IV SA/Po 395/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Maciej Dybowski ( spr ) Sędziowie NSA Grażyna Radzicka WSA Bożena Popowska Protokolant st.sekr.sąd. Krystyna Pietrowska po rozpoznaniu w Wydziale IV na rozprawie w dniu 28 października 2009 r. sprawy ze skargi T. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę /-/B.Popowska /-/M.Dybowski /-/G.Radzicka Decyzją z dnia (...) r. nr (...) (dalej decyzja z (...) r.) Burmistrz Wyrzysk., na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 2, 3 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 80/03/717 ze zm., dalej upzp), § 17 uchwały nr XI/76/07 Rady Miejskiej w Wyrzysku z dnia 31 sierpnia 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Osiek nad Notecią gmina Wyrzysk (Dz.Urz. Woj. Wielkopolskiego z dnia 26 października 2007 r. nr 152, poz. 3344, dalej Uchwała Rady bądź Plan) i art. 104 kpa, ustalił dla T. S. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we wsi Osiek n/Notecią, oznaczonej nr działki (...) o powierzchni (...) ha i udziału w 1/3 części nieruchomości położonej we wsi Osiek n/Notecią oznaczonej nr działki (...) o powierzchni (...) ha, w kwocie (...) zł. W uzasadnieniu wskazano, że T. S. aktem notarialnym Repertorium A nr (...) z dnia (...) r. zbył nieruchomość położoną we wsi Osiek n. Notecią oznaczoną nr działki (...) o powierzchni (...) ha i udział w 1/3 części nieruchomości położonej we wsi Osiek n/Notecią oznaczonej nr działki (...) o powierzchni (...) ha. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z art. 37 upzp, ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed uchwaleniem tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Dla nieruchomości będących przedmiotem zbycia w Planie ustalono następujące przeznaczenie: a) dla działki (...) - tereny projektowanej zabudowy mieszkaniowo usługowej oznaczone symbolem MU.2.2, b) dla działki (...) – pozostałe tereny komunikacyjne – droga wewnętrzna oznaczona symbolem KDW1. Owe nieruchomości przed uchwaleniem Planu zapisane były w ewidencji gruntów jako użytki rolne – grunty orne klasy V i faktycznie były wykorzystane rolniczo (dokumentacja zdjęciowa w operacie szacunkowym). W operacie szacunkowym nieruchomości gruntowej (działka nr (...) i udział w 1/3 działki nr (...)), sporządzonym w dniu (...) r. przez rzeczoznawcę majątkowego mgr C. D, określono wartość tej nieruchomości w wysokości (...) zł po uchwaleniu Planu, określoną na dzień jej sprzedaży oraz (...) zł przed uchwaleniem Planu. W związku z tym wartość przedmiotowej nieruchomości w związku z uchwaleniem Planu wzrosła o kwotę (...) zł, a opłata z tego tytułu stanowiąca 30% kwoty wzrostu wartości wynosi (...) zł (k.45-46 akt administracyjnych). W odwołaniu od decyzji z (...) r. T. S. podniósł, że kupując nieruchomość w 2001 r. otrzymał od Urzędu Miasta i Gminy w Wyrzysku zaświadczenie z dnia (...) r. nr (...), że nieruchomość oznaczona jako działka nr (...) o powierzchni (...) ha oznaczona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny przemysłowo-usługowe. Odwołujący podniósł, że nieprawdą jest jakoby grunty te wykorzystywał rolniczo, zostały one jedynie zrekultywowane, by usunąć chwasty. Według Odwołującego wartość owej nieruchomości nie wzrosła, ponieważ przed uchwaleniem nowego planu była przeznaczona pod budownictwo przemysłowo-usługowe. Uchwalenie Planu naraziło Odwołującego na dodatkowe koszty, bowiem zmuszony był ponieść koszty za dokonanie podziału (k. 47-48 akt administracyjnych). Decyzją z dnia (...) r. nr (...)(dalej decyzja z 11 marca 2009 r.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej SKO) na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4 i 7 upzp, i § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 207/04/2109 ze zm. dalej rozporządzenie z 2004 r.) i § 17 uchwały Rady Miejskiej w Wyrzysku nr XI/76/07 z dnia 31 sierpnia 2007 r. (Dz.Urz. Woj. Wielkopolskiego 152/07/3344), utrzymało w mocy decyzję z (...). W uzasadnieniu wskazano, że ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość działek po uchwaleniu Planu nie budzi wątpliwości. Brak podstaw do kwestionowania ustalonej wartości nieruchomości przed zmianą planu, kiedy stanowiła ona jeszcze grunty rolne. Operat uwzględnia stan nieruchomości z dnia uchwalenia Planu. Do porównań przyjęto nieruchomości podobne, odpowiednio korygując różnice w powierzchniach między nieruchomością wycenianą a działkami porównawczymi. Przyjęta do ustalenia opłaty stawka procentowa (30% wzrostu wartości nieruchomości) wynika z Uchwały Rady. Odwołujący nie ma racji, że przed uchwaleniem Planu zbyte działki były przeznaczone pod budownictwo przemysłowo-usługowe. Plan miejscowy, obowiązujący w dacie zakupu nieruchomości w 2001 r., utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. (art. 87 ust. 1 upzp). Wobec tego dla terenu obejmującego zbyte działki przed uchwaleniem Planu z dnia 31 sierpnia 2007 r., nie obowiązywał plan miejscowy. Nie jest uzasadnionym zarzut uznania nieruchomości przed zmianą planu jako nieruchomość o charakterze rolnym. Rzeczoznawca dokonał prawidłowych ustaleń na podstawie oględzin i zapisów w ewidencji gruntów. Odwołujący podnosząc ten zarzut nie wskazuje ani rodzaju innego przeznaczenia, ani dowodów na inne wykorzystanie nieruchomości. Ustalone przez rzeczoznawcę przeznaczenie terenu przed zmianą planu jest zatem prawidłowe (k. 56-57 akt administracyjnych). W skardze na decyzję z (...) r. T. S. podtrzymał argumenty zawarte w odwołaniu, a nadto podniósł, że niezrozumiałym jest fakt, że grunt przeznaczony w poprzednim planie na cele zabudowy usługowo-przemysłowej, staje się nagle gruntem rolnym. Kupując te grunty Skarżący musiał zapłacić cenę znacznie wyższą niż za grunty rolne. W obecnym Planie są to grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a ceny tych gruntów podobne są do cen gruntów przeznaczonych na cele zabudowy przemysłowo-usługowej. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie przeprowadzonej w dniu 28 października 2009 r. przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Poznaniu Skarżący dodatkowo wskazał, że Starosta wyraził zgodę na budowę domu; nadto Skarżący na własny koszt wykonał dojazd do spornej działki i pociągnął uzbrojenie (k. 2-3, 7-9, 27 akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 153/02/1269, zm. 169/05/1417, dalej ussa) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Ocenie Sądu podlega zatem zgodność aktów administracyjnych zarówno z przepisami prawa materialnego jak i procesowego. Stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 153/02/1270 ze zm. dalej ppsa) - sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną. Kontrola sądów administracyjnych sprowadza się do zbadania, czy organy administracji publicznej w toku rozpoznawanej sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Wojewódzki Sąd Administracyjny podziela ustalenia faktyczne organów obu instancji, czyniąc je integralną częścią ustaleń własnych. Niesporne jest w sprawie, że dnia 31 sierpnia 2007 r. Rada Miejska w Wyrzysku uchwałą nr XI/76/07 uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (data wejścia w życie 26 listopada 2007 r.) wsi Osiek nad Notecią gmina Wyrzysk, obejmujący również teren stanowiący działkę nr (...) o powierzchni (...) ha, który zgodnie z ustaleniami planu przeznaczony został pod tereny projektowanej zabudowy mieszkaniowo-usługowej (symbol MU. 2.2.). Działki gruntu, będące przedmiotem niniejszego postępowania, powstały w wyniku podziału geodezyjnego działki nr (...), wskutek czego wyodrębniono działkę nr (...) o powierzchni (...) m² i działkę nr (...) o powierzchni (...) m². Decyzja z (...) r. zatwierdzająca podział stała się ostateczna (...) (k. 3-4 akt administracyjnych). W § 17 Uchwały Rady ustalono stawkę procentową na poziomie 30 %, do określenia wymiaru jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości (o jakiej mowa w art. 10 ust. 3 i art. 36 ust. 3 upzp). Z akt sprawy niewątpliwie wynika także, że Skarżący zbył dnia (...) r. prawo własności działki nr (...) i udział do 1/3 prawa własności działki (...) za kwotę (...) zł (wypis aktu notarialnego Repertorium A nr (...) - k. 40v-42 akt administracyjnych). Prawidłowo organ ustalił, że w roku 2001, kiedy to Skarżący zakupił działkę nr (...), obowiązywał dawny plan zagospodarowania przestrzennego, który wskazywał na przemysłowo-usługowe jej przeznaczenie. Jednak zgodnie z art. 87 ust. 3 upzp dawny plan utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. Od dnia 31 grudnia 2003 r. do daty uchwalenia przedmiotowego Planu tj. do dnia 31 sierpnia 2007 r., sporna działka zapisana była w ewidencji gruntów jako użytek rolny – grunty orne klasy V i była wykorzystywana rolniczo (ustalenia organu w szczególności na podstawie dokumentacji zdjęciowej załączonej do operatu szacunkowego; k. 29 akt administracyjnych). Podstawą materialnoprawną podejmowanych w rozpoznawanej sprawie decyzji są przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Art. 36 ust. 4 upzp – w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy - stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zarzut Skarżącego, jakoby przedmiotowe działki miały charakter przemysłowo-usługowy jest chybiony, bowiem dawny plan, który wskazywał na takie przeznaczenie, terenu utracił moc 31 grudnia 2003 r. Od tego momentu do 31 sierpnia 2007 r. tj., do dnia uchwalenia aktualnego Planu, działki te stanowiły teren rolniczy. Po dniu 1 stycznia 2004 r. nie ma prawnej możliwości zastosowania ustaleń planów sprzed 1 stycznia 1995 r. (Z. Niewiadomski "Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz" wydanie 2 CH Beck 2005, s. 578 uw. 3; wydanie 4 CH Beck 2008, s. 578 uw. 3). Organy obu instancji prawidłowo poczyniły ustalenia w niniejszej sprawie i na podstawie rzetelnie sporządzonego operatu szacunkowego, którego materia uregulowana została w dziale IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. 261/04/2603 ze zm., dalej ugn i w rozporządzeniu z 2004 r.) prawidłowo ustaliły jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu jednego ze sposobów wymienionych w art. 152 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami, akcentując, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu określonych założeń. Operat spełnia przesłanki § 50 rozporządzenia z 2004 r. Dokonując analizy znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego z dnia (...) r. autorstwa mgr C. D. stwierdzić należy, że ów operat sporządzony został przez uprawnionego do szacowania nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego uprawnienia, o jakich mowa w art. 174 ust. 2 ugn. Sąd podziela oceny i wywody zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, dotyczące zgodności z prawem operatu szacunkowego, sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę, a opartego na materiale porównawczym. Operat ten w szczególności określa wartość nieruchomości przed zmianą planu (nieruchomości rolnych) oraz po przeznaczeniu ich pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Wartość rynkową oceniono porównując nieruchomości podobne, odpowiednio korygując różnice w powierzchniach między nieruchomością wycenianą a działkami porównawczymi, co znajduje wyraz w zestawieniach zamieszczonych w przedmiotowym operacie. Podkreślić przy tym należy, że dokonana przez rzeczoznawcę wycena określa wartość przedmiotowych działek, mających charakter rolny przed uchwaleniem planu na kwotę (...) zł, gdy zaś po uchwaleniu planu jako przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe - rzeczoznawca prawidłowo wyliczył tę wartość na kwotę (...) zł. Powyższe wskazuje zatem, że wyceniane przez rzeczoznawcę wartości przedmiotowych działek, po uchwaleniu Planu, są niższe niż faktyczna cena sprzedaży (30.000 zł) jaką uzyskał Skarżący (k. 40v-42 akt administracyjnych). Sąd podziela także stanowisko SKO, że zgodnie z dyspozycją art. 154 ust. 1 ugn, obowiązkiem rzeczoznawcy było uwzględnienie przy ustalaniu wartości nieruchomości jej przeznaczenia w planie miejscowym uchwalonym 31 sierpnia 2007 r. Brak tym samym było prawnej możliwości określenia wartości gruntu owych działek jako działek o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym, a o co wnosił Skarżący, bowiem jak wskazano wyżej dla terenu, w skład którego wchodziła działka nr (...) (na skutek podziału działka nr (...) i (...)) przed uchwaleniem Planu nie istniał plan miejscowy, a działka ta zakwalifikowana była jako działka rolna. Tak też były użytkowane obie wydzielone działki (nr (...) i (...); k. 29 akt administracyjnych). Wbrew ocenie Skarżącego – bronowanie i kultywatorowanie gruntu należy do prac rolnych. Od właściciela gruntu zależy, czy wykonuje on na gruncie także inne prace, prowadzące w szczególności do pobierania plonów. Nawet odłogowanie gruntów (co nie miało miejsca w sprawie), jest jedną z metod rolniczego wykorzystania gruntów rolnych. Odłogowanie gruntu nie wpływa na utratę przez ten grunt charakteru rolnego (art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (j. t. Dz.U. 121/04/1266 ze zm.; W. Radecki "Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Komentarz" Difin 2009 s. 36-38). Na rozstrzygnięcie sprawy nie miało wpływu wykonanie przez Skarżącego dojazdu do działki, doprowadzenie do działki uzbrojenia (k. 27 akt sądowych), bowiem norma prawa materialnego nie uzależnia opłaty z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3 i 6 upzp od tych zdarzeń. Zgodnie z doświadczeniem życiowym, tego typu zdarzenia wpływają na wzrost rynkowej wartości nieruchomości, co znalazło odzwierciedlenie w uzyskanej przez Skarżącego cenie (k. 40v-42 akt administracyjnych). Także decyzja z dnia (...) r. nr (...) Starosty P. o udzieleniu pozwolenia na budowę na działce nr (...) (po zmianie (...)) i dalsze decyzje: z (...) r. nr (...) i z (...) r. nr (...) (k. 4, 5 akt sądowych), nie wskazują na inny niż rolny faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem Planu (§ 50 ust. 3 rozporządzenia), bowiem Plan uchwalony został dnia 31 sierpnia 2007 r. – to jest jeden miesiąc i 15 dni przed wydaniem decyzji z dnia (...). Mając na uwadze powyższe, zasadnie organy przyjęły, że wzrost wartości nieruchomości pozostaje w związku z uchwaleniem w dniu 31 sierpnia 2007 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Osiek nad Notecią gmina Wyrzysk, który jednoznacznie rozstrzygnął o funkcji przedmiotowego terenu, ustalając, że obszar ten jako oznaczony symbolem MU. 2.2 przeznaczony jest dla zabudowy mieszkaniowo - usługowej. W konsekwencji powyższych ustaleń, stwierdzić należy, że zebrany w sprawie materiał dowodowy dawał organowi pierwszej instancji podstawę do ustalenia Skarżącym w oparciu o przepis art.36 ust.4 w związku z art. 37 ust.1 i 6 upzp opłaty w kwocie (...) zł. Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 151 ppsa orzekł jak w sentencji. /-/ B. Popowska /-/M. Dybowski /-/ G. Radzicka ja