IV SA/Po 387/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta Sędzia WSA Maciej Busz Asesor sądowy WSA Maria Grzymisławska-Cybulska (spr.) Protokolant St. sekretarz sądowy Katarzyna Sierszeńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lipca 2019 r. sprawy ze skargi J. S., R. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] maja 2018 r. nr [...] ustalającą J. S. oraz R. S. opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w m. [...], ozn. jako działka nr [...] o pow. 718m˛ na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższe decyzje wydano w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. Rada Gminy [...] uchwałą z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w miejscowości [...], dla terenu ulic [...] (Dz.Urz. Woj. [...]. 2017, poz. [...] – dalej jako: Plan z 2017 r.). Na podstawie aktu notarialnego R. i J. małż. S. sprzedali w dniu [...] marca 2018 r. działkę nr [...] zabudowaną fundamentem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w ewidencji oznaczonej jako Ls (§ 1 ust. 2), o pow.718m˛ (§ 3). W dniu [...] marca 2018 r. wszczęto postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oraz powołano rzeczoznawcę majątkowego, a w dniu [...] maja 2018 r. zawiadomiono Skarżących o zakończeniu postępowania administracyjnego. Stawka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu ustalona została na 15% (§ 14 Planu) i obowiązuje od [...] lutego 2017 r. Decyzją z dnia [...] maja 2018 r. nr [...] Wójt Gminy [...] ustalił opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w m. [...], ozn. jako działka nr [...] o pow. 718m˛ na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obowiązek uiszczenia opłaty nałożono na współwłaścicieli w osobach małż. J. i R. S.. Uzasadniając wydaną decyzję organ I instancji wskazał, że w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. P 58/08 stwierdził niekonstytucyjność ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazano, że sporna działka aktualnie na mocy Planu z 2017 r. jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną MN. Przed uchwaleniem Planu z 2017 r., do dnia [...] grudnia 2003 r. na terenie tym obowiązywała uchwała Rady Gminy [...] nr [...] na mocy, której sporna działka była poznaczona pod tereny zieleni leśnej (Ls). Przed uchwaleniem Planu z 2017 r., jak ustalono, nieruchomość stanowiła tereny nieużytków, częściowo zadrzewionych. Zgodnie ze Studium z dnia [...] lutego 2016 r. ([...]) nieruchomość położona była na obszarze oznaczonym symbolem M1 stanowiącym tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej. W przewidzianym prawem terminie odwołanie od tej decyzji złożyli małżonkowie S. podnosząc, że błędnie w operacie wskazano imię właściciela działki; błędnie wskazano, że jest to grunt mieszkalny (a nie leśny). Podkreślono, że po uchwaleniu Planu z 2017 r., nadal jest to grunt leśny. Wskazano, że wadliwie do porównania przyjęto działki o przeznaczeniu mieszkaniowym, a nie leśne. Podkreślono, że nie dokonano wyceny z uwzględnieniem przeznaczenia działki przewidzianym w dawnym planie z 1994 r. W dalszej kolejności wskazano, że błędnie do wyceny przyjęto działki o powierzchni podobnej do powierzchni działki przed podziałem (s. 23 tabela 7). W ocenie Skarżących nie uwzględniono też faktu zlokalizowania w sąsiedztwie linii wysokiego napięcia oraz stanowisk archeologicznych. Dla Skarżących nie jest też zrozumiałe dlaczego w tabelach na s. 20 i 27 Operatu różnie kształtują się współczynniki korygujące dla tych samych nieruchomości. Skarżący podnieśli nadto, że na podział działki, który miał miejsce [...] czerwca 2017 (decyzja stała się ostateczna [...] lipca 2017 r.) wyłożyli oni kwotę [...]zł, czego nie uwzględniono przy szacunku. Nie uwzględniono też jakiejkolwiek infrastruktury oraz brak utwardzonych dróg. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] lutego 2019 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu tej decyzji podtrzymano stanowisko organu I instancji, a nadto odniesiono się do zarzutów odwołania wskazując, że wedle poczynionych ustaleń, wg przeznaczenia w nowym Planie, sporna nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową MN. W dawnym planie, nieruchomość przeznaczona była na tereny leśne Ls. W przewidzianym prawem terminie do sądu administracyjnego złożono skargę, podpisaną przez oboje Skarżących, którzy wskazali, że już raz płacili gminie opłatę adiacencką za tę samą działkę i nie rozumieją dlaczego mają płacić dwa razy za tę sama działkę. Podkreślono, że przez 7 lat nie można było nic wybudować na tej działce. Dopiero gdy uchwalono Plan z 2017 r., to nagle wzrosła wartość działki, choć już wcześniej obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego dla tej działki. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga zasługiwała na uwzględnienie. Stosownie do treści przepisu art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 2018, poz. 1302 – dalej jako: p.p.s.a.) sąd administracyjny uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b),inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził naruszenie prawa w stopniu uzasadniającym uchylenie jej. Podstawę prawną zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017, poz. 1073, obecnie: Dz.U. z 2018, poz. 1945 – dalej jako: u.p.z.p.) oraz przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017, poz. 1257, obecnie: Dz.U. z 2018, poz. 2096 – dalej jako: k.p.a.). Na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Na podstawie art. 37 ust. 1 u.p.z.p wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wobec powyższego wartość przedmiotu prawidłowo określono na dzień jej sprzedaży, tj. [...] marca 2018 r. Jednocześnie, prawidłowo stan przedmiotu wyceny określono na dzień [...] lutego 2017 r., tj. na dzień wejścia w życie Planu z 2017 r. Istota sporu w okolicznościach badanej sprawy sprowadza się do zasadności ustalenia Skarżącym opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości spowodowanego uchwaleniem Planu z 2017 r. oraz prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Ustosunkowując się do pierwszego z zarzutów należy zauważyć, że ocena jego zasadności wymyka się kontroli Sądu. Zasadnie organy obydwu instancji wskazały, że wyrok TK z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. P 58/08 dotyczył sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości w nowym planie zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 u.p.z.p. W okolicznościach badanej sprawy, nie ulega wątpliwości, że pod rządami Planu z 2017 r. nieruchomość Skarżących ma przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazano, że w dawnym planie miejscowym z 1994 r., który utracił moc obowiązującą 31 grudnia 2003 r. ta sama nieruchomość była przeznaczona pod tereny leśne. Sąd zauważa jednak, że ustalenia tego w żadnym miejscu nie udokumentowano. W szczególności nie przedstawiono wyrysu z dawnego planu miejscowego z 1994 r. na którym wskazano by lokalizację działki Skarżących i jej przeznaczenie w tym planie. Podkreślić należy, że najpierw organ I instancji, a później Kolegium opisując przeznaczenie nieruchomości Skarżących w planie wygasłym w 2003 r. odnosiły się do ustaleń rzeczoznawcy majątkowego w tym zakresie, który w operacie szacunkowym jako źródło swoich ustaleń w tym zakresie powołał "opracowanie własne na podstawie [...] (s.54 Operatu). W aktach administracyjnych sprawy brak jest natomiast wypisu i wyrysu z uchwały Rady Gminy [...] z dnia [...] listopada 1994 r. nr [...] na podstawie którego możliwa byłaby weryfikacja położenia nieruchomości Skarżących i jej przeznaczenia w tym wygasłym planie z 1994 r. Należy zauważyć, że na żadnym etapie postępowania nie udokumentowano faktu weryfikacji tych ustaleń rzeczoznawcy majątkowego przez organy. Kolegium w zaskarżonej decyzji opisało jedynie tok postępowania rzeczoznawcy majątkowego, wskazując, że ustalenie przez niego wartości wg przeznaczenia w ogólnym planie wygasłym w 2003 r. "nastąpiło jako terenów zielonych". Tymczasem, w złożonym odwołaniu Skarżący podnosili, że ustalenie wzrostu nieruchomości powinno nastąpić z uwzględnieniem różnicy pomiędzy wartością określoną z uwzględnieniem "planu nowego oraz przeznaczenia tej nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy". W ocenie Skarżących w badanej sprawie "brak wyceny z poprzedniego planu zagospodarowania na tym terenie" (k.70 akt adm.). Podkreślić należy, że analiza argumentacji odwołania wskazuje, że Skarżący nie zgadzają się z ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego, co do przyjętego przez niego przeznaczenia ich działki, w danym planie z 1994 r., wygasłym w 2003 r. Sąd zasadności tego zarzutu Skarżących nie jest w stanie zweryfikować z uwagi na braki w aktach sprawy. Jednocześnie, należy zauważyć, że w żaden sposób do tego zarzutu nie ustosunkowało się Kolegium. Sąd dostrzega, że do zarzutu w tym zakresie ustosunkował się rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] czerwca 2018 r., który wskazał, że "wbrew twierdzeniom strony wartość oszacowano z uwzględnieniem zapisów art. 87 ust. 3a, tj. przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 (...)". Należy jednak zauważyć, że ani Operat, ani pismo z [...] czerwca 2018 r., ani żaden inny dokument w aktach sprawy nie pozwala na weryfikację prawidłowości poczynionych w tym zakresie ustaleń, co do przeznaczenia nieruchomości Skarżących w planie wygasłym z końcem 2003 r. Odrębnymi kwestiami pozostają natomiast "przeznaczenie" oraz "zagospodarowanie" działki. Na to Kolegium trafnie zwróciło uwagę Skarżącym, którzy wskazywali również w odwołaniu, że wartość rynkowa ich działki nie wzrosła, "ponieważ po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego nadal jest to grunt leśny". W tym zakresie wyjaśnić jednak trzeba, ponownie, że brak - zagospodarowania – działki (przeznaczonej w Planie z 2017 r. pod zabudowę mieszkaniową) nie powoduje zmiany jej przeznaczenia. Podkreślić trzeba, że obowiązkiem organów w toku niniejszego postępowania było wyjaśnienie czy i jaką zmianę wprowadziły ustalenia Planu z 2017r. w stosunku do stanu poprzedzającego uchwalenie tego planu, jak również w stosunku do planu z 1994r., które wpłynęły na wartość działki Skarżących. Podstawą do wymierzenia opłaty planistycznej nie jest wzrost wartości nieruchomości wskutek zmiany przeznaczenia gruntu, lecz wzrost wartości nieruchomości mający związek z uchwaleniem planu miejscowego. Analiza przedłożonego operatu szacunkowego wskazuje, że wartość nieruchomości po uchwaleniu Planu z 2017 r. determinowało 5 cech: lokalizacja, sąsiedztwo i wielkość, warunki zabudowy i dostępność komunikacyjna. Przed uchwaleniem Planu z 2017 r. (s. 24 Operatu) był to "potencjał inwestycyjny" w miejsce "warunków zabudowy", które jako cechę wskazano po uchwaleniu Planu z 2017 r. (s. 17 Operatu). W okresie obowiązywania wygasłego planu z 1994 r. były to 4 cechy: lokalizacja o wadze 30%, potencjał inwestycyjny o wadze 40%, powierzchnia działki o wadze4 20% i dostępność komunikacyjna o wadze 10% (s. 21 operatu). Wagi wszystkich cech obowiązujących tuż przed i po uchwaleniu Planu z 2017 r. przedstawiają się identycznie, tj: lokalizacja (30%), sąsiedztwo (15%) i wielkość (20%), warunki zabudowy/potencjał inwestycyjny (25%) i dostępność komunikacyjna (10%). W obydwu przypadkach: lokalizację określono jako "ponad przeciętną"; sąsiedztwo "nieatrakcyjne"; wielkość nieruchomości "[...]", dostępność komunikacyjną "przeciętną" (k. 18 i 25 Operatu). Różnie przedstawiła się ocena cech rynkowych "warunków zabudowy" po uchwaleniu Planu z 2017 r. określona jako "niskie" (s. 18) i "potencjał inwestycyjny" przed uchwaleniem Planu z 2017 r., opisany określony jako "przeciętny" (s. 25). Powyższe wskazuje, że przy niezmienionych cechach i wagach: lokalizacji sąsiedztwa, wielkości i dostępności komunikacyjnej, po uchwaleniu Planu z 2017 zmieniła się jedna cecha, przy niezmienionej jej wadze, tj.: w miejsce "potencjału inwestycyjnego", uwzględniono "warunki zabudowy". Jak należy jednak wnioskować na podstawie Operatu ta nowa cecha rynkowa, została po uchwaleniu Planu z 2017 r. określona jako mniej korzystna niż miało to miejsce przed uchwaleniem Planu z 2017 r. Cechujący działkę przed uchwaleniem Planu z 2017 r. "potencjał inwestycyjny" był przeciętny, co rzeczoznawca zdefiniował jako - "zabudowa typowa dla danej funkcji, parametry obiektów kubaturowych typowe zgodne z kształtem lokalnej przestrzeni, występują niewielkie ograniczenia dla planowanych inwestycji wynikające np. z przebiegających w obszarze nieruchomości sieci infrastruktury technicznej lub charakteru najbliższego otoczenia (np. chronionego krajobrazu)" (pkt. V.3, s. 25 Operatu). W to miejsce po uchwaleniu Planu z 2017 r. wskazano cechę "warunki zabudowy" określoną jako "niskie", co rzeczoznawca zdefiniował jako – "grunty niezagospodarowane, użytki rolne, forma zabudowy dostosowana do np. niekorzystnego ukształtowania, tereny o mniejszej możliwości zabudowy i zagospodarowania, położone w obszarze podmokłym, gdzie występują ograniczenia w zabudowie, kolizje z obiektami w terenie, posiadające mniej korzystne parametry wykluczające pełną możliwość zainwestowania, działki o parametrach umożliwiających jej wykonanie w sposób ograniczony ze względu na nieforemny kształt, działka wąska o mniejszej przydatności inwestycyjnej, ograniczenie lub brak w uzbrojeniu technicznym w zasięgu nieruchomości, znaczne ograniczenia w zabudowie, kolizje itp." (pkt V, s. 18 Operatu). Mając na uwadze powyższe oraz zważywszy, że podstawą do wymierzenia opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości mający związek z uchwaleniem planu miejscowego, należy podkreślić, że fakt, że rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić czy opinia szacunkowa jest wiarygodna. Skoro zatem rzeczoznawca wskazuje, że po uchwaleniu Planu z 2017 r., zmieniła się tylko jedna cecha nieruchomości, o tej samej wadze, i ocenia ją jako mniej korzystną niż dotychczasowa, a jednocześnie stwierdza wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia Planu z 2017 r., to rolą organów było wyjaśnienie tej rozbieżności. Opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego, jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego i jakkolwiek organy administracji nie mogą wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, to zarazem nie mogą też bezkrytycznie przyjmować poczynionych przez niego ustaleń. Tymczasem, taka sytuacja zaistniała w okolicznościach badanej sprawy. Należy zauważyć, że już na etapie odwołania Skarżący wskazywali też na wątpliwości co do "działek porównawczych" (nieruchomości podobnych – uw. Sądu) do działki wycenianej. Żadnych nieprawidłowości w tym zakresie nie dostrzegło Kolegium. Tymczasem, należy zauważyć, że pojęcie nieruchomości podobnej posiada definicję legalną i należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2018, poz. 2204 – dalej jako: u.g.n.). Do wyceny działki o pow. 10.413m˛ po uchwaleniu Planu z 2017 r. przyjęto nieruchomości podobne obejmujące działki o powierzchni czterokrotnie mniejszej niż działka wyceniana (poz.1, s.19 Operatu – dz. o pow. 2500m˛) oraz trzykrotnie mniejsze (poz.10, s. 19 Operatu, dz. o pow. 3011m˛, jak i dwukrotnie większe (poz. 12, s. 19 Operatu, dz. o pow. 20.813m˛). Z kolei do wyceny po uchwaleniu Planu z 2017 r. przyjęto aż 6 działek o pow. mniejszej niż 4000m˛, tj. ponad dwukrotnie mniejszej niż działka wyceniana (poz. 1, 3, 4, 6, 8 i 11, s. 26 Operatu). Tej kwestii nie wyjaśniono, podczas, gdy wielkość działki w obydwu szacunkach została określona jako cecha o wadze 20%. Skarżący zwrócili uwagę na tę okoliczność w odwołaniu, wskazując, że do szacunku przyjęto działki o pow. od 18.437 do 2500. Jakkolwiek organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego, który ustosunkował się do odwołania, to kwestii powierzchni nieruchomości podobnych w żaden sposób nie wyjaśniono. Nie uczyniło tego również Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dlatego też, w ocenie Sądu, zgodzić należy się ze Skarżącymi, że Kolegium rozpoznając sprawę ponownie nie odniosło się w sposób prawem wymagany do zarzutów odwołania, a zebrany materiał dowodowy nie pozwala na dokonanie oceny zasadności tych zarzutów, co czyni stwierdzone naruszenie prawa, mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zważywszy, bowiem na treść przekazanych Sądowi akt sprawy, nie można na ich podstawie ustalić czy - w związku z uchwaleniem Planu z 2017 r. – prawidłowo szacunku dokonano metodą korygowania ceny średniej (do czego potrzebna jest znajomość ten transakcyjnych co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych), a w konsekwencji czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości Skarżących. Należy też przypomnieć, że na organach ciążą obowiązki prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie (art. 8 K.p.a.) oraz zasady przekonywania (art. 11 K.p.a.), które wyrażają się w obowiązku stosownego uzasadnienia decyzji. Podkreślenia wymaga, że zarówno materiał dowodowy, jak i jego ocena winny zgodnie z art. 107 § 3 K.p.a. znaleźć swoje odzwierciedlenie w treści uzasadnienia decyzji. Uzasadnienie winno być spójne i logiczne, tak by z jego treści w sposób nie budzący wątpliwości wynikał ustalony przez organ administracji publicznej stan faktyczny, stanowiący podstawę rozstrzygnięcia. Norma ta jest uzupełnieniem postanowień zawartych w art. 11 K.p.a. zgodnie z którym organy administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwianiu sprawy. W okolicznościach badanej sprawy ustalenia organów wymykają się kontroli Sądu. Z tego też względu Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku. Wraz z zawiadomieniem o terminie rozprawy Skarżący zostali pouczeni o prawie i terminie do zgłoszenia wniosku o zwrot kosztów postępowania (k.22, 23, 25,27 akt sąd.). Zatem z uwagi na brak stosownego wniosku, Sąd nie orzekł o zwrocie kosztów postępowania. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą Kolegium będzie wyjaśnienie w porozumieniu z rzeczoznawcą majątkowym: czy a jeśli tak, to dlaczego nieruchomości wymienione pod poz. 1,10, 12 na s. 19 Operatu oraz pod poz. 1, 3, 4, 6, 8 i 11 na s. 26 Operatu, stanowią nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej - w rozumieniu - ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustaleń tych należy dokonać z uwzględnieniem faktu, że jeżeli - jak ma to miejsce w badanej sprawie - strona kwestionuje dobór nieruchomości do porównania, to rzeczoznawca winien wyjaśnić dlaczego przyjął do porównania te, a nie inne nieruchomości, wskazując na ich cechy podobne. Wyjaśnienia w tym zakresie nie zawiera pismo rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] czerwca 2018 r. (k.73 akt adm.). Rolą Kolegium będzie też wyjaśnienie w porozumieniu z rzeczoznawcą kwestii wzrostu wartości nieruchomości Skarżących, w sytuacji gdy w skutek uchwalenia Planu z 2017 r. nastąpiła zmiana jednej cechy ("warunki zabudowy" w miejsce "potencjału inwestycyjnego"), o tej samej wadze (25% - s. 17 i s. 24 Operatu), ale niższej wartości ( z "przeciętnego" potencjału inwestycyjnego –na "niskie" warunki zabudowy). Zadaniem organu będzie nadto zweryfikowanie i udokumentowanie w aktach sprawy przeznaczenia nieruchomości Skarżących w planie z 1994 r. wygasłym w 2003 r.