IV SA/Po 905/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta (spr.) Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost – Durchowska WSA Anna Jarosz Protokolant ref. staż. Ewa Stawicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 listopada 2017 r. sprawy ze skargi Miasta P. na decyzję Wojewody z dnia [...] lipca 2017 r., nr [...] w przedmiocie zwrotu nieruchomości oddala skargę Decyzją z [...] lutego 2017 r. nr [...] Starosta P. na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz. 267; zwanej dalej "k.p.a.") art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1-2, art. 139, art. 140 ust. 1-4, art. 216 ust. 1, art. 217 ust. 2, art. 227 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651; zwanej dalej "u.g.n.") orzekł o: I. zwrocie na rzecz A. S. w ľ cz. i A. W. Ľ cz. nieruchomości stanowiącej własność Miasta P. , zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy P. - [...], położonej w P., oznaczonej w ewidencji gruntów jako: obręb W., arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni [...] m2. II. zobowiązaniu do zwrotu na rzecz Miasta P. przez: 1. A. S. kwoty [...]zł ([...]), 2. A. W. kwoty [...]zł ([...]). W odwołaniu od ww. decyzji Miasto P. zarzuciło decyzji Starosty naruszenie art. 137 ust.1 u.g.n. oraz art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Miasto wniosło o uchylenie w całości decyzji organu I instancji i orzeczenie w tym zakresie co do istoty sprawy, lub uchylenie i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. Zdaniem Miasta prawidłowa ocena zasadności zwrotu nieruchomości może nastąpić po analizie dokumentów, które najpierw powinny zostać uzupełnione przez Starostę. Organ I instancji powinien odnieść się również do informacji, że na przedmiotowej działce miał powstać parking. Brak jest również informacji pozyskanych z archiwum [...] nr [...] odnośnie zagospodarowania działki pod zaplecze budowy. Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda decyzją z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Wojewoda wyjaśnił że na podstawie umów sprzedaży z [...] kwietnia 1974 r. (akt notarialny rep. A.I numer [...]) i [...] maja 1974 r. (akt notarialny rep. [...] nr [...]) zawartych w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 ze zm.) działka nr [...] została zbyta na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod inwestycję budowy obiektów - wokół stadionu [...] w P. przy ul. [...], [...] i [...]. Umowy sprzedaży z [...] kwietnia 1974 r. i [...] maja 1974 r. nie określają jednak precyzyjnie celu na jaki dokonano wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości. W § 2 umów sprzedaży wskazano, iż do ww. umów sprzedaży przedłożono: "decyzję Urzędu Miasta [...] z dnia [...] marca 1974 r. Nr [...] zatwierdzającą plan realizacyjny inwestycji budowy obiektów wokół stadionu [...] w P. przy ulicy [...], [...] i [...]". Dalej Wojewoda wyjaśnił, że ustalając cel wywłaszczenia posłużył się planem realizacyjnym inwestycji budowy obiektów wokół stadionu [...] w P., przy ul. [...], [...] i [...] oraz załącznikiem graficznym do ww. planu realizacyjnego oraz ustaleniami ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] zatwierdzonego uchwalą Nr [...]/66 Prezydium Rady Narodowej miasta [...] z dnia [...] września 1966 r. (Dz, U. [...] nr [...] poz. [...] z dnia [...] września 1966 r.). Szczegółowa analiza ww. dokumentów wykazała, iż na działce [...], arkusz mapy [...], obręb W. w ramach inwestycji związanej z budową obiektów wokół stadionu [...] w P., przy ul. [...], [...] i [...] zaplanowano w południowo wschodniej część działki nasadzenia roślinne - drzewa okalające betonowy pieszy ciąg komunikacyjny przylegający bezpośrednio od strony wschodniej do przedmiotowej działki. Na pozostałej części nieruchomości nie przewidziano natomiast budowy żadnych obiektów jak i realizacji jakichkolwiek inwestycji. Wojewoda uznał, że przedmiotowa działka została nabyta przez Skarb Państwa pod tereny komunikacji ul. [...], a jej południowo wschodnia część przeznaczona była pod nasadzenia roślinne - drzewa. Wojewoda stwierdził, iż nie znalazł dowodów na realizację celu wywłaszczenia - komunikacja oraz nasadzenia roślinne - drzewa - na działce nr [...] arkusz mapy [...], obręb W.. Na przedmiotowej nieruchomości nie powstała droga, ani infrastruktura drogowa, na działce nie dokonano także żadnych nasadzeń w postaci drzew okalających pieszy ciąg komunikacyjny przylegający bezpośrednio od strony wschodniej do przedmiotowej działki. Jak wynika z przeprowadzonych oględzin jest to teren porośnięty zielenią - trawnikiem, teren jest uporządkowany, nieogrodzony. Działka nr [...] znajduje się poza obszarem linii rozgraniczającej ul. [...], co potwierdza pismo Zarządu Dróg Miejskich z [...] maja 2017 r. Zatem ww. nieruchomości stanowiąca działkę nr [...] nie została zagospodarowana zgodnie z celem dla którego została wywłaszczona i podlega zwrotowi. Dalej Wojewoda stwierdził, że operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia wartości nieruchomości w niniejszej sprawie sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego B. W. w dniu [...] września 2016 r. W ocenie Wojewody obliczenia matematyczne rzeczoznawcy majątkowego B. W. dotyczące cen nieruchomości o wartości minimalnej, maksymalnej i cenie średniej, jak i wartości współczynników korygujących są prawidłowe i zgodne z założeniami i wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego, które są logiczne i spójne. Organ odwoławczy nie doszukał się w operacie szacunkowym żadnych niezgodności czy nieprawidłowości mogących świadczyć o jego wadliwości. Operat szacunkowy jest w swojej treści spójny w zakresie doboru nieruchomości podobnych, ustalonych cech rynkowych wycenianych nieruchomości i przypisanych im wag. Sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiają dalsze jego wykorzystanie dla celu ustalenia wartości nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Wojewoda wskazał, że organ I instancji pozyskał zdjęcia lotnicze z łat 1976 i 1982 obejmujące działkę nr [...], na których widać, że na przejętej nieruchomości nie były realizowane żadne inwestycje drogowe jak i związane z budową obiektów wokół stadionu [...] w P. przy ul. [...]. [...], [...]. Organ I instancji pozyskał ponadto dokumentację związaną z budową obiektów wokół stadionu [...] oraz załącznik graficzny planu realizacyjnego, na którym wykreślony został zasięg działki nr [...]. Wojewoda stwierdził ponadto, że działka nr [...] jest znacznie oddalona od planowanej budowy parkingu nr [...]. Działka ta nie została wykorzystana ani zagospodarowana podczas niniejszej budowy. Dodatkowo Wojewoda zaznaczył, że na części działki nr [...] znajdował się do 1974 r. trzykondygnacyjny budynek mieszkalny, który oznaczony został na pozyskanym z Zakładowej Składnicy Akt Zarządu Dróg Miejskich w P. fragmencie projektu organizacji placów budowy, ponadto w przedmiotowym projekcie wskazano na "propozycję lokalizacji placu budowy dla [...]. Nr [...]. Uwzględniając wykreślony na planie realizacyjnym przez uprawnionego geodetę zasięg działki nr [...] - już pobieżna analiza projektu organizacji placów budowy pozwala na stwierdzenie, iż działka nr [...] nie była przeznaczona pod lokalizację placu budowy, gdyż obiekty te są od siebie znacznie oddalone. Samo wyburzenie ww. budynku trudno w ocenie Wojewody uznać za realizacje celu wywłaszczenia. Ze zdjęć lotniczych wykonanych w 1976 r. przedłożonych przez Centralny Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w W. wynika, iż na przedmiotowej nieruchomości nie były prowadzone żadne inne (oprócz wyburzenia budynku) przedsięwzięcia związane z realizacją celu wywłaszczenia. Nie rozpoczęto żadnej inwestycji "drogowej" jak też nie dokonano żadnych nasadzeń w postaci drzew W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Miasto P. zarzuciło decyzji Starosty naruszenie art. 136 ust. 3 i art. 137 oraz art. 216 u.g.n., a także art. 7, i art. 77 § 1 k.p.a. Miasto wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji Starosty [...], a także o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Zdaniem skarżącego ustalenia dotyczące planowanych inwestycji (ciąg pieszy oraz zieleń) przeczą twierdzeniu jakoby obecny sposób zagospodarowania działki świadczył o niezrealizowaniu celu wywłaszczenia. Skarżący ustalił na podstawie Systemu Informacji Przestrzennej, że teren działki jest w trwałym zarządzie [...]. Twierdzenie Wojewody jakoby działka nr [...] nie została zagospodarowana zgodnie z celem wywłaszczenia jest całkowicie sprzeczne z obecnym zagospodarowaniem działki. Oględziny przeprowadzone na przedmiotowym terenie wykazały, że działka nr [...] z arkusza mapy [...] obrębu [...] stanowi uporządkowany teren zieleni. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Stosownie do art. 136 ust. 3 u.g.n. poprzedni właściciel nieruchomości lub jego spadkobiercy mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jeżeli w rozumieniu art. 137 u.g.n., nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Zgodnie z art. 137 ust. 1 u.g.n. nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu (pkt 1) albo pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna cel ten nie został zrealizowany (pkt 2). Z niekwestionowanych ustaleń organu odwoławczego wynika, że sporna nieruchomość została wywłaszczona na podstawie umów sprzedaży z [...] kwietnia 1974 r. (akt notarialny rep. [...] numer [...]) i [...] maja 1974 r. (akt notarialny rep. [...] nr [...]) zawartych w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 ze zm.), Z aktów wynika, ze działka nr [...] została nabyta na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod inwestycję budowy obiektów wokół stadionu [...] w P., przy ul. [...]. [...] i [...]. Szczegółowych ustaleń w zakresie planowanego przeznaczenia spornej działki organ dokonał na podstawie załącznika graficznego do decyzji Urzędu Miasta [...] z dnia [...] marca 1974 r. Nr [...] zatwierdzającej plan realizacyjny inwestycji budowy obiektów wokół stadionu [...] w P., przy ulicy [...], [...] i [...] oraz wypisu i wyrysu z planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta P. , przyjętego uchwalą Nr [...]/66 Prezydium Rady N. M. P. z dnia [...] września 1966 r. (Dz. U. R.N. m. P. nr 11 poz. 80 z dnia [...] września 1966 r.). Z prawidłowych ustaleń organu wynika, że w ramach inwestycji związanej z budową obiektów wokół stadionu [...] w P., przy ul. [...], [...] i [...] zaplanowano w południowo wschodniej część działki nasadzenia roślinne - drzewa okalające betonowy pieszy ciąg komunikacyjny przylegający bezpośrednio od strony wschodniej do przedmiotowej działki. Na pozostałej części nieruchomości nie przewidziano natomiast budowy żadnych obiektów jak i realizacji jakichkolwiek inwestycji. Bezspornym pozostaje w rozpoznawanej sprawie, że celem wywłaszczenia było przeznaczenie nieruchomości pod nasadzenia roślinne - drzewa. Spornym pozostaje natomiast ocena realizacji celu wywłaszczenia. W ocenie Sądu rzetelnie zebrany materiał dowodowy wskazuje w sposób jednoznaczny, iż cel ten nie został zrealizowany. Z protokołu z oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu [...] kwietnia 2013 r. wynika, że teren spornej nieruchomości porośnięty jest zielenią – trawnikiem. Jest on uporządkowany nieogrodzony. Na terenie nieruchomości nie stwierdzono nasadzeń roślinnych. Znajdujące się w aktach sprawy zdjęcia lotnicze z 1976 r. i 1982 r. obejmujące działkę nr [...] potwierdzają, iż na przedmiotowej nieruchomości nie były realizowane żadne inwestycje drogowe jak i związane z budową obiektów wokół stadionu [...] w P. przy ul. [...]. [...], [...]. Fakt, iż działka ta porośnięta jest trawą nie świadczy w ocenie Sądu o realizacji celu wywłaszczenia. Ponadto z ustaleń organu nie wynika aby na nieruchomości powstała droga, ani też aby dokonano nasadzeń w postaci drzew. Tezy o realizacji celu wywłaszczenia nie potwierdza podniesiona przez skarżącą okoliczność oddania spornej nieruchomości w zarząd [...] Okoliczność ta w żadnej mierze nie potwierdza faktu zrealizowania celu wywłaszczenia. Skoro zatem na wywłaszczonej nieruchomości nie wykonywano żadnych prac, oczywiste jest, że nieruchomość stała się zbędna na ten cel w rozumieniu art. 137 ust. 1 u.g.n. W konsekwencji orzeczenia o zwrocie nieruchomości obowiązkiem organu było określenie wzajemnych rozliczeń. Na podstawie aktu notarialnego rep. [...] numer [...] z dnia [...] kwietnia 1974 r. oraz rep. [...] nr [...] z dnia [...] maja 1974 r. poprzednicy prawni wnioskodawców otrzymali wynagrodzenie. Zgodnie z art. 140 ust. 1 u.g.n. w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. Przepis ten należy rozumieć w ten sposób, że wydanie decyzji o zwrocie nieruchomości pociąga za sobą obowiązek zwrotu uprzednio otrzymanego odszkodowania. W myśl natomiast art. 140 ust. 2 u.g.n. odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. W rozpoznawanej sprawie organ orzekając o zwrocie przedmiotowej nieruchomości jednocześnie zobowiązał A. S. i A. W. do zwrotu określonych w decyzji kwot stanowiących równowartość zrewaloryzowanych kwot odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Kwoty określone w pkt II.2 i II.2 decyzji organu pierwszej instancji określone zostały na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. W.. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że dokonywanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a). Oznacza to obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, a w konsekwencji oceny jej mocy dowodowej. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego w związku z posiadaną przez rzeczoznawcę majątkowego specjalistyczną wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości. Opinia ta powinna zostać zweryfikowana i oceniona przez organ administracyjny z należytą starannością zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Obowiązkiem organu jest ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Wprawdzie organ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną i nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jednakże jego obowiązkiem jest przede wszystkim zweryfikowanie treści operatu szacunkowego i ustalenie, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek czy braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji pozwala stwierdzić, że Wojewoda dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę. W pełni uzasadnione jest stanowisko organu odwoławczego, iż operat ten jest spójny w zakresie doboru nieruchomości podobnych, ustalonych cech rynkowych wycenianych nieruchomości i przypisanych im wag. Pozwoliło to organowi prześledzić cały proces wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz jej wynik końcowy. Organ dokonując prawidłowej oceny operatu, nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiają wykorzystanie go do ustalenia odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy właściwie zidentyfikował wycenianą nieruchomość, określił jej przeznaczenie w dacie wywłaszczenia. Ustalenia biegłego dają się zweryfikować dzięki zgromadzonym w aktach postępowania dowodom. Wojewoda prawidłowo ocenił, że autor operatu szacunkowego właściwie ustalił stan przedmiotu wyceny w dacie wywłaszczenia. Wyceny dokonano na podstawie nieruchomości , które można uznać za podobne. Reasumując wskazać trzeba, że Wojewoda nie uchybił przepisom prawa w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonej decyzji. Organ prawidłowo ocenił, że przedmiotowa nieruchomość nie została wykorzystana na cel wywłaszczenia, co uzasadniało wydanie orzeczenia o jej zwrocie. Prawidłowo również organ zobowiązał A. S. i A. W. do zwrotu określonych w decyzji kwot stanowiących równowartość zrewaloryzowanych kwot odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r. poz. 1367) orzekł jak w sentencji.