IV SA/Po 89/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska Sędziowie WSA Donata Starosta (spr.) WSA Anna Jarosz Protokolant ref. staż. Ewa Stawicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 marca 2017 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] grudnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] września 2016 r. nr [...] Prezydent Miasta P. na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 i art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778; zwanej dalej "u.p.z.p." – uwaga Sądu) oraz art. 104 ustawy z dnia 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 23; zwanej dalej jako "k.p.a." – uwaga Sądu) po rozpatrzeniu wniosku A. K. (zwanego dalej "inwestorem") ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, przewidzianego do realizacji w P. przy ul. [...], na działce nr [...], ark. 11, obręb J.. W uzasadnieniu decyzji Prezydent Miasta wyjaśnił, że obszar analizowany wyznaczono zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588; zwane dalej "rozporządzeniem") - w promieniu 90 m od granic terenu objętego wnioskiem. Jest to trzykrotna szerokość frontu działki, który wynosi 30 m (od ul. [...]) P. ona objąć działki położone wzdłuż ul. [...], ul. [...] i ul. [...]: posesje przy ul. [...]: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], posesje przy ul. [...] - [...], posesje przy ul. [...]: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], posesje przy ul. [...] [...],[...],[...]. Prezydent Miasta wskazał następnie, że z wynika, iż wnioskowana działka nr [...] przylega frontem do ul. [...] i ul. [...]. Położona jest w enklawie zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej, śródmiejskiej. Na działkach sąsiednich posadowione są budynki o charakterze zabudowy pierzejowej ze ścianami szczytowymi przylegającymi do granicy działek. W budynku na posesji [...] w parterze zlokalizowane są usługi handlu. Podobny sposób zagospodarowania części parteru występuje także w budynkach zlokalizowanych w obszarze analizowanym. W dalszym sąsiedztwie na posesji przy ul. [...] zlokalizowany jest budynek wielorodzinny wolnostojący typu "blok". Średni wskaźnik intensywności zabudowy mieszkaniowej wynosi 57,2% powierzchni działek. Na działkach sąsiednich budynki usytuowane są w zabudowie pierzejowej, tworząc zwarte kwartały zabudowy bezpośrednio wzdłuż głównych ulic. Wysokość zabudowy w obszarze analizowanym jest zróżnicowana i kształtuje się w granicach od ok.9,5 m (ul. P. [...]) do ok. 30 m (ul. [...] [...]). Średnia wysokość zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 15,3 m. Linia zabudowy w obszarze objętym analizą jest uporządkowana i pokrywa się z frontami działek. Prezydent Miasta wyjaśnił, że średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi ok. 57,2% pow. działek. Wnioskowany wskaźnik zabudowy wynosi maksymalnie 83%. Zdaniem Prezydenta analiza wykazała, że w sąsiedztwie występują działki zainwestowane na poziomie ok. 80%-90% (posesje przy ul. [...] i ul. J. K. [...]), wobec czego dopuszczono możliwość realizacji inwestycji na poziomie 75% dla zabudowy wysokiej, a łącznie dla całej zabudowy na działce, na poziomie 83% (z uwzględnieniem kondygnacji częściowo zagłębionej). Dalej Prezydent Miasta wyjaśnił, że wysokość zabudowy w obszarze analizowanym jest zróżnicowana i kształtuje się w granicach od ok. 9,5 m (ul. P. [...]) do ok. 30 m (ul [...] [...]). Wnioskowany budynek ma być zlokalizowany na działce narożnikowej, która sąsiaduje z działkami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi charakteryzującymi się odmienną architekturą i wysokością zatem ustalono średnią wysokość zabudowy w obszarze analizowanym, która wynosi 15,3 m. Od ul. [...] wnioskowany budynek kontynuuje wysokość zabudowy poprzez bezpośrednie nawiązanie do wysokości części budynku przy ul. [...] [...], przyległej do granicy działki. Uwzględniając zmianę poziomu terenu oraz nawiązując do formy budynku przy ul. [...] [...] dopuszczono możliwość realizacji centralnej części bryły budynku do wysokości 21,5 m, która to część będzie najwyższa, ale nie przekroczy maksymalnych wysokości zabudowy sąsiedniej z dachami płaskimi (jakie wykazano w tabeli do analizy). W narożnikowej części działki, przy zbiegu ulic [...] i [...] oraz wzdłuż ul. [...] wysokość budynku ma wynosić 20,1 m, przy czym ostatnia kondygnacja zostanie wycofana w celu nawiązania do maksymalnej wysokości budynku przy ul. [...]. Tak ustalone wysokości dla projektowanego budynku będą nawiązywać do sposobu zabudowy sąsiedniej, a w szczególności tej, która powstała współcześnie i posiada także dachy płaskie. W kontekście różnorodności architektonicznej sąsiednich budynków szczególnie istotne jest zachowanie spójnej stylistycznie bryły całego projektowanego budynku przy równoczesnym harmonijnym wpisaniu się w zabytkową tkankę ul. [...]. Projektowany sposób zagospodarowania terenu zakłada lokalizację budynku mieszkalnego wielorodzinnego bezpośrednio wzdłuż frontowych granic działek, przy czym od ul. [...] planowane są dwa cofnięcia elewacji frontowej w stosunku do frontu działki na ok. 3 m. Od strony działki nr [...] cofnięcie elewacji frontowej ma na celu bezpośrednie nawiązanie do elewacji frontowej istniejącego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. J. K. [...], drugie cofnięcie ma na celu zaakcentowanie w bryle budynku klatki schodowej oraz rozrzeźbienie elewacji. W odwołaniu Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] [...] w P. (zwana dalej "Wspólnotą Mieszkaniową") zarzuciła decyzji Prezydenta Miasta naruszenie art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że przynajmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji formy, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu przez określenie wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu na 83%o raz przez nieokreślenie charakterystyki urbanistycznej istniejące zabudowy (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowani.! terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych). Po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r. nr [...] na podstawie art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 i k.p.a. oraz art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 u.p.z.p. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że zaskarżona decyzja została wydana w specyficznym stanie faktycznym. Działka objęta wnioskiem jest bowiem działką narożnikową, posiadającą dostęp do drogi publicznej od strony ul. [...] oraz od strony ul. [...]. Jednakże w złożonym wniosku inwestor wskazał, iż główny wjazd na posesję będzie się odbywać z ul. [...] w P.. Wobec tego słusznie organ I instancji przyjął za front działki odległość od strony ul. [...] (większa część działki). Zdaniem Kolegium obszar analizowany został wyznaczony w prawidłowy sposób, tj. w promieniu 90 m od granic terenu objętego wnioskiem. Jest to trzykrotna szerokość frontu działki wskazanego we wniosku (od ul. [...]), który wynosi 30 m. Następnie Kolegium stwierdziło, że autor analizy dokonał szczegółowej analizy parametrów zabudowy w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachów. Wskazano także, że na działkach sąsiednich budynki usytuowane są w zabudowie pierzejowej, tworząc zwarte kwartały zabudowy bezpośrednio wzdłuż głównych ulic. Natomiast linia zabudowy w obszarze analizowanym jest uporządkowana i pokrywa się z frontami działek. Zabudowa o funkcji usługowej zlokalizowana jest zarówno wzdłuż frontów, jak i w głębi. Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu do kwestii wielkości powierzchni zabudowy Kolegium wyjaśniło, że z analizy oraz z uzasadnienia decyzji Prezydenta Miasta wynika, iż w dalszym sąsiedztwie na posesji przy ul. [...] zlokalizowany jest budynek wielorodzinny wolnostojący typu "blok". Średni wskaźnik intensywności zabudowy mieszkaniowej wynosi 57,2% powierzchni działek. Wnioskowany wskaźnik zabudowy wynosi maksymalnie 83%, przy czym dla zabudowy wysokiej - maksymalnie 65%. Analiza wykazała, że w sąsiedztwie występują działki zainwestowane na poziomie ok. 80-90%) (posesje przy ul. [...] i ul. [...] [...]). Uwzględniając powyższe oraz lokalizację działki jako narożnikowej u zbiegu dwóch ulic: ul. [...] i ul. [...], dopuszczono możliwość realizacji inwestycji na poziomie 83%, znajduje to bowiem odzwierciedlenie w analizie. W ocenie Kolegium planowany budynek mieszkalny wielorodzinny wpisuje się funkcją, sposobem zagospodarowania terenu w stosunku do budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. W ocenie Kolegium analiza urbanistyczna wypełnia znamiona prawidłowo sporządzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykonanej na potrzeby decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Wskazuje ona m. in., że , załączona do wniosku mapa zasadnicza obszaru objętego wnioskiem jest zgodna ze stanem faktycznym zagospodarowania terenu. W ocenie Kolegium planowana inwestycja spełnia wszystkie wymogi, zawarte w przepisach art. 61 ust, 1 pkt. 1-5 u.p.z.p., zatem organ prawidłowo ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Wspólnota Mieszkaniowa zarzuciła decyzji Kolegium naruszenie: - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 3 ust. 1 rozporządzenia polegające na uznaniu, że poprzedzająca wydanie decyzji o warunkach zabudowy analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została sporządzona prawidłowo, podczas gdy sporządzona w toku postępowania analiza architektoniczno- urbanistyczna nie jest wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, - art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w związku z § 5 ust. 1 rozporządzenia polegające na określeniu wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na 83%, podczas gdy średni wskaźnik zabudowy analizowanego obszaru wynosi 57,2%, - art. 8 w związku z art. 107 § 3 k.p.a. polegające na nienależytym uzasadnieniu decyzji i zawarciu w niej zbyt ogólnych twierdzeń, co stoi w sprzeczności z zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej, w szczególności poprzez brak szczegółowego uzasadnienia odstępstwa od zasady kontynuacji średniego wskaźnika zabudowy, podczas gdy wyjątki od reguły kontynuacji średniego wskaźnika zabudowy winny być szczegółowo uzasadnione. Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Kolegium oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej analiza sporządzona w toku postępowania nie odpowiada wymaganiom przewidzianym prawem. W szczególności w części dotyczącej geometrii dachu planowanego budynku, w którym analiza kontynuacji funkcji w tym zakresie została dokonana w sposób powierzchowny, bez podania konkretnych danych pozwalających na ustalenie funkcji obowiązującej na analizowanym obszarze. Ponadto zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej organ w sposób nieuprawniony ustalił wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na 83%, podczas gdy średni wskaźnik zabudowy analizowanego obszaru wynosi 57,2%. Wspólnota Mieszkaniowa zaznaczyła również, że niedopuszczalne jest określenie w decyzji o warunkach zabudowy parametrów projektowanej inwestycji wyłącznie poprzez podanie wskaźnika maksymalnego bądź minimalnego, albo też poprzez odwołanie się do pojęć nieskonkretyzowanych. W takiej sytuacji decyzja ustalająca warunki zabudowy umożliwiałaby realizację obiektów, które nie byłyby charakterystyczne dla obiektów występujących w obszarze analizowanym i tym samym naruszałyby zasadę "dobrego sąsiedztwa". Określenie wskaźnika intensywności zabudowy jako maksymalnie 83% stanowi naruszenie przepisów prawa materialnego i skutkuje koniecznością uchylenie decyzji obarczonych taką wadą. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. W piśmie z dnia 20 marca 2017 r. inwestor wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Podstawę materialnorpawną objętych kontrolą sądu decyzji stanowiły przepisy u.p.z.p. Na wstępie wskazać należy, że zgodnie z art. 59 ust. u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 u.p.z.p., wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 u.p.z.p. stosuje się odpowiednio. Jak wynika z treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w pięciu punktach tego przepisu. Pozytywne rozpatrzenie wniosku o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy możliwe jest jedynie gdy: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ład przestrzenny konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Z. Niewiadomski (red.), C.H.BECK, Wydanie 7, Warszawa 2013, s. 506). W art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. zawarto upoważnienie do ustalenia, w drodze rozporządzenia, sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego z uwzględnieniem sposobu ustalenia ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Upoważnienie to koresponduje ściśle z uregulowanym w art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p wymogiem tzw. kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w przypadku budowy nowego obiektu budowlanego, na terenie na którym nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Arkadiusz Despot-Mładanowicz [w:] Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz,(red.) Alicja Plucińska – Filipowicz, Marek Wierzbowski, LexisNexis, Warszawa 2014, s. 485). Generalną zasadą wynikającą z przepisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. jest ustalenie parametrów nowej zabudowy jako wartości średnich w obszarze analizowanym z możliwością odstępstw, o ile wynika to z analizy. Odstępstwa jednak, jako wyjątki od zasady winny być każdorazowo szczegółowo wyjaśnione w uzasadnieniu decyzji. Celem prawodawcy było bowiem ustalenie wskaźników o których mowa w art. 61 ust. 7 pkt 1-5 u.p.z.p., w taki sposób aby planowana zabudowa nawiązywała do zabudowy "zastanej" w obszarze analizowanym. Uznać trzeba, że naruszenie ładu przestrzennego może mieć miejsce nie tylko poprzez przekroczenie średnich wartości, ale również poprzez zlokalizowanie zabudowy znacznie mniejszej niż średnia w obszarze analizowanym. W orzecznictwie wskazuje się, że określenie parametrów nowej zabudowy w decyzji ustalającej warunki zabudowy może przybrać postać wskazania wielkości granicznych (minimalnych i maksymalnych), których inwestorowi nie wolno przekroczyć i w każdym przypadku takie ustalenie owych wskaźników musi mieć swoje uzasadnienie w analizie urbanistycznej. Niedopuszczalne jest natomiast określenie parametrów nowej zabudowy, wyłącznie poprzez podanie wskaźnika maksymalnego (minimalnego), albo też poprzez odwołanie się do pojęć nieskonkretyzowanych. W takiej sytuacji decyzja ustalająca warunki zabudowy umożliwiałaby realizację obiektów, które nie byłyby charakterystyczne dla obiektów występujących w obszarze analizowanym i tym samym naruszałyby zasadę "dobrego sąsiedztwa". Zaburzenie ładu architektonicznego może nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia budynku znaczenie wyższego niż budynki zlokalizowane w sąsiedztwie tej inwestycji, ale też wzniesienie budynku znacząco niższego od budynków już usytuowanych. Nie stoi w sprzeczności z przepisami, określenie tego parametru w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy, zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem odpowiedniego określenia tych wielkości (por. wyrok NSA z 5 kwietnia 2011 r. sygn. akt II OSK 679/10, wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 13 sierpnia 2013 r. sygn. akt II SA/Bd 428/13, wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 10 grudnia 2014 r. sygn. akt II SA/Bd 918/14, wyrok WSA w Łodzi z dnia 5 lipca 2013 r. sygn. akt II SA/Łd 265/13, wyrok WSA w Krakowie z dnia 22 grudnia 2011 r. sygn. akt II SA/Kr 1624/11, wyrok WSA w Krakowie z dnia 4 grudnia 2009 r. sygn. akt II SA/Kr 1101/09, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Gabaryty obiektu budowlanego powinny być jednoznacznie określone w decyzji o warunkach zabudowy i gabarytów tych nie można domniemywać. Pośrednie wskazanie gabarytów obiektu budowlanego stanowi zadość wymaganiom przepisom rozporządzenia, z tym jednak istotnym zastrzeżeniem, że musi to być wskazanie niebudzące wątpliwości (Arkadiusz Despot-Mładanowicz [w:] Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz,(red.) Alicja Plucińska – Filipowicz, Marek Wierzbowski,LexisNexis, Warszawa 2014, s.469, wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2013r. sygn. akt II OSK 305/12; http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Sąd w składzie rozpoznającym nie podziela odmiennego poglądu wyrażanego w orzecznictwie sądów administracyjnych, w tym w wyrokach przywołanych w piśmie inwestora z dnia [...] marca 2017 r. Z treści decyzji Prezydenta Miasta wynika, iż parametry nowej zabudowy nie zostały określone w sposób jednoznaczny bowiem organ ograniczył się do określenia maksymalnych (górnych granic) parametrów nowej zabudowy. Wielkość powierzchni zabudowy została określona jako "maksymalnie 83%". Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki została określona od ul. [...] "maksymalna wysokość od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku 21,5 m, przy czym na odcinku min. 4 m od granicy z działką nr [...], ustala się wysokość maksymalnie 17,8 m, jednocześnie nie wyżej niż wysokość ściany szczytowej istniejącego budynku przy ul. [...] [...]. Elewacja frontowa ostatniej kondygnacji wycofana na długości min. 50% o min. 1,2 m od ul. [...] maksymalna wysokość od istniejącego poziomu terenu ul. [...] - 20,1 m, elewacja frontowa ostatniej kondygnacji wycofana na długości min. 50% o min. 1,2 m". W ocenie Sądu określenie tylko górnych granic parametrów nowej zabudowy stanowi naruszenie przepisów rozporządzenia i w rzeczywistości pozwala inwestorowi na zlokalizowanie zabudowy znacznie odbiegającej od tej, która znajduje się w obszarze analizowanym. Uchybienie to ma o tyle istotne znaczenie w niniejszej sprawie, iż w uzasadnieniu decyzji Prezydenta Miasta wskazano, że od ul. [...] wnioskowany budynek kontynuuje wysokość zabudowy poprzez bezpośrednie nawiązanie do wysokości części budynku przy ul. [...] [...], przyległej do granicy działki. Jak zaznaczył organ "tak ustalone wysokości dla projektowanego budynku będą nawiązywać do sposobu zabudowy sąsiedniej, a w szczególności tej, która powstała współcześnie i posiada także dachy płaskie. W kontekście różnorodności architektonicznej sąsiednich budynków, szczególnie istotne jest zachowanie spójnej stylistycznie bryły całego projektowanego budynku przy równoczesnym harmonijnym wpisaniu się w zabytkową tkankę ul. [...]". Takiemu uzasadnieniu przeczy jednak sposób ustalenia parametrów nowej zabudowy, bowiem pozwala on na zrealizowanie inwestycji znacznie odbiegającej od sposobu zabudowy sąsiedniej. W ocenie Sądu sposób w jaki organ I instancji ustalił parametry nowej zabudowy nie daje jednak jakiejkolwiek pewności, że planowana inwestycja, w zakresie wysokości zabudowy, będzie stanowić kontynuację cech zabudowy z obszaru analizowanego. Gabaryty przyszłego przedsięwzięcia zostały określone w sposób niejednoznaczny, pozwalający interpretować ustalenia decyzji w sposób dowolny. Takie określenie parametrów nowej zabudowy pozwala inwestorowi na ubieganie się o decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji o maksymalnych parametrach wskazanych w decyzji oraz znacznie od nich odbiegających, czym niewątpliwie może zostać naruszony ład przestrzenny. Skoro bowiem prawodawca w § 5 ust. 1 rozporządzenia wymaga, aby wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznaczać na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, to ustalenie tylko górnej wartości tego parametru wprost narusza wskazane przepisy, bowiem dopuszcza możliwość zrealizowania obiektu o parametrach znacznie mniejszych niż średnia wartość w obszarze analizowanym. Podobnie w przypadku wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, którą zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wyznacza się jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jednoznacznie określenie parametrów nowej zabudowy nabiera jeszcze większego znaczenia, gdy tak jak w niniejszej sprawie, inwestycja realizowana ma być w zabudowie pierzejowej. Na podstawie niejednoznacznie określonych parametrów nowej zabudowy inwestor uprawniony będzie do realizacji obiektu budowlanego znacznie niższego niż zabudowa sąsiednia, która bez wątpienia naruszać będzie ład przestrzenny. Uwzględniając podniesiony w skardze zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w związku z § 5 ust. 1 rozporządzenia Sąd nie podzielił argumentacji inwestora zawartej w piśmie z dnia [...] marca 2017 r. Sąd nie uwzględnił pozostałych zarzutów podniesionych w skardze. Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 w związku z § 3 ust. 1 rozporządzenia. W ocenie Sądu analiza została przeprowadzona w sposób rzetelny i odpowiadający przepisom prawa. Dokonując analizy uprawniony urbanista ustalił cechy i funkcje zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym, odnosząc się do konkretnie wskazanych nieruchomości. Ustalenia te znajdują odzwierciedlenie w stanowiących załącznik do decyzji Prezydenta Miasta wynikach analizy. Ponadto niezasadny okazał się zarzut naruszenia art. 8 w związku z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie decyzji w zakresie odstępstwa od kontynuacji średniego wskaźnika intensywności zabudowy. Wprawdzie jak wskazano powyżej wskaźnik ten został określony w wadliwy sposób poprzez wskazanie jedynie maksymalnej jego wartości, to nie sposób zarzucić organowi, aby nie wyjaśnił przesłanek którymi kierował się dokonując takie rozstrzygnięcia. Na co zasadnie zwrócono uwagę w piśmie inwestora z dnia [...] marca 2017 r. z uzasadnienia decyzji Prezydent Miasta wynika, że nieruchomości przy ul. [...] i ul. J. K. [...] zabudowane są w 80 – 90 %. Organ uwzględnił również lokalizację działki objętej wnioskiem jako położonej u zbiegu dwóch ulic. Wyjaśnił, że odstąpienie od ogólnej reguły zapewni zachowanie właściwych relacji przestrzennych nie niosących za sobą negatywnych skutków urbanistycznych. Z powyżej wskazanych powodów Sad na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r. poz. 718) orzekł jak w pkt 1 wyroku. O kosztach postępowania (pkt 2 wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 w związku z art. 205 ww. ustawy uwzględniając kwotę stanowiąca równowartość uiszczonego wpisu (500 zł), opłaty skarbowej od pełnomocnictw (17 zł) oraz wynagrodzenia pełnomocnika (480 zł) ustalonego na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800).