IV SA/Po 878/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz /spr./ Sędziowie WSA Tomasz Grossmann WSA Maciej Busz Protokolant st. sekr. sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 stycznia 2013r. sprawy ze skargi M.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji w części utrzymującej w mocy pkt 2 decyzji Burmistrza Gminy M. z dnia (...) r. nr (...); 2. stwierdza nieważność pkt 2 decyzji Burmistrza Gminy M. z dnia (...) r. nr (...); 3. w pozostałym zakresie skargę oddala; 4. określa, że zaskarżona decyzja w części opisanej w pkt 1 wyroku nie może być wykonana. Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Burmistrz Gminy M. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej u.p.z.p.), § 50 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), art. 7, art. 156 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej u.g.n.) ustalił M. S. opłatę w wysokości (...) zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w B., stanowiącej działkę o nr ewid. (...), objętej księgą wieczystą KW (...) Sądu Rejonowego w Ś., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zobowiązał wpłacić ustaloną opłatę w terminie 30 dni od dnia otrzymania niniejszej decyzji, z zastrzeżeniem naliczania odsetek w przypadku uchybienia terminu. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że w dniu (...) r. Rada Miejska w M. podjęła uchwałę nr (...) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej we wsi B., obejmującego m. in. działkę o nr ewid. (...), obręb B. (dalej Plan). Działka ta według ustaleń Planu przeznaczona była w części pod tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności (MN) i w części pod tereny komunikacji (KD1). Aktem notarialnym z dnia (...) r. zawarta została pomiędzy M. S. a A. Ł. warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości, w tym m. in. działki o nr ewid.(...). Strony uzgodniły cenę za przedmiotową nieruchomość na kwotę (...) zł. Aktem notarialnym z dnia (...) r. nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości. Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Burmistrz Gminy M. ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o nr ewid. (...), obręb B., o powierzchni (...) ha w wysokości (...) zł na skutek uchwalenia Planu. Od powyższej decyzji zainteresowana wniosła odwołanie. Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej SKO bądź Kolegium) utrzymało zaskarżona decyzję w mocy. Następnie SKO poinformowało, że na decyzję z (...) r. złożono skargę i po jej rozpatrzeniu SKO decyzją z dnia (...) r. uchyliło własną decyzję z (...) r. oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Gminy M. z dnia (...) r. Powodem uchylenia było przedłożenie przez skarżącą operatu szacunkowego dotyczącego przedmiotowej nieruchomości, której wartość przed i po zmianie Planu różni się od operatu sporządzonego na zlecenie Burmistrza. Ta okoliczność stanowiła podstawę do weryfikacji sporządzonej wyceny i tym samym ponownego ustalenia wartości tej nieruchomości i wysokości opłaty. Organ I instancji dysponując dwoma operatami, znacznie się od siebie różniącymi zwrócił się do zawodowej organizacji rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonych operatów w trybie art. 157 u. g. n. Pismem z dnia (...) r. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W. przedłożyło organowi I instancji opinie poprawności dwóch operatów szacunkowych dotyczących określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej o nr ewid. (...) dla potrzeb naliczenia opłaty planistycznej sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego E.S. i F. H. Decyzją z dnia (...) r., nr (...) Burmistrz Gminy M. ustalił opłatę w wysokości (...) zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia Planu oraz zobowiązał skarżącą do jej uiszczenia w terminie 30 dni od dnia otrzymania decyzji z zastrzeżeniem odsetek w przypadku uchybienia terminu płatności. W uzasadnieniu decyzji organ podniósł, iż z przedłożonych opinii wynika, że operat szacunkowy sporządzony przez E. S. został wykonany przy zachowaniu obowiązujących uregulowań prawnych i zasad właściwych dla zastosowanych metod wyceny, z pewnymi nieścisłościami, mniemającymi zasadniczego wpływu na uzyskany rezultat określenia wartości nieruchomości (wynik końcowy wyceny) z zastrzeżeniem jednak konieczności wprowadzenia korekty uwzględniającej wpływ oddziaływania na wartość nieruchomości istnienia linii elektroenergetycznej 15 kW i jej strefy oddziaływania, po czym będzie on mógł być wykorzystany w celu dla jakiego został sporządzony. Operat szacunkowy sporządzony natomiast przez F. H. został wykonany bez zachowania obowiązujących uregulowań prawnych i zasad właściwych dla zastosowanych metod wyceny. Operat ten zawiera błędy merytoryczne i uchybienia w procedurach szacowania, wpływających na uzyskany rezultat określenia wartości nieruchomości (wynik końcowy wyceny), co powoduje, że nie może być wykorzystany w celu, dla jakiego został sporządzony. Dalej organ wskazał, że w akcie notarialnym z dnia (...) r. wystąpiła pewna niezgodność informacji z zobowiązującym na dzień zawarcia tego aktu stanem prawnym. Na dzień zawarcia przedmiotowego aktu obowiązywał powołany wyżej Plan i dotychczasowy właściciel posiadał wiedzę na temat tego Planu, ponieważ w piśmie z dnia (...) r. oświadczył, że finansował koszty sporządzenia tego Planu. Tak, więc działka o nr (...) została sprzedana jako grunt rolny, pomimo, że posiadała w uchwalonym Planie inne przeznaczenie (tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności: MN oraz tereny komunikacji: KD1). Jak wynika z przedmiotowego aktu ww. nieruchomość obciążona była hipoteką w wysokości (...) zł + (...) zł tj. (...) zł. Wielkość hipoteki nie może przekroczyć wartości nieruchomości, na której została ustanowiona. Organ I instancji nie posiada informacji, jaki procent wartości przedmiotowej nieruchomości stanowiła ustanowiona na niej hipoteka. Jednocześnie strony ustaliły, w przywołanym akcie notarialnym, cenę za przedmiotową nieruchomość w wysokości (...) zł. Stąd tez realna cena sprzedaży przedmiotowej działki wynosiła (...) zł + (...) zł tj. (...) zł. Ze sporządzonego przez W. B. w lipcu (...) r. na zlecenie Burmistrza operatu szacunkowego wynika, że wartość nieruchomości wzrosła. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając na potrzeby niniejszej wyceny operat szacunkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przy tej metodzie do porównań przyjmuje się z rynku właściwego, ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość przedmiotowej działki została określona w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Innymi słowy wartość przedmiotowej działki nie jest i nie może być ustalona na podstawie ceny sprzedaży tylko i wyłącznie tej nieruchomości, ale analizy odpowiednio skorygowanej ceny średniej nieruchomości podobnych. Sporządzony operat szacunkowy jest zgodny z § 50 ust. 1 i 2 oraz § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, ponieważ określa oszacowaną wartość przedmiotowej działki przed i po zmianie Planu, przy czym przyjmuje stan nieruchomości z (...) co przy zastosowaniu 30% stawki służącej naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości daje kwotę (...) zł. Oszacowany w tym operacie wzrost wartości nieruchomości jest mniejszy niż w operacie sporządzonym przez E. S., ale nadal większy niż w wadliwym operacie sporządzonym przez F. H. Różnica wynika z uwzględnienia wytycznych Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Decyzją Burmistrza nr (...) z dnia (...) r. zatwierdzono podział m.in. działki o nr ewid. (...) na działki o nr ewid. (...) do (...). Przedmiotowa decyzja stała się ostateczna dnia (...) r. Jednakże, zbyciu jako przesłance do naliczenia opłaty planistycznej podlegała cała działka o nr ewid.(...). W odwołaniu od powyższej decyzji Maria S. reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika wskazała, że zasadniczy błąd który skutkował powielaniem jego przez rzeczoznawców majątkowych, to niezrozumienie pojęcia wartości gruntów rolnych i zależności potencjalnych gruntów rolnych, które można przeznaczyć na cele budowlane. Analiza i dobór metody wyceny (powinno być porównanie parami) nie pozwala potraktować działek indywidualnie. Ponadto organ I instancji analizując hipotekę przekroczył swoje kompetencje i zasugerował cenę transakcyjną. Do wyceny nieruchomości przyjmuje się nieruchomość jako wolną od obciążeń. Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na podstawie art. 127 § 2, art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 11 u.p.z.p., art. 4 pkt 16, art. 154 ust. 1 u.g.n., § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu wskazano, że nieruchomość będąca we władaniu M. S. była objęta zmianami co do sposobu przeznaczenia gruntu w Planie. Stąd na skutek sprzedaży w dniu (...) r. przedmiotowej nieruchomości rozpoczął biec termin, od którego organ miał prawo wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Wobec powyższego istota sprawy sprowadza się do wykazania, że w wyniku zmiany przeznaczenia nieruchomości wzrosła jej wartość. W niniejszej sprawie, w sporządzonym operacie biegły zastosował metodę korygowania ceny średniej. Biegły mógł przyjąć taką metodę ponieważ umożliwiło to lepszą analizę wartości nieruchomości w zaistniałych dwóch stanach faktycznych tj. przed uchwaleniem i po uchwaleniu Planu. Biegły znał przeznaczenie nieruchomości według tych stanów, o czym świadczą dowody w operacie w postaci badania księgi wieczystej, wyciągu z rejestru gruntów oraz załączonej uchwały (...) Rady Miejskiej w M. wraz z mapkami oraz załączonymi zdjęciami terenu. Nie ulega wątpliwości, że na skutek zmiany przeznaczenia wykorzystania nieruchomości w Planie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Biegły posiadając wiedzę, co do wad poprzednio sporządzonych operatów uwzględnił zalecenia komisji Rzeczoznawców Majątkowych o czym organ poinformował odwołującą. Na stronie 9 operatu biegły dokonał opisu wybranej metody korygowania ceny średniej. Znając przeznaczenie nieruchomości przed podjęciem Planu przeanalizował prawidłowo rynek nieruchomości rolnych na s,. 11-12, a następnie podobnie to uczynił w zakresie rynku przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową (s. 14). Kolegium uznało, że biegły dokonując wyceny na s. 16 operatu prawidłowo przyjął skalę cech z uwzględnieniem: lokalizacji, dostępności, bonitacji, rodzaju użytku , trudności uprawy, występowania obiektów i kształtu nieruchomości. Przedmiotowa wycena nie odbiega od innych wycen przedstawionych przez innych biegłych w podobnych sprawach. Biegły przedstawił bardzo dokładną analizę trendu czasowego i wskazał, że w tym okresie rocznie wzrost wynosił 38.7%. N stronie 18 operatu określono wagi cech i obliczenia. W tabeli 3 przedstawiono nieruchomości podobne i uwzględniono współczynnik upływu czasu. Znając zakres cenowy w oparciu o cenę minimalną i maksymalną rzeczoznawca obliczył granicę współczynników korygujących między 0,495 a 1,593. W tabeli 4 natomiast za pomocą przyjętej skali cech dokonano ich sprecyzowania co do nieruchomości wycenianej i nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Dzięki temu można było w tabeli 5 przyjąć właściwą wartość współczynnika dla nieruchomości wycenianej. Na tej podstawie sumując wszystkie współczynniki uzyskano końcowy wynik po uwzględnieniu wszystkich różnic w cechach w wysokości 0,988. Obliczenia w tej części są prawidłowe. Znając więc średnią cenę i wartość współczynnika korygującego otrzymano końcową wartość metra kwadratowego wycenianej nieruchomości o przeznaczeniu rolnym w wysokości 4,03 zł. Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania dotyczących nieporozumienia w zakresie pojęcia wartości gruntów rolnych i zależności potencjalnych gruntów rolnych, które można przeznaczyć na cele budowlane oraz, że należało wyceniać nieruchomość rolną i budowlaną w inny sposób niż w operacie, Kolegium wskazało, że nie znajduje na nie poparcia w przedmiotowym operacie. Nie można inaczej określić wartości nieruchomości niż według dwóch stanów przeznaczenia i z uwzględnieniem indywidualnych różnic (cech nieruchomości) wziętych do porównania. Również wybór metody korygowania ceny średniej a nie porównywania parami daje większe prawdopodobieństwo, że przy wyborze większej ilości nieruchomości i ich cech będzie można końcowo uzyskać wartość wycenianej nieruchomości w możliwej do osiągnięcia cenie na rynku nieruchomości. Taki sam sposób według tych samych metod biegły wykorzystał przy wycenie nieruchomości po uchwaleniu Planu. Na stronie 22 operatu przedstawił skalę cech i dokonał opisu tych cech. Następnie uwzględnił trend czasowy (s. 22-24 operatu). Natomiast na s. 25 przedstawił określenie wag dla nieruchomości z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Wagi procentowe nie odbiegają od innych podobnych materiałów dowodowych znanych Kolegium. Biegły w dalszej części trzymał się zakresu procentowego tych cech. W tabeli 8 przedstawił kilkanaście podobnych nieruchomości z uwzględnieniem skorygowanej ceny, a następnie obliczył wartość średnią i granice współczynników korygujących o cenę minimalną i maksymalną. W tabeli 9 przedstawił skalę cechy dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej i na tej podstawie w oparciu o wagę cechy uzyskał wartość współczynnika korygującego w wysokości (...). W konsekwencji pomnożył go z wartością ceny średniej podobnych nieruchomości i uzyskał wartość metra kwadratowego w kwocie (...) zł. W każdej sytuacji dla dwóch stanów faktycznych pomnożył przez powierzchnię i otrzymał wartość nieruchomości przez uchwaleniem Planu i po jego uchwaleniu. Ponadto Kolegium wskazało, że w aktach sprawy nie znajduje poparcia także zarzut jakoby biegły obliczając wartość końcową wycenianej nieruchomości uwzględnił wartość jej hipoteki. W skardze na powyższą decyzję skarżąca podniosła, że rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił obciążenia działki hipoteką, co automatycznie obniża jej wartość w stosunku do analogicznych działek nią nie obciążonych. Nie uwzględnił również ceny sprzedaży działki, cena ta nie była zakwestionowana przez urząd skarbowy ani faktu, że ustalenie Planu nastąpiło między innymi na koszt skarżącej. Ponadto przez przedmiotową działkę przechodzi linia wysokiego napięcia, co czyni jej części nie zdatną do zabudowy, a przeniesienie tej linii może nastąpić jedynie na koszt właściciela działki wynoszący około (...) zł. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga częściowo zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek z innych powodów niż w niej podniesione. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W postępowaniu sądowo-administracyjnym obowiązuje zasada oficjalności, mająca swoje umocowanie w przepisach art. 134 Ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm, dalej P.p.s.a.) i zgodnie z tą zasadą Sąd Administracyjny nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi. Problematyka ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą lub uchwaleniem planu miejscowego i jej zbyciem zwanej potocznie opłatą planistyczną unormowana została w przepisach art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z tym, że w myśl art. 37 ust. 11 w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określenia tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W pierwszej kolejności wskazać należy, że Sąd badając legalność zaskarżonej decyzji dopatrzył się naruszenia przez organ prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 i 11 u.p.z.p. w zakresie określenia w decyzji ustalającej opłatę planistyczną terminu jej zapłaty i odsetek ustawowych. W decyzji z dnia (...) r. Burmistrz ustalił termin uiszczenia opłaty planistycznej i odsetki ustawowe na wypadek nieuiszczenia opłaty w zakreślonym terminie, podczas gdy przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami – w zakresie w jakim odnoszą się do opłaty planistycznej – nie przewidują możliwości ustalania terminu zapłaty o odsetek ustawowych w decyzji w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Organ administracji publicznej może ustalić w decyzji termin wykonania określonego obowiązku wyłącznie wówczas, gdy przewidują to przepisy ustaw. Podobnie, aby organ mógł w decyzji zawrzeć postanowienia o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych taką możliwość musi również dopuszczać określony przepis ustawy. Podstawę prawną każdej decyzji administracyjnej – zarówno nakładającej obowiązki, jak i przyznającej uprawnienia – mogą być wyłącznie przepisy prawa powszechnie obowiązującego. Decyzja administracyjna poza elementami określonymi w art. 107 § 1 k.p.a. może zawierać również klauzule dodatkowe, zwane także postanowieniami dodatkowymi, takie jak: termin, warunek i zlecenie. Mogą być one jednak składnikami decyzji tylko w przypadku, gdy przepisy szczególne przewidują możliwość ich dołączenia do decyzji (por. glosa W. Chróścielewskiego do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku z dnia 25 maja 1994 r., SA/Gd 2562/93 - OSP 1996/3 s. 124). Nie ulega wątpliwości, że z dniem, w którym decyzja nakładająca obowiązek staje się ostateczna, podlega ona wykonaniu. Gdy decyzja administracyjna staje się wykonalna z chwilą uzyskania przymiotu decyzji ostatecznej, wierzyciel może podjąć określone działania celem przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego na mocy ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 ze zm.). Postępowanie egzekucyjne może być wszczęte dopiero po upływie siedmiu dni od dnia doręczenia tego upomnienia. Należy zauważyć, iż sformułowanie, że "egzekucja administracyjna może być wszczęta, jeżeli wierzyciel, po upływie terminu do wykonania przez zobowiązanego obowiązku, uprzednio przesłał mu pisemne upomnienie..." może być rozumiane w ten sposób, iż "termin do wykonania" obowiązku upłynął nie tylko wówczas, gdy prawo materialne lub decyzja administracyjna określiła termin jej wykonania, ale również wtedy, gdy rygor natychmiastowej wykonalności wynika z ustawy albo z decyzji (postanowienia) właściwego organu a także w sytuacji, gdy w decyzji i w przepisach prawa brak jest określenia terminu wykonania decyzji, decyzja zaś stała się ostateczna (por. uchwała Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 czerwca 1998 r., OPS 2/98 - ONSA 1998/4/108. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jedynie art. 37 ust. 9 stanowi o terminie wykonania obowiązku i odsetkach przysługujących właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości w przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości. Jeśli zatem przepisy ustawy nie przewidują uprawnienia organu do określenia terminu wykonania obowiązku i zastrzeżenia zapłaty odsetek ustawowych, to wobec tego należy stwierdzić, iż w tym zakresie decyzja organu I instancji została wydana bez podstawy prawnej, a więc z rażącym naruszeniem prawa, o jakim mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. Decyzja organu odwoławczego, utrzymująca w tej części decyzję organu I instancji w mocy, jest dotknięta również tą wadą nieważności. Zatem mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 i 2 wyroku. O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono natomiast na podstawie art. 152 P.p.s.a w pkt 4 wyroku. Po drugie podkreślić należy, że jednorazowa opłata, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., z woli ustawodawcy, jest pobierana wyłącznie od wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego. Zatem obowiązkiem organów prowadzących postępowanie zmierzające do pobrania jednorazowej opłaty ustalonej w planie, jest przekonywujące, nie budzące w wątpliwości wykazanie, że wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Pamiętać przy tym należy, ze przy wycenie nieruchomości nie można pomijać żadnych elementów istotnych, które mogą wpływać na jej wartość. Niemniej wzrost wartości nieruchomości oceniany w świetle ww. przepisu musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego. Ustalając zatem wzrost wartości nieruchomości należy brać pod uwagę jedynie okoliczności, które wpływają na wzrost wartości nieruchomości. Podstawę ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Sporządzony operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty (wyrok NSA z 8 lutego 2008 r. II OSK 2012/06, LEX nr 437627). O wysokości opłaty decyduje organ. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny sporządzonej opinii, chociaż zgodnie z art. 149 u. g. n. operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Regulacja ta nie zwalania jednak organu administracji z oceny operatu szacunkowego , jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie w ramach postępowania dowodowego. Organy administracji mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, który winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. W ocenie Sądu rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował przewidziane w rozporządzeniu podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, w sposób czytelny i logiczny przedstawił poszczególne kroki i procedurę postępowania w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed dniem wejścia w życie Planu obszar odpowiadający obecnie działce nr (...) stanowił grunt rolny klasy V i VI, oraz był niezabudowany. Na dzień wejścia w życie Planu i na datę wizji lokalnej przedmiotowa działka (przeznaczona w Planie pod teren zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności :MN ora tereny komunikacji:KD1) była użytkowana rolniczo. Przez działkę przebiegała linia energetyczna (15 kV) wraz ze strefą oddziaływania. Na dzień zmiany Planu obszar nieruchomości był nieuzbrojony i posiadał dostęp do drogi powiatowej, utwardzonej asfaltem. Analizując lokalny rynek nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę nieruchomości (sprzed i po uchwaleniu Planu) o podobnych walorach lokalizacyjnych i standardzie techniczno- użytkowym, a mianowicie lokalizację, dostępność, bonitację, rodzaj użytku, trudności uprawy, występowanie obiektów infrastruktury, kształt działki i możliwość zagospodarowania, uzbrojenie techniczne, powierzchnię działki, dojazd i zagospodarowanie otoczenia oraz dodatkowe ograniczenia w postaci linii energetycznej. Następnie rzeczoznawca określił wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności – dokonując wyceny działki uwzględnił wpływ tych cech i wag na jej wartość. Wskazać również należy, że w niniejszej sprawie zostały przedstawione Komisji Opiniującej przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego do zaopiniowania dwa operaty szacunkowe. Operat szacunkowy sporządzony w dniu (...) r. przez rzeczoznawcę majątkowego E. S. na zlecenie Burmistrza i operat szacunkowy sporządzony w dniu (...) r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego F. H. na zlecenie skarżącej. Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych ma kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. I tak w opinii Komisji z dnia (...) r. wskazano, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę E.S. może być wykorzystany w celu dla jakiego został sporządzony z zastrzeżeniem jednak konieczności wprowadzenia korekty uwzględniającej wpływ oddziaływania na wartość istnienia linii elektroenergetycznej 15 kW i jej strefy oddziaływania. Natomiast operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego ze względu na błędy merytoryczne i uchybienia w procedurach szacowania wpływające na uzyskany rezultat określenia wartości nieruchomości nie może być wykorzystany w celu, dla jakiego został sporządzony. Uwzględniając więc uwagi Komisji rzeczoznawca majątkowy W.B. w operacie szacunkowym z dnia (...) r., stanowiącym dowód w niniejszej sprawie, zawarł wpływ oddziaływania na wartość przedmiotowej nieruchomości znajdującej się na niej linii elektroenergetycznej i jej strefy oddziaływania, co wynika z tabeli zatytułowanej "Przyjęta skala cech rynkowych i ich opis" przedstawionej na stronie 22 operatu szacunkowego. Zatem zarzut skarżącej, że rzeczoznawca majątkowy E. S. nie uwzględniła w operacie tego faktu nie ma znaczenia, bowiem jak wskazano wyżej nowy operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy przez W. B. uwzględnia istnienie na przedmiotowej nieruchomości linii elektroenergetycznej. Również zarzut skarżącej, że rzeczoznawca nie uwzględnił ceny sprzedaży przedmiotowej działki nie zasługuje na uwzględnienie. W dniu zawarcia aktu notarialnego tj. w dniu (...) r. (umowa sprzedaży- warunkowa) obowiązywał Plan, który wskazywał na budowlane przeznaczenie przedmiotowej działki – teren zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności: MN oraz tereny komunikacji: KD1, natomiast działka sprzedana została w dniu 10 listopada 2005 r. jako grunt rolny za kwotę (...) zł. Kwota ta znacznie różni się od kwoty podanej w operacie (...) zł i w związku z tym cena, za którą skarżąca sprzedała działkę nie mogła zostać uwzględniona przez rzeczoznawcę majątkowego. Zarzut skarżącej dotyczący nie uwzględnienia w operacie hipoteki, którą obciążona była przedmiotowa nieruchomość także nie znajduje poparcia w zebranym materiale dowodowym. Zgodnie z art. 155 ust. 1 u.g.n. przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: 1) księgach wieczystych; 2) katastrze nieruchomości; 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości (...). Rzeczoznawca majątkowy w dniu 10 czerwca 2009 r. dokonał badania księgi wieczystej KW nr 34569 i zgodnie z załączonym wypisem wskazał, że przedmiotowa nieruchomość nie była obciążona hipoteką. Zatem rzeczoznawca prawidłowo nie uwzględnił hipoteki, skoro przedmiotowa nieruchomość nie była nią obciążona. Odnosząc się z kolei do zarzutu skargi, iż rzeczoznawca nie uwzględnił w operacie faktu, że uchwalenie nowego Planu nastąpiło m. in. na koszt skarżącej stwierdzić należy, że również nie zasługuje on na uwzględnienie. Kwestia ponoszenia kosztów sporządzenia planu miejscowego została uregulowania w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i oznacza, ze gmina nie może domagać się ponoszenia i pokrywania tych kosztów (poza wyjątkami przewidzianymi w art. 21 ust. 2) przez np. właścicieli nieruchomości objętych postanowieniami planu, czy też od innych osób fizycznych lub prawnych zainteresowanych sporządzaniem planu (wyrok WSA w Gdańsku z 29 października 2008 r. II SA/Gd 799/07, LEX nr 511480). W art. 21 ust. 1 u. p.z.p. wskazano, że koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają budżet gminy, z zastrzeżeniem ust. 2, który stanowi, ze koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają: 1) budżet państwa – jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym; 2) budżet województwa – jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu wojewódzkim; 3) budżetu powiatu – jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym; 4) inwestora realizującego inwestycję celu publicznego – w części, w jakiej jest on bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji tej inwestycji. Zatem przepisy art. 21 u.p.z.p. wprowadzają generalna zasadę, w myśl której koszty sporządzenia planu miejscowego ponosi gmina. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 u.g.n. sprawy ładu przestrzennego należą do zadań własnych gminy, a te w myśl art. 111 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 listopada 1998 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2003 r. Nr 15, poz. 148 ze zm.) są finansowane z budżetów jednostek samorządu terytorialnego. Natomiast przewidziane w tym artykule wyjątki od tej zasady wiążą się z inkorporowaniem do planów miejscowych zamierzeń inwestycyjnych o charakterze ponadgminnym lub też zamierzeń inwestycyjnych celu publicznego, których inwestorem nie jest sama gmina (Komentarz do art. 21 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. T. Bąkowski. Stan prawny 01.11.2004 r.). W niniejszej sprawie skarżąca nie jest inwestorem realizującym inwestycję celu publicznego zatem koszty sporządzenia Planu jej nie obciążają. W związku z powyższym zarzut nie uwzględnienia przedmiotowych kosztów uznać należy za chybiony. W tym miejscu podkreślić należy, że jeżeli strona postępowania kwestionuje prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego dowód w przedmiotowej sprawie, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby zakwestionowała operat przed właściwym organem, tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych leży także w gestii strony postępowania, gdy organ administracyjny nie wykrył w nim wad, stanowiących podstawę do skierowania wniosku do powyższej organizacji. Zatem mając na uwadze powyższe stwierdzić należało, że w zakresie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca podjęte zostały na podstawie przepisów prawa, prawidłowo zastosowanych i wyłożonych i z tego względu Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a orzekł jak w pkt 3 wyroku. ja