IV SA/Po 236/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann Sędzia WSA Józef Maleszewski (spr.) Asesor sąd. WSA Jacek Rejman Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 czerwca 2025 r. sprawy skargi S. sp. z o.o. z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 grudnia 2024 r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza [...] z dnia 18 marca 2022 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej S. sp. z o.o. z siedzibą w P. kwotę 17 014 (słownie: siedemnaście tysięcy czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Burmistrz [...] decyzją z 18.03.2022 r. nr [...] wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503, dalej jako u.p.z.p.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, z późn. zm., dalej jako k.p.a.), w związku z § 16 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia 29 września 2016 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie obwodnicy na terenie wsi Z. i M. (Dz. Urz. Woj. [...]. poz. [...]), po rozpatrzeniu sprawy wszczętej z urzędu w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Ś. , prowadzi księgę wieczystą numer [...] [...], w skład której wchodzą działki o nr ewid. [...] i [...], obręb M., o łącznej powierzchni 0,6736 ha, w związku z podjęciem uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia 29 września 2016 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie obwodnicy na terenie wsi Z. i M. oraz zawartą 9.05.2019 r. umową przenoszącą własność nieruchomości i umową ustanowienia służebności (akt notarialny [...]): 1. ustalił opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Ś. , prowadzi księgę wieczystą numer [...], w skład której wchodzą działki o nr ewid. [...] i [...], obręb M., o łącznej powierzchni 0,6736 ha; 2. zobowiązał spółkę działającą pod firmą S. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. , adres: [...], jako zbywcę opisanej w ust. 1 nieruchomości, do uiszczenia opłaty, o której mowa w ust. 1 na konto Urzędu Miejskiego w [...]. W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, że 17.05.2019 r. do Burmistrza [...] wpłynął akt notarialny [...] z 09.05.2019 r. dokumentujący dokonanie przez spółkę (numer [...]) działającą pod firmą P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. , adres: [...], przeniesienia własności nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Ś. , prowadzi księgę wieczystą numer [...], w skład której wchodzą działki o nr ewid. [...] i [...], obręb M., o łącznej powierzchni 0,6736 ha. Zgodnie z wpisem nr [...] z 31.10.2019 r. w Krajowym Rejestrze Sądowym Przedsiębiorców spółka zarejestrowana pod nr [...] działająca pod firmą P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. zmieniła nazwę firmy na S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. . Była to zatem zmiana danych, o której mowa w art. 168 ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1526, z późn. zm.). Zgodnie z informacjami zawartymi w przywołanej umowie przenoszącej własność przedmiotowej nieruchomości: 1) była ona niezabudowana, 2) posiadała dostęp do drogi publicznej - ul. [...], 3) nie była obciążona prawami na rzecz osób trzecich o charakterze publicznoprawnym lub prywatnoprawnym, z wyjątkiem opisanych w § 1 umowy; 4) stanowiła grunty rolne klasy IVa i IVb oraz w części wynoszącej 0,0161 ha stanowiła lasy klasy V; przy czym dla gruntu leśnego, 18.10.2018 r., została wydana przez Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w P. decyzja znak [...] zezwalająca na trwałe wyłączenie z produkcji gruntu leśnego. Zgodnie ze stanem w dniu sprzedaży nieruchomość przeznaczona była pod teren stacji paliw, oznaczony symbolem KS, w ramach którego istniała możliwość lokalizowania: 1) budynków i urządzeń związanych ze sprzedażą paliw oraz z obsługą samochodów, 2) budynków handlowych o powierzchni sprzedaży nie większej niż 500 m2, 3) reklam, obiektów małej architektury oraz sieci i urządzeń infrastruktury technicznej. Opisane przeznaczenie ustalił obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rejonie obwodnicy na terenie wsi Z. i M. , uchwalony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia 29 września 2016 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie obwodnicy na terenie wsi Z. i M. (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2016 r. poz. [...], dalej jako plan z 2016 r.). Nieruchomość została zbyta za kwotę [...]złotych netto. W świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta) jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie przywołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: 1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego: w analizowanej sprawie dla ww. nieruchomości został uchwalony nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (29.09.2016 r.), który wszedł w życie 20.10.2016 r.; 2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu: właściciel nieruchomości sprzedał ją 09.05.2019 r., czyli przed upływem 5 lat (20.10.2021 r.) od dnia wejścia w życie miejscowego planu (20.10.2016 r.); 3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą: uchwalenie nowego miejscowego planu w 2016 r. spowodowało zmianę przeznaczenia nieruchomości (z użytków zielonych na teren stacji paliw), a wzrost wartości nieruchomości dokumentuje operat szacunkowy z 12.04.2021 r.; 4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości: w § 16 uchwały [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia 29 września 2016 r. została ustalona stawka w wysokości 30 %. Biorąc powyższe pod uwagę wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ma charakter obligatoryjny. W dniu 30.09.2020 r. do Burmistrza [...] wpłynął operat szacunkowy sporządzony 17.09.2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. K.. Po analizie przedmiotowego operatu Burmistrz [...] wniósł zastrzeżenia i zwrócił się do rzeczoznawcy o wyjaśnienie wątpliwości (pismo z 18.12.2020 r., odebrane 22.12.2020 r.). W dniu 13.04.2021 r. rzeczoznawca przedłożył zmieniony operat szacunkowy z 12.04.2021 r. i złożył stosowne wyjaśnienia. W dniu 05.07.2021 r. do Burmistrza [...] wpłynęło pismo strony z 02.07.2021 r. zawierające zarzuty co do treści operatu szacunkowego. Zgodnie ze stanami w dniach: 29.09.2016 r. (dzień uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie obwodnicy na terenie wsi Z. i M. ), 20.10.2016 r. (dzień wejścia miejscowego planu w życie) oraz 09.05.2019 r. (dzień przeniesienia własności nieruchomości) analizowana nieruchomość stanowiła działki o nr ewid. [...] i [...], obręb M., o łącznej powierzchni 0,6736 ha. Zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia 22 lutego 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w gminie [...] dla obszaru położonego na gruntach wsi Z. i M. (Dz. Urz. Woj. W.. Nr [...], poz. [...], dalej jako: plan z 2002 r.) nieruchomość, przeznaczona była pod teren użytków zielonych, oznaczony kolorem jasnozielonym i symbolem 35.RZ, na którym obowiązywał zakaz lokalizowania budynków. Przywołana uchwała obowiązywała do czasu uchwalenia miejscowego planu w 2016 r. Zatem w analizowanej sprawie nie wystąpiła tzw. luka planistyczna, czyli nie zachodziła potrzeba ustalenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem faktycznego sposobu jej użytkowania. Co do zasady w myśl art. 37 ust. 12 u.p.z.p.: "W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości (...), a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości (...) stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.". Stosownie do art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 i 815, dalej jako u.g.n.), jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Z kolei zasady wyceny, określania wartości nieruchomości reguluje dział IV zatytułowany "Wycena nieruchomości" przywołanej ustawy oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555). Ponadto, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Czynności te wykonał rzeczoznawca majątkowy - A. K.. W analizowanym przypadku rzeczoznawca zastosował metodę korygowania ceny średniej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed uchwaleniem nowego miejscowego planu w 2016 r. (grunty przeznaczone do produkcji rolnej bez prawa zabudowy) oraz przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu nowego miejscowego w 2016 r. (grunty przeznaczone pod usługi z obiektami handlowymi oraz możliwością lokalizowania stacji paliw). W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. (...) wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu, a więc, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego miejscowego planu. Stan nieruchomości ustalono w dniu wejścia miejscowego planu w życie, tj. 20.10.2016 r., a wartość nieruchomości na poziomie cen z dnia jej zbycia, tj. z 09.05.2019 r. Do analizy i porównań przy określaniu wartości nieruchomości przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjęto grunty przeznaczone do produkcji rolnej bez prawa zabudowy, z terenu gmin: [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Rynek obejmował transakcje dotyczące nieruchomości o powierzchniach z przedziału 1,4726 ha - 16,89 ha, przy czym okres badania objął lata 2018 i 2019. Do analizy i porównań przy określaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjęto grunty przeznaczone pod usługi z obiektami handlowymi oraz możliwością lokalizowania stacji paliw. Rynek obejmował transakcje dotyczące nieruchomości z terenu gmin: [...], [...], [...], [...], [...], o powierzchniach z przedziału 0,3 ha - 0,9776 ha, przy czym okres badania objął lata: 2017, 2018, 2019 i 2020. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości ustalono w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego posiadającego stosowne uprawnienia. Operat szacunkowy, po korekcie i złożeniu przez rzeczoznawcę wyjaśnień, został uznany jako sporządzony zgodnie z zasadami określania wartości nieruchomości zawartymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej jako rozporządzenie RM). Operat zawiera elementy, o których mowa w § 55, § 56 i § 57 przywołanego rozporządzenia. Nadto wycena rzeczoznawcy poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz analizą właściwego rynku nieruchomości. W ocenie Burmistrza [...] analiza treści operatu z 12.04.2021 r. nie budzi wątpliwości, co do jego spójności, logiczności czy zupełności. Istotna zmiana przeznaczenia nieruchomości, jaka nastąpiła w wyniku uchwalenia nowego miejscowego planu w 2016 r. umożliwiła zabudowę nieruchomości, powszechnie uznanymi za atrakcyjne (o czym świadczą ceny transakcyjne), budynkami stacji paliw czy obiektami handlowymi. Reasumując, w analizowanej sprawie spełniła się przesłanka nałożenia opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., bowiem stwierdzono obiektywny wzrost wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 21.11.2023 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania S. sp. z o.o. (dalej jako skarżąca), uchyliło powyższą decyzję organu I instancji i przekazało temu organowi sprawę do ponownego rozpatrzenia. Na skutek rozpoznania sprzeciwu od decyzji organu II instancji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 27.04.2024 r., sygn. akt: IV SA/Po 32/24, uchylił powyższą decyzję z dnia 21.11.2023 r. Ponownie rozpatrując sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 18.12.2024 r., znak: [...], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Kolegium wyjaśniło w szczególności, że operat z dnia 12.04.2021 r. jest nadal aktualny i nie wymagał potwierdzenia na podst. art. 156 ust. 4 u.g.n. SKO argumentowało, że w planie miejscowym przedmiotowa nieruchomość zmieniła swoje przeznaczenie. Zgodnie z treścią planu z 2016 r. dla przedmiotowego obszaru, działka nr [...] położona jest na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, na którym prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie. Natomiast działko nr [...] w części wynoszącej około 20% jej powierzchni położona jest w obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, na którym prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie. Ten rodzaj obszaru generować mógł ograniczenia w zabudowie i zagospodarowaniu terenu. Inwestycje realizowane na tym obszarze wymagały uprzednio uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Nieruchomość przeznaczona była pod teren stacji paliw, oznaczony symbolem KS w ramach którego istniała możliwość lokalizowania budynków i urządzeń związanych ze sprzedażą paliw oraz z obsługą samochodów, budynków handlowych o pow. sprzedaży do 500 metrów kwadratowych, reklam, obiektów małej architektury oraz sieci i urządzeń infrastruktury technicznej. Zmiana przeznaczenia nastąpiła z użytków zielonych na tym terenie. SKO wyjaśniło, że skoro nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie i obowiązuje od dnia 20 października 2016 r., okres 5-letni mijał w dniu 20 października 2021 r. (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.). Tymczasem aktem notarialnym - [...] z dnia 9.05.2019 r. nieruchomość została zbyta w tym dniu, czyli przed upływem 5 lat. W dniu 25.11.2020 r. Burmistrz [...], wskutek powzięcia informacji o zbyciu przedmiotowej nieruchomości wszczął postępowanie administracyjne w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty planistycznej, na podstawie przepisów u.p.z.p. Zgodnie z art. 37 pkt 4 u.p.z.p. roszczenia, o których mowa w art. 36 ust.4 u.p.z.p. można zgłaszać w terminie 5 lat, od dnia w którym plan miejscowy, albo jego zmiana stały się obowiązujące. W terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego musi zostać wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej (wyrok NSA z 27 09.2016 r., II OSK 3161/14, Legalis). Okres 5-letni został przez organ dochowany. Zdaniem SKO w przedmiotowej sprawie wszystkie przesłanki z art. 36 ust. u.p.z.p. nastąpiły. Zatem dowodem na potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości na skutek wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest operat szacunkowy. W przedmiotowej sprawie operat szacunkowy sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. w dniu 12.04.2021 r. W ocenie Kolegium nie ma podstaw, aby kwestionować stanowisko organu I instancji w zakresie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę. Operat szacunkowy został bowiem sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami. Zakres treściowy tego operatu odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia RM. Opracowanie to zawiera-zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia RM - informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 rozporządzenia RM oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg § 56 ust. 4. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 rozporządzenia RM. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. W załączonym operacie biegły określił cel wyceny: dla określenia wysokości wzrostu wartości nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki o nr ewidencyjnych [...] i [...] położone w M. gm. [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opisał przedmiot wyceny, przeznaczenie i zakres wyceny. Powołał w operacie podstawy prawne opracowania, podał źródła danych merytorycznych. Określił prawidłowo daty istotne dla operatu szacunkowego: data sporządzenia operatu: 12.04.2021 r., data stanu przedmiotu wyceny: 20.10.2016 (wejście w życie miejscowego planu), data określenia wartości przedmiotu wyceny: 09.05.2019 r. (data sprzedaży nieruchomości). Opisał przeznaczenie terenu nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu oraz po jego uchwaleniu, co szczegółowo zapisane jest w operacie na stronie 6. Organ II instancji przytoczył zapisy zawarte w operacie na stronie 7, gdzie biegły wyjaśnił ogólne zasady wyceny na podstawie u.g.n., rozporządzenia RM oraz standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych oraz powszechnych krajowych zasadach wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca dokonał przeglądu aktów notarialnych w Powiatowych Ośrodkach Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, dotyczących obrotu nieruchomościami na przedmiotowym rynku. Analiza tych transakcji umożliwiła zastosowanie przez biegłego oszacowania wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym. Charakter uzyskanych danych rynkowych preferował metodę korygowania ceny średniej. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. W ocenie Kolegium w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował podejście porównawcze, a w ramach tego podejścia metodę korygowania ceny średniej, co dokładnie opisał w swoim operacie w rozdziale 9 pkt 1. - strona 7 operatu. Zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Stosownie do § 3 ust. 4 rozporządzenia RM, przy metodzie korygowania ceny średniej wartość rynkową wycenianej nieruchomości określa się na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które były przedmiotem transakcji sprzedaży, charakteryzują się podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości nieruchomości dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Przy zastosowaniu tej metody można stosować dodatkowy współczynnik korekcyjny "K". Uwzględnienie tego czynnika powinno być w każdym przypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli. Dalej organ II instancji argumentował, że wyceny dokonuje się według stanu w dniu wejścia w życie planu. W operacie biegły wskazał przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie planu, jak i po jego wprowadzeniu. Rzeczoznawca majątkowy określił zakres i przedmiot wyceny. Biegły w operacie opisał nieruchomość pod względem prawnym, przeprowadził analizę zachowań na rynku, jeśli chodzi o nieruchomości o przeznaczeniu rolnym i ustalił, że zasadniczymi cechami decydującymi o wartości nieruchomości są: lokalizacja i otoczenie (bezpośrednie sąsiedztwo), bonitacja, wielkość, warunki terenowe i kształt nieruchomości. Do porównań zestawił 14 transakcji o przeznaczeniu: pola i użytki zielone z terenu gmin: [...], [...], [...], [...], D., gdyż na rynku średzkim transakcji takich było mało. Opisał transakcje o cenie minimalnej i maksymalnej, określił współczynniki korygujące, zgodnie z wiedzą fachową (specjalistyczną). Określając wartość nieruchomości po wprowadzeniu planu biegły przeprowadził analizę rynku nieruchomości i dobór transakcji. Rodzaj rynku określił jako tereny przeznaczone, po uchwaleniu planu, pod usługi z obiektami handlowymi i możliwością lokalizacji stacji paliw. Na rynku lokalnym występował niewystarczający obrót gruntami o takim przeznaczeniu. W związku z powyższym do porównań poszerzył rynek do terenu powiatu śremskiego i powiatów przyległych o podobnym przeznaczeniu w ilości 11 transakcji. Biegły dobrał transakcje o identycznym przeznaczeniu jak wyceniana nieruchomość po wprowadzeniu planu. Wszystkie transakcje miały przeznaczenia: "usługi i dop. stacje paliw". Grunty przeznaczone pod stacje paliw leżą głownie przy większych miejscowościach, przy większych ciągach komunikacyjnych. Jednakże wbrew zarzutom skarżącego wybrane transakcje do porównań znajdowały się w takich miejscowościach jak: [...], [...], [...], [...], [...]. Organ odwoławczy dostrzegł, że rynek nie dysponuje dużą liczbą transakcji pod stacje paliw, zaś biegły wyszukał do porównań transakcje przeznaczone na ten cel. Zdaniem organu odwoławczego w operacie szacunkowym biegły właściwie posłużył się procedurą wyceny wskazaną w u.p.z.p. W operacie zamieścił opisy nieruchomości o najniższych i najwyższych cenach transakcyjnych. Biegły stosując metodę korygowania ceny średniej korzystał prawidłowo ze zbioru kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które były przedmiotem obrotu na rynku. Wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Zachowany został również trend czasowy: lata 2018-2019 (sprzedaż nieruchomości rok 2019). Zdaniem Kolegium dobrane przez rzeczoznawcę transakcje rynku lokalnego nie budzą wątpliwości. Ponadto organ II instancji wskazał, że nie ma podstaw, aby kwestionować dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przed wejściem w życie planu jak i po jego wejściu. Tym bardziej, że biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o tych nieruchomościach, które pozwalały na zweryfikowanie ich cech. Ostatecznie, mając na uwadze cechy rynkowe nieruchomości, ustalił wartość nieruchomości. Tym samym operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ odwoławczy skonkludował, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła [...] zł, wartość nieruchomości po uchwaleniu planu wynosiła [...] zł. Zatem wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co stanowi, że opłata planistyczna wynosi [...] zł (30 %). Dodatkowo Kolegium wskazało, że strona skarżąca, mając wątpliwości i uwagi merytoryczne do operatu szacunkowego z dnia 12.04.2021 r. nie skorzystała z uprawnienia wynikającego z art. 157 u.g.n. i nie wystąpiła do organizacji rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu, twierdząc w swoim odwołaniu niesłusznie, że leży to jedynie po stronie organu. Skargę na powyższą decyzję wywiodła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skarżąca, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i umorzenie postępowania administracyjnego oraz o zasądzenie na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania. Skarżąca zarzuciła rażące naruszenie prawa materialnego i procesowego na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. oraz art. 145 § 1 pkt 2-3 tj.: a) naruszenie prawa materialnego. tj. art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p., poprzez utrzymanie w mocy decyzji Burmistrza [...], która została wydana po upływie terminu 5 lat od dnia, w którym wszedł w życie plan z 2016 r.; b) naruszenie prawa materialnego tj. przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555), w ten sposób, że w procesie wyceny wartości nieruchomości nie zostały uwzględnione konsekwencje przeznaczenia działek nr [...] i [...] na teren komunikacji (KS). a nie na teren usług (U): nie uwzględniono położenia nieruchomości na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, na którym prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie; nie uwzględniono wpływu służebności drogowych obciążających przedmiotową nieruchomość na jej wartość rynkową; c) naruszenie prawa materialnego tj. art. 15 ust. 2 pkt 12, art. 34 ust. 1 u.p.z.p. poprzez brak uzasadnienia do zastosowania stawki 30 % opłaty planistycznej; d) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572; dalej k.p.a.), gdyż organy administracji publicznej obydwu instancji nie rozpatrzyły całego materiału dowodowego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, SKO nie uwzględniło, że Burmistrz [...] prowadzi w tej samej sprawie postępowanie administracyjne przed organem I instancji. W uzasadnieniu skargi skarżąca wyjaśniła, że z dniem 20.10.2016 r. weszła w życie uchwała Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia 29 września 2016 r. o przyjęciu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie obwodnicy na terenie wsi Z. i M. (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2016 r. poz. [...]). Uchwała ta spowodowała zmianę przeznaczenia działek nr [...] i [...], obręb M.. Wobec tego w przedmiotowej sprawie ustawowy termin 5 lat upłynął z dniem 20 października 2021 r. Natomiast Burmistrz [...] wydał pierwszą w sprawie decyzję nieostateczną nr [...] dopiero w dniu 18 marca 2022 r. Wobec tego rozstrzygnięcie Burmistrza [...] zapadło już po upływie terminu 5 lat, który ma charakter zawity. Skarżąca argumentowała, że z uwagi na zachowanie symetrii miedzy regulacjami zamieszczonymi w art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. nie można uznać, że gmina ma pozycję uprzywilejowaną przez to, że wystarczy, aby burmistrz (wójt) w ostatnim dniu pięcioletniego terminu sporządził pismo informujące o podjęciu z urzędu postępowania w sprawie naliczenia opłaty planistycznej. Samo wszczęcie postępowania z urzędu jest prostą czynnością techniczną i nie można jej porównać z wytoczeniem powództwa do sądu powszechnego. Tylko decyzja administracyjna burmistrza (wójta) może być uznana za akt, w którym konkretyzuje się obowiązek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości do uiszczenia opłaty planistycznej. Z kolei art 37 ust. 6 u.p.z.p. stanowi, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Wobec tego - dokonując wykładni językowej oraz systemowej wewnętrznej - burmistrz (wójt) musi wydać decyzję, nawet nieostateczną przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego. Skarżąca podkreśliła, że zgodnie z art. 37 ust. 7 u.p.z.p. właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. Gdyby termin 5 lat dotyczył momentu wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie opłaty planistycznej, to w konsekwencji właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem mógłby żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta jedynie informacji, czy podejmie on z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie opłaty od wzrostu wartości nieruchomości przeznaczonej do zbycia. Tymczasem właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać wydania decyzji. Wobec tego – zdaniem skarżącej - termin pięcioletni został zakreślony do wydania decyzji przez organ I instancji, choćby nieostatecznej. Interpretowanie przepisu art. 37 ust. 4 u.p.z.p. tak, że pięcioletni termin przedawnienia zostaje przerwany dla burmistrza (wójta) od momentu wszczęcia z urzędu postępowania w sprawie opłaty planistycznej, bardzo mocno wydłuża w czasie oczekiwanie na ustalenie opłaty planistycznej, czyniąc przedawnienie instytucją pozorną. W praktyce po wszczęciu postępowania może ono trwać jeszcze wiele lat, a potem dochodzi jeszcze instancja odwoławcza i sądy administracyjne. Dalej skarżąca argumentowała, że model przedawnienia zobowiązań publicznoprawnych określony w przepisach art. 21 § 1 pkt 2 oraz art. 68 § 1 Ordynacji podatkowej w pełni harmonizuje z wynikiem przeprowadzonej wyżej wykładni przepisów art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. Zarówno szczegółowa analiza treści przepisów art. 36 i art. 37 u.p.z.p., jak i ich odniesienie do modelu przedawnienia niepodatkowych należności budżetowych o charakterze publicznoprawnym, wskazują jednoznacznie, że wydanie przez organ I instancji decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany. Oznacza to, że decyzja Burmistrza [...] z dnia 18 marca 2022 r. została wydana z uchybieniem terminu zawitego i jako taka podlega uchyleniu. Jest to także przesłanka do umorzenia postępowania administracyjnego przez Sąd administracyjny, o co pełnomocnik Skarżącej wnosi w petitum skargi. Następnie skarżąca wskazała, że w procesie badania wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego ani rzeczoznawca, ani organy administracji publicznej nie wzięły pod uwagę faktu, że przedmiotowa nieruchomość została obciążona służebnością przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr [...], [...] i [...]. Taki rodzaj obciążenia prawami rzeczowymi na rzecz osób trzecich wpływa na wartość rynkową działek. Rzeczoznawca majątkowy stosując metodę korygowania ceny średniej nieruchomości podobnych co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym powinien uwzględnić w przyjętym zbiorze transakcji sprzedaży także nieruchomości o tym samym stanie prawnym, czyli obciążone służebnościami. Z akt administracyjnych sprawy nie wynika, aby czynności takie miały miejsce. Na skutek braku rozpatrzenia wniosku pełnomocnika o przesianie kserokopii akt sprawy i braku powiadomienia o wyznaczeniu terminu do zapoznania się z materiałem dowodowym, pełnomocnikowi uniemożliwiono zgłoszenie wniosków dowodowych, zlecenie kontroperatu a także ukazanie złego doboru próby badawczej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto skarżąca podniosła, że działka nr [...] położona jest w całości na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, na którym prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie. Z kolei działka nr [...] w części wynoszącej około 20% jest położona na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, na którym prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie. Ponieważ wyznaczony na rysunku planu miejscowego z dnia 29.09.2016 r. obszar zagrożenia powodzią otacza granice geodezyjne działki nr [...] z trzech stron, dlatego wpływa ta w całości na sytuację tej działki. Rzeczoznawca majątkowy stosując metodę korygowania ceny średniej nieruchomości nie dobierał do porównania działek z obszaru zagrożenia powodzią, co miało wpływ na wynik wyceny. Dalej skarżąca argumentowała, że działki nr [...] i [...] w planie z 2016 r., położone są na terenie oznaczonym symbolem KS - teren stacji paliw. W istocie jest to teren komunikacji (teren obsługi komunikacji) wedle obowiązujących w 2016 r. oznaczeń. W ocenie skarżącej przeznaczenie działek nr [...] i [...] jest w planie z 2016 r. ściśle określone - może tam powstać tylko stacja paliw z niezbędnymi urządzeniami i miejscami postojowymi dla samochodów. Natomiast rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 12.04.2021 r. stosując metodę korygowania ceny średniej zbadał działki pod usługi z obiektami handlowymi i możliwością lokalizacji stacji paliw. Zgromadził jedenaście takich transakcji z obszaru kilku powiatów. Za każdym razem były to tereny usług (symbol U) z dopuszczeniem stacji paliw, czyli stacja paliw była dalszym wariantem, a nie podstawowym przeznaczeniem terenu. Przeznaczenie terenu pod usługi (U), a przeznaczenie terenu pod komunikację (K) to dwie różne funkcje terenu, co wpływa też na wartość rynkową konkretnych nieruchomości. Przeznaczenie terenu pod stację paliw, która jest traktowana jako obiekt użyteczności publicznej, stanowi integralny element węzła komunikacyjnego, który został zaprojektowany w planie z 2016 r. Przywołany plan miał na celu wyłącznie budowę infrastruktury drogowej. Działki nr [...] i [...] zostały potraktowane jako teren komunikacji przeznaczony dla obsługi ruchu pojazdów na drodze wojewódzkiej [...]. Dlatego rzeczoznawca majątkowy niewłaściwie przyjął do porównania działki przeznaczone pod usługi. Teren usług daje właścicielowi nieruchomości znacznie większe możliwości i większą swobodę w zagospodarowaniu tejże nieruchomości. Natomiast teren komunikacji (KS) przewiduje tylko i wyłącznie jeden rodzaj zagospodarowania tj. stacja paliw, co jest bardzo daleko idąca ingerencją w uprawnienia właściciela. Wobec tego skarżąca stwierdziła, że operat szacunkowy wobec błędnego doboru nieruchomości podobnych nie może być podstawa do ustalenia opłaty planistycznej. Ponadto skarżąca podkreśliła, że plan z 2016 r. przewiduje i tereny KS i tereny usług oznaczone jako U. Tym samym Rada Miejska w [...] uchwalając w dniu 29.09.2016 r. plan miejscowy dla obwodnicy wyraźnie rozróżniła teren KS od terenu usług U. Dlatego rzeczoznawca majątkowy w swoim operacie szacunkowym powinien przyjąć do porównania co najmniej kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości o funkcji komunikacyjnej (K), a nie przyjmować do porównania ceny sprzedaży działek usługowych. Dalej wskazano, że dla działek nr [...] i [...] obowiązywała uchwala nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia 22 lutego 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w gminie [...] dla obszaru położonego na gruntach wsi Z. i M. ( Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...] poz. [...] z dnia 10 kwietnia 2002 r.). Działki te były oznaczone jako 35RZ - tereny użytków zielonych. Co istotne plan ten w znacznej części obowiązuje do dzisiejszego dnia i od początku określał stawkę opłaty planistycznej - 15%. Z kolei w § 16 planu z 2016 r. ustalona została stawka 30%. Tym samym nowy plan pogorszył sytuację właściciela działek nr [...] i [...]. Z jednej strony plan miejscowy z 2016 r. określił przeznaczenie przedmiotowych działek wyłącznie pod stację paliw jako element obsługi nowego układu komunikacyjnego (obwodnicy [...]). Natomiast z drugiej strony podwojono wysokość stawki opłaty planistycznej, co negatywnie wpłynęło na warunki finansowe jej zbycia. Przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. mówi wprost o wzroście wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą. Czyli istotne są ogólne skutki jakie powoduje nowy plan miejscowy, a nie tylko jego wybrane zapisy. Jednakże organy administracji publicznej obydwu instancji skupiły się na skutkach ekonomicznych zmiany przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości na teren KS, natomiast nie zwróciły w ogóle uwagi na wpływ planu z 2016 r. traktowanego jako całość, na sytuację skarżącej. Skarżąca zarzuciła, że Rada Miejska w [...] wprowadziła rozwiązanie polegające na uchwaleniu nowego planu co do części obszaru objętego ustaleniami uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia 22 lutego 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w gminie [...] dla obszaru położonego na gruntach wsi Z. i M. . Zgodnie z art. 34 ust. 1 u.p.z.p. wejście w życie planu miejscowego powoduje utratę mocy obowiązującej innych planów zagospodarowania przestrzennego lub ich części odnoszących się do objętego nim terenu. Zapis co do stawki 15% zamieszczony w uchwale z 2002 r. odnosił się do całego obszaru objętego planem, a nie tylko do tej części, która zmieniała przeznaczenie na skutek uchwalenia planu z 2016 r. Plany miejscowe są aktami prawa powszechnie obowiązującego, dlatego muszą wprowadzać przepisy derogacyjne zgodne z zasadami techniki legislacyjnej. Pominięcia i niedopatrzenia Rady Miejskiej w [...], jako organu stanowiącego prawo miejscowe, nie mogą być interpretowane na niekorzyść obywateli. W istocie mamy dwie różne stawki opłaty planistycznej, a Burmistrz [...] wybrał stawkę wyższą tj. 30% nie wyjaśniając swojego rozstrzygnięcia w tym zakresie. Ponadto skarżąca zarzuciła, że po wydaniu przez Kolegium decyzji z dnia 21 listopada 2023 r. nr [...], sprawa powróciła do Burmistrza [...], który podjął intensywne czynności procesowe w celu sporządzenia nowego operatu szacunkowego, zgodnie z zaleceniami SKO. Informacje pisemne kierowane przez Burmistrza [...] do pełnomocnika skarżącej, wskazują że dokument taki powstał na zlecenie Burmistrza [...]. Skarżąca nie została jednak zapoznana z jego treścią. Tym samym SKO nie rozpatrzyło całego materiału dowodowego, rażąco naruszając swoje obowiązki wynikające wprost z przepisów postępowania tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Organ odwoławczy nie skonfrontował dokumentu przygotowanego na zlecenie Burmistrza [...] z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z 12.04.2021 r. Przypomnieć należy, że dowodem w postępowaniu administracyjnym może być wszystko co przyczyni się do wyjaśnienia sprawy. Zgodnie z art. 75 § 1 k.p.a. jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Natomiast zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Pismem z dnia 25.05.2025 r. zatytułowanym "uzupełnienie skargi" skarżąca wskazała, że w dniu 6.05.2024 r. rzeczoznawca sporządził na zlecenie organu I instancji kolejny operat szacunkowy. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoją dotychczasową argumentację w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art.1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) Sąd administracyjny kontroluje działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2024, poz. 935, zwanej dalej jako: p.p.s.a.). Z brzmienia art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego jest ocena prawidłowości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18.12.2024 r., znak: [...], utrzymującej w mocy decyzję Burmistrza [...] z 18.03.2022 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Ś. , prowadzi księgę wieczystą numer [...], w skład której wchodzą działki o nr ewid. [...] i [...], obręb M., o łącznej powierzchni 0,6736 ha w związku z podjęciem uchwały nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia 29 września 2016 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie obwodnicy na terenie wsi Z. i M. i zbyciem tej nieruchomości. Materialnoprawną przesłankę zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu; 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Stosownie zaś do art. 37 ust. 3 u.p.z.p. roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4. (art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Jak wynika z akt sprawy uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia 29 września 2016 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie obwodnicy na terenie wsi Z. i M. (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2016 r. poz. [...]) weszła w życie w dniu 20.10.2016 r. Natomiast położona na terenie ww. planu nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w Ś. , prowadzi księgę wieczystą numer [...], w skład której wchodzą działki o nr ewid. [...] i [...], obręb M., o łącznej powierzchni 0,6736 ha na podstawie umowy przenoszącej własność nieruchomości i umowy ustanowienia służebności (akt notarialny [...]) została przez skarżącą zbyta w dniu 9.05.20219 r. W okolicznościach niniejszej sprawy wyjaśnienia wymaga, że wszczęcie postępowania w przedmiocie wymierzenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło pismem Burmistrza [...] z dnia 25.11.2020 r. (karta 59 akt administracyjnych organu I instancji), a zatem wszczęcie tego postępowania nastąpiło przed upływem 5 lat od daty, kiedy plan miejscowy stał się obowiązujący. Przepis art. 37 ust. 3 i ust. 4 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. określa tylko termin dla wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie tej opłaty, nie zawiera żadnych regulacji odnośnie terminu do wydania decyzji w sprawie (wyrok NSA z 27.09.2016 r., II OSK 3161/14, LEX nr 2167575). Nie są więc uzasadnione twierdzenia skarżącej odnoszące się do daty wydania decyzji przez organ I instancji. Jak wynika z akt administracyjnych organu I instancji Burmistrz [...] zwrócił się do biegłego, aby ten sporządzając operat szacunkowy w sprawie uwzględnił m.in. położenie przedmiotowej nieruchomości na terenie zalewowym (k. 62 akt administracyjnych organu I instancji), co tez biegły uczynił (vide: pismo biegłego z dnia 12.04.2021 r. z wyjaśnieniami i operat szacunkowy – k.72-94 akt administracyjnych organu I instancji). Wskazać ponadto należy, że w dniu 27.03.2024 r. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, sygn. akt: IV SA/Po 32/24, który po rozpoznaniu sprzeciwu uchylił poprzednią decyzję SKO z dnia 21.11.2023 r. wskazując, że organ ten dysponował ważnym operatem szacunkowym, który powinien był ocenić merytorycznie. Nie mogło jednak ujść uwadze Sądu w składzie niniejszym, że organ I instancji prowadził postępowanie administracyjne w czasie, kiedy przed tut. Sądem toczyło się postępowanie sądowoadministracyjne wszczęte na skutek sprzeciwu. Co więcej w tym czasie, w efekcie działań podjętych przez organ I instancji, w sprawie został sporządzony kolejny operat szacunkowy (operat z 8.04.2024 r. – k. 230 - 272 akt administracyjnych organu I instancji). W ramach niniejszej sprawy sporządzono zatem trzy operaty szacunkowe – pierwszy w dniu 17.09.2020 r. (jeszcze przed formalnym wszczęciem postępowania w sprawie), drugi w dniu 12.04.2021 r. i trzeci w dniu 8.04.2024 r. – wszystkie z inicjatywy organu I instancji. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 k.p.a, rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w u.g.n. i rozporządzeniu, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 1484/07, LEX nr 464055). Organ nie może zatem bezkrytycznie przyjmować ustaleń poczynionych przez biegłego, gdyż w świetle obowiązujących przepisów zobowiązany jest do dokonania weryfikacji zebranego materiału dowodowego. W przypadku zaś, gdy w sprawie sporządzono więcej niż jeden operat szacunkowy organ winien je ocenić i ustosunkować się do treści zawartych we wszystkich operatach. W niniejszej sprawie takiej weryfikacji - w odniesieniu do operatu z dnia 08.04.2024 r. - zabrakło. Nie można bowiem tracić z oczu, że o ile operaty z 17.09.2020 r. i 12.04.2021 r. zgodnie wskazują, że wartość przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu planu z 2016 r. wynosiła [...] zł, to już z operatu z 8.04.2024 r. wynika wartość diametralnie inna: [...] zł. Różnica w wartości nieruchomości po uchwaleniu planu z 2016 r. wynikająca ze sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych wynosi zatem ponad [...] zł. Taka różnica, stanowiąca niewątpliwie bardzo istotną, i tym samym niemożliwą do zignorowania rozbieżność, nie została poddana ocenie i weryfikacji organu II instancji. Kiedy sporządzone w sprawie operaty szacunkowe są tak dalece rozbieżne, a kwestii tej nie wyjaśnił organ, to nie sposób uznać, aby postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone w sposób prawidłowy. Z uzasadnienia decyzji organu II instancji nie wynika, aby organ ten, ponownie rozpatrując sprawę, dokonał oceny całego materiału dowodowego - nie uwzględnił on bowiem operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu I instancji w dniu 8.04.2024 r. Pominięcie tego dowodu przez organ było nieprawidłowe i stanowiło naruszenie przepisów prawa procesowego - art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. - w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podkreślić przy tym należy, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. – czego jednak w niniejszej sprawy zabrakło. Rozstrzygając sprawę organy nie mogą jednak zignorować ani okoliczności sporządzenia na zlecenie Burmistrza [...] kolejnego operatu z dnia 8.04.2024 r., ani konkluzji tego dokumentu. W okolicznościach niniejszej sprawy sytuację taką należy traktować jako proceduralnie równoważną ze złożeniem kontroperatu przez stronę postępowania. W związku z powyższym, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Ponownie prowadząc postępowanie organy zastosują się do oceny prawnej i wytycznych zawartych w treści niniejszego uzasadnienia. O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.