IV SA/Po 370/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz (spr.) Sędziowie NSA Grażyna Radzicka WSA Józef Maleszewski Protokolant St. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 05 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi K. T., J. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Wójt Gminy D. decyzją z dnia [...] września 2013r. Nr [...], działając na podstawie art. 145, 146 i 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102. poz. 651 ze zm. – dalej u.g.n.), art. 104 ustawy z dnia 14.06.1960r. kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013r., poz. 267 dalej k.p.a.), oraz uchwały Rady Gminy D. nr XII/75/07 z dnia 27.08.2007r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz.Urzęd.Woj.Wiekopolskiego Nr 142, poz. 3173 ) ustalił opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr ewid. [...] i [...], położonej w miejscowości [...] (obręb [...]) o łącznej powierzchni [...]m2, oraz zobowiązał K. T. i J. W. (dalej skarżący) - do solidarnego wniesienia ww. opłaty adiacenckiej w 6 rocznych ratach, w tym pierwsza w kwocie [...] zł, płatna w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu rat stała się ostateczna, pozostałe raty w kwocie po [...] zł z terminami płatności do 15 stycznia każdego roku (od [...].01.2014r. do [...].01.2018r.). Z uzasadnienia decyzji wynika, że działania w sprawie podjęte zostały w związku z inwestycją polegającą na budowie kanalizacji sanitarnej w [...]ul. [...]. Protokół ostatecznego odbioru robót spisany został w dniu [...].11.2010r. zaś J. W. i K. T. stworzono warunki do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej. Powołując się na treść art. 144 ust. 1 u.g.n. organ wskazał, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie zaś z art. 145 i 146 u.g.n. wójt w drodze decyzji może ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Decyzja powyższa została wydana po wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 28.05.2013r., w sprawie IVSA/Po 317/13, uchylającego zaskarżoną przez skarżących decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (dalej SKO lub organ II instancji) z dnia [...] października 2012r., którą to decyzją utrzymał w mocy decyzję Wójta Gminy D. (dalej Wójt lub organ I instancji) ustalającą opłatę adiacencką na kwotę [...] zł. Decyzję Wójta Sąd również uchylił. Organ I instancji, po raz drugi rozpoznając sprawę, wyjaśnił, że sporządzony został nowy operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie wizji w terenie w dniu [...].09.2013r. i zebranego materiału. W operacie szacunkowym został ustalony wzrost wartości nieruchomości dla przedmiotowej nieruchomości na kwotę - [...] zł (tj. [...] pomniejszonej o [...] zł - partycypacji w kosztach budowy). Organ odniósł się do operatu szacunkowego stwierdzając, że został sporządzony zgodnie z prawem, przez osobę uprawnioną posiadająca uprawnienia zawodowe. Zdaniem organu I instancji operat zawiera wymagane przepisami prawa niezbędne elementy, służące do wykazania wzrostu wartości nieruchomości, jest zgodny ze standardami, oraz nie zawiera żadnych niejasności, jest spójny, logiczny i konsekwentny. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym obszernie wyjaśnił powody zastosowania metody i techniki wyceny do ustalenia wzrostu wartości rynkowej w/w nieruchomości. Do porównania przyjął działki, które podobnie jak działka skarżących ma drogę dojazdową gruntową, utwardzoną; ponadto rzeczoznawca, zgodnie z wytycznymi Sądu zawartymi w wyroku w sprawie IV SA/Po 317/13, ujawnił numer repertorium aktu notarialnego umowy kupna - sprzedaży na podstawie której sprawdził cenę - w ten sposób możliwe jest zidentyfikowanie konkretnej nieruchomości przyjętej do porównania. Organ I instancji przedstawił ustalenia wynikające z opisu zawartego w operacie szacunkowym, wg którego przedmiotowa nieruchomość ma kształt regularny, teren płaski, nasłoneczniony. Sąsiedztwem przedmiotowej nieruchomości są zabudowania jednorodzinne. Lokalizacja korzystna, uzbrojenie - prąd, woda, gaz, obecnie kanalizacja. Powołując się na analizę transakcji przeprowadzoną przez rzeczoznawcę majątkowego wskazano, że aktywność rynku w segmencie nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jest duża na co wskazują preferencje potencjalnych nabywców, którzy wolą budować od podstaw według własnego projektu niż kupować domy gotowe. Do porównania przyjęto działki o podobnej wielkości (zarówno mniejsze jak i większe). W uzasadnieniu przedstawione zostały cech nieruchomości przyjęte w operacie i wagi cech ( lokalizacja - 30%, otoczenie i sąsiedztwo - 10%, wielkość działki - 20%, kształt działki - 10% oraz uzbrojenie działki:, kanalizacja - 7%, wodociąg - 5%, gazociąg - 5 %, prąd - 3%, droga - 10%). Wyjaśniono, że wagi cech są pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, tj. cech rynkowych nieruchomości na ceny nieruchomości. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku na podstawie analizy bazy danych o cenach nieruchomości, będącej wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych. Organ I instancji przedstawił w tabeli wartość nieruchomości przed wybudowaniem i po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej. Wartość gruntu dla nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej ustalona została w wysokości [...] zł/m2, a po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej w wysokości [...] zł/m2. W ocenie organu I instancji cena 1m2 mieści się w zakresie cen średnich rynku lokalnego. Określona w operacie wartość gruntu uwzględnia przede wszystkim lokalizację, powierzchnię i przeznaczenie - zabudowa mieszkaniowa. Mając powyższe na uwadze organ I instancji stwierdził, że w wyniku wybudowania kanalizacji sanitarnej nastąpił wzrost wartości nieruchomości, który wyniósł [...] zł. (różnica pomiędzy wartością po wybudowaniu kanalizacji [...] zł a wartością przed wybudowaniem kanalizacji [...]zł). Uwzględniajac partycypację w kosztach budowy infrastruktury wniesioną przez skarżących w wysokości [...] zł, wzrost wartości nieruchomości umniejszony o partycypację wyniósł [...] zł. Uwzględniając więc treść uchwały Rady Gminy D. z 29 sierpnia 2007r. nr XII/75/07 w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz.Urzęd.Woj.Wiekopolskiego Nr 142, poz. 3173 ), zgodnie z którą opłata adiacencka stanowi 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, organ I instancji stwierdził, że opłata adiacencka wynosi [...] zł do zapłaty w rocznych ratach po [...] zł + pierwsza rata w wysokości [...] zł. K. T. i J. W. kwestionując powyższą decyzję wnieśli odwołanie. Zarzucili oni naruszenie art. 10 i art. 79 § 1 i 2 kpa. polegające na tym, że nie zawiadomiono ich o czynnościach rzeczoznawcy polegających na oględzinach działki w dniu [...].09.2013r. czym uniemożliwiono im uczestnictwo w postępowaniu dowodowym. Ponadto zarzucili, iż operat wykonany został nierzetelnie i zawiera niejasności, które nie zostały rozwiane pomimo pisma przesłanego do urzędu w dniu [...].09.2013r. W ocenie odwołujących zawarte w operacie niejasności nie pozwalają na jego weryfikację lub jest to bardzo trudne, a więc powoduje to naruszenie art. 7, 77 i 80 kpa. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] po rozpatrzeniu powyższego odwołania, decyzją z dnia [...] grudnia 2013r., nr [...], utrzymało zaskarzoną decyzję w mocy. Kolegium uznało, że nie ma żadnych wątpliwości, ze operat został sporządzony dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w [...]przy ul. [...] [...], składającej się z 2 działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami [...] i [...] ujawnionych w Kw nr [...], prowadzonej przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego [...] [...] w [...]. W uzasadnieniu decyzji przywołano treść przepisów prawnych stanowiących podstawę naliczania opłaty adiacenckiej. Wskazując na powyższe organ odwoławczy stwierdził, że głównym dowodem w niniejszej sprawie, stanowiącym podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy, określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej w stanie przed jak i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej. Operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie, zgodnie z art. 80 k.p.a. Mając powyższe na uwadze stwierdzono, że organ I instancji dokonał analizy operatu szacunkowego pod względem formalnym i prawnym. Sporządzona przez organ I instancji ocena operatu szacunkowego, była wystarczająco szczegółowa i uznanie operatu za dowód w sprawie jest zdaniem Kolegium słuszne. Kolegium po przeanalizowaniu tego dokumentu uznało, że operat jest logiczny, spójny i kompletny. Sporządzono go również z uwzględnieniem obowiązujących przepisów, w szczególności przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej rozporządzenie), a także standardów zawodowych oraz specyfiki badanej nieruchomości (powierzchnia, możliwość zagospodarowania) i terenu na którym jest położona (otoczenie, sąsiedztwo, jakość dróg dojazdowych i dostęp do uzbrojenia). Kolegium stwierdziło, że przyjęte przez rzeczoznawcę podejście i metoda (podejście porównawcze - metoda porównywania parami) mogą mieć zastosowanie i umożliwiają prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości w ustalonym stanie faktycznym. W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż zgodnie z art. 153 ust.1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Mając powyższe na uwadze organ odwoławczy stwierdził, że rzeczoznawca mógł zastosować podejście porównawcze, gdyż znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przedstawił procedurę określania wartości rynkowej przy metodzie porównywania parami. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że rzeczoznawca ustalił cechy rynkowe (atrybuty) takie jak: lokalizacja ogólna, otoczenie i sąsiedztwo, droga dojazdowa, uzbrojenie terenu, powierzchnia działki, kształt działki, dokonał gradacji tych cech i opisał je. Rzeczoznawca z posiadanego zbioru transakcji do analizy wybrał trzy działki o zbliżonej powierzchni działki skarżących tj o powierzchni [...] m2, [...]m2i [...]m2 ,korygując je odpowiednio, co spowodowało, że działki te niemal idealnie są podobne do działki porównywanej. Przyjęte do porównania działki leżą przy drogach gruntowych utwardzonych i podano numery repertoriów aktów notarialnych zawierających transakcje, co pozwala na ich identyfikację. Rzeczoznawca wyliczył poprawki stanowiące wynik uwzględnienia różnic pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi do porównań, występujących w poszczególnych cechach, określił wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjne skorygowane o sumę poprawek i ostatecznie określił wartości nieruchomości wycenianej jako średnią arytmetyczną z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Kolegium stwierdziło również, że organ I instancji wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej poprzedził postępowaniem przeprowadzonym zgodnie z zasadami ogólnymi wyrażonymi w k.p.a., a także wytycznymi zawartymi w uzasadnieniu wyroku w sprawie IV SA/Po 317/13. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdził również, że w związku z zastrzeżeniami zawartymi w odwołaniu co do uczestnictwa w oględzinach, należy zaznaczyć, że nie są one tożsame z wizją terenową biegłego w związku ze sporządzaniem przez niego opinią stanowiącą dowód w sprawie. Brak zawiadomienia w sprawie oględzin nie miało wpływu na rozstrzygnięcie ani nie uniemożliwiło stronom brania udziału w postępowaniu (skarżący brali czynnie udział w sprawie). Nie naruszono również art. 10 k.p.a. zawiadamiając strony o możliwości zapoznania się z aktami i wypowiedzenia się pismem z dnia [...].09.2013r. J. W. i K. .T. kwestionując powyższą decyzję wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, podtrzymując argumentację zawartą w odwołaniu, a także podnieśli zarzut przedawnienia w możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej, gdyż protokolarnego odbioru końcowego i przekazania do użytkowania dokonano w dniu [...] kwietnia 2010 i od tej daty biegnie termin do ustalenia opłaty. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu w odpowiedzi na skargę wniosła o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga jest nieuzasadniona. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2002 r., nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję, postanowienie lub inny akt administracyjny wyłącznie z punktu widzenia zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania kwestionowanego aktu. Sąd orzekając w sprawie, nie kieruje się zasadami słuszności, czy też celowości. Przede wszystkim zaś, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, powołaną podstawą prawną, bądź poprawnością przytoczonej w skardze argumentacji art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. 2012 r., poz. 217, dalej P.p.s.a.). Należy zaznaczyć, że Sąd w niniejszej sprawie, tak jak organy, na podstawie art. 153 P.p.s.a. związany jest oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania zawartymi w uzasadnieniu wyroku z dnia 28 maja 2013r. w sprawie IV SA/Po 317/13. Przedmiotem niniejszej kontroli sądowoadministracyjnej jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2013r., nr [...] - utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy D. z [...] września 2013r., Nr [...], którą ustalono opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr ewid. [...] i [...], położonej w miejscowości [...] (obręb [...]) o łącznej powierzchni [...]m2, oraz zobowiązująca właścicieli nieruchomości do solidarnego wniesienia ww. opłaty adiacenckiej w 6 ratach. Punkt wyjścia do rozważań stanowi art. 144 ust. 1 u.g.n., stosownie do którego właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie z art. 145 u.g.n. wójt, burmistrz lub prezydent miasta może w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Przy czym wydanie tej decyzji może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Jak wynika z art. 146 ust.1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, Przepis ten, na mocy art. 98a ust.1 zd. ostatnie, stosuje się odpowiednio do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zasady ustalania wartości nieruchomości formułują precyzyjnie przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia. Jak wynika z akt sprawy działania w sprawie podjęte zostały w związku z inwestycją polegającą na budowie kanalizacji sanitarnej w [...]ul. [...]. Protokół ostatecznego odbioru robót spisany został w dniu [...] listopada 2010r. (k. [...] akt administracyjnych I instancji, zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla powiatu [...] z dnia [...] grudnia 2010r. o zawiadomieniu o zakończeniu budowy sieci kanalizacji sanitarnej i niewniesieniu sprzeciwu odnośnie tego zawiadomienia k. [...]) Oznacza to, iż organ I instancji wydając decyzję w wyniku ponownego rozpoznania sprawy po uchylenia decyzji I i II instancji przez Sąd w sprawie IV SA/Po 317/13 - dochował 3 letniego terminu o jakim mowa w art. 145 u.g.n., nie może więc być mowy o "przedawnieniu" zarzucanym przez skarżących. Zaznaczyć należy, że dla oceny czy zostały stworzone warunki podłączenia konieczne jest odwołanie się do ustaw i rozporządzeń regulujących realizację poszczególnych urządzeń, bowiem nie można mówić o jednym tożsamym dla wszystkich urządzeń infrastruktury technicznej dokumencie przesądzającym o tym fakcie. W przypadku urządzeń kanalizacyjnych, datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, biorąc pod uwagę treść art. 15 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków, będzie nie data odbioru robót, ale data zgłoszenia do użytkowania urządzenia kanalizacyjnego i brak sprzeciwu ze strony PINB (dzień [...] grudnia 2010r.). Dopiero od tej daty istniała możliwość świadczenia usług i użytkowanie kanału głównego sanitarnego. Decydujące znaczenie ma bowiem nie protokolarny odbiór, lecz rzeczywista możliwość podłączenia nieruchomości do określonych urządzeń. Do czasu zgłoszenia do użytkowania urządzenie to nie mogło funkcjonować, a korzystanie z niego byłoby nielegalne, co wynika jednoznacznie z treści art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego. Zatem w rozpoznawanej sprawie datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi będą daty wynikające z możliwości przystąpienia do użytkowania tych obiektów, ustalone według przepisów Prawa budowlanego. Zmiana stanu prawnego (polegająca na dodaniu art. 148 b u.g.n. nowelą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw – Dz.U. Nr 173, poz. 1218) spowodowała, że straciło na aktualności orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, wedle którego data końcowego odbioru urządzeń technicznych jest datą, z którą należy wiązać termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Dla zachowania terminu określonego w art. 145 ust. 2 u.g.n. musi istnieć w obrocie prawnym rozstrzygnięcie ustalające wysokość opłaty adiacenckiej wydane przed upływem okresu 3 - letniego. Późniejsze wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji ustalającej wysokość tej opłaty, jeżeli upłynął już trzyletni termin do jej wydania, powoduje, że organ traci uprawnienie do kształtowania praw lub obowiązków jednostki w ramach administracyjno - prawnego stosunku materialnego, to jest traci kompetencje do wydania decyzji określającej wysokość opłaty adiacenckiej (tak: wyrok WSA w Poznaniu z dnia 4.09.2013r., w sprawie II SA/Po 664/13). W niniejszej sprawie decyzja organu I instancji została wydana w dniu [...] września 2013r., a więc przed upływem okresu trzyletniego od daty stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej jaką stanowi kanalizacja sanitarna. W rozpoznawanej sprawie podstawę ustalenia przez organy administracji, iż na skutek stworzenia warunków do podłączenia do kanalizacji sanitarnej doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, że zaistniała przesłanka do ustalenia opłaty adiacenckiej, stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. M. w dniu [...] września 2013r. Na wstępie należy wskazać, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Ocena taka może dotyczyć tylko i wyłącznie kwestii wykonania opinii zgodnie z przepisami prawa. Natomiast ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych. Organ, na którego zlecenie biegły wykonał opinię w formie operatu szacunkowego dokonuje weryfikacji, czy operat ten spełnia w szczególności wymogi określone w § 56 rozporządzenia. W szczególności kontroluje, czy opinia zawiera wszystkie wymagane w tym przepisie elementy. Opinia rzeczoznawcy majątkowego (operat szacunkowy) określająca wartość nieruchomości ma bowiem podstawowe znaczenie dla ustalenia w postępowaniu administracyjnym wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Trzeba jednak podkreślić, iż operat szacunkowy jako dowód w sprawie (art. 84 k.p.a.) podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 k.p.a.), to podlega również ocenie organu - tak jak każdy dowód - z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (zob. wyrok NSA z dnia 5.10.2009 r., sygn. akt I OSK 1444/08, http://orzeczenia.nsa.gov.pl ). Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają więc organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości opłaty decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyrok NSA z 4.10.2006 r. sygn. akt I OSK 417/06, oraz wyrok NSA z dnia 4.06.2009 r., sygn. akt I OSK 860/08, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W przypadku powstania wątpliwości związanych z dokonanym w operacie szacunkowym oszacowaniem wartości nieruchomości, organ winien zwrócić się do biegłego o ich wyjaśnienie lub doprecyzowanie. W przedmiotowej sprawie do wyceny wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze - metodę porównywania parami. Metoda ta polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 pkt 3 rozporządzenia). Dla zastosowania powyższej metody istotnego znaczenia nabiera rozumienie samej nieruchomości podobnej, która w art. 4 pkt 16 u.g.n. zdefiniowana została jako nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jedną z istotnych cech determinujących wartość nieruchomości jest jej powierzchnia (zob. wyrok NSA z dnia 28.04.2011 r., sygn. akt I OSK 159/11, baza orzeczeń NSA). W tym miejscu zgodzić należy się z organami orzekającymi w niniejszej sprawie, iż możliwym jest przyjęcie do porównania nieruchomości o cechach różniących się od nieruchomości ocenianej z zastosowaniem współczynników korygujących. Sąd podziela ustalenia organów, iż przyjęte do porównania nieruchomości są podobne tak pod względem wielkości (przy czym należy zaznaczyć, że niemożliwe jest w praktyce, aby były to działki równej wielkości t.j. tak jak w niniejszej sprawie o powierzchni [...] m2) jak i położenia przy drodze gruntowej, utwardzonej; dotyczy to zarówno działek przyjętych do porównania bez kanalizacji jak i działek z kanalizacją. Brak więc uchybień aktualnego, sporządzonego na potrzeby ponownego rozpatrzenia sprawy, operatu szacunkowego, które wskazywałyby na naruszenie przez organy w sposób istotny przepisów odnoszących się do postępowania dowodowego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa) i obligowałyby Sąd do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji, jak wnosili skarżący. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.