IV SA/Po 345/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Sędzia WSA Monika Świerczak Sędzia WSA Wojciech Rowiński (spr.) Protokolant sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2024 r. sprawy ze skargi J. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 marca 2024 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę w całości. Decyzją z dnia 20 marca 2024 r. (nr [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy K. z dnia 24 stycznia 2024 r. (nr [...]) w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...], obręb P., której wartość zmieniła się w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbytej dnia 5 stycznia 2023 r. umową sprzedaży. Powyższe decyzje zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym. Wójt Gminy K. zawiadomieniem z dnia 4 kwietnia 2023 r. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wójt Gminy K. pierwotną decyzją nr [...] z dnia 18 sierpnia 2023 r. ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, którą zobowiązany do uiszczenia został J. N.. W związku z odwołaniem od tej decyzji wniesionym przez zobowiązanego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 8 listopada 2023 r. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Wójt Gminy K. ponownie decyzją z dnia 24 stycznia 2024 r. na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm., dalej: u.p.z.p.) orzekł o ustaleniu dla J. N. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji przytoczył dotychczasowy stan sprawy i wskazał na treść art. 37 u.p.z.p. Wysokość opłaty planistycznej w stawce 30% Rada Gminy K. ustaliła uchwałą nr [...] Rady Gminy K. z dnia 30 marca 2020 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy K. (Dz. Urz. Woj. W. z dnia 20 kwietnia 2020 r. poz. [...]). Organ I instancji podał, że dokonując oceny operatu szacunkowego, miał na uwadze, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Organ ustalił, że rzeczoznawca majątkowy H. L. uzyskała wymagane uprawnienia zawodowe i jest wpisana do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Tym samym jest osobą uprawnioną do szacowania nieruchomości. Organ stwierdził również, że operat szacunkowy z dnia 9 czerwca 2023 r., został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i standardami zawodowymi, jak również nie zawiera żadnych niejasności ani pomyłek i posiada wszystkie elementy wymagane przez obowiązujące przepisy. W oparciu o uzyskaną opinię rzeczoznawcy majątkowego Wójt Gminy K. ustalił, iż wartość nieruchomości określona przez wyceniającego przed wejściem w życie planu wyniosła [...] zł, a po wejściu w życie planu wzrosła i wyniosła [...] zł. Różnica w wartości nieruchomości wyniosła [...] zł. Opłata planistyczna określona w stosunku procentowym 30% do różnicy wartości przed i po wejściu w życie planu miejscowego wyniosła [...] zł. Reasumując, zdaniem Wójta w sprawie wystąpiły wszystkie przesłanki, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. - nastąpił obiektywny wzrost wartości działki nr [...] o pow. 0,2086 ha w obrębie P., który związany jest z uchwaleniem zmiany planu miejscowego z dnia 30 marca 2020 r. Odwołanie od powyższej decyzji Wójta Gminy złożył J. N. reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, zaskarżając ją w całości. Zarzucił jej naruszenie dogłębnego rozpoznania sprawy polegające na nieuczynieniu zadość wytycznym zwartym w decyzji SKO w K. z dnia 8 listopada 2023 r. ([...]) nakładającymi na organ obowiązek oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz rozważenia wszystkich zgłaszanych do tej pory zarzutów strony. Odwołujący się wskazał, że sporządzone uzasadnienie decyzji, choć bardzo obszerne, faktycznie oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego nie zawiera. Jest to głównie streszczenie następujących po sobie etapów postępowania, które niczego nie wyjaśnia w sprawie. Końcowo J. N. wskazał na zasadniczą niespójność orzeczniczą organu I instancji, ponieważ w sprawach tego samego typu, w ramach adresowanej także do Odwołującego się decyzji, dotyczącej wzrostu wartości innej nieruchomości położonej w tym samym rejonie określił opłatę w kwocie kilkukrotnie niższej niż w przedmiotowej sprawie. Przywołaną we wstępie decyzją z 20 marca 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy K. z dnia 24 stycznia 2024 r. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W motywach rozstrzygnięcia organ II instancji podkreślił, że pismem z dnia 8 stycznia 2024 r. rzeczoznawca odniosła się szczegółowo do zarzutów pełnomocnika Odwołującego się sformułowanych jeszcze na etapie postępowania przed organem I instancji, które następnie pełnomocnik powtórzył w odwołaniu. Dodatkowo podczas rozprawy przed Kolegium rzeczoznawca ponownie wyjaśniła, iż nie jest zasadny zarzut, że przedmiotem wyceny są "hipotetyczne twory", gdyż działka nr [...] nie istniała w momencie wejścia w życie planu, tylko istniała działka nr [...], której to działki tylko część o powierzchni 0,7131 ha zmieniła swoje przeznaczenie z terenów rolnych RM na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną MN. Rzeczoznawca wyjaśniła, iż zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości wzrost wartości nieruchomości odnosi się całej powierzchni działki natomiast opłatę ustala się w stosunku do konkretnych wydzielonych części tj. w tym wypadku do działki nr [...]. W ocenie Kolegium przedstawiony w sprawie operat jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze. zm.), przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do jego sporządzenia. Ponadto w ocenie Kolegium działki przyjęte do porównania przy ustalaniu wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu są podobne do nieruchomości wycenianej zarówno pod względem powierzchni, lokalizacji jak i możliwości zagospodarowania. Końcowo organ podał, że nie sposób odnosić się w ramach postępowania odwoławczego do merytorycznej poprawności analizy rynku, przyjętych cech i ich wag. Są to bowiem wiadomości specjalne w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. Zarówno organ I, jak i II instancji nie mogły dokonywać rozważań dotyczących zasadności wybrania do porównań takich, a nie innych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości. Oznaczałoby to bowiem dokonanie samodzielnej wyceny nieruchomości, do czego zarówno organy, jak i Sąd nie są uprawnione. Natomiast uzasadnienie zaskarżonej decyzji zdaniem SKO klarownie wyjaśnia podstawy oparcia decyzji o powołaną opinię biegłego. Skargę na powyższą decyzję SKO w K. z 20 marca 2024 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł J. N. reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, zaskarżając ją w całości. Decyzji zarzucił naruszenie: 1. art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm., dalej: k.p.a.) w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. i w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie dogłębnego rozpoznania sprawy polegające na: a. utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy pomimo braku uczynienia przez organ I instancji zadość wytycznym zawartym w decyzji SKO w K. (nr [...]) z dnia 8 listopada 2023 r. nakładającej na organ I instancji obowiązek należytej oceny sporządzonego operatu szacunkowego oraz rozważenia wszystkich zgłaszanych do tej pory zarzutów strony; b. uznaniu kwestii wysokości opłaty planistycznej naliczonej decyzją Wójta Gminy K. [...] z dnia 24 września 2021 r. za nieistotną, podczas gdy w związku z faktem, iż dotyczy ona nieruchomości o podobnych parametrach, leżącej w bezpośrednim sąsiedztwie działki, której wzrostu wartości dotyczy niniejsze postępowanie, ma ona istotny wpływ na ocenę niniejszej sprawy, również w kontekście stałości orzeczniczej organu w podobnych stanach faktycznych W związku z powyższymi zarzutami Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, a także poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w treści wydanej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023r. poz. 259 dalej jako "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, i obejmuje orzekanie m.in. w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art. 3 § 2 pkt 1 p.p.s.a.). W ramach sprawowanej kontroli Sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Z mocy art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. Skarga była niezasadna. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977, dalej: "u.p.z.p.") jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. możliwość pobrania przez organ wykonawczy gminy opłaty planistycznej w okolicznościach przedmiotowej sprawy została uzależniona od łącznego ziszczenia się następujących przesłanek: a) uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w skrócie: "m.p.z.p.") obejmującego swymi granicami teren danej nieruchomości; b) wzrostu jej wartości wywołanego owym uchwaleniem lub zmianą m.p.z.p., c) zawarcia w uchwalonym lub zmienionym m.p.z.p. ustalenia w kwestii opłaty planistycznej. Ponadto, w świetle art. 36 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p., jest jeszcze konieczne, aby: d) do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej doszło nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. albo jego zmiana stały się obowiązujące (por. wyrok NSA z 04.02.2011 r., II OSK 207/10, ONSAiWSA z 2012 r. nr 3, poz. 45; por. też wyroki NSA: z 06.12.2012 r., II OSK 1394/11; z 27.09.2016 r., II OSK 3161/14; z 11.05.2018 r., II OSK 2577/17 – wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl; w skrócie "CBOSA"). W kontrolowanej sprawie przesłanki nałożenia opłaty zostały spełnione: a) w dniu 30 marca 2020 r. Rada Gminy K. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla gminy K. (Dziennik Urzędowy Województwa W. z dnia 20 kwietnia 2020 r., poz. [...], dalej "Plan miejscowy z 2020 r."), obejmującego m.in. przedmiotową działkę o nr ewid. [...]. Zgodnie z ustaleniami Planu miejscowego z 2020 r. działka o numerze ewid. [...] (wydzielona z działki nr [...]) (zmieniła swoje przeznaczenie z terenów rolnych RM na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną G2MN; b) przeznaczona została w planie miejscowym pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (przeznaczenie uzupełniające – zabudowa usługowa), oznaczone symbolem G2MN; c) w dniu 5 stycznia 2023 r. J. N. sprzedał działkę nr [...] (przed podziałem część działki nr [...] - Akt Notarialny Repetytorium A numer [...], która z kolei była wydzielona z działki [...]); d) w myśl § 12 Planu miejscowego z 2020 r. ustalono wysokość stawki procentowej opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jego uchwaleniem na poziomie 30%; e) plan miejscowy z 2020 r. wszedł w życie z dniem 5 maja 2020 r., zaś kontrolowane postępowanie zostało wszczęte 4 kwietnia 2023 r., zatem w okresie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. stał się obowiązujący. Ziszczone zostały zatem wszystkie przesłanki uprawniające do nałożenia opłaty adiacenckiej. Sporna jedynie pomiędzy stronami pozostawała kwestia wzrostu wartości nieruchomości wywołanej uchwaleniem Planu miejscowego z 2020 r., a dokładniej – prawidłowości oszacowania wielkości tego wzrostu w sporządzonym na zlecenie organu I instancji operacie szacunkowym z 9 czerwca 2023 r. Zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Natomiast w myśl art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, dalej w skrócie "u.g.n.") rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. On też dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (zob. art. 154 ust. 1 u.g.n.). Wobec powyższego istotnym dowodem w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021., poz. 555, dalej: "rozporządzenie") operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 pkt 1 rozporządzenia). Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Przepis art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. umożliwia dokonanie weryfikacji opinii w zakresie spełniania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, pozwalając na rozstrzygnięcie uzasadnionych wątpliwości w zakresie prawidłowości sporządzenia operatu, w tym związanych z zarzutami zgłoszonymi przez strony postępowania. Z drugiej jednak strony, konieczne jest uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Jak jednak wielokrotnie wyjaśniano w orzecznictwie, ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem normatywnym, o czym jeszcze poniżej oraz formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (wyroki NSA z: 13 grudnia 2018 r. sygn. akt II OSK 411/18; z 17 marca 2020 r. sygn. akt II OSK 428/19 oraz z 12 stycznia 2021 r. sygn. akt II OSK 1408/19, z 25 maja 2021 r. sygn. akt II OSK 2458/18).Jeśli zatem strona ma zastrzeżenia do rzetelności i prawidłowości wykonania operatu, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu jako podstawy wydania decyzji, chyba że istotne wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu wpływające na ustaloną wartość szacowanej nieruchomości dostrzeże organ. Tymczasem w niniejszej sprawie Skarżący tego nie dokonał. Zgodnie z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat sporządzony w niniejszej sprawie datowany jest na 9 czerwca 2023 r., a więc w momencie orzekania przez organ II instancji termin 12-miesięczny nie upłynął. Przechodząc dalej, wskazać należy, że dla nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2020 r., obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą z dnia 13 kwietnia 2004 r. Rady Gminy K. , nr [...], zgodnie z którą teren działki [...] oznaczony był symbolem RM – tereny rolne. Przywołana uchwała obowiązywała do czasu uchwalenia miejscowego planu w 2020 r. Zatem w analizowanej sprawie nie wystąpiła tzw. luka planistyczna, czyli nie zachodziła potrzeba ustalenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem faktycznego sposobu jej użytkowania. W dniach: 30 marca 2020 r. (dzień uchwalenia miejscowego planu) i 5 maja 2020 r. (dzień wejścia m.p.z.p. w życie) teren działki nr [...] stanowiła część działki o nr [...]. Z kolei w dniu 5 stycznia 2023r. (dzień przeniesienia własności nieruchomości) analizowana nieruchomość stanowiła już odrębną działkę, wydzieloną z działki nr [...], która wcześniej została wydzielona z działki [...]. Zgodnie z art. 2 pkt 18 u.p.z.p. pod pojęciem wartości nieruchomości należy rozumieć wartość rynkową nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości dla celu obliczenia wzrostu wartości rynkowej na skutek zmiany spowodowanej zmianą miejscowego planu może dotyczyć całej lub części działki istniejącej w momencie wejścia w życie nowego planu, zaś opłacie planistycznej podlega tylko działka wydzielona z terenu, który zmienił przeznaczenie na skutek wejścia w życie nowego planu i została zbyta. W sytuacji, kiedy tylko część działki ewidencyjnej została objęta ustaleniami nowego planu, wzrost wartości nieruchomości może być ustalony tylko dla tej wyodrębnionej funkcjonalnie części. W niniejszej sprawie tylko część pierwotnej działki nr [...] o powierzchni 0,7131 ha zmieniła swoje przeznaczenie z terenów rolnych na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Odnosząc się do zarzutów Skarżącego w tym zakresie wskazać należy, że organy słusznie ustaliły, że wycenę należało przygotować przed zmianą planu dla nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną oznaczoną nr [...] (o łącznej powierzchni 2,0196 ha), oraz po zmianie planu dla części tej nieruchomości, która zmieniła swoje przeznaczenie (0,7131 ha). Podkreślić należy, że to działka nr [...] istniała przed zmianą i na dzień wejścia w życie Planu miejscowego z 2020 r. Wyłączono z ostatecznej wyceny tereny działki nr [...], które nie zmieniły przeznaczenia . Uwzględnienie w jakikolwiek sposób wartości części nieruchomości, której przeznaczenie nie zmieniło się po uchwaleniu zmiany planu, oznaczałoby bezpodstawne obciążenie właściciela obowiązkiem uiszczenia opłaty nienależnej, nie wynikającej z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. (zob. wyrok NSA z dnia 10 lipca 2022 r., sygn. akt II OSK 2515/19). W świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. kluczową przesłanką dopuszczalności ustalenia opłaty z tytułu ulepszenia planistycznego jest wzrost wartości nieruchomości wywołany uchwaleniem albo zmianą planu. Zatem w sytuacji, kiedy tylko część nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym, czy też część działki ewidencyjnej została objęta ustaleniami nowego planu, wzrost wartości nieruchomości może być ustalony tylko dla tej wyodrębnionej funkcjonalnie części. W niniejszej sprawie była to część nieruchomości [...] o powierzchni 0,7131 ha. Następnie, zatem organ prawidłowo ograniczył nałożenie opłaty planistycznej wyłącznie do tej części nieruchomości, która została zbyta, tj. terenu działki nr [...]. W tym miejscu wskazać należy skarżącemu, że w orzecznictwie jednolity jest pogląd, że w świetle art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu, jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia (por. wyr. NSA z 7 kwietnia 2022 r., sygn. akt II OSK 1384/19). Dlatego biegła do szacowania wartości nieruchomości po zmianie planu nie mogła uwzględniać działek podobnych do działki powstałej po podziale decyzją Wójta Gminy K. 22 listopada 2022 r., nr ewid. [...]. Nie zasługują więc na uwzględnienie zarzuty Skarżącego, jakoby biegła dokonała wyceny "hipotetycznego tworu nieistniejącego w chwili wejścia w życie nowego planu". Biegła dokonała wyceny nieruchomości stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2 tego przepisu). Zgodnie z § 8 ust. 2 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca prawidłowo określił zakres i przedmiot wyceny. W operacie wskazał przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie planu jak i po jego wprowadzeniu. Wyceny dokonał według stanu w dniu wejścia w życie planu. Rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku nieruchomościami, dokonując obliczenia wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu jak również uzasadnił wynik wyceny. Wycena rzeczoznawcy poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Ani sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną dezawuowałoby rolę biegłego, a właściwie czyniłoby ją zbędnym w postępowaniu, albowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Należy jeszcze raz podkreślić, że jeśli strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w szczególności w ramach tej procedury konieczne jest wyznaczenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zespołu oceniającego w składzie co najmniej dwóch rzeczoznawców majątkowych). Kolegium nie miało wątpliwości względem przedmiotowego operatu szacunkowego a zatem nie miało podstaw, żeby zwracać się o jego weryfikację w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Natomiast skarżący sam nie występował o weryfikację operatu szacunkowego we wspomnianym trybie do organizacji zawodowej rzeczoznawców. Reasumując, zdaniem Sądu ustalony wzrost wartości nieruchomości jest adekwatny w stosunku do zmiany jej przeznaczenia, z nieruchomości rolnej na nieruchomość mieszkaniową, a zatem wycena jest wiarygodna. Natomiast sporządzony operat jest prawidłowy i nie zawiera braków czy błędów formalnych. Nietrafny był również zarzut dotyczący różnych wartości wzrostu nieruchomości ustalonych przez organ dla innych jeszcze nieruchomości Skarżącego, jego zdaniem, podobnych do nieruchomości przedmiotowej. Organy administracji, jak i Sąd dokonują rozpatrzenia i rozstrzygnięcia tej konkretnej sprawy na gruncie okoliczności faktycznych i prawnych danej sprawy. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.