IV SA/Po 89/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz (spr.) Sędzia WSA Józef Maleszewski Asesor sądowy WSA Maria Grzymisławska-Cybulska Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 marca 2018 r. sprawy ze skargi [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia 27 października 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Poznania z 25 maja 2016 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu na rzecz skarżącej spółki [...] kwotę 980 zł (dziewięćset osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. IV SA/Po 89/18 UZASADNIENIE Dnia 10.02.2012r. [...] [...] złożył w Urzędzie Miasta Poznania Wydziale Urbanistyki i Architektury wniosek z dnia 08.02.2012r. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych w Poznaniu przy ul. [...], na terenie działki nr [...], ark. 23, obręb Piątkowo. Wniosek ten został zmieniony pismem z dnia 23.04.2012r. Wobec powyższego, pismem z dnia 13.02.2012r., znak: [...] Prezydent Miasta Poznania zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], ark. 23, obręb Piątkowo w Poznaniu przy ul. [...]a [...]ego. Pismem z dnia 22.02.2012r., znak: [...] Miejska Pracownia [...] poinformowała Prezydenta Miasta Poznania, iż proponowana linia zabudowy będzie w skrajnym przypadku ok. 1,0 m od planowanej linii rozgraniczającej ul. [...]ego, a proponowany zjazd z ww. ulicy może w przyszłości znaleźć się w miejscu, w którym planowana jest ulica i może być usytuowana na nasypie. Pismem z dnia 19.03.2012r., znak: [...] Zarząd Dróg Miejskich w Poznaniu wskazał, iż obsługa komunikacyjna działki nr [...] winna odbywać się jednym, nowym zjazdem z ul. [...]ego. Wskazano, że z uwagi na brak chodnika w ul. [...]ego konieczne jest jego wykonanie na długości wnioskowanej działki i dalej do połączenia z ul. Obornicką. Wskazano również, że pełne potrzeby parkingowe w ilości wymaganej dla planowanej inwestycji należy zapewnić wyłącznie na terenie inwestora. Obsługa wszystkich miejsc postojowych musi odbywać się tylko z jednego ww. zjazdu. Po poinformowaniu stron o możliwości zapoznania się i wypowiedzenia co do zgromadzonych dowodów, materiałów i zgłoszonych żądań, na podstawie art. 10 § 1 k.p.a., w dniu 24.05.2012r. Prezydent Miasta Poznania wydał decyzję nr [...], znak: [...] o ustaleniu na rzecz [...]a [...]ego o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (2 budynki), przewidzianej do realizacji na działce nr [...], ark. 23, obręb Piątkowo, położonej w Poznaniu przy ul. [...]ego. Decyzja ta została utrzymana w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu (decyzja z dnia 28.01.2013r., znak: [...]). Natomiast wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 26.09.2013r., sygn. akt IV SA/Po 474/13 uchylono decyzję SKO w Poznaniu z dnia 28.01.2013r. oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Poznania z dnia 24.05.2012r., znak: [...]. Sąd wskazał m.in., że obszar analizowany wyznaczono na nieaktualnej mapie, a z analizy nie wynika na jakiej podstawie ustalono parametry zabudowy takie jak wysokość [...]ej krawędzi elewacji frontowej oraz rodzaj dachu. Zarówno w analizie jak i decyzji brak jest jakichkolwiek danych pozwalających na weryfikację przyjętych w zaskarżonej decyzji parametrów. Ponadto Sąd wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy posługuje się innymi wartościami niż analiza [...]. W analizie określając wysokość budynków w analizowanym obszarze organ określił wysokość względną. Natomiast już określając wysokość budynku w decyzji organ odniósł ja do wysokości bezwzględnej nie podając jednocześnie jaka jest wysokość bezwzględna budynków w obszarze analizowanym, oraz nie podając wysokości bezwzględnej poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Ponadto Sąd zauważył, że odnośnie wysokości [...]ej krawędzi elewacji frontowej organ winien w pierwszej kolejności ustalić jaka jest wysokość zabudowy na działkach sąsiednich. I dopiero odpowiednio do ustaleń organ określi wysokość [...]ej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenia tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich albo jako średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym, w sytuacji gdy wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok. Zastrzeżenia Sądu budziła również prawidłowość określenia geometrii dachu. Dla określenia geometrii dachu nie jest wystarczające zdawkowe stwierdzenie, że w obszarze analizowanym dominują budynki z dachem płaskim. Organ winien w sporządzonej analizie wykazać jaki dach ma konkretny budynek w obszarze analizowanym. Dnia 16.09.2015r. do organu I instancji wpłynął wniosek z dnia 09.09.2015r. [...]a [...]ego o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy z dnia 24.05.2012r., znak: [...] na jego rzecz. Wobec tego decyzją z dnia 02.10.2015r., znak: [...] organ I instancji przeniósł decyzję o warunkach zabudowy z dnia 24.05.2012r., nr [...] wydaną dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (2 budynki), przewidzianej do realizacji na działce nr [...], ark. 23, obręb Piątkowo, położonej w Poznaniu przy ul. [...]a [...]ego na rzecz [...]a [...]ego. Pismem z dnia 27.01.2016r., znak: [...] Prezydent Miasta Poznania poinformował strony o przystąpieniu do ponownego rozpatrzenia sprawy ustalenia warunków zabudowy na rzecz inwestycji określonych jako budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (2 budynki) w Poznaniu przy ul. [...]a [...]ego, na działce nr [...], ark. 23, obręb Piątkowo. Postanowieniem z dnia 01.02.2016r., znak: [...] organ I instancji wznowił postępowanie administracyjne w sprawie przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy, zakończone decyzją ostateczną z dnia 03.11.2015r. Natomiast dnia 10.03.2016r. została wydana decyzja o uchyleniu decyzji z dnia 03.11.2015r. o przeniesieniu decyzji z dnia 24.05.2012r., nr [...] oraz o umorzeniu w całości postępowania administracyjnego w sprawie o przeniesieniu decyzji z dnia 24.05.2012r., nr [...]. Pismem z dnia 12.02.2016r., znak: [...] Miejska Pracowania [...] poinformowała organ I instancji, iż część działki nr [...], ark. 23, obręb Piątkowo położona w Poznaniu przy ul. [...]a [...]ego, znajduje się na terenie, na którym nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obecnie w Miejskiej Pracowni Urbanistycznej trwają prace nad analizą zasadności przystąpienia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla niezagospodarowanego terenu położonego pomiędzy ul. T. [...]ego a Os. [...]. Pismem z dnia 01.03.2016r., znak: [...] Zarząd Dróg Miejskich w Poznaniu podtrzymał swoją opinię z dnia 19.03.2012r i z dnia 07.05.2012r. Po poinformowaniu stron o możliwości zapoznania się i wypowiedzenia co do zebranych dowodów, materiałów i zgłoszonych żądań, na podstawie art. 10 § 1 k.p.a., w dniu 25.05.2016r. Prezydent Miasta Poznania wydał decyzję nr [...], znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy na rzecz [...]a [...]ego dla inwestycji polegającej na budowie 2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], arkusz 23, obręb Piątkowo, położonej przy ul. [...]a [...]ego w Poznaniu. Do ww. decyzji zostały załączone wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy zagospodarowania terenu - cześć tekstowa i graficzna. Odwołanie od powyższej decyzji w terminie ustawowym, złożyła firma [...] [...] Sp. z o.o. Wskazano między innymi na to, iż w dniu 02.09.2015r. Prezydent Miasta Poznania wydał decyzję nr [...] dla tego samego inwestora i dla identycznej zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej, co zaskarżona decyzja. Nadto wskazano na naruszenie § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26.08.2013r., poprzez niewłaściwe zastosowanie i ustalenie powierzchni zabudowy o wartości 35% działki, a więc wartości niezgodnej ze wskaźnikiem tej wartości z obszaru analizowanego; brak jakiegokolwiek wyjaśnienia w oparciu o jakie nieruchomości przyjęto, iż średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 38% dla całej zabudowy, zaś 34% dla zabudowy mieszkaniowej; brak jakiegokolwiek wyjaśnienia, w oparciu o jakie nieruchomości przyjęto, iż średnia szerokość elewacji frontowej budynków wynosi 71cm ograniczając się jedynie do wskazania jaką szerokość mają elewacje bez doprecyzowania jakie to dokładnie wartości. Nadto naruszono § 7 ust. 1, 3 i 4 oraz § 8 ww. rozporządzenia. Decyzją z dnia 27.10.2017r., znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Poznania nr [...] z dnia 25.05.2016r., znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy na rzecz [...]a [...]ego dla inwestycji polegającej na budowie 2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], arkusz 23, obręb Piątkowo, położonej przy ul. [...]a [...]ego w Poznaniu. Organ odwoławczy wskazał, że w toku postępowania organ I instancji przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w formie tekstowej i graficznej. Z dokumentu tego wynika, że obszar analizowany zgodnie z ww. rozporządzeniem wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50m. Przy czym jako front działki należy rozumieć zgodnie z ww. rozporządzeniem część działki, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Obszar analizowany wyznaczono zgodnie z ww. rozporządzeniem w promieniu 171m od granic terenu, objętego wnioskiem (3x57m). Działki przez które przebiega granica obszaru analizowanego uwzględniono w całości, w przypadku gdy znaczna część zabudowy danej działki znajduje się w wyznaczonym obszarze. Granica obszaru analizowanego została wyznaczona wzdłuż granic tych działek, które zostały włączone do analizy. Z terenu analizowanego można wyraźnie wyodrębnić obszary urbanistyczne, stanowiące pewną całość: teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, położony w południowo - zachodniej części obszaru analizowanego, po obu stronach ul. [...]ego - z zabudową przy ul. [...]ego 4b, 21, 22, 23a; teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej położony w północno - zachodniej części obszaru analizowanego, po zachodniej stronie z ul. [...]ego - z zabudową przy ul. [...]ego 4-17; teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej, położony w północno - wschodniej części obszaru analizowanego) z zabudową przy ul. [...]iej 17-72, 33-133, przy ul. [...]iej 1-39 i 60-60 oraz przy ul. [...]iej 9-12 i 14-18. Ustalono, że tak wyznaczony obszar jest wystarczający by przeprowadzić analizę funkcji oraz parametrów sąsiedniej zabudowy, a jego dalsze rozszerzenie nie wpłynęłoby na zmianę ustaleń dla nowej inwestycji. Na podstawie wyników przeprowadzonej analizy urbanistycznej (w aktach sprawy znajduje się analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zarówno w formie tekstowej, jak i graficznej) stwierdzono, iż planowana inwestycja kontynuuje funkcję zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Obowiązującą linię zabudowy można wyznaczyć na podstawie § 4 ust. 3 ww. rozporządzenia w nawiązaniu do linii zabudowy z budynku przy ul. [...]ego 22. Wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki nie przekracza średniego wskaźnika w obszarze analizowanym, który wynosi 38% - zgodnie z § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia. Odnośnie szerokości elewacji frontowych (ok. 36m i 80m) stwierdzono, że przekraczają średnią szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym, która wynosi 9m. Biorąc pod uwagę szerokości elewacji frontowych sąsiednich budynków mieszkalnych wielorodzinnych (48m, 79m - ul. [...]ego i 138m w głębi nieruchomości), parametr ten można wyznaczyć zgodnie z wnioskiem, na podstawie § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia. Natomiast wysokość dla planowanej zabudowy można zdaniem organu I instancji ustalić na podstawie § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia: wysokość projektowanego budynku od strony ulicy można wyznaczyć jako przedłużenie wysokości sąsiednich budynków mieszkalnych przy ul. [...]ego 21 i 22, które mają po 5 kondygnacji nadziemnych i wysokość 17,5m. Z uwagi na położenie drugiego z projektowanych budynków w bliższym sąsiedztwie 3 - kondygnacyjnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na os. [...], dla tego budynku ustalono wysokość 4 kondygnacji nadziemnych, tj. maks. 14m. W ten sposób nowa zabudowa będzie ukształtowana w sposób uskokowy w nawiązaniu do gabarytów otaczających ja budynków. Kolegium wskazało, że ustalenia organu I instancji są zgodnie z zaleceniami WSA w Poznaniu, zawartymi w wyroku z dnia 26.09.2013r. Kolegium uznało, że prawidłowo organ I instancji stwierdził, iż w obszarze analizowanym zdecydowanie dominuje zabudowa z dachami płaskimi. Dachy płaskie mają wszystkie budynki usługowe, mieszkalne wielorodzinne oraz budynki jednorodzinne na os. [...]. Pojedyncze budynki z dachami skośnymi występują jedynie wśród zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i mieszkaniowo - usługowej przy ul. [...]ego 4,5, 13-13c i 13g (budynek w trakcie realizacji). Planowana inwestycja kontynuuje geometrie dachów budynków w obszarze analizowanym, zgodnie z § 8 ww. rozporządzenia - w szczególności nawiązując do geometrii budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. [...]ego, które posiadają dachy płaskie. Kolegium podkreśliło, iż ww. wartości mają charakter wartości względnych, zgodnie z wytycznymi ww. wyroku WSA w Poznaniu. Organ I instancji prawidłowo przeprowadził analizę poprzez określenie parametrów: powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości budynków dla poszczególnych działek, występujących w obszarze analizowanym. Wartości te zostały wpisane do tabeli zawartej w ww. analizie. Nadto wartości te zawarte w analizie są zgodne z wartościami parametrów wskazanymi w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organu I instancji. Pismem z dnia 20.12.2017 r. [...] [...] Sp. z o.o. (dalej: "skarżąca") wniosła skargę na ww. decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1. naruszenie przepisów postępowania - art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 8, 9 i 11 k.p.a., mających istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez brak należytego uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji, a w szczególności nie odniesienie się do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu z dnia z dnia 8 czerwca 2017 roku, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów władzy publicznej oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji; 2. naruszenie przepisów postępowania - art. 16 § 1 k.p.a. w związku z art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a., mających istotny wpływ na wynik sprawy poprzez ich niezastosowanie oraz utrzymanie w mocy drugiej decyzji (zaskarżonej) o warunkach zabudowy, w sytuacji, gdy dla przedmiotowej, tożsamej inwestycji została już wydania decyzja o warunkach zabudowy nr [...] z dnia 2 września 2015 roku, a w sprawie zachodzi tożsamość inwestora, a nadto identycznej zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej, przy czym inwestycja, której dotyczy decyzja nr [...] została dopuszczona ze znacznie mniejszymi parametrami zabudowy; 3. naruszenie prawa materialnego - art. 63 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r - poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na wydaniu w odniesieniu do tego samego terenu decyzji o warunkach zabudowy temu samemu wnioskodawcy dotyczącej tej samej inwestycji; 4. naruszenie prawa materialnego - § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia 2003 roku, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na: – ustaleniu wyłącznie maksymalnej powierzchni zabudowy o wartości 35% działki, w przypadku, w którym ustalenie tylko [...]ej wartości tego parametru wprost narusza wskazane przepisy, bowiem dopuszcza możliwość zrealizowania obiektu o parametrach znacznie mniejszych niż średnia wartość w obszarze analizowanym, – ustaleniu powierzchni zabudowy o wartości 35% działki, a więc wartości niezgodnej ze wskaźnikiem tej wielkości dla obszaru analizowanego, – brak jakiegokolwiek wyjaśnienia, w oparciu o jakie nieruchomości przyjęto, iż średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 38% dla całej zabudowy, zaś 34% dla zabudowy mieszkaniowej, a nadto, – brak jakiegokolwiek wyjaśnienia, w oparciu o jakie nieruchomości przyjęto, iż średnia szerokość elewacji frontowych budynków wynosi 71 m ograniczając się jedynie do wskazania jaką szerokość mają elewację bez doprecyzowania jakie to dokładnie budynki, 5. naruszenie prawa materialnego - § 7 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu za-gospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia 2003 roku poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na: – ustaleniu [...]ej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla budynku na terenie A w wysokości do 17,5 m od poziomu istniejącego terenu oraz dla budynku na terenie B w wysokości do 14 m w sytuacji gdy określenie wysokości [...]ej granicy elewacji frontowej musi być konkretne i nie może być ograniczone wyłącznie do podania [...]ej krawędzi elewacji frontowej, – ustaleniu wysokości [...]ej krawędzi elewacji frontowej z dopuszczeniem pięciu kondygnacji nadziemnych dla budynku A i czterech kondygnacji nadziemnych dla budynku B, a więc wartości niezgodnej ze wskaźnikiem tej wielkości dla obszaru analizowanego, – odstąpieniu przy ustaleniu wysokości [...]ej krawędzi elewacji frontowej od średnich wskaźników danej wielkości w obszarze analizowanym nie znajdującym uzasadnienia w zgromadzonym materiale dowodowym, – nieprecyzyjnym i niejasnym opisaniu uskoków, odnośnie których w ogóle nie przeprowadzono analizy wymaganej przez § 7 ust. 3 rozporządzenia, – braku jakiegokolwiek wyjaśnienia, w oparciu o jakie nieruchomości przyjęto opisane wyżej wskaźniki. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Na wstępie należy wskazać, że przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji/postanowienia. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.- dalej zwanej "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu nr [...] z dnia 27 października 2017 roku, którą utrzymano w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta Poznania nr [...] z dnia 25.05.2016r., znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy na rzecz: [...]a [...]ego, prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą [...] [...] [...] [...] ul. [...]a 8, 60-275 Poznań dla inwestycji polegającej na budowie 2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], arkusz 23, obręb Piątkowo, położonej przy ul. [...]a [...]ego w Poznaniu. Należy wyjaśnić, iż przepisy prawa materialnego właściwe w zawisłej sprawie zawiera ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm., dalej: u.p.z.p.). natomiast przepisy prawa procesowego zawiera ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23 z późn. zm., dalej jako k.p.a.) Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter wstępny i ogólny, nie przesądza jeszcze o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa (por. wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2012 r., II OSK 229/11, Lex nr 1216331). Wydanie takiej decyzji winno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a więc nie jest to decyzja uznaniowa. Organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom, wynikającym z przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej z ustawowych przesłanek, wynikających z ww. przepisu. Postępowanie o warunkach zabudowy jest dopiero pierwszym etapem procesu inwestycyjnego. Kolejnym jest postępowanie prowadzące do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak wspomniano decyzja o warunkach zabudowy ma odpowiedzieć na pytanie, czy na danym terenie jest dopuszczalna (możliwa) zabudowa określonego rodzaju (zmiana zagospodarowania terenu), a więc czy zamierzenie jest zgodne z przepisami szczególnymi. Pozytywne przesądzenie o takiej możliwości w decyzji o warunkach zabudowy daje inwestorowi podstawę do ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę, jeżeli są spełnione inne warunki wymagane ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. 2010 r. Nr 243 poz. 1623 ze zm., zwaną dalej także p.b.). W postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę organ architektoniczno – budowlany ocenia planowaną inwestycję także w aspekcie zgodności z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm., zwanego dalej także rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.), wydanego na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 p.b. Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem prawnym służącym określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Decyzja taka określa podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Realizacja inwestycji przebiega w dwóch następujących po sobie etapach, w dwóch różnych postępowaniach toczących się przed różnymi organami. Na każdym z tych etapów organ prowadzący postępowanie jest prawnie zobligowany do zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich w granicach przysługujących temu organowi kompetencji. Wyjaśnić należy, że decyzja o warunkach zabudowy terenu jest decyzją zastępującą na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, która przeznacza tylko dany teren pod daną inwestycję, ale nie rodzi jeszcze żadnych praw do tego terenu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Stosownie do art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora, którego treść określa art. 64 ust. 2. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym, decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok NSA z 18.12.2012 r., II OSK 1518/11, Lex nr 1367308, wyrok NSA z 12.10.2010 r., II OSK 1542/09, Lex nr 746623). Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe a nawet wymagane w przypadku łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków. Oznacza to, że brak spełnienia chociażby jednego z warunków o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Jeżeli zaś wszystkie w/w przesłanki są spełnione organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Ustalenie wymagań kształtowania nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w powiązaniu z analizą istniejącego stanu odbywa się na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003r., Nr 164, poz. 1588, zwanego dalej rozporządzeniem). Zgodnie z przepisem § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Wyznaczanie obszaru analizowanego celem przeprowadzenia analizy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy winno uwzględniać zasadę dobrego sąsiedztwa w aspekcie naczelnej zasady zachowania ładu przestrzennego, albowiem celem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest dopuszczenie do tworzenia nowej zabudowy jako uzupełnienia już istniejących układów urbanistycznych, przy czym należy opowiedzieć się za nadaniem szerokiego znaczenia pojęciu sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.. Działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną. Za takim rozumieniem sąsiedztwa przemawia wykładnia celowościowa i systemowa u.p.z.p. Wymóg zasady dobrego sąsiedztwa winien być zatem realizowany przy zachowaniu tej podstawowej zasady planowania przestrzennego. Przez ład przestrzenny należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno - gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne, stosownie do przepisu art. 2 pkt 1 u.p.z.p. zawierającego definicję legalną tego pojęcia. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Organ ustalając granice obszaru analizowanego, mając na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, może ustalić granice obszaru analizowanego w rozmiarach większych niż minimalne określone w rozporządzeniu, jednakże ze szczegółowym uzasadnieniem, że służy to ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym obszarze, co potwierdza orzecznictwo sądowoadmnistracyjne (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi w wyroku z dnia 11 kwietnia 2012 r., II SA/Łd 64/12, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). W ramach tak wyznaczonego obszaru analizowanego organ przeprowadza analizę istniejącej zabudowy w celu sprawdzenia, czy możliwe jest na jej podstawie ustalenie parametrów nowej inwestycji jako stanowiącej kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania istniejącego. Warunek kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić, przy czym przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej (por. wyrok NSA z dnia 2 października 2008 r., II OSK 1104/07, wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., II OSK 1909/08, wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., II OSK 1909/08, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). W piśmiennictwie przyjmuje się, że kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach istniejącego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów), w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Generalną zasadą wynikającą z przepisów rozporządzenia jest ustalenie parametrów nowej zabudowy jako wartości średnich w obszarze analizowanym z możliwością odstępstw, o ile wynika to z analizy. Odstępstwa jednak, jako wyjątki od zasady winny być każdorazowo szczegółowo wyjaśnione w uzasadnieniu decyzji. Celem prawodawcy było bowiem ustalenie wskaźników o których mowa w art. 61 ust. 7 pkt 1-5 u.p.z.p., w taki sposób aby planowana zabudowa nawiązywała do zabudowy "zastanej" w obszarze analizowanym. Uznać trzeba, że naruszenie ładu przestrzennego może mieć miejsce nie tylko poprzez przekroczenie średnich wartości, ale również poprzez zlokalizowanie zabudowy znacznie mniejszej niż średnia w obszarze analizowanym. W orzecznictwie wskazuje się, że określenie parametrów nowej zabudowy w decyzji ustalającej warunki zabudowy może przybrać postać wskazania wielkości granicznych (minimalnych i maksymalnych), których inwestorowi nie wolno przekroczyć i w każdym przypadku takie ustalenie owych wskaźników musi mieć swoje uzasadnienie w analizie urbanistycznej. Niedopuszczalne jest natomiast określenie parametrów nowej zabudowy, wyłącznie poprzez podanie wskaźnika maksymalnego (minimalnego), albo też poprzez odwołanie się do pojęć nieskonkretyzowanych. W takiej sytuacji decyzja ustalająca warunki zabudowy umożliwiałaby realizację obiektów, które nie byłyby charakterystyczne dla obiektów występujących w obszarze analizowanym i tym samym naruszałyby zasadę "dobrego sąsiedztwa". Zaburzenie ładu architektonicznego może nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia budynku znaczenie wyższego niż budynki zlokalizowane w sąsiedztwie tej inwestycji, ale też wzniesienie budynku znacząco niższego od budynków już usytuowanych. Nie stoi w sprzeczności z przepisami, określenie tego parametru w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy, zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem odpowiedniego określenia tych wielkości (por. wyrok NSA z 5 kwietnia 2011 r. sygn. akt II OSK 679/10, wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 13 sierpnia 2013 r. sygn. akt II SA/Bd 428/13, wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 10 grudnia 2014 r. sygn. akt II SA/Bd 918/14, wyrok WSA w Łodzi z dnia 5 lipca 2013 r. sygn. akt II SA/Łd 265/13, wyrok WSA w Krakowie z dnia 22 grudnia 2011 r. sygn. akt II SA/Kr 1624/11, wyrok WSA w Krakowie z dnia 4 grudnia 2009 r. sygn. akt II SA/Kr 1101/09, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Gabaryty obiektu budowlanego powinny być jednoznacznie określone w decyzji o warunkach zabudowy i gabarytów tych nie można domniemywać. Pośrednie wskazanie gabarytów obiektu budowlanego stanowi zadość wymaganiom przepisom rozporządzenia, z tym jednak istotnym zastrzeżeniem, że musi to być wskazanie niebudzące wątpliwości (Arkadiusz Despot-Mładanowicz [w:] Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz,(red.) Alicja Plucińska – [...]owicz, Marek Wierzbowski,LexisNexis, Warszawa 2014, s.469, wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2013r. sygn. akt II OSK 305/12; http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Z treści zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta wynika, iż parametry nowej zabudowy nie zostały określone w sposób jednoznaczny bowiem organ ograniczył się do określenia maksymalnych ([...]ych granic) parametrów nowej zabudowy. Wielkość powierzchni zabudowy została określona jako "maksymalnie 35% terenu inwestycji". Szerokość elewacji frontowej określona została jako "36 m i 80 z tolerancją 5%" (prawidłowo określony parametr). Z kolei wysokość [...]ej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki została określona dla budynku A jako 5 kondygnacji nadziemnych, do 17,5m od poziomu terenu istniejącego - dla budynku B: 4 kondygnacje nadziemne o wysokości do 14,0 m od poziomu istniejącego terenu. W ocenie Sądu określenie tylko [...]ych granic parametrów nowej zabudowy stanowi naruszenie przepisów rozporządzenia i w rzeczywistości pozwala inwestorowi na zlokalizowanie zabudowy znacznie odbiegającej od tej, która znajduje się w obszarze analizowanym. W ocenie Sądu sposób w jaki organ I instancji ustalił parametry nowej zabudowy nie daje jakiejkolwiek pewności, że planowana inwestycja, w zakresie wielkości powierzchni zabudowy, a także [...]ej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, będzie stanowić kontynuację cech zabudowy z obszaru analizowanego. Gabaryty przyszłego przedsięwzięcia zostały określone w sposób niejednoznaczny, pozwalający interpretować ustalenia decyzji w sposób dowolny. Takie określenie parametrów nowej zabudowy pozwala inwestorowi na ubieganie się o decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji o maksymalnych parametrach wskazanych w decyzji oraz znacznie od nich odbiegających, czym niewątpliwie może zostać naruszony ład przestrzenny. Skoro bowiem prawodawca w § 5 ust. 1 rozporządzenia wymaga, aby wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznaczać na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, to ustalenie tylko [...]ej wartości tego parametru wprost narusza wskazane przepisy, bowiem dopuszcza możliwość zrealizowania obiektu o parametrach znacznie mniejszych niż średnia wartość w obszarze analizowanym. Podobnie w przypadku wysokości [...]ej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, którą zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wyznacza się jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Na podstawie niejednoznacznie określonych parametrów (tylko maksymalnych) nowej zabudowy inwestor uprawniony będzie do realizacji obiektu budowlanego znacznie niższego niż zabudowa sąsiednia, co bez wątpienia naruszałoby ład przestrzenny. Powyższe w ocenie Sądu powodowało konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta. Natomiast w ocenie Sądu zarzut dotyczący naruszenia przepisów postępowania - art. 16 § 1 k.p.a. w związku z art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a., poprzez ich niezastosowanie oraz utrzymanie w mocy drugiej decyzji (zaskarżonej) o warunkach zabudowy, w sytuacji, gdy dla przedmiotowej, tożsamej inwestycji została już wydania decyzja o warunkach zabudowy nr [...] z dnia 2 września 2015 roku jest bezzasadny, ponieważ nie zachodzi tożsamość sprawy pomiędzy tymi decyzjami. Decyzja nr [...] została wydana dla działki nr [...], a przedmiotowa sprawa dotyczy działki [...]. Sąd wskazuje, że tożsamość spraw zachodzi, gdy w sprawie występują te same podmioty, dotyczy ona tego samego przedmiotu i tego samego stanu prawnego w niezmienionym stanie faktycznym tej sprawy (wyrok NSA z dnia 9 czerwca 2010 r., II OSK 931/09, LEX nr 597967, wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 listopada 2013 r., VIII SA/Wa 651/13, LEX nr 1412288). Taka sytuacja bezsprzecznie nie występuje w niniejszej sprawie, ponieważ przedmioty ww. decyzji są różne i dotyczą różnych działek. Przyjmuje się, że wspomniana tożsamość spraw nie zachodzi nawet wówczas, gdy zostały wydane decyzje o ustaleniu warunków zabudowy na rzecz tego samego inwestora na tej samej działce, lecz o odmiennych parametrach. Tym bardziej więc brak jest owej tożsamości, gdy zostały wydane (jak w niniejszej sprawie) decyzje o warunkach zabudowy na rzecz tego samego inwestora, lecz dotyczący różnych działek. Tym samym zarzut naruszenia art. 63 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r - poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na wydaniu w odniesieniu do tego samego terenu decyzji o warunkach zabudowy temu samemu wnioskodawcy dotyczącej tej samej inwestycji jest bezzasadny. Jak już wskazano decyzja nr [...] została wydana dla działki nr [...], a przedmiotowa sprawa dotyczy działki [...]. Sąd wskazuje, że zarzut braku odniesienia się do zarzutów odwołania - jest bezzasadny, ponieważ organ odwoławczy odniósł się do zarzutów zawartych w odwołaniu w sposób uzasadniający w jego przekonaniu prawidłowość rozstrzygnięcia. W odniesieniu do zarzutu ustalenia powierzchni zabudowy o wartości 35% działki, jako wartości niezgodnej ze wskaźnikiem tej wielkości dla obszaru analizowanego Sąd wskazuje, że zgodnie z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Z cytowanego § 5 ww. rozporządzenia wynika zatem obowiązek wskazania przez organ średniego wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na obszarze analizowanym, a w przypadku rekomendowania dla planowanej inwestycji wskaźnika odbiegającego od wspomnianych wyżej wartości średnich, wskazania, czym takie odstępstwo jest podyktowane. W przedmiotowej decyzji organ I instancji wskazał, że wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki projektowanej zabudowy (35%) nie przekracza średniego wskaźnika w obszarze analizowanym, który wynosi 38 % - zgodnie z § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia. Ponadto jest on zbliżony do średniego wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działek dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych, który wynosi w obszarze analizowanym 34%. W ocenie Sądu takie uzasadnienie odstępstwa od średnich wartości jest niewystarczające. Tym bardziej, że w decyzji nie wyjaśniono na podstawie jakich nieruchomości przyjęto, iż średni wskaźnik intensywności zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosi 34%. W decyzji brakuje określenia w oparciu o jakie konkretnie nieruchomości przyjęto średni wskaźnik zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. W analizie wskazano jedynie nieruchomości na podstawie, których ustalono średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym, czyli 38 %, bez wskazania rodzaju zabudowy poszczególnych budynków. Informacji takich organ również nie zawarł w uzasadnieniu decyzji, ani w jej załącznikach. W ocenie Sądu nie jest wystarczającym, że nieruchomości takie znajdują się na załączniku graficznym na mapie. Powinny one zostać szczegółowo opisane w treści analizy wraz z charakterem zabudowy. To samo uchybienie występuje w zakresie ustalenia średniej szerokości elewacji frontowych budynków jako 71 m oraz w zakresie ustalenia średniej wysokości budynków w obszarze analizowanym jako 9 m. Brakuje określenia w oparciu o jakie konkretnie nieruchomości (o jakim charakterze zabudowy) przyjęto średnią szerokość elewacji frontowych oraz średnią wysokość budynków. Zasadny jest również zarzut dotyczący nieprecyzyjnego opisania uskoków. Organ ponownie rozpoznając sprawę szczegółowo opisze i uwzględni w analizie charakter uskoków występujących w związku z różnicą wysokości budynków w obszarze analizowanym. Na marginesie Sąd wskazuje, że organ powinien ocenić, czy [...] [...] Sp. z o.o. nadal posiada interes prawny w przedmiotowej sprawie. Organ powinien ustalić, kto aktualnie jest właścicielem działki nr [...]. Jeżeli nie jest to [...] [...] Sp. z o.o., to organ powinien ustalić, czy spółka ta posiada pełnomocnictwo od właścicieli przedmiotowej nieruchomości i świetle zebranych informacji dokonać oceny posiadania tytułu prawnego do przedmiotowej działki i interesu prawnego w niniejszej sprawie. Z akt sprawy wynika, że [...]a i [...] [...]i (właściciele działki nr [...]) udzielili skarżącej spółce prawa do dysponowania przedmiotową działką na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę. Jednak Sąd wskazuje, że z aktu tego nie wynika pełnomocnictwo dla skarżącej spółki do reprezentowania [...]i i [...]a [...]ych. Sąd wskazuje, że pełnomocnictwo musi być wyraźne, udzielone wprost, a nie może być domniemane (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 1 lutego 2006 r., sygn. akt VII SA/Wa 1251/05 oraz wyrok NSA z 29 kwietnia 1998 r., sygn. akt IV SA 1044/96). Ponadto nie jest wiadomym, czy udzielone prawo do dysponowania przedmiotową działką na cele budowlane nadal jest aktualne. Ponownie prowadząc postępowanie organ powinien uwzględnić stanowisko Sądu wyrażone w niniejszym wyroku i ustalając parametry nowej zabudowy dokonać tego w sposób jednoznaczny i konkretny. Ponadto organ wskaże na podstawie jakich konkretnie nieruchomości (o jakim charakterze zabudowy) ustalił poszczególne parametry (wskaźnik powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowych, wysokość [...]ej krawędzi elewacji frontowej). Wskazanie konkretnych nieruchomości wraz z ich parametrami umożliwi stronom ewentualną kontrolę prawidłowości dokonanych obliczeń i zasadność ewentualnych odstępstw od średnich wartości parametrów. Z przyczyn wskazanych i opisanych wyżej Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Poznania nr [...] z dnia 25.05.2016r., znak: [...]. O kosztach postępowania na rzecz [...] sp. z o.o. Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 tej ustawy.