IV SA/Po 922/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak Asesor sądowy WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Protokolant st. sekr. sąd. Agata Żebrowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi M. Z., K. Z. na decyzję Wojewody z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę w całości Wojewoda (dalej jako: "Wojewoda" lub "organ II instancji") decyzją z dnia [...] sierpnia 2019 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2019 r. w przedmiocie ustalenia na rzecz M. i K. Z., odszkodowanie w wysokości [...] zł z tytułu zmniejszenia wartości części nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], obręb [...], objętej KW nr [...] Uzasadniając powyższe stanowisko wskazano, że decyzją z dnia [...] listopada 2015 r., znak [...] Starosta [...] ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] z arkusza mapy [...] obrębu [...], zapisanej w księdze wieczystej nr [...] jako współwłasność K. i M. Z. poprzez zezwolenie [...] sp. z o.o. na budowę jednego słupa oraz założenie i przeprowadzenie przez nieruchomość linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...] w pasie technologicznym o łącznej powierzchni 1764 m2. Wnioskiem z dnia [...] grudnia 2018 r. [...] sp. z o.o. wystąpiła do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania należnego właścicielom działki nr [...], obręb [...], gm. [...], objętej KW nr [...], z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z założeniem i przeprowadzeniem jednotorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 110kV relacji [...]. W dniu [...] grudnia 2018 r. Starosta zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, a następnie postanowieniem z dnia [...] lutego 2019 r. powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowego - T. S.. Operat szacunkowy został przedstawiony w dniu [...] lutego 2019 r. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2019 r., znak [...], Starosta [...] przyznał na rzecz K. i M. Z. odszkodowanie w wysokości [...] zł (słownie: [...] złotych) z tytułu zmniejszenia wartości części nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], obręb [...], objętej KW nr [...] Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie wnieśli K. i M. Z.. Zakwestionowali oni przyjętą szerokość pasa technologicznego oraz założenia przyjęte przez biegłego na potrzeby wyceny. Odwołujący się podnieśli, że przyjęte przez biegłego założenia nie obejmowały przyznanych warunków technicznych przyłącza gazowego i energetycznego. Ponadto według odwołujących się przyjęta wycena została zaniżona. Rozpoznając wniesione odwołanie Wojewoda przytoczył treść przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm., dalej jako: "u.g.n.") oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze. zm.), a następnie zauważył, że z uwagi na fakt, że w niniejszej sprawie decyzja o odszkodowaniu jest rozstrzygnięciem odrębnym - stan i przeznaczenie nieruchomości ustalane jest na dzień pozbawienia i ograniczenia praw, natomiast wartość nieruchomości ustalana jest na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu. Następnie organ odwoławczy przeanalizował przedłożony w sprawie operat szacunkowy, wskazując, że jego prawidłowość została zakwestionowana przez odwołujących. W związku z powyższym Wojewoda wystąpił do biegłego rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o ustosunkowanie się do drugiego z zarzutów odwołania dotyczących prawidłowości sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. W odpowiedzi na powyższe biegły rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że uwzględnił on w sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym aktualne uzbrojenie terenu. Biegły wskazał, że na działce nie ma żadnych przyłączy infrastrukturalnych oraz uznał, że choć podstawowe sieci uzbrojenia znajdują się w zasięgu, jednakże z racji znacznego oddalenia nieruchomości od zurbanizowanej części wsi określił uzbrojenie jako ograniczone. Następnie biegły wskazał, że podstawą wyceny są ceny nieruchomości podobnych w transakcjach zawartych w formie aktu notarialnego, a badanie aktów notarialnych z rynku powiatu [...] nie potwierdza sugerowanego poziomu cen [...] zł za m2. Powyższe wyjaśnienia przedstawione przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego nie budziły zastrzeżeń organu odwoławczego. Odnosząc się do zarzutu błędnej powierzchni pasa technologicznego Wojewoda wskazał, że powierzchnia 1764 m2 m2 przyjęta w operacie szacunkowym wynika z powierzchni ograniczenia ustalonej w decyzji Starosty [...] z [...] listopada 2015 r., ograniczającej sposób korzystania z części nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem, w związku z czym zarzut dotyczący jej nieprawidłowości należało uznać za niezasadny. Niezależnie od powyższego, Wojewoda powziął dalsze wątpliwości dotyczące treści operatu szacunkowego, w związku z czym pismem z [...] lipca 2019 r. zwrócił się do biegłego o wyjaśnienie następujących kwestii: 1) w pkt. 7.4 - na jakiej podstawie biegły przyjął współczynnik korygujący na poziomie 1,0 dla trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z ww. nieruchomości oraz konieczności udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii; 2) w pkt 8.2 - charakterystyka cech rynkowych jest ogólna i nie pozwala dokonać oceny w ramach przyjętej gradacji, w związku z czym należy dokonać charakterystyki dla wyszczególnionych ocen przyjętych cech rynkowych; 3) w pkt 8.2 - w tabeli pn. Zestawienie zarejestrowanych transakcji - charakterystyka nieruchomości o cenie maksymalnej pkt 1 lokalizacja (dobra/przeciętna); pkt 3 (w zasięgu) - powyższe oceny są niezgodnie z gradacją ocen wynikających z tabeli pn. Charakterystyka cech rynkowych; 4) w pkt 8.2 nie opisano nieruchomości podobnych o cenie minimalnej i maksymalnej w oparciu o przyjęte cechy rynkowe, tj. nie opisano lokalizacji, sąsiedztwa i otoczenia, uzbrojenia technicznego ani możliwości zainwestowania tych nieruchomości; 5) z treści operatu szacunkowego nie wynika, że szacowana nieruchomość obciążona jest hipoteką w kontekście treści art. 128 ust. 2 u.g.n. W odpowiedzi na powyższe, w piśmie z [...] lipca 2019 r. biegły wyjaśnił, że w pkt 7.4 pn. Trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości współczynnik korygujący na poziomie 1,0 został określony dla obszaru pasa ograniczonego korzystania zajętego pod słup. Jest to obszar zajęty pod stały element urządzenia przesyłowego i ograniczenie w sposobie użytkowania jest pełne (brak możliwości użytkowania terenu przez właściciela w jakiejkolwiek części). Biegły zamieścił rozszerzony opis cech rynkowych oraz wskazał, że w charakterystyce nieruchomości o cenie maksymalnej ocena cechy lokalizacja winno być dobra, zaś ocena cechy uzbrojenie techniczne - winno być ograniczone. Biegły zamieścił opis cech nieruchomości porównawczych o cenie maksymalnej i minimalnej oraz wyjaśnił, że do operatu załączono wydruk z księgi wieczystej. W pkt. 5.1 operatu zawarto klauzulę, że w operacie szacunkowym nie uwzględniono ograniczeń wynikających z zapisów działu III i IV księgi wieczystej. Biegły wskazał również, że z brzmienia art. 128 ust. 2 u.g.n. wynika, że odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (ograniczonych praw rzeczowych). Wycenie mogą podlegać ograniczone prawa rzeczowe, które mają wartość, a obciążenie hipoteczne nie może być rozpatrywane w kategoriach wartości. Odnosząc się do złożonego w toku postępowania wniosku pełnomocnika odwołujących o przesłuchanie biegłego na okoliczności zawarte w sporządzonej przez niego opinii, a wymienione w piśmie Wojewody z [...] lipca 2019 r. organ II instancji uznał, że po zapoznaniu się z przedmiotowym wnioskiem oraz wyjaśnieniami biegłego, organ odwoławczy uznał, że nie ma potrzeby przeprowadzenia wnioskowanego dowodu. Wbrew twierdzeniom pełnomocnika, biegły odniósł się do kwestii zawartej w pkt. 4 ww. pisma Wojewody, a dotyczącej opisania nieruchomości podobnych o cenie minimalnej i maksymalnej. Biegły opisał cechy rzeczonych nieruchomości w pkt. 4 swojego pisma z [...] lipca 2019 r. Natomiast wyjaśnienia w zakresie pozostałych punktów przedstawionych w powyższym piśmie Wojewody były zdaniem organu odwoławczego, wystarczające, a tym samym nie wymagają uzupełnienia. Mając powyższe na względzie organ odwoławczy uznał operat szacunkowy za wiarygodny dowód w niniejszej sprawie, pozbawiony wad skutkujących koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Skargę na powyższą decyzję wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. i K. Z. podnosząc zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 78 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm., dalej jako: "K.p.a.") poprzez nieuwzględnienie wniosku dowodowego o przesłuchanie biegłego, a w konsekwencji brak wyczerpującego zebrania materiału dowodowego. W uzasadnieniu skargi przytoczono zasady dotyczące oceny operatu szacunkowego oraz podniesiono, że niezrozumiały być wybór działek przyjętych w operacie. Skarżący podnieśli, że znane im są ceny transakcyjne z 2014 r., gdzie w Gminie [...] nieruchomości były wyceniane w przedziale [...] zł za m2, przy czym mieć należy na względzie, że rok 2014 był rokiem dna cenowego. W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody, który utrzymał w mocy decyzję Starosty w przedmiocie ustalenia na rzecz skarżących odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości części nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]. Okoliczności faktyczne przedmiotowej sprawy nie budzą wątpliwości i zostały w całości przedstawione w stanie faktycznym uzasadnienia. W szczególności strony nie kwestionują zasadności wypłaconego odszkodowania, a powstałe wątpliwości dotyczą prawidłowości jego ustalenia, w tym prawidłowości dokonanej przez organy administracji publicznej oceny przedłożonego operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie odszkodowanie przysługiwało skarżącym na mocy art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 1 u.g.n., wedle których za szkody powstałe wskutek ograniczenia, w drodze decyzji, sposobu korzystania z nieruchomości, przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na niej m.in. przewodów służących do przesyłania energii elektrycznej, przysługuje odszkodowanie, które powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a jeżeli wskutek tego zdarzenia zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Odszkodowanie jest ustalane odrębną decyzją m.in. na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny lub właściciela wywłaszczonej nieruchomości (vide: art. 129 ust. 5 u.g.n.), przy czym podkreślenia wymaga, że nie ma ono charakteru cywilnoprawnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale 5 działu III u.g.n. Mieć bowiem należy na względzie, że uszczerbek majątkowy (szkoda), jakiego doznaje właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 u.g.n., jest wynikiem legalnego działania administracji, co w sposób oczywisty różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym. Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu uwzględnia się natomiast w szczególności: jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (vide: art. 134 ust. 2 u.g.n.). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy sporządzający opinię określającą wartość nieruchomości, na podstawie której następuje ustalenie wysokości odszkodowania (vide: art. 130 ust. 2 u.g.n.), uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, reguluje powołane wyżej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 209 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie"), a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 tego aktu, stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się w szczególności: 1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; 2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Według zaś § 43 ust. 3 rozporządzenia, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się: (pkt 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; (pkt 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; (pkt 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; (pkt 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że skoro ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (vide: art. 130 ust. 2 u.g.n.), to operat szacunkowy stanowi istotny dowód w takiej sprawie. Taki operat został sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania w dniu [...] lutego 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. S., a następnie w dniu [...] lipca 2019 r. przedstawione zostały wyjaśnienia do jego treści. Niewątpliwie operat szacunkowy, sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego, pomimo, że jest dowodem koniecznym, podlega - stosownie do dyspozycji art. 77 K.p.a. - swobodnej ocenie organu administracji, a więc takiej jakiej podlega każdy inny dowód. Pomimo zatem, że operat taki jest autorską opinią specjalisty posiadającego w tym kierunku stosowną wiedzę oraz uprawnienia, to sporządzający go rzeczoznawca nie ma jednak pełnej swobody w określaniu wartości nieruchomości. Musi bowiem mieć na względzie regulacje prawne, normujące zasady oraz wytyczne dokonywanej wyceny. W takim też zakresie podlega on ocenie dokonywanej przez organy w toku postępowania administracyjnego, kontrolowanej następnie przez sąd administracyjny. Podkreślić przy tym należy, że przeprowadzona ocena nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły oraz organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, mająca jako jedyna, uprawnienie do dokonania merytorycznej oceny prawidłowości sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę operatu szacunkowego (vide: art. 157 ust. 1 u.g.n.). Ani zatem organy, ani sąd administracyjny, nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, natomiast rzeczą organów jest zbadanie, czy został on sporządzony zgodnie z przepisami prawa (m.in. z tymi wcześniej powołanymi), czy opiera się on na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest on logiczny i zupełny. W wyniku przeprowadzonej kontroli Sąd uznał, że organy obu instancji słusznie uznały, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy, a tym samym mógł stanowić dowód na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Przede wszystkim jest on bowiem kompletny i logiczny, spełnia warunki formalne, odpowiada powołanym wyżej przepisom prawa, a przy tym został oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania wartości nieruchomości oraz zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków. Jego analiza doprowadziła Sąd do wniosku, że sporządzający go rzeczoznawca majątkowy, zasadnie ustalił stan jej zagospodarowania zarówno na dzień [...] grudnia 2015 r. (data ograniczenia prawa własności), jak i na dzień [...] października 2018 r., który słusznie uznał za dzień zakończenia prac. Ponadto biegły dokonał wyczerpującego opisu nieruchomości podlegającej ograniczeniu, wskazał na obszerny katalog źródeł danych o nieruchomości, powołał podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne operatu oraz dokonał szczegółowego opisu stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej oraz decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, a także dokonał jej wyczerpującej charakterystyki w kontekście, położenia i otoczenia, określając jej lokalizację jako przeciętną. Ponadto biegły wyczerpująco oraz logicznie uzasadnił wybór podejścia porównawczego przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, którą w sposób zrozumiały i czytelny zdefiniował, opisując jednocześnie procedurę przyjętą przy wykorzystaniu tej metody szacowania. Dokonując z kolei określenia zmniejszenia wartości nieruchomości, biegły wyjaśnił, dlaczego wziął w tym zakresie pod uwagę, jedynie skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności stanowiących przedmiot ograniczenia, dokonując w oparciu o nią stosownych wyliczeń. Uwzględniając podstawowe dane wycenianej nieruchomości, a mianowicie lokalizację, sąsiedztwo i otoczenie, uzbrojenie techniczne, możliwości zainwestowania oraz powierzchnię działki ustalił wartość rynkową działki korygując średnią cenę nieruchomości na rynku lokalnym. Na podstawie tak ustalonej wartości działki określono kwotę zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości, uwzględniając w tym także skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności wynikających z art. 124 ust. 6 u.g.n. Sąd zwraca uwagę, że na rzeczoznawcy sporządzającym operat szacunkowy, ciąży obowiązek takiego sformułowania opracowywanego dokumentu, by wprost i w sposób nie budzący wątpliwości wynikało z niego, że odpowiada on wymogom określonym w przepisach prawa powszechnie obowiązującego. W realiach niniejszej sprawy, na etapie postępowania odwoławczego zarówno Wojewoda, jak i skarżący wnieśli zastrzeżenia, co do samego operatu szacunkowego, wobec czego rzeczoznawcza majątkowy uzupełnił go oraz złożył stosowne wyjaśnienia przy pismach z dnia [...] czerwca 2019 r. oraz [...] lipca 2019 r. W ocenie Sądu zarówno treść operatu, jak i przedstawionych pism wskazuje, że operat szacunkowy określający wartość odszkodowania z tytułu ustanowienia ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości uwzględniał wszystkie wskazane w nim okoliczności, konieczne do wyliczenia należnego skarżącym odszkodowania. W tym zakresie, w ocenie Sądu, biegły podołał wymogom przepisów prawa, a przy tym w sposób logiczny i przekonywujący uzasadnił swoje stanowisko. Sąd podziela zatem wniosek organów obu instancji, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie w celu ustalenia wysokości odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w powołanym wyżej rozporządzeniu oraz opiera się na rzetelnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Biegły w sposób precyzyjny oraz logiczny dobrał do porównania nieruchomości podobne oraz zasadnie ustalił dla nich współczynniki korygujące. Operat nie zawiera także żadnych wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że dokonana przez biegłego wycena odszkodowania nie budzi zastrzeżeń, zaś przeprowadzona przez organy, ocena dowodowa operatu szacunkowego, jest rzetelna wyczerpująca oraz nie nosi znamion dowolności. Pozwoliło to na obdarzenie operatu pełną mocą dowodową oraz przyjęcie go za podstawę ustalenia wysokości, należnego odszkodowania. Tym samym przeprowadzona przez organy ocena operatu szacunkowego nie budzi wątpliwości tut. Sądu. Z kolei zastrzeżenia strony, w istocie sprowadzają się do dwóch argumentów – zaniżenia wartości odszkodowania z uwagi na wadliwy dobór nieruchomości oraz brak przesłuchania biegłego z udziałem skarżących. W zakresie pierwszego zarzutu mając na uwadze powyższe, wskazać należy, strona kwestionująca operat szacunkowy powinna przedłożyć organom dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii rzeczoznawców, bowiem ustalenia wymagające wiadomości specjalnych, aby mogły stać się składnikiem materiału dowodowego poddanego ocenie, muszą przybrać formę określoną w art. 130 ust.2 u.g.n., to znaczy postać opinii biegłego (biegłych) lub organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ( art. 157 u.g.n.). Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowościach sporządzonej wyceny jeżeli nie jest potwierdzona obiektywnymi weryfikowalnymi dowodami jest niewystarczające dla podważenia jej niezgodności. W sprawie kwestionowany jest końcowy wynik opinii, który w ocenie skarżących jest daleki od ich oczekiwania i wyobrażenia. Stąd też, w ocenie Sadu, skarżący doszukują się nieprawidłowości w operacie szacunkowym. Skarżący zarzucają biegłemu błędy merytoryczne głównie w zakresie wyboru ostatecznego działek i ich podobieństwa do działki wycenianej. Przywołują okoliczności faktyczne, których w ich ocenie biegły nie uwzględnił, jednak nie mają one potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym. Skarżący nie przedstawiają w tym względzie dowodów, które pozwoliłyby zweryfikować ich twierdzenia. Sąd wskazuje, że w toku całego postępowania skarżący nie przedstawili żadnych dowodów wskazujących na wyższe ceny nieruchomości niż ceny przyjęte w operacie. Oznacza to, że argumenty dotyczące osiąganych cen nie zostały w jakikolwiek sposób potwierdzone i miały na etapie postępowania jedynie charakter spekulacji, co do cen, jakie w ocenie skarżących mogłyby zostać osiągnięte w przypadku sprzedaży nieruchomości. Natomiast w zakresie drugiego zarzutu Sąd zauważa, że przesłuchanie biegłego nie jest obligatoryjne w postępowaniu w przedmiocie ustalenia wartości nieruchomości. Biegły wbrew temu, co twierdził pełnomocnik skarżących, wnosząc o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania biegłego, odnosił się pisemnie do wszystkich stawianych zarzutów dotyczących nieprawidłowości sporządzonego operatu, a co za tym idzie skarżącym zapewniono czynny udział w postępowaniu. Reasumując, stwierdzić należy, że zarzuty podniesione w skardze nie zasługują na uwzględnienie, albowiem w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym jak i prawnym, właściwie zastosowano, stanowiące podstawę wydanych decyzji, przepisy prawa materialnego, nie dopuszczając się przy tym naruszenia przepisów proceduralnych. Również Sąd, działając z urzędu poza granicami skargi, nie dostrzegł żadnych uchybień, które powodowałyby konieczność wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi.