IV SA/Po 191/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Józef Maleszewski (spr.) Sędzia WSA Tomasz Grossmann Asesor sądowy WSA Jacek Rejman Protokolant sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 sierpnia 2024 r. sprawy ze skargi P. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 grudnia 2023 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję. Decyzją z dnia 14 marca 2023 r., nr [...] wydaną na podstawie art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity - Dz. U. 2022 r. poz. 2000 ze zm., dalej: k.p.a.) oraz art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503 ze zm., dalej u.p.z.p.) oraz § 31 Uchwały Rady Gminy K. Nr [...] z dnia 28 czerwca 2012 roku (Dziennik Urzędowy Województwa W. z 2012 r., poz. [...]) Wójt Gminy K. ustalił opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej działki o nr [...] i [...], obręb K. , gmina K. o łącznej powierzchni 2.268m˛, P. P. (dalej jako skarżący), w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. - Uchwała Rady Gminy K. Nr [...] z dnia 28 czerwca 2012 r. i zbyciem udziału wynoszącego 1/2 części we współwłasności działki nr ewid. [...] i udziału wynoszącego [...] części we współwłasności działki o nr ewid. [...], potwierdzonym aktem notarialnym Nr Rep. [...] z dnia 1 września 2017 r. W uzasadnieniu swoje decyzji organ I instancji wyjaśnił, że w wyniku podjęcia Uchwały Rady Gminy K. Nr [...] z dnia 28 czerwca 2012 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. nastąpił wzrost wartości części nieruchomości, stanowiącej działki o nr ewid. [...] i [...] - obręb K. , gmina K. . Organ I instancji wskazał, że postanowieniem o znaku [...] z dnia 26 stycznia 2023 r. powołano biegłego rzeczoznawcę majątkowego K. M. (nr [...]). Biegła sporządziła operat szacunkowy, w którym została ustalona wartość przedmiotowej części nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu. Rzeczoznawca w przedmiotowym operacie szacunkowym z dnia 12.01.2023 r. ustaliła, że wartość nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu wzrosła o kwotę [...]zł. Z uwagi na różne stawki procentowe oraz niejednorodne przeznaczenie działki o nr [...] - obręb K. , Gmina K. , wartość opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowych działek została obliczona przy uwzględnieniu stawki procentowej, przeznaczenia oraz powierzchni nieruchomości. Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie wywiódł skarżący wnosząc o jej uchylenie w całości i umorzenie postępowania. Przytaczając szeroką argumentację na poparcie swojego stanowiska skarżący wskazał, że w niniejszej sprawie w istocie nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Uzasadnił, że opłata planistyczna została ustalona błędnie, ponieważ przy wycenie gruntu przed uchwaleniem m.p.z.p. uwzględniono jako podobne grunty rolne (cena: [...] zł za m2), podczas gdy zdaniem skarżącego należało uwzględnić grunty, które zostały zakupione w okresie po uchwaleniu planu, ale przed jego wejściem w życie. Grunty takie sprzedaje się bowiem w cenie działek budowlanych ([...] zł za m2). Na skutek rozpatrzenia odwołania skarżącego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej jako SKO lub Kolegium) decyzją z 12 grudnia 2023 r., nr [...], utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że rozpatrując sprawę po ponownym uchyleniu wcześniejszych dwóch decyzji Wójta Gminy K. , za dowód wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości, na skutek wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ uznał operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. M.. Kolegium podniosło, że w planie miejscowym przedmiotowa działka zmieniła swoje przeznaczenie. Działka o nr [...] zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części wsi K. (II etap) Uchwała Rady Gminy K. nr [...] z dnia 27 czerwca 2002 r. w części objętej ww. planem przeznaczona była pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami (18MU). W dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. -Uchwała Rady Gminy K. z dnia 28 czerwca 2012 r. Nr [...] - tj. dnia 06 października 2012 r. działka o nr ewid. [...] w części objętej ww. planem przeznaczona była częściowo pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (20MN), częściowo pod tereny dróg publicznych-dojazdowych (19KDD). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. z dnia 28 czerwca 2012 r. wszedł w życie w dniu 6 października 2012 r. Przedmiotową nieruchomość, która objęta została ww. planem, skarżący nabył aktem notarialnym z dnia 29 czerwca 2012 r. nr rep. [...], czyli w dacie kiedy jeszcze nowy plan zagospodarowania przestrzennego nie obowiązywał. Zatem w dacie wprowadzenia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właścicielem nieruchomości - działka nr [...] był skarżący. W związku z tym organ prawidłowo ustalił podmiot, który ma obowiązek uiścić opłatę planistyczną. Skoro nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie w dacie 6 października 2012 r., to okres 5 - letni mija w dniu 6 października 2017 r. (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.). Tymczasem skarżący zbył udział wynoszący 1/2 części we współwłasności działki nr ewid. [...] i udział wynoszący 1/20 części we współwłasności działki o nr ewid. [...] aktem notarialnym Nr Rep. [...] w dniu 01 września 2017 r. W dniu 08 września 2017 r. Wójt Gminy K. , wskutek powzięcia informacji o zbyciu przedmiotowej nieruchomości wszczął postępowanie administracyjne w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty planistycznej, na podstawie przepisów u.p.z.p. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania doręczone zostało stronie postępowania w dniu 11 września 2017 r. SKO podkreśliło, że dowodem na potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości na skutek wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest operat szacunkowy. W przedmiotowej sprawie zostały sporządzone dwa operaty szacunkowe przez rzeczoznawcę majątkowego K. M. w dniu 19 marca 2021 r. (aktualność potwierdzona w dniu 16 marca 2022 r.) oraz nowy operat z dnia 12 stycznia 2023 r. Zgodnie ze wskazaniami zawartymi w decyzji SKO w P. z dnia 25 lipca 2022 r. nr [...], w szczególności, co do sposobu obliczania wzrostu wartości nieruchomości po wprowadzeniu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, organ I instancji szczegółowo dokonał analizy sporządzonego operatu dotyczącego wyceny nieruchomości. Prawidłowo dokonał wnikliwej analizy sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego pod każdym względem, nie wnikając w merytoryczną stronę operatu. Organ wskazał, że wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Przepis ten nakazuje, zatem przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości uwzględnić wartość w oparciu o wygasły plan miejscowy, z pominięciem faktycznego wykorzystania nieruchomości wówczas, gdy wartość ta okaże się wyższa niż wynikająca z kryterium sposobu jej wykorzystania. W praktyce oznacza to, że po dniu wejścia w życie ww. przepisu w przypadkach podobnych do rozpatrywanej sprawy należy wykonać wycenę nieruchomości dla trzech stanów planistycznych: 1) z uwzględnieniem przeznaczenia określonego w nowo uchwalonym planie, 2) w oparciu o faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w okresie bezplanowym, 3) z uwzględnieniem przeznaczenia w "starym planie", który stracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r., a następnie wybrać wariant korzystniejszy dla strony, tzn. wyższą z wartości dla stanów 2 i 3 porównać z wartością dla stanu 1. Dalej organ odwoławczy uzasadnił, że zarówno w operacie szacunkowym jak i w zaskarżonej decyzji uzasadniono pominięcie wyceny trzech stanów. Rzeczoznawca odstąpił od wyceny nieruchomości zgodnie ze stanem faktycznym, gdyż faktyczny sposób zagospodarowania przedmiotowego gruntu w okresie tzw. luki planistycznej był zgodny z ogólnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej nieruchomości - działka nr [...] - nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a działka miała cechy gruntu rolnego. W ocenie organu ten fakt jest istotny w sprawie, a nie ustalenia, czy przedmiotowy obszar mógł uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, co podnosi skarżący. Decyzji takiej nie wydano i to jest istotne dla sprawy. Dlatego też w przedstawionym operacie szacunkowym z dnia 12 stycznia 2023 r. oszacowano wartość dla dwóch stanów planistycznych, zważywszy, że poziom cen ustalany jest na dzień zbycia, a wartość określona w oparciu o faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w okresie luki oraz wartość określoną z uwzględnieniem przeznaczenia w "starym planie", który stracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. jest tożsama. Zdaniem Kolegium najbardziej istotna w przedmiotowej sprawie była okoliczność, że ustalenie wartości nieruchomości musi dotyczyć nieruchomości w takim kształcie (wielkości), w jakiej istniała w chwili wejścia w życie planu, bez względu na jej późniejsze podziały oraz bez względu na przedmiot zbycia. Podkreślono, że w świetle art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia. Organ wskazał, że opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Organ II instancji uzasadnił, że nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wprawdzie cenę uwzględnia się z czasu sprzedaży działki, ale renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tylko tę część wzrostu ceny działki, która jest konsekwencją wejścia w życie miejscowego planu. W konsekwencji działką podobną jest działka o powierzchni i cechach porównywalnych z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu. Jeśli więc po tej ostatniej dacie nieruchomość została podzielona na mniejsze działki budowlane, to niezgodne z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i § 4 ust. 4 Rozporządzenia jest ustalenie kwoty opłaty planistycznej na podstawie cen sprzedaży innych "małych" działek budowlanych (tak też wyrok NSA z dnia 28 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1517/07, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 lutego 2018 r., sygn. akt: II SA/Po 1014/17). Do wyceny nieruchomości należało więc przyjąć stan nieruchomości z daty wejścia w życie planu, czyli wartość 1 m nieruchomości, która faktycznie istniała w dniu wejścia w życie planu miejscowego, a dopiero następnie, proporcjonalnie do powierzchni określić wartość rynkową działek powstałych w wyniku podziału, które zostały zbyte przed upływem 5 lat po wprowadzeniu miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego. W ocenie Kolegium sporządzony operat szacunkowy z dnia 12 stycznia 2023 r., stanowiący podstawę wydania zaskarżonej decyzji określa prawidłowo wartość nieruchomości, tj. działki o nr [...], która istniała w ewidencji w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W operacie szacunkowym z dnia 12 stycznia 2023 r. biegła ustalając wartość przedmiotowej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu, zastosowała podejście porównawcze metodę porównywania parami. Zdaniem Kolegium w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował podejście porównawcze a w ramach tego podejścia metodę porównania parami, która polega na określeniu rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, ustaleniu rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, podaniu charakterystyki wycenianej nieruchomości z podaniem cech rynkowych. W metodzie tej rzeczoznawca dokonał wyboru do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki, utworzył pary porównawcze nieruchomości, których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej wybranej nieruchomości. Wyliczył następnie poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określił również wartość nieruchomości każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych. Następnie ostatecznie określił wartość nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej lub ważonej z wartości nieruchomości uzyskanej z porównań w poszczególnych parach. Z uwagi na różne stawki procentowe oraz niejednorodne przeznaczenie działki o nr ewid. [...], wartość opłaty z tytułu wzrostu wartości działek o nr ewid. [...] i [...] została obliczona przy uwzględnieniu stawki procentowej, przeznaczenia oraz powierzchni nieruchomości. Na podstawie wzrostu wartości nieruchomości organ dokonał obliczenia jednostkowego wzrostu wartości w przeliczeniu na 1/m2 powierzchni działki, który wyniósł [...] zł/ m2. ([...]). Na podstawie wzrostu jednostkowego organ dokonał obliczenia wysokości opłaty należnej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości równą iloczynowi stawki jednostkowej wzrostu, powierzchni działki oraz stawki procentowej (30%) określonej zgodnie z przeznaczeniem. Ponadto wysokość opłaty planistycznej została obliczona na podstawie zbytych udziałów, wskazanych w akcie notarialnym z dnia 1 września 2017 r. Zatem opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości, stanowiącej działki o nr [...] K. wyniosła: [...] zł i działki o nr [...] obręb K. wyniosła: [...] zł, co daje łączną kwotę opłaty [...] zł. Zdaniem Kolegium, wbrew twierdzeniom skarżącego, nie ma podstaw aby kwestionować stanowisko organu I instancji w zakresie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą. Organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami. Zakres treściowy tego operatu odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia RM. Opracowanie to zawiera - zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia RM - informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 rozporządzenia RM oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg § 56 ust. 4. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 rozporządzenia RM. Opinia biegłej nie budzi zatem wątpliwości SKO na płaszczyźnie formalnej. Kolegium podniosło, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z treści odwołania można wnioskować, że skarżący nie zapoznał się, w sposób dokładny z operatem który, zdaniem organu odwoławczego, wykonany został w sposób prawidłowy i stanowi dowód w przedmiotowej sprawie. Skargę na powyższą decyzję w ustawowym terminie wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skarżący, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucając jej (w przypadku decyzji SKO): 1. naruszenie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n. poprzez niewystąpienie do organizacji rzeczoznawców majątkowych o sporządzenie operatu szacunkowego w przypadku załączonego do sprawy opinii I. W. - rzeczoznawcy majątkowego, a więc istnienia znacznych rozbieżności określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, bądź niewystąpienie o opinię o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez K. M. rzeczoznawcę majątkowego w sytuacji 20-krotnie zaniżonej ceny nieruchomości przed uchwaleniem MPZP w stosunku do ceny zapłaconej przez skarżącego, 2. pominięcie przy ocenie wartości nieruchomości błędnego i nieuzasadnionego powoływania się w operacie szacunkowym na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia z 14.02.2019 r. Sygn. II OSK 719/17 (str. 17 operatu szacunkowego), ponieważ wyrok dotyczy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium nie daje podstawy prawnej do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. W sprawie niniejszej skarżący wystąpił przed uchwaleniem MPZP o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja zostałaby wydana zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku traku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ działka przylegająca posiadała zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną 2-lokalową (zasada dobrosąsiedztwa). Trwające postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostało umorzone ze względu na przystąpienie do uchwalenia MPZP, 3. naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez nieocenienie sprawy, także na podstawie opinii I. W. - rzeczoznawcy majątkowego, z której wynika znaczna rozbieżność określająca wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny i to w przypadku, gdy organ I instancji stwierdził, że ekspertyzę I. W. uważa za bezzasadną, (str. 4 pisma Wójta gm. K. z dnia 21 kwietnia 2022 roku), co ma istotny wpływ na wynik sprawy, 4. naruszenie w kontekście zarzutów 1 i 3 skargi art. 7 k.p.a. poprzez odstępstwo przez SKO od podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia i załatwienia sprawy. Ponadto skarżący podniósł następujące zarzuty odnośnie do decyzji organu I instancji: 1. naruszenie art. 136 § 1 k.p.a. poprzez pominięcie dowodu z: A. aktu notarialnego z dnia 29 czerwca 2012 roku Repertorium [...] sporządzonego przez S. P. - notariusza, Kancelaria Notarialna [...] w P. (w aktach sprawy), na okoliczność ustalenia, że: - skarżący nabył nieruchomość po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. , - nieruchomość została nabyta za kwotę [...]zł. to jest: [...] zł za 1 m˛, a więc po cenie wolnorynkowej gruntu budowlanego, a nie gruntu rolnego, to jest [...] zł za 1 m˛, co oznacza, że skarżący w żaden sposób nie odniósł korzyści, B. ekspertyzy I. W. - rzeczoznawcy majątkowego (w aktach sprawy) na okoliczność ustalenia, że: - wartość jednostkowa odnośnego gruntu nie może wynosić [...] zł. za 1 m2, a wynosi [...] zł za 1 m2, - proponowana wycena gruntu sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego dla pobrania przez organ I instancji jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, nie uwzględnia ceny, za którą wnoszący skargę nabył odnośną nieruchomość oraz toczącego się postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, - określenie wartości nieruchomości nastąpiło w dniu 28 czerwca 2012 r. (Uchwała Nr [...] Rady Gminy K. z dnia 28 czerwca 2012 r.) a więc w dacie przed nabyciem nieruchomości przez skarżącego, - sporządzona wycena nieruchomości określa wartość nieruchomości w czasie przed obowiązywaniem m.p.z.p. (szacowanie porównawcze nieruchomości) i pomija kwotę zakupu nieruchomości, nie jako gruntu rolnego ale jako gruntu budowlanego, C. decyzji [...] o umorzeniu postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy (w aktach sprawy) na okoliczność ustalenia, że: - wyżej wymieniona nieruchomość była przed uchwaleniem m.p.z.p. objęta procedurą wydawania warunków zabudowy dla 16 budynków jednorodzinnych dwulokalowych na wniosek skarżącego, prowadzącego działalność pod nazwą F. (wniosek złożony 9 lutego 2012 r.), - skarżący ostatecznie nie uzyskał uprawnień, choć uzyskałby, co do warunków zabudowy nieruchomości zgodnie z rozporządzeniem Ministra infrastruktury z dnia 28 czerwca 2003 roku, D. pominięcie wytycznych SKO, co do sposobu zmiany wartości nieruchomości, poprzez niewykonanie wyceny nieruchomości dla trzech stanów planistycznych, E. przyjęcie opłaty na podstawie błędnego ustalenia przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości, ponieważ winna być ona szacowana w oparciu o uchwalony m.p.z.p. z 2012 r., a nie za okres 2015-2017. 2. naruszenie art. 28 k.p.a. poprzez przypisanie skarżącemu przymiotu strony, brak podstawy naliczenia opłaty planistycznej, gdyż nie została spełniona przesłanka art. 36 ust. 4 u.p.z.p. dotycząca wzrostu wartości działki wskutek uchwalenia planu, gdyż wyżej wymieniona działka przed uchwaleniem planu miała cechy działki budowlanej, a nie gruntu rolnego, ponieważ można było dostać warunki zabudowy na 16 budynków mieszkalnych, jednorodzinnych. P. P. nabył działki już po uchwaleniu planu i dlatego zapłacił za nie, jak za działki budowlane to jest [...] zł. ([...] zł. za 1 m. kw.) a nie jak za grunt rolny ([...] zł za 1 m. kw.), 3. naruszenie art. 77 i 80 k.p.a. poprzez brak podobieństwa działek rolnych w operacie szacunkowym przed uchwaleniem m.p.z.p. z działką zakupioną przez skarżącego w dniu 29 czerwca 2012 r. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i umorzenie postępowania w sprawie. Argumentując na rzecz podniesionych zarzutów skarżący wskazał m.in., że nabył przedmiotową nieruchomość za kwotę [...]zł. Jak podkreślił uiszczona cena nie jest więc ceną gruntu rolnego a ceną wolnorynkową gruntu budowlanego. W odniesieniu do skarżącego, w związku z umową sprzedaży nie można zatem przyjąć, że wartość nieruchomości wzrosła a jeżeli tak, to tylko wobec zbywców. Zdaniem skarżącego w niniejszej sprawie z dowodów (akt notarialny, ekspertyza I. W., decyzja [...] o umorzeniu postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy), także jasno wynika, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Ponadto skarżący podniósł, że nie może być sankcjonowany podwójnie. W pierwszym przypadku dlatego, że nabył nieruchomość nie za cenę gruntu rolnego ale za cenę wolnorynkową gruntu budowlanego. W drugim przypadku dlatego, że nie może być obowiązku uiszczenia jednorazowej opłaty za nieruchomość, której wartość w związku z zapłaconą ceną faktycznie nie wzrosła. Jeżeli więc a contrario w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości nie wzrosła, to nie może być pobrana renta planistyczna a jeżeli tak, to tylko od zbywców (J. i K. S.), ponieważ tylko oni uzyskali korzyść z uchwalenia m.p.z.p. nieruchomości. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Na rozprawie w dniu 28 sierpnia 2024 r. skarżący podtrzymał swoje stanowisko w sprawie podkreślając, że sporządzony w sprawie operat jest nierzetelny, gdyż błędnie przyjęto w nim nieruchomości podobne. Skarżący wskazał, że zakupiona przez niego nieruchomość nie była gruntem rolnym, bowiem przylega do gruntu, na którym zrealizowana była zabudowa jednorodzinna, były w stosunku do niej wydane decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego w postaci sieci wodociągowej i gazowej. Ponadto skarżący podkreślił, że to nie on powinien być adresatem decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, gdyż korzyść taką uzyskał sprzedawca, od którego skarżący nabył grunt. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga zasługiwała na uwzględnienie. Stosownie do treści art.1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j. Dz.U z 2022, poz. 2492) Sąd administracyjny kontroluje działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2024, poz. 935, zwanej dalej jako: p.p.s.a.). W myśl art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z kolei w myśl art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego jest ocena prawidłowości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 grudnia 2023 r., nr [...], utrzymującej w mocy decyzję Wójta Gminy K. z dnia 14 marca 2023 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia wobec skarżącego opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej działki o nr [...] i [...], obręb K. , gmina K. o łącznej powierzchni 2.268 m˛, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. - Uchwała Rady Gminy K. Nr [...] z dnia 28 czerwca 2012 r. i zbyciem udziału wynoszącego [...] części we współwłasności działki nr ewid. [...] i udziału wynoszącego [...] części we współwłasności działki o nr ewid. [...], potwierdzonym aktem notarialnym Nr Rep. [...] z dnia 1 września 2017 r. Materialnoprawną przesłankę zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.). W myśl art. 36 ust. 4 tej ustawy jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu; 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Z akt sprawy wynika, że w wyniku podjęcia Uchwały Rady Gminy K. Nr [...] z dnia 28 czerwca 2012 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. (Dziennik Urzędowy Województwa W. z 2012 r., poz. [...]) nastąpił wzrost wartości nieruchomości, stanowiącej działki o nr ewid. o nr [...] i [...], której zbycie przez skarżącego udziału wynoszącego [...] części we współwłasności działki nr ewid. [...] i udziału wynoszącego [...] części we współwłasności działki o nr ewid. [...]., zostało potwierdzone w akcie notarialnym z 1 września 2017 r. Nr Rep. [...]. W § 31 ww. uchwały Rada Gminy K. przyjęła stawkę procentową służącą ustaleniu jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., w wysokości w wysokości: 1) 30% dla terenów MN, MN/U, U/MW, U/MN, U, P; 2) 10% dla terenów ZL, ZO, WS, ZP, E, IT, KDW; 3) 1 % dla terenów ZC, KDP, KDGP, KDZ, KDL, KDD, KDX, KDX. W dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. - Uchwała Rady Gminy K. Nr [...] z dnia 28 czerwca 2012 r. tj. dnia 6 października 2012 r. w ewidencji istniała nieruchomość oznaczona jako działka o nr ewid.[...] obręb K. , gmina K. . Decyzją z dnia 11 stycznia 2013 r. nr [...] Wójt Gminy K. zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej działkę o nr ewid. [...] na działki o nr ewid.: [...], [...] i [...]. Następnie decyzją z dnia 20 sierpnia 2015 r. nr [...] zatwierdził projekt działki o nr ewid. [...] na działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. W przedmiotowej sprawie podstawą ustalenia opłaty w świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. był stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu tj. 6 października 2012 r., a w tej dacie działki o nr.[...] i [...] jeszcze nie istniały, istniała natomiast działka nr [...] o pow. 0.8185 ha. W dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi K. - Uchwała Rady Gminy K. z dnia 28 czerwca 2012 r. Nr [...] tj. dnia 6 października 2012 r. działka o nr ewid. [...] w części objętej ww. planem przeznaczona była częściowo pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (20MN), częściowo pod tereny dróg publicznych - dojazdowych (19KDD). Zgodnie z art. 37 ust. 4 u.p.z.p. roszczenia, o których mowa w art. 36 ust.4 u.p.z.p. można zgłaszać w terminie 5 lat, od dnia w którym plan miejscowy, albo jego zmiana, stały się obowiązujące. W terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego musi zostać wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej (wyrok NSA z 27 09.2016 r., II OSK 3161/14, Legalis). Okres 5 - letni kończył się w dniu 6 października 2017 r. Skarżący zbył udziały działek nr ewid. [...] [...] dnia 1 września 2017 r. Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się do zarzutów w zakresie prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, na podstawie którego wyliczono wysokość opłaty, i do kwestionowania zasadności nałożenia na skarżącego opłaty planistycznej. Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego wynika, że skarżący nabył swoją nieruchomość po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ale przed jego wejściem w życie, a następnie przed upływem 5 lat zbył udziały w przedmiotowej nieruchomości. W toku postępowania administracyjnego skarżący podnosił, że przy wycenie gruntu w operacie szacunkowym wzięto pod uwagę jako grunty podobne grunty rolne, których cena za metr kwadratowy wynosi ok. [...] zł, podczas gdy - w ocenie skarżącego - w operacie należało uwzględnić grunty, które zostały zakupione w okresie po uchwaleniu m.p.z.p., ale przed jego wejściem w życie. Skarżący argumentował, że grunty takie sprzedaje się w cenie działek budowlanych ([...] zł / 1m2). Powyższe okoliczności skarżący podnosił na kanwie niniejszej sprawy wielokrotnie, w tym również w odwołaniu. Organ II instancji nie ustosunkował jednak się do nich, a przede wszystkim nie zwrócił się do powołanego rzeczoznawcy, aby ten wyjaśnił jawiące się wątpliwości. W kontekście stawianych przez skarżącego zarzutów nie jest bowiem zrozumiały i nie został dotychczas uzasadniony dobór nieruchomości podobnych. Zarzuty skarżącego, który podnosił, że dobrane przez rzeczoznawcę nieruchomości podobne nie znajdowały się w takiej samej sytuacji, co nieruchomość skarżącego (tj. nie były to grunty, które zostały zakupione w okresie po uchwaleniu planu, ale przed jego wejściem w życie) nie zostały przez organ rozpatrzone. W ocenie Sądu głębszej refleksji wymaga okoliczność, że skarżący nabył nieruchomość przed wejściem w życie m.p.z.p. nie za cenę zbliżoną do [...] zł/m2, lecz za cenę nieporównywalnie wyższą. Jako, że skarżący zakupił sporną nieruchomość w czasie, kiedy formalnie nie obowiązywał dla niej jeszcze m.p.z.p. z 2012 r., ale już po uchwaleniu tego planu, a więc i po określeniu jego ostatecznej treści, organy orzekające nie mogą ignorować zagadnienia czy nieruchomość nabyta przez skarżącego w istocie podobna jest do nieruchomości przyjętych do porównania w operacie. Rolą rzeczoznawcy, jako podmiotu posiadającego wiadomości specjalne i dysponującego fachową wiedzą jest dokładne przeanalizowanie rynku i rzetelne odniesienie się do wątpliwości strony w tej materii. Wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji państwowej nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania, zwłaszcza w przypadku zarzutów zgłoszonych co do niej przez stronę (wyrok WSA w Warszawie z 9.11.2004 r., IV SA/Wa 277/04, LEX nr 164539). Tymczasem organ odwoławczy w sprawie niniejszej nawet nie podjął takiej próby, stwierdzając wprost, że wzrost wartości musi dotyczyć nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie planu. Podkreślić trzeba, iż operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracji. Przy czym pamiętać należy, iż organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego dokonywana przez organ nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Konieczne jest zatem odróżnienie oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie do organu, a tym bardziej sądu (wyrok NSA z dnia 10 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2659/19, CBOSA). W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że choć wybór podejścia oraz metody i techniki wyceny oraz dobór nieruchomości podobnych należy do rzeczoznawcy majątkowego, to jednak informacje i dane operatu w tym zakresie muszą być weryfikowalne i nie cechować się dowolnością (wyrok WSA w Poznaniu z 15.11.2023 r., II SA/Po 272/23, LEX nr 3644602) Ponadto w doktrynie prawa podkreśla się, że dobór przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości podobnych ma istotne znaczenie, gdyż operat szacunkowy powinien opierać się na prawidłowo wybranych nieruchomościach podobnych do nieruchomości szacowanej. Dlatego w celu wykazania podobieństwa rzeczoznawca powinien zawrzeć dodatkowe rozważania co do dopuszczalności przyjęcia podobieństwa działek w przypadku wyraźnej różnicy powierzchni, jej wpływu na cenę transakcji sprzedaży (por. wyrok WSA w Warszawie z 26.10.2006 r., IV SA/Wa 1659/06, LEX nr 283617, oraz wyrok WSA w Poznaniu z 23.10.2007 r., II SA/Po 351/07, LEX nr 394851). Operat powinien zatem zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto konkretne nieruchomości, a nie inne będące w obrocie na określonym obszarze. Informacja ta jest niezbędna i dla strony i dla organu, który powinien mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie. Jak stwierdził NSA w wyroku z 17.10.2019 r., II OSK 2455/18, LEX nr 2750502, podobne wymagania można sformułować także w odniesieniu do pozostałych elementów operatu, jak analiza zmian cen nieruchomości wskutek upływu czasu, zastosowanie współczynnika korygującego cenę oraz do informacji niezbędnych dla określenia cen rynkowych i ich wag (E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2024, art. 154). Katalog cech nieruchomości podobnych, wpływających na jej wartość, które winny być brane pod uwagę przy określaniu wartości metodą porównawczą określony w art. 4 pkt 16 u.g.n. ma charakter otwarty (por. wyrok NSA z 6 kwietnia 2018 r., II GSK 414/18, CBOSA). Kwestią oczywistą jest, że podobieństwo przyjętych do porównania nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (por. wyrok WSA w Rzeszowie z 14 lutego 2023 r., II SA/Rz 1104/22). Nie budzi też wątpliwości, że z punktu widzenia art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne, nie muszą natomiast być one identyczne. Warunkiem prawidłowego dokonania wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego jest więc stworzenie przez rzeczoznawcę majątkowego dokonującego takiej wyceny zbiorów odpowiednich nieruchomości podobnych stosownie do przywołanych wyżej norm (wyrok WSA w Łodzi z 14.02.2024 r., II SA/Łd 976/23, LEX nr 3694523). Nie ulega więc wątpliwości, że choć dobór nieruchomości podobnych leży w kompetencji rzeczoznawcy majątkowego, to jednak operat szacunkowy powinien zawierać uzasadnienie dokonanego przez biegłego wyboru konkretnych nieruchomości – tak, by nie pozostawiać wątpliwości co do prawidłowości ich doboru. Tymczasem podnoszone przez skarżącego w odwołaniu zarzuty wobec niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych zostały przez Kolegium w istocie zignorowane. Przede wszystkim stwierdzić przyjdzie, że organ II instancji ani sam nie dokonał takiej oceny, ani też nie zwrócił się do rzeczoznawcy. Prawidłowo działający organ odwoławczy winien rozpatrzeć podniesiony w odwołaniu zarzut dotyczący wadliwości doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych i ocenić, czy jest w stanie samodzielnie, w oparciu o istniejący materiał dowodowy, dokonać oceny jego trafności, czy też zachodzi konieczność zwrócenia się do rzeczoznawcy sporządzającego operat o przedstawienie w tym zakresie stanowiska (w trybie wskazanym w art. 136 k.p.a.). Dopiero zatem po dokonaniu niezbędnych ustaleń (samodzielnie lub na podstawie wyjaśnień rzeczoznawcy) organ winien był przystąpić do orzekania w sprawie, dając ocenie zarzutów skarżącego czytelny wyraz w uzasadnieniu decyzji (zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a.). Brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia z kolei dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Biegły powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu (wyrok WSA w Warszawie z 28.04.2008 r., IV SA/Wa 123/08, LEX nr 522410). Co do akcentowanej w zaskarżonej decyzji okoliczności, że właścicielem nieruchomości w dacie wejścia w życie miejscowego planu był skarżący, zauważyć należy, iż w kontekście art. 36 ust. 4 u.p.z.p. określenie, który moment jest właściwy do oceny wzrostu wartości nieruchomości - data podjęcia uchwały w przedmiocie m.p.z.p., czy też data jej wejścia w życie - jest zagadnieniem budzącym kontrowersje w orzecznictwie sądów administracyjnych. Z analizy tego orzecznictwa wynikają dwie linie orzecznicze. Według pierwszej linii orzeczniczej wyłączną datą stanu, zgodnie z którym należy dokonać oszacowania nieruchomości jest data wejścia w życie planu, który wywołał wzrost wartości nieruchomości (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 czerwca 2018 r., sygn. akt II OSK 3044/17). W orzecznictwie wskazuje się, że w przepisie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie chodzi bowiem o faktyczny wzrost wartości nieruchomości następujący w trakcie trwającej procedury planistycznej, w toku której następuje podjęcie uchwały o planie, lecz o wzrost wartości nieruchomości wynikający z dokonanej zmiany przeznaczenia nieruchomości, co następuje dopiero po wejściu uchwały w życie. Wzrost wartości musi więc dotyczyć nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie m.p.z.p. Przeciwne stanowisko, wyrażone m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 marca 2017 r., sygn. akt: II OSK 1851/15 zakłada, że wzrost wartości nieruchomości następuje w związku z uchwaleniem planu, przez co należy literalnie rozumieć dzień podjęcia uchwały w sprawie m.p.z.p. W wyroku tym wyjaśniono, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie odnosi się do skutków prawnych wywołanych podjęciem uchwały w sprawie uchwalenia planu miejscowego, a jedynie do skutków faktycznych, za jakie należy uznać ewentualny wzrost wartości nieruchomości. W kontekście operatu szacunkowego Sąd dostrzegł również, że został on sporządzony w dniu 12 stycznia 2023 r., podczas gdy - jak wynika z akt administracyjnych sprawy (k. 254) - organ I instancji powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowego K. M. celem sporządzenia przedmiotowego operatu dopiero postanowieniem z dnia 26 stycznia 2023 r. Powyższe prowadzi do wniosku, że operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia wysokości opłaty planistycznej został sporządzony przed formalnym powołaniem uprawnionego rzeczoznawcy. Dodatkowo Sąd wskazuje, że w operacie szacunkowym podano, że działka o nr [...] zgodnie z (poprzednim) miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części wsi K. (II etap) Uchwała Rady Gminy K. nr [...] z dnia 27 czerwca 2002 r. w części objętej ww. planem przeznaczona była pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami (18MU). Ze znajdującego się w operacie szacunkowym wyrysu z ww. planu (str. 9 operatu) nie wynika jednak, ażeby obejmował on swoim zakresem nieruchomość skarżącego. Kwestia ta również wymaga wyjaśnienia. W świetle powyższych okoliczności, a przede wszystkim wobec zignorowania przez organ odwoławczy zarzutów skarżącego podniesionych w odwołaniu co do braku podobieństwa nieruchomości podobnych dobranych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, Sąd - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. - uchylił zaskarżoną decyzję organu II instancji. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ administracji winien rozważyć, czy w świetle podnoszonych przez skarżącego zarzutów mogło dojść do wzrostu wartości nieruchomości na skutek samego uchwalenia planu bądź zażądać od biegłego rzeczoznawcy uzupełnienia sporządzonej opinii we wskazanym zakresie lub dopuścić dowód z nowej opinii. Operat szacunkowy winien zawierać uzasadnienie doboru nieruchomości podobnych z uwzględnieniem zarzutów stawianych w tym kontekście przez skarżącego. Znajdująca się w aktach sprawy opinia aktualnie nie daje podstaw do przyjęcia, że w postępowaniu administracyjnym wyjaśniono wszystkie istotne dla sprawy okoliczności (art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a.).