, 77 § 1, 80, 84 i 136 k.p.a. polegające na tym, iż organ II instancji nie podjął wszystkich kroków niezbędnych do dokładnego i zgodnego z prawem wyjaśnienia sprawy oraz błędnie ocenił zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. Skarżąca Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania administracyjnego, względnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, o przeprowadzenie dowodu z dokumentów wskazanych w uzasadnieniu skargi i do niej załączonych, przeprowadzenie dowodu z dokumentu - opinii W. Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych sporządzonej w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami na okoliczność prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2015 r. oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Skarżąca Spółka zaznaczyła, że sprzedała osobie trzeciej działki o nr: od [...] do [...], [...], od [...] do [...], od [...] do [...], od [...] do [...], od [...] do [...], od [...] do [...], od [...] do [...], [...], [...], od [...] do [...], od [...] do [...], od [...] do [...], od [...] do [...], od [...] do [...] i [...], o łącznym obszarze [...] ha, wydzielone z działki nr [...], a nie całą nieruchomość oznaczoną przed podziałem nr [...]. Uzasadnienie decyzji nie zawiera jednak niczego, co pozwalałoby na kategoryczne stwierdzenie, że sama kwota tzw. renty planistycznej, odnosi się tylko do tej części przedmiotowej nieruchomości, którą Spółka sprzedała umową z dnia [...] września 2014 r. Skarżąca Spółka zaznaczyła, że w przypadku, gdy wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość całej nieruchomości, a właściciel nieruchomości zamierza zbyć tylko wydzieloną geodezyjnie część tej nieruchomości, to "przedmiotem renty planistycznej w takiej sytuacji jest działka gruntu podlegająca zbyciu, a nie nieruchomość, z której został ona wydzielona. Tym samym organ I instancji powinien wszcząć i zakończyć postępowanie zmierzające do ustalenia opłaty wskazanej w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. względem tylko tych działek powstałych z podziału działki nr [...], które były przedmiotem ww. umowy sprzedaży, a nie wobec całej nieruchomości oznaczonej przed podziałem nr [...]. W sentencji decyzji organ I instancji wskazał jednak, że opłatę w wysokości [...] zł ustalił, "z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej obszar działki nr [...] (przed podziałem)", a nie tej części nieruchomości, która była przedmiotem zbycia. Skarżąca Spółka uznała również, że rzeczoznawca majątkowy, a w ślad za nim organy obu instancji z góry założyły, iż zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sama w sobie spowodowała wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Nie było przy tym analizowane to, czy mogły występować inne czynniki powodujące ewentualny wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie wskazując, że z treści decyzji jak również z treści operatu szacunkowego wynika jednoznacznie, iż przedmiotem decyzji była tylko część działki nr [...]. W piśmie z dnia [...] sierpnia 2016 r. skarżąca Spółka sprecyzowała zarzut skargi nadając mu brzmienie "art. 138 § 2 k.p.a. i art. 107 k.p.a, a także art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 9 k.p.a. i art. 11 k.p.a. poprzez uznanie przez Kolegium decyzji organu I instancji za zgodną z prawem pomimo, iż decyzja ta została wydana z naruszeniem art. 107 § 1 k.p.a., a także art. art. 7 k.p.a. ,art. 8 k.p.a., art. 9 k.p.a. i art. 11 k.p.a., ponieważ zestawienie sentencji decyzji organu I instancji z jej uzasadnieniem nie pozwala na precyzyjne i jednoznaczne ustalenie, czy przedmiotowa opłata związana jest z całą nieruchomością oznaczoną przed podziałem nr [...], czy tylko z jej częścią, która była przedmiotem umowy sprzedaży z dnia [...].09.2014 r." Skarżąca Spółka wyjaśnił jednocześnie, że sprawa opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej obszar działki nr [...] została również rozstrzygnięta decyzją Wójta Gminy L. z dnia [...] września 2015 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2016 r. poz. 718; zwanej dalej jako p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647), kontrola dokonywana przez sądy administracyjne sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Ewentualne stwierdzenie uchybień w działaniu administracji publicznej obliguje sąd od uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności, bądź też stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa (art. 145 ust. 1 p.p.s.a.). Sąd administracyjny, kontrolując działalność administracji publicznej, pozostaje zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. związany granicami sprawy, a nie granicami skargi. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jak natomiast stanowi art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenie z tego tytułu można zgłaszać terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Jak natomiast wynika z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. przy określeniu wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Z powyższego wynika, że ustalenie renty planistycznej możliwe jest jedynie w przypadku łącznego wystąpienia przesłanek wskazanych w cytowanych wyżej przepisach. Tym samym organ ustalający przedmiotową opłatę obowiązany jest ustalić, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, właściciel nieruchomości zbył taka nieruchomości w drodze umowy przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, a także, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określona została stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej. W ocenie Sądu organy prowadzące niniejsze postępowanie prawidłowo ustaliły, że wszystkie te okoliczności wystąpiły w rozpoznawanej sprawie. W § 14 uchwały z dnia 30 grudnia 2009 r. ustalona została stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty, o której mowa w art. 36. ust. 4 u.p.z.p. w wysokości 30%. Bezspornym w niniejszej sprawie pozostaje, że działka oznaczona nr [...] o powierzchni ok. [...] ha, będąca własnością skarżącej Spółki przed podjęciem uchwały z dnia [...] grudnia 2009 r. przeznaczona była pod uprawy polowe. Nieruchomość ta w wyniku podjęcia ww. uchwały w części oznaczonej nr [...] o pow. [...] ha nie zmieniła swojego przeznaczeni bowiem została zakwalifikowana nadal do terenów rolniczych oznaczonych na rysunku planu symbolem 1R. Pozostała część działki [...] oznaczona następnie nr [...] o powierzchni [...] ha w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwały z dnia 30 grudnia 2009 r.) przeznaczona została jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN, tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej MNs, tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej MNU, tereny zabudowy usługowej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej UMN wraz z towarzyszącą infrastrukturą jak tereny zieleni, usług oświaty, sportu i rekreacji, tereny infrastruktury technicznej, tereny dróg publicznych. Wzrost wartości nieruchomości związany z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – tj. zmianą przeznaczenia terenów działki o nr [...] został wykazany w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę. Ponadto jak wynika z akt sprawy, skarżąca Spółka po dokonaniu kolejnych podziałów działki [...] (decyzja Wójta Gminy L. z dnia [...] września 2012 r. nr [...]) sprzedała w drodze aktu notarialnego z dnia [...] września 2014 r. Repertorium [...] numer: [...] działki o nr od [...] do [...], [...], od [...] do [...], od [...] do [...], od [...] do [...], od [...] do [...], od [...] do [...], od [...] do [...], [...], [...], od [...] do [...], od [...] do [...], od [...] do [...], od [...] do [...], od [...] do [...] i [...], o łącznym obszarze [...] ha, a wydzielone z działki nr [...]. Sprzedaż ta została dokonana przed upływem 5 lat od wejścia w życie uchwały z dnia 30 grudnia 2009 r. Jednocześnie wyjaśnić należy, że zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie akceptuje się pogląd, że opłatę ustala się również w przypadku zbycia części nieruchomości, jeżeli wartość zbywanej nieruchomości wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Wydanie 7, C.H. BECK, Warszawa 2013, s. 298, uchwała NSA z dnia 17 maja 1999 r., sygn. akt OPK 17/98, wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r. sygn. akt II OSK 455/09; http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Tym samym w ocenie Sądu Kolegium dokonało prawidłowych ustaleń w zakresie wystąpienia w niniejszej sprawie wszystkich przesłanek niezbędnych do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zwrócić należy uwagę, że wzrost wartości nieruchomości został wykazany na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę. Kolegium dokonało oceny przedłożonego operatu uznając, że zawiera on wszystkie wymagane elementy i stanowi wiarygodny dowód w sprawie. Kolegium uznało, że operat jest spójny i logiczny, zawiera opis przyjętej metody. Na podstawie tak przygotowanego operatu Kolegium wskazało, że wartość nieruchomości, stanowiącej część działki o nr geod. 133 przed uchwaleniem planu miejscowego wynosiła [...] zł a po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] zł. Tak więc różnica wartości szacowanej nieruchomości spowodowana uchwaleniem planu wyniosła [...] zł., a opłata z tytułu zwrotu wartości nieruchomości zgodnie z ustaleniami uchwały z dnia 30 grudnia 2009 r. ustalona została na kwotę 414.689,10 zł. Odnosząc się do zarzutów podniesiony w skardze w pierwszej kolejności wskazać trzeba, że argumentacja przedstawiona przez skarżącą Spółkę zmierza do wykazania, iż organy rozpoznające niniejszą sprawę nie dostrzegły, iż przedmiotem aktu notarialnego z dnia [...] września 2014 r. była tylko część działki nr [...], a przynajmniej nie wykazały tego w decyzji. W ocenie Sądu rację ma skarżąca Spółka, że konstrukcja decyzji organu I instancji może powodować pewne wątpliwości interpretacyjne w zakresie określenia przedmiotu decyzji, tj. czy opłata planistyczna ustalona została z tytułu wzrostu wartości całej działki [...] (przed podziałem), czy też w stosunku do tej części, która została sprzedana aktem notarialnym z dnia [...] września 2014 r. Niemniej jednak, czego stara się nie dostrzegać skarżąca Spółka, takich wątpliwości nie rodzi już decyzja Kolegium. W sentencji decyzji Kolegium wskazało, że postępowanie dotyczy ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości obejmującej obszar-części działki [...] położonej w W. oznaczonej nr działki [...] (przed podziałem). Następnie we wstępnej części uzasadnienia decyzji Kolegium wyjaśniło, że decyzja organu I instancji dotyczy "jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej obszar części działki nr [...] oznaczonej nr działki [...] (przed podziałem), położonej w obrębie W., zapisanej w księdze wieczystej nr KW [...] obręb W., sprzedanej we fragmencie na podstawie aktu notarialnego repertorium "[...]" nr [...] z dnia [...] września 2014 r.". Ponadto Kolegium wyjaśniło w następnym akapicie uzasadnienia, że "właściciel przedmiotowej nieruchomości aktem notarialnym z dnia [...] września 2014r. Repertorium [...] nr [...] zbył na rzecz Spółki B, fragment tejże nieruchomości, oznaczony nr ewidencyjnymi działek [...]-[...],[...], [...] - [...], [...] - [...], [...] - [...], [...] - [...], [...] -[...], [...], [...], [...] - [...], [...] - [...], [...] - [...], [...] - [...], [...] - [...] oraz [...]. Zbycie tego fragmentu działki nr [...] ( dz. nr [...] ) nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. Stąd też koniecznym stało się wszczęcie z urzędu postępowania w celu ustalenia wysokości opłaty planistycznej". Również sama treść operatu szacunkowego potwierdza, że przedmiotem wyceny były działki [...],[...], [...] - [...], [...] - [...], [...] - [...], [...] - [...], [...] -133/165, [...], [...], [...] - [...], [...] - [...], [...] - [...], [...] - [...], [...] - [...] oraz [...]. Ponadto na to sama zwróciła uwagę skarżąca Spółką decyzją z dnia [...] września 2015 r. Wójt Gminy L. ustalił opłatę planistyczą dla kolejnych działek powstałych z podziału działki nr [...]. Wszystkie wskazane powyżej elementy przesądzają, że przedmiotem zaskarżonej decyzji była tylko część działki nr [...] sprzedana katem notarialnym z dnia [...] września 2014 r. Pamiętać należy, że zgodnie z ogólną regułą wynikającą z art. 15 k.p.a. postępowanie administracyjne jest dwuinstancyjne, co oznacza, że sprawa jest merytorycznie rozpoznawana zarówno przez organ I instancji jak i organ odwoławczy. Istota postępowania odwoławczego polega na dwukrotnym rozstrzygnięciu tej samej sprawy, a nie tylko na kontroli orzeczenia organu pierwszej instancji. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji, należało mieć na uwadze, że uchybienia popełnione przez organ I instancji, nie zawsze muszą powodować konieczność uchylenia decyzji. Zgodnie z treścią art. 138 § 2 k.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. W ocenie Sądu takie okoliczności w niniejszej sprawie nie wystąpiły. Materiał dowodowy zebrany w toku postępowania przed organem I instancji pozwalał organowi odwoławczemu na ostateczne rozstrzygnięcie sprawy. Natomiast wskazane w skardze uchybienia, którymi dotknięta była decyzja organu I instancji nie stanowiły wystarczającego powodu dla uchylenia tej decyzji przez organ odwoławczy, w konsekwencji również przez Sąd. Skoro bowiem uzasadnienie decyzji Kolegium nie pozostawia wątpliwości, że ustalona opłata planistyczna dotyczy tylko tej części byłej działki [...], która została sprzedana z dnia [...] września 2014 r. Repertorium [...] numer: [...], to też uznać należało, że wszelkie wątpliwości w tym zakresie zostały przez Kolegium wyjaśnione. Z tego też powodu Sąd jako niezasadne ocenił zarzuty naruszenia art. 36 ust. 3 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p., a także wskazanych w skardze przepisów postępowania. Nie jest również zasadny postawiony w skardze zarzut niewykazania przez organ, iż wzrost wartości nieruchomości związany był z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wykazało bowiem, że przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego działka o nr geod. 133 przeznaczona była pod uprawy polowe bez prawa zabudowy. Natomiast w obowiązującym od dnia [...] kwietnia 2010 r. planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość (w części, obejmującej sprzedany [...] września 2014 r. grunt), położona jest na terenie przewidzianym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z funkcjami towarzyszącymi wynikającymi z planu. Wobec tego nie może budzić wątpliwości, iż wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości związany był właśnie z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co istotne Kolegium w uzasadnieniu decyzji wskazało również, że przyjęcie planu stworzyło dla skarżącej Spółki korzystne warunki dla zbycia części nieruchomości, z czego Skarżąca skorzystała zawierając w dniu [...] września 2014 r. umowę sprzedaży terenu o powierzchni [...] ha, o czym świadczy także cena jaką uzyskała Spółka za przedmiotową nieruchomość, była to bowiem kwota [...]zł. Powyższe w ocenie Sądu stanowi wystarczającą podstawę do przyjęcia , że między uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, a wzrostem wartości nieruchomości zachodzi bezpośredni związek. Natomiast skarżąca Spółka wymaga od organu poszukiwania innych czynników powodujących wzrost wartości nieruchomości, nie przedstawiając jednak żadnych argumentów mogących świadczyć, że owy wzrost wynikał z innych okoliczności, niż wskazane przez Kolegium uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym samym również w tym kontekście zarzuty dotyczące naruszenia art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. uznać należało za niezasadne. Jako niezasadny Sąd ocenił również podniesiony w skardze zarzut dotyczący zawiadomienia skarżącej Spółki o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej dla działki [...], a nie jej części, bowiem okoliczność ta nie miała wpływu na wynik postępowania. Jako niezasadne Sad ocenił również pozostałe zarzuty naruszenia przepisów postępowania. Z powyżej wskazanych powodów Sad skargę oddalił na podstawie art. 151 p.p.s.a.