IV SA/Po 498/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk – Marciniak Sędziowie WSA Maciej Dybowski WSA Anna Jarosz (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Andrzejak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 października 2012 r. sprawy ze skargi M. i M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Prezydent Miasta P. na podstawie art. 104 § 1 oraz art. 268a ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) oraz art. 1, art. 3 ust. 1 pkt 2, art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm, dalej ustawa z 2005 o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności) przekształcił odpłatnie prawo użytkowania wieczystego ustanowione na nieruchomości stanowiącej własność Miasta P. oznaczonej geodezyjnie: obręb J., ark. mapy (...), działka nr (...) o pow. (...) m², zapisanej w KW nr (...), położonej w P. przy ul. O. B.(...), przysługującej M. i M. S., w prawo własności i określił wysokość opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na kwotę (...) zł. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że wnioskodawcy spełniają przesłanki z ustawy z 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ponieważ są współużytkownikami wieczystymi nieruchomości położonej w P. przy ul. O. B.(...). Wobec powyższego wnioskodawcom przysługuje prawo do odpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Opłata za przekształcenie ustalona na podstawie art. 67 ust. 3a oraz art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn) wynosi (...) zł. Zgodnie z uchwałą nr (...) Rady Miasta P. z dnia (...) r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2011 r., Nr 141, poz. 2270) w sprawie bonifikat od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości od powyższej opłaty została przyznana bonifikata w wysokości 73,2%. Wobec tego przedmiotowa opłata wyniosła (...) zł. W odwołaniu od powyżej decyzji odwołujący zarzucili przewlekłość prowadzonego postępowania przez organ I instancji w celu podwyższenia wartości opłaty i zażądali przyznania bonifikaty od opłaty w wysokości 99,9%. Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu (dalej SKO bądź Kolegium) na podstawie art. 127 § 2, art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 4 ust. 1 ustawy z 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że dotychczasowy przepis art. 4 ust. 7 ustawy z 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowi, że organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty, o której mowa w ust. 1, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność:1) Skarbu Państwa – na podstawie zarządzenia wojewody; 2) jednostek samorządu terytorialnego – na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku. W art. 4 ust. 8 ww. ustawy wskazano natomiast, że osobie fizycznej, której dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze roku poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie odrębnych przepisów, organ właściwy do wydania decyzji udziela na jej wniosek, 90% bonifikaty od opłaty, o której mowa w ust. 1, jeżeli nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę. Wskutek nowelizacji ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z dniem 9 sierpnia 2011 r. uchylono art. 4 ust. 8 tej ustawy. Powyższe związane było z wydanym w dniu 26 stycznia 2010 r., K 9/08 (obowiązującym od 9 sierpnia 2011 r.) wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego, w którym stwierdzono, że art. 4 ust. 8 i 9 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w zakresie w jakim wskazuje, ze udzielenie bonifikaty jest obowiązkiem organu jednostki samorządu terytorialnego właściwego do wydania decyzji przekształceniowej, jest niezgodny z art. 165 ust. 1 oraz art. 167 ust. 1 i 2 Konstytucji. W celu ustalenia opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności sporządzony został we (...) r. operat szacunkowy, w którym wartość prawa własności nieruchomości oszacowano na poziomie (...) zł, a po zastosowaniu bonifikaty w wysokości 73,2% opłatę za przekształcenie ustalono na poziomie (...) zł. W celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wybrał podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wyodrębnił i objął obserwacją rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z usługami podstawowymi, ze strefy miasta P. analizując transakcje od (...) r. Przedmiotowy operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi, jak również nie zawiera niejasności ani pomyłek i posiada wszystkie elementy treści wymagane przez obowiązujące przepisy prawa. W ocenie Kolegium operat wykonano prawidłowo, a subiektywne przekonanie odwołujących, że wskazana w operacie wartość nieruchomości jest zbyt wysoka nie świadczy o wadliwości operatu. Nadto należy wskazać, że odwołujący nie przedstawili żadnych dowodów świadczących o tym, że wartość nieruchomości jest inna niż ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego. Przyznanie natomiast bonifikaty w wysokości żądanej przez odwołujących było niemożliwe z uwagi na zmianę przepisów w tej kwestii. W skardze na powyższą decyzje skarżący zarzucili przewlekłe prowadzenie postępowania, bowiem decyzję wydano z przekroczeniem terminu przewidzianego w art. 35 kpa. Postępowanie przewlekano, bowiem obowiązywało niekorzystne dla systemu administracyjnego prawo i czekano na jego zmianę. Ponadto opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ustalono na podstawie nowego operatu szacunkowego z (...) r., który podniósł wartość przedmiotowego gruntu o ponad (...) % w stosunku do wartości gruntu oszacowanego w operacie szacunkowym (zaskarżonym w dniu (...) r. do SKO) sporządzonym na potrzeby określenia opłaty za użytkowanie wieczyste. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. 2012..270, dalej ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest wysokość bonifikaty należnej skarżącym z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wysokość tej bonifikaty zależała od tego, jakie przepisy należało zastosować jako podstawę rozstrzygnięcia, w przypadku zmiany stanu prawnego w toku postępowania administracyjnego. W przedmiotowej sprawie postępowanie administracyjne zostało zainicjowane wnioskiem M. i M. S. z dnia (...) r., w którym wystąpili o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego działki nr (...) o pow. (...) m² położonej w P. przy ul. O. B. (...) w prawo własności, oraz o udzielenie 99% bonifikaty z tego tytułu. Wniosek niniejszy złożony został na gruncie obowiązujących wówczas przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.), które przewidywały w art. 4 ust. 8 możliwość udzielenia przez organ, w drodze decyzji 90% bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jednakże w tym miejscu zaznaczyć należy, że w wyroku z dnia 26 stycznia 2010 r., K 9/08 (Dz. U. Nr 21, poz. 109) Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepis art. 4 ust. 8 i 9 ustawy z 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w zakresie w jakim wskazuje, że udzielnie bonifikaty jest obowiązkiem organu jednostki samorządu terytorialnego właściwego do wydania decyzji przekształceniowej, jest niezgodny z art. 165 ust. 1 oraz art. 167 ust. 7 Konstytucji RP. Skutkiem tego wyroku były dokonane przez ustawodawcę, zmiany ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (ustawa z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych – Dz. U. Nr 187, poz. 1110), w wyniku których m. in. uchylono art. 4 ust. 8 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. dotyczący możliwości udzielenia przez organ 90% bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wspomniane przepisy w dniu 8 sierpnia 2011 r. zostały bezwzględnie uchylone. Jednocześnie przepis przejściowy ustawy zmieniającej, tj. art. 5 ust. 1 określił, że w sprawach wszczętych i nie zakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy (tj. przed dniem 9 października 2011 r.) prowadzonych na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 2 (ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.) w brzmieniu nadanym niniejsza ustawą, tj. ustawą zmieniającą. Ponieważ decyzja organu I instancji została wydana w dniu (...) r., to wniosek skarżących, chociaż złożony w (...) r. musiał być załatwiony z uwzględnieniem uchylenia przepisu art. 4 ust. 8 ustawy z 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. To, oczywiście, wywarło negatywny dla skarżących skutek, pozbawiając ich możliwości skorzystania z bonifikaty w wysokości 90% przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Ponadto odnosząc się do zarzutu skarżących, że opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ustalono nie na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby postępowania w przedmiocie opłaty aktualizacyjnej, lecz na podstawie nowego operatu szacunkowego z (...) r., który podniósł wartość przedmiotowego gruntu o ponad 729% w stosunku do wartości gruntu oszacowanego w operacie szacunkowym dotyczącym opłaty aktualizacyjnej (zaskarżonym w dniu (...) r. do SKO) wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, właściwy organ administracji rozstrzygając decyzją o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest zobowiązany ustalić opłaty z tytułu przekształcenia. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 1 i art. 69 ugn. Powołany przepis art. 67 ust. 1 ugn wskazuje, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości, natomiast art. 69 ugn nakazuje na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zaliczyć kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Z zestawienia cytowanych przepisów wynika, że dla rozstrzygnięcia decyzją o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności niezbędne jest określenie wartości nieruchomości, będącej podstawą ustalenia opłaty za przekształcenie (odpowiednie stosowanie art. 67 ust. 1 ugn). Ustalenie wartości nieruchomości leży w zakresie ustaleń faktycznych niezbędnych dla rozstrzygnięcia sprawy przekształcenia. Środkiem dowodowym, który ma posłużyć do ustalenia wartości nieruchomości jest opinia biegłego w postaci operatu szacunkowego. Stąd, w niniejszej sprawy konieczne było sporządzenie operatu szacunkowego przez biegłego w celu określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zaznaczyć należy w tym miejscu, że operat szacunkowy może być wykorzystywany wyłącznie do celu w jakim został sporządzony, co wynika z art. 156 ust. 3 ugn. W związku z powyższym dla celów niniejszej sprawy nie mógł być wykorzystany operat, który został sporządzony na potrzeby postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, w którym Prezydent Miasta P. z dniem (...) r. wypowiedział skarżącym wysokość dotychczasowej opłaty rocznej w kwocie (...) zł i zaoferował nową – (...) zł od dnia (...) r. Na marginesie zaznaczyć należy, że operat szacunkowy zgodnie z art. 156 ust. 3 może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (...). Zatem mając na uwadze termin ważności operatu szacunkowego, to nawet gdyby przyjąć że operat sporządzony w dniu (...) r. (pismo z dnia (...) r. k. 37) na potrzeby postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej mógłby być wykorzystany w niniejszej sprawie to i tak ze względu na upływ 12 miesięcy od daty jego sporządzenia nie mógłby być wykorzystany w niniejszej sprawie. Końcowo należy wyjaśnić, że przedmiotem niniejszej sprawy nie była kwestia przewlekłości postępowania, którą skarżący zarzucają organowi I instancji. Sąd nie jest kompetentny do zajmowania stanowiska w tym temacie. Skarżący nie skorzystali z instytucji zaskarżenia bezczynności lub przewlekłości działania organu. Ponieważ postępowanie administracyjne uległo zakończeniu przeto skarżący mogą dochodzić, ewentualnych roszczeń odszkodowawczych, na drodze postępowania cywilnego. Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 151 ppsa orzekł jak w sentencji.