IV SA/Po 25/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz Sędziowie WSA Donata Starosta (spr.) WSA Tomasz Grossmann Protokolant sekretarz sąd. Ewa Stawicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi R. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2017 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego R. S. kwotę [...]zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Sygn. akt IV SA/Po [...] Uzasadnienie Decyzją z dnia 18 lipca 2017r. Nr [...] Burmistrz G. w oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy ustalił wobec R. S. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G. przy ul. [...] o powierzchni 0,4259 ha oznaczonej wg ewidencji gruntów jako działka nr [...]. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że na wniosek R. S. zatwierdzony został decyzją z dnia 7 marca 2016r. Nr [...] podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,4259 ha położonej w G. przy ul. [...]. W wyniku tegoż podziału powstały następujące działki: działka nr [...] o pow. 0,1007 ha, działka nr [...] o pow. 0,0723 ha, działka nr [...] o pow. 0,0722 ha, działka nr [...] o pow. 0,0451 ha - teren komunikacji - droga publiczna - droga dojazdowa, działka nr [...] o pow. 0,0678 ha i działka nr [...] o pow. 0,0678 ha. Przedmiotowa decyzja wydana została w oparciu o przepis art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym na datę wydania decyzji, który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz, prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Organ wskazał, iż stawka procentowa opłaty adiacenckiej została określona w uchwale Nr [...] Rady Miejskiej w G. z dnia 23 listopada 2007r. w sprawie: zmiany uchwały nr [...] RM w G. z dnia 11 lutego 2005r. dot. ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem geodezyjnym nieruchomości na 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Dalej organ przedstawił przebieg postępowania w sprawie i wskazał, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 2 marca 2017r, sygn. akt IV SA/Po [...] uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 21 września 2016r., Nr [...] i poprzedzającą ją decyzji Burmistrza G. z dnia 17 czerwca 2016r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia dla R. S. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł. Organ pierwszej instancji ponownie przeprowadził postępowanie w sprawie. W konsekwencji sporządzony został w dniu 30 maja 2017r. operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego - M. S., a strona miała zapewniony czynny udział w każdym stadium postępowania oraz możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, zgłaszania ewentualnych wniosków i uwag. W operacie szacunkowym określono wartość nieruchomości przed podziałem na kwotę [...]zł, a po dokonaniu podziału na w/w działki na kwotę [...]zł. Organ wskazał, iż przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości rzeczoznawca nie uwzględnił działki przeznaczonej pod tereny dróg publicznych tj. działki nr [...], ponieważ zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przeszła ona z mocy prawa na własność Gminy G. w dniu kiedy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Uwzględniając powyższe organ stwierdził, że podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...]zł stąd opłata adiacencka wynosi [...] zł. Organ podkreślił, iż kluczowym dowodem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który posiada specjalistyczną i merytoryczną wiedzę w zakresie wyceny nieruchomości. Organ wskazał, iż dokonał oceny operatu szacunkowego z należytą starannością zarówno pod kątem formalnym jak i materialnym nie znajdując jakichkolwiek uchybień. Stwierdził, iż operat szacunkowy został oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości ale także na właściwym doborze nieruchomości podobnych, znajomości ich cech, które wpływały na poziom ich cen. Od przedmiotowej decyzji odwołanie, z zachowaniem ustawowego terminu złożył R. S. wnosząc o jej uchylenie oraz przeprowadzenie dowodu z operatów szacunkowych znajdujących się w dyspozycji Burmistrza G. z 2013r. i z 2016r. na okoliczność, że wycena sporządzona w 2017, na której oparto ustalenie opłaty adiacenckiej jest nierzetelna, uwzględnienie jako dowodów w sprawie przetargów na sprzedaż podobnych działek przez Gminę G. i gminy sąsiednie oraz ofert sprzedażowych działek o podobnym obszarze, rozłożenie opłaty adiacenckiej na 10 rocznych rat zabezpieczonych niewypłaconym do tej pory odszkodowaniem za wywłaszczenie gruntu pod drogi, mimo, że od wniosku o wypłatę minęło 11 lat. Odwołujący przedstawił wyliczenia dotyczące naliczenia Mu wysokości opłaty adiacenckiej w roku 2013 w odniesieniu do nieruchomości o pow. 12.352 m˛ oraz w roku 2016 i 2017 w odniesieniu do nieruchomości o pow. 4.259 m˛. Następnie Odwołujący dokonał porównania wartości 1 m˛ gruntu przed podziałem i po podziale z operatu z roku 2013 do wartości 1 m˛ gruntu z operatu z roku 2016 i 2017 wykazując, iż w obydwu tych operatach " wartość ziemi przed podziałem spadła w porównaniu z 2013 rokiem, a wartość ziemi po podziale wzrosła w porównaniu z 2013 rokiem" i konkludując, że opłata adiacencka za 1 m˛ w operacie z 2016r. wzrosła w porównaniu z 2013 rokiem z [...] zł do [...] zł a w operacie z 2017 wzrosła w porównaniu z 2013r. z [...] zł do [...] zł oraz, że opłata adiacencka za działkę nr [...] została naliczona podwójnie raz w 2013r. drugi w 2016 i 2017, ponieważ działka ta była już częścią działki objętej operatem w 2013r. Dalej Odwołujący stwierdził, iż operat szacunkowy z 2016 i z 2017 roku wykonany jest nierzetelnie, bowiem rzeczoznawca nie uwzględnił operatu szacunkowego z 2013r. mimo, że był on podstawą prawomocnej decyzji Burmistrza G. w 2013 r., nie został poinformowany o wizji lokalnej rzeczoznawcy i rzeczoznawca zaniżył wartość gruntu przed podziałem opierając się na wybranych transakcjach handlowych dokonanych pomiędzy osobami fizycznymi, które z przyczyn podatkowych nie zawsze odzwierciedlają rzeczywistą wartość gruntu. Zdaniem Odwołującego wiarygodnymi transakcjami są przetargi organizowane przez jednostki samorządu terytorialnego na sprzedaż gruntów. Odwołujący dołączył do odwołania ogłoszenia o przetargu i oferty sprzedaży m.in. z BIP Gminy G., informację z Urzędu M i G R., wydruki z internetu. Decyzją z dnia 2 listopada 2017r., Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało zaskarżoną decyzje w mocy. Kolegium wskazało, że pismem z dnia 11 września 2017r. zwróciło się do mgr E. S.- rzeczoznawcy majątkowego o dodatkowe wyjaśnienia i odniesienie się do zarzutów zawartych w odwołaniu, a dotyczących sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego. Następnie SKO wskazało, że działka oznaczona nr geod. [...] zlokalizowana jest w obszarze, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - dla terenu położonego w rejonie ul. [...] i osiedla P. - Uchwała Rady Miejskiej w G. Nr [...] z dnia 22 kwietnia 2005 r. i oznaczony jest w planie symbolami 14 MN, 17 MN oraz KD, a więc na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w układzie wolnostojącym z dopuszczeniem usług nieuciążliwych oraz drogi publicznej dojazdowej. To samo przeznaczenie dotyczy działek powstałych po podziale działki nr geod. [...]. W przedmiotowej sprawie Rada Miejska w G. w dniu 23 listopada 2007r. podjęła Uchwałę nr [...], w sprawie zmiany uchwały nr [...] Rady Miejskiej w G. z dnia 11 lutego 2005r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem geodezyjnym nieruchomości, z której wynika, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem a wartością nieruchomości po podziale. Zdaniem SKO zarówno zaskarżona decyzja, jak i prowadzone postępowanie nie naruszają przepisów prawa. Sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości - określenie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka [...], która uległa podziałowi na działki [...], [...], [...], [...], [...], [...] wg stanu przed i po podziale jest zgodna z przepisami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Rzeczoznawca majątkowy szeroko opisała przedmiot wyceny przed podziałem tj. nieruchomość na którą składa się działka oznaczona nr geod. [...] o pow. 0,4259, nie posiadająca bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, nie uzbrojona oraz działki na które uległa podziałowi. Przedmiotowe działki położone są w G. w rejonie nowo powstającego osiedla domków jednorodzinnych przy ul. [...] oraz W. K.. Nowopowstałe działki posiadają bezpośredni dostęp do nieurządzonej, nowo wydzielonej drogi publicznej oznaczonej geod. nr [...], stanowiącej ulicę W. B., która prowadzi do ul. [...] urządzonej z chodnikiem i oświetleniem. Działka nr geod, [...], która przylega do działek [...] i [...] posiada dostęp do drogi publicznej od strony ul. [...]. Teren lokalizacji częściowo wyposażony jest w urządzenia infrastruktury technicznej, pozostałe urządzenia oddalone w drodze przy ul. [...]. Dalej rzeczoznawca stwierdziła, iż stosownie do brzmienia art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub poszerzenie istniejących dróg publicznych do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod drogi lub pod ich poszerzenie. W przedmiotowej sprawie wydzielone zostały działki pod drogi publiczne tj. działkę o nr [...] o pow. 451 m2 wobec czego powierzchnia nieruchomości oznaczonej nr geod. [...] wynosi zarówno przed jak i po podziale 3 808,00 m2 ( 4259,00 m2 - 451,00 m2 ). Rzeczoznawca wskazała, iż w wyniku podziału nieruchomości powstałe po podziale nowe działki uzyskują zwykle zróżnicowaną charakterystykę cech rynkowych, przynajmniej w zakresie położenia względem układu komunikacyjnego, otoczenia, rodzaju możliwości zabudowy itp. Rzeczoznawca wskazała, iż w przedmiotowej sprawie zastosowała dla określenia wartości nieruchomości określonej nr geod. [...] położonej w G. przy ul. [...] przed i po podziale podejście porównawcze, metodę porównywania parami, co wynikało bezpośrednio z dokonanej analizy rynku lokalnego, który w zakresie obrotu nieruchomościami podzielonymi geodezyjnie na działki nie został odnotowany, natomiast odnotowano transakcje sprzedaży nieruchomości, które powstały w wyniku podziału " pól inwestycyjnych" zlokalizowanych w sąsiedztwie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Wobec tego rzeczoznawca przy oszacowaniu wartości nieruchomości według stanu po podziale, zastosowała współczynnik korekcyjny K przedstawiając uzasadnienie do jego zastosowania w operacie. Szacując wartość nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca przeprowadziła analizę rynku, przedstawiła i opisała atrybuty - cechy nieruchomości jakimi kierują się klienci przy zamiarze kupna nieruchomości tj. 1) lokalizacja, położenie względem dróg publicznych, jakość dróg publicznych - ustalając wagę tej cechy na 30 %, 2) wyposażenie terenu w urządzenia infrastruktury technicznej - waga cechy w % 25, 3) możliwości i ograniczenia inwestycyjne wynikające np. z ukształtowania terenu, kształtu działki, powierzchni działki, istniejących urządzeń przesyłowych - waga cechy 20 % i 4) otoczenie - waga cechy 25 %, przedstawiła zestaw transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych znajdujących się w segmencie rynku o powierzchni powyżej 2 000,0 m2 podobnych do działki wycenianej wykazując, że ceny 1 m2 kształtuje się dla tego rynku w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 i prawidłowo wyliczyła, iż wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem działki nr [...] wynosi [...] zł. Przy oszacowaniu wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr geod. [...], która uległa podziałowi na działki od [...] do [...] według stanu po podziale rzeczoznawca określiła liczbę, rodzaj i charakterystykę cech nieruchomości, atrybuty działek stwierdzając, iż należą do nich: 1) lokalizacja, położenie względem dróg publicznych, jakość dróg publicznych - waga cechy 30 %, 2) wyposażenie terenu lokalizacji działki w urządzenia infrastruktury technicznej - waga cechy 25 %, 3) możliwości/ ograniczenia inwestycyjne - waga cechy 20 %, 4) otoczenie - waga cechy 25 %, opisała szczegółowo działki uwzględnione do porównania, działki podobne i wyliczyła, iż cena średnia m2 działek po podziale wynosi [...] zł a wartość rynkowa nieruchomości według stanu po podziale wynosi [...] zł. Podała, iż analiza rynku wyraźnie wskazuje, iż wyodrębnienie działek o mniejszej powierzchni umożliwia uzyskanie właścicielowi wyższej ceny za metr kwadratowy nieruchomości powstałych wskutek podziału. Przeprowadzona i opisana w operacie analiza rynku wykazała różnicę w cenie jednostkowej między nieruchomościami należącymi do sektora rynku nieruchomości o dużych powierzchniach - powyżej 2 200,00 m˛, a sektorem rynku nieruchomości o powierzchniach 600 - 1 000, 0 m˛. Wartość jednostkowa nieruchomości według stanu po podziale oszacowana została z uwzględnieniem współczynnika K na poziomie [...] zł/m˛ powierzchni gruntu. Do porównania wg stanu po podziale rzeczoznawca przyjęła duże nieruchomości położone w sąsiedztwie nieruchomości wycenianej, przy ul. [...] i W. K., które uległy podziałowi, natomiast ich cenę jednostkową sprzedaży określiła ustalając cenę reprezentatywną jako średnią ze sprzedaży poszczególnych działek wydzielonych z dużych nieruchomości tzw. " pól inwestycyjnych", oznaczając je przy charakterystyce jako obiekty: A, B, C. Wartość jednostkowa nieruchomości według stanu przed podziałem oszacowana została na poziomie [...] zł/ m˛. W ocenie Kolegium, brak jest przesłanek do podważenia zawartych w operacie ustaleń. Zdaniem SKO rzeczoznawca przyjęła do porównania nieruchomości podobne w wystarczającej ilości, będące miarodajne dla sporządzenia wyceny. Operat szacunkowy w niniejszej sprawie został sporządzony z zachowaniem należytej staranności, w sposób jasny i przejrzysty oraz z uwzględnieniem obowiązujących przepisów. Operat ten jest spójny, logiczny i czytelny w zakresie określenia rodzaju nieruchomości przyjętych do porównania, czynników wpływających na kształtowanie cen transakcyjnych, korekty cen nieruchomości przyjętych do porównania ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium wskazało, iż są one nieuzasadnione w świetle obowiązujących przepisów prawa, zebranego materiału oraz szczegółowych wyjaśnień zawartych w piśmie rzeczoznawcy majątkowego. Kolegium stwierdziło, że wszystkie te podstawowe elementy przywoływanego w odwołaniu operatu szacunkowego z 2013r., sporządzonego na użytek określenia wartości innej dużo większej nieruchomości przed i po podziale, istotnie różniące się od tych przyjętych za podstawę określenia wartości nieruchomości oznaczonej nr geod. [...], położonej w G. w roku 2017, dyskwalifikują możliwość odwoływania się do tegoż i oceniania operatu szacunkowego z 2017r. przez pryzmat operatu z 2013r. co zresztą nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach. Całkowicie niezrozumiałe jest też dla SKO w L. odwoływanie się przez Skarżącego do operatu szacunkowego z 2016r., który stanowił podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł, a który w konsekwencji uchylenia przez WSA w Poznaniu decyzji zarówno SKO w L. jak i organu pierwszej instancji został wyeliminowany bowiem rzeczoznawca majątkowy sporządziła nowy operat szacunkowy dla potrzeb prowadzonego postępowania. Nie znajduje też uzasadnienia zarzut Odwołującego, że opłata adiacencka za działkę oznaczoną nr geod. [...], położoną w G. przy ul. [...] została naliczona podwójnie raz w roku 2013 i obecnie. Kolegium wskazuje ponownie, iż postępowanie w roku 2013 dotyczyło ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...], nr [...], nr [...] o łącznej pow. 1,2353 ha, spowodowanego podziałem tej nieruchomości na 12 działek budowlanych ( w tym, działkę o nr [...] o pow. 0.4259 ha - obecnie po zmianie oznaczenia geodezyjnego i obrębu dz. nr ewid.[...] ) i 6 działek przeznaczonych pod drogę publiczną. Obecne postępowanie dotyczy natomiast ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w G. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...], spowodowanego z kolei jej podziałem. Skargę na powyższą decyzje wywiódł R. S. wnosząc o jej uchylenie. W ocenie Skarżącego operat szacunkowy sporządzony w sprawie jest nierzetelny i niespójny. Przytoczone w Operacie transakcje dotyczą działek wskazanych do porównania, które w żaden sposób nie są tożsame z położeniem, ukształtowaniem terenu, otaczającą zabudową i infrastrukturą działki [...] Na stronach 24 i 25 w Operacie z dnia 30 maja 2017 wskazano działki w G. przy ulicy [...], które znajdują się na terenach potencjalnie zalewowych i wymagają inwestycji w utwardzenie gruntu i podniesienie jego poziomu. Działki w K. w rezultacie dokonanej przez Skarżącego wizji lokalnej stanowią albo pola uprawne (ul. S.) albo znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie oczyszczalni ścieków i zakładów produkujących śruby (ul Ż.). W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz. U. z 2017 r. poz. 2188 z późn. zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 - dalej "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza G. z dnia 18 lipca 2017r. ustalającą wobec R. S. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G. przy ul. [...] o powierzchni 0,4259 ha oznaczonej wg ewidencji gruntów jako działka nr [...]. Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowił przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2147; dalej: "u.g.n."). który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). W okolicznościach niniejszej sprawy ustalenie opłaty adiacenkiej zależało od wykazania przez powołanego rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonej opinii wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Sporządzając przedmiotowy operat szacunkowy rzeczoznawca dokonał wyceny wartości przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z treści art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nie ulega wątpliwości, że aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą. Do takich cech zaliczyć trzeba przeznaczenie, wielkość, kształt, położenie, uzbrojenie itp. Jest przy tym oczywistym, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy musza być uwzględniane. Ważne jest jednak aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego. Stosownie do treści § 4 ust. 1 i 2 Rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3). Operat szacunkowy powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. W przedmiotowej sprawie badając rynek nieruchomości po podziale biegła wskazała, że nie odnotowano transakcji sprzedaży całych podzielnych nieruchomości, natomiast odnotowano transakcje sprzedaży nieruchomości, które powstały w wyniku podziału dużych działek (tzw. "pól inwestycyjnych"), oznaczając je przy charakterystyce jako obiekty (A,B,C) Wartość jednostkowa nieruchomości według stanu po podziale oszacowana została z uwzględnieniem współczynnika K na poziomie 81,14 m˛ powierzchni gruntu. Do porównania stanu po podziale rzeczoznawca przyjęła duże nieruchomości położone przy ul. [...] i W. K., które uległy podziałowi. Natomiast ich cenę jednostkową określiła ustalając cenę reprezentatywną jako średnią cenę ze sprzedanych poszczególnych działek wydzielonych z dużych nieruchomości. W kontekście powyższego budzi wątpliwości wprowadzona przez rzeczoznawcę konstrukcja. Nie wynika bowiem z niej jako doszło do wyodrębniania trzech grup działek i na jakiej zasadzie obliczono średnią cenę jednostkową, którą przyjęto za reprezentatywną. Należy podkreślić, że dokonując wyceny określonej nieruchomości rzeczoznawca powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje służące jako materiał porównawczy, ale również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, aby dokument ten był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony. Operat szacunkowy jest jednym z najistotniejszych dowodów w sprawie – o charakterze dowodu z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. – i jako taki podlega ocenie organu stosownie do treści art. 77 § 1 k.p.a. Wprawdzie dla jego sporządzenia wymagana jest wiedza specjalistyczna, jednakże należy oczekiwać, że operat szacunkowy, w oparciu o który ustalana jest opłata adiacencka, zostanie sporządzony w sposób zrozumiały nie tylko dla innych rzeczoznawców majątkowych, ale również dla tych, którzy takiej wiedzy specjalistycznej nie posiadają, a szczególnie dla stron, których praw on dotyczy. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 11 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 774/14, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Ponadto w ocenie Sądu biegła nie wyjaśniła dość dokładnie kwestii dlaczego w wyniku przetargów organizowanych przez jednostki samorządu terytorialnego na sprzedaż gruntów niezabudowanych pod budownictwo mieszkaniowe, działki o zbliżonej powierzchni wycenianej przez biegłą osiągnęły znacznie wyższe ceny za m˛, niż zostało to wyliczone w operacie szacunkowym. W niniejszej sprawie przedłożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy został przyjęty bez zastrzeżeń przez organy administracji obu instancji, tymczasem, zdaniem Sądu, należało wnikliwie rozważyć, czy rzeczoznawca sporządził ów operat z poszanowaniem art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 3 Rozporządzenia, a w konsekwencji rozważyć wezwanie autora operatu o dodatkowe wyjaśnienia w sygnalizowanej wyżej kwestii. Brak wyjaśnienia powyzszego stanowi również naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. W reasumpcji Sąd wskazuje, że, organ II instancji ponownie rozpoznając sprawę wezwie rzeczoznawcę do złożenia wyjaśnień w kwestii poruszonej w niniejszym uzasadnieniu. Jeżeli Kolegium uzna, iż wyjaśnienia są wyczerpujące i spójne to wyda nową decyzję, w innym przypadku uchyli decyzję organu I instancji nakazując sporządzić nowy operat szacunkowy. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach obejmujących wpis od skargi w kwocie [...]zł Sąd orzekł na wniosek skarżącego na podstawie art. 200 i 205 p.p.s.a.