IV SA/Po 942/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Rowiński (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Asesor sądowy WSA Jacek Rejman Protokolant st. sekr. sąd. Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 maja 2025 r. sprawy ze skargi D. Ś. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 września 2024 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę w całości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 30 września 2024 r. (znak: [...]) uchyliło w całości decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 19 kwietnia 2022 r. (znak: [...]) odmawiającą ustalenia na rzecz D. K. warunków zabudowy i ustaliło warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie, nadbudowie i rozbudowie istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym przewidzianej do realizacji na terenie działki ozn. nr ewid.[...] ark. 22, obręb N., położonej w P. przy ul. [...]. Powyższe decyzje wydano w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: D. K., podaniem z dnia 13 stycznia 2017 roku, wystąpił do Prezydenta Miasta [...] z żądaniem ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie, nadbudowie i rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym na terenie działki nr [...], ark. 22, obręb N., położonej w P. przy ul. [...]. Prezydent Miasta [...], decyzją z 7 czerwca 2017 roku (nr [...], numer sprawy: [...]), odmówił ustalenia warunków zabudowy. Następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej również: SKO) po rozpoznaniu sprawy na skutek odwołania inwestora, decyzją z dnia 20 grudnia 2017 roku (nr [...]), uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Kolejno, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 9 maja 2018 r. (sygn. akt II SA/Po 159/18) oddalił sprzeciw wniesiony przez M. K. od powyższej decyzji SKO. Po ponownym rozpoznaniu sprawy w pierwszej instancji, Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia 19 kwietnia 2022 r. (nr [...]) ponownie odmówił ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Następnie zaś SKO po kolejnym rozpoznaniu sprawy w postępowaniu odwoławczym, decyzją z dnia 22 lipca 2022 roku (nr [...]) ponownie uchyliło rozstrzygnięcie o odmowie ustalenia warunków zabudowy i przekazało sprawę do rozpoznania organowi I instancji. Od powyższej decyzji sprzeciw wniosła D. Ś. (dalej również: skarżąca), a także sprzeciw wniósł D. K.. Postanowieniem z dnia 25 kwietnia 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu (dalej również: WSA) połączone sprawy pod sygn. IV SA/Po 143/23 zostały skierowane do wspólnego rozpoznania. Następnie wyrokiem z dnia 15 czerwca 2023 r. (sygn. IV SA/Po 143/23) WSA uchylił zaskarżoną decyzję, jednocześnie wskazując, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm., dalej: k.p.a.). W toku ponownie przeprowadzonego postępowania odwoławczego SKO skierowało do inwestora zapytanie dotyczące liczby planowanych lokali mieszkalnych. W piśmie z dnia 12 lipca 2024 r. inwestor dokonał korekty liczby mieszkań (6) i wysokości zabudowy (9m). Następnie SKO skierowało sporządzony przez uprawnionego urbanistę projekt decyzji do uzgodnień do Zarządu Dróg Miejskich, Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] oraz do zaopiniowania do Urzędu Miasta [...] (Wydział Działalności Gospodarczej i Rolnictwa). Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego [...] postanowieniem z dnia 5 sierpnia 2024 r., a ZDM postanowieniem z dnia 2 sierpnia 2024 r. uzgodnili projekt decyzji. W międzyczasie Kierownik Wydziału Działalności Gospodarczej i Rolnictwa Urzędu Miasta [...] pismem z dnia 29 lipca 2024 r. poinformował o niewniesieniu uwag. W dniu 30 sierpnia 2024 r. do SKO wpłynęło pismo skarżącej, reprezentowanej przez r. K. informujące, że przyjęty do analizy urbanistycznej budynek mieszkalny przy ul. [...] nie jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Następnie SKO wydało rozstrzygnięcie kasacyjno-reformacyjne, tj. wymienioną na wstępie zaskarżoną decyzję z dnia 30 września 2024 r. (znak: [...]), którą uchyliło decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 19.04.2022 r. Nr [...] (znak [...]) o odmowie ustalenia na rzecz D. K. warunków zabudowy i jednocześnie ustaliło warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie, nadbudowie i rozbudowie istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym, przewidzianej do realizacji na terenie działki ozn. nr ewid.[...] ark. 22, obręb N., położonej w P. przy ul. [...]. Zdaniem SKO w oparciu o zebrany materiał dowodowy należało stwierdzić, że teren inwestycji znajduje się w obszarze objętym analizą urbanistyczną, na którym występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna, zabudowa mieszkalna wielorodzinna - max. 6 mieszkań w budynku pierwotnie pełniącym funkcję jednorodzinną, zabudowa mieszkalno-usługowa, usługowa w tym handel i biurowa uzupełniana budynkami gospodarczo-garażowymi. Ponadto, w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem znajdują się działki z zabudową mieszkalną jednorodzinną oraz po przeciwnej stronie ulicy [...], pod numerem [...] – budynek mieszkalny z 4 lokalami mieszkalnymi i dwoma lokalami użytkowymi. Również pod numerem [...] znajduje się budynek mieszkalny z 6 lokalami mieszkalnymi. Budynki te zostały zrealizowane w oparciu o pozwolenia na budowę dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących i podlegały przekształceniom, w tym zmianie sposobu użytkowania z wydzieleniem odrębnych lokali mieszkalnych i użytkowych lub tylko mieszkalnych o jakie również występuje wnioskodawca (inwestor). W ocenie organu odwoławczego występowanie wymienionej wyżej zabudowy mieszkalnej wewnątrz obszaru analizowanego umożliwia zatem ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Odpowiadając na zarzut skarżącej, że przyjęty do analizy urbanistycznej budynek mieszkalny przy ul. [...] nie jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, SKO powołując się na orzecznictwo sądowadministracyjne, argumentowało, że u.p.z.p. w żadnym miejscu nie wyodrębnia funkcji mieszkaniowej związanej z budownictwem jednorodzinnym i funkcji mieszkaniowej związanej z budownictwem wielorodzinnym. Zdaniem SKO, nawet jeżeli przyjąć, że planowana zabudowa wielorodzinna nie jest tożsama jako taka z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, to z pewnością nie godzi ona tylko ze względu na charakter zabudowy (mieszkaniowy wielorodzinny) w istniejący ład przestrzenny czyli zabudowę mieszkaniową z usługami występującą w obszarze analizowanym. Dalej zaznaczono, że wnioskowana zmiana sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek mieszkalny wielorodzinny z ilością mieszkań (6) odpowiada warunkom użytkowania terenu na działce sąsiedniej, znajdującej się naprzeciw wnioskowanej działki, przy ul. [...]. Przyjęte w decyzji ustalenia w zakresie parametrów inwestycji mieszczą się zarówno w przyjętych przez inwestora jak i w zbiorze odpowiednich danych analizowanego obszaru z tolerancją dopuszczalną zapisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenie). Finalnie SKO podkreśliło, że jak wynika z akt sprawy, przeprowadzona w toku postępowania analiza stanu faktycznego i prawnego zagospodarowania terenu pozwalała na ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla wnioskowanej inwestycji ustalono po przeprowadzeniu analizy funkcji i cech zagospodarowania terenu, w oparciu o zapisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz rozporządzenia. Zgodnie z art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. W myśl art. 64 ust. 1 ww. ustawy przepisy art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55 i art. 56 stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Zatem jeśli wniosek o ustalenie dotyczy warunków zabudowy pozostających w zgodzie z przepisami ww. ustawy i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, organ właściwy w sprawie winien wydać decyzję pozytywną. Skarżąca, nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem SKO, pismem z 21 listopada 2024 r. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, zarzucając naruszenie: - art. 7, 77 § 1, art. 80, art. 136 § 1 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., poprzez: a) niepełne wyjaśnienie stanu faktycznego dotyczącego rzeczywistej liczby lokali mieszkalnych w budynku przy ul. [...], gdzie zgodnie z dokumentacją, która stanowi załącznik do skargi znajdują się 4 lokale mieszkalne, a nie 6, jak wskazano w uzasadnieniu decyzji; b) błędne ustalenie, że w budynku przy ul. [...] znajdują się 4 lokale mieszkalne, podczas gdy brak jest wyodrębnionych lokali w tym budynku, co wynika z dokumentacji stanowiącej załącznik do skargi; c) zaniechanie przeprowadzenia dodatkowego postępowania wyjaśniającego przez organ odwoławczy, pomimo istniejących wątpliwości dotyczących stanu faktycznego i materiału dowodowego; - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130, dalej: u.p.z.p.), poprzez przyjęcie, że planowana inwestycja spełnia wymóg kontynuacji funkcji, parametrów i cech zagospodarowania terenu, pomimo opierania się na niepełnych lub niezgodnych z rzeczywistością danych dotyczących zabudowy w obszarze analizowanym; - art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., poprzez orzeczenie co do istoty sprawy bez rzetelnej analizy faktycznego stanu zagospodarowania nieruchomości w obszarze analizowanym, co skutkowało wydaniem zaskarżonej decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o niekompletne i nierzetelne ustalenia dotyczące parametrów zabudowy sąsiedniej. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że organ nie uwzględnił istotnych różnic w charakterze zabudowy działek po obu stronach ul. [...]. Po stronie nieparzystej (nr [...]) przeważa zabudowa jednorodzinna, z niskim procentem zabudowy (12-30%) i dużą powierzchnią zieleni (min. 40%). Po stronie parzystej (nr [...]) zabudowa ma charakter mieszany, z wyższym procentem zabudowy (13-56%) oraz obecnością budynków usługowych, takich jak warsztaty samochodowe czy magazyny. Oparto się także na błędnych ustaleniach dotyczących liczby lokali w budynku przy ul. [...], co doprowadziło do przyjęcia, że istnieje możliwość kontynuacji zabudowy wielorodzinnej, co jest niezgodne ze stanem faktycznym. Jeśli w budynku przy ul. [...] znajdują się tylko 4 lokale mieszkalne, a nie 6, to kontynuowanie zabudowy wielorodzinnej – w ocenie skarżącej – w tym przypadku jest błędne. Jednocześnie skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko, wnosząc jednocześnie o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej: p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Skarga była niezasadna. Sprawa w przedmiocie wydania warunków zabudowy jest rozstrzygana na podstawie przepisów u.p.z.p. oraz rozporządzenia. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wyrażającym zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa", wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jak powszechnie się przyjmuje zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Oznacza to, że wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej, w tym m.in. w zakresie kontynuacji funkcji, zabudowy już istniejącej, a rzetelne określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), "Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz", Warszawa 2011, s. 515, 517). Narzędziem służącym do ustalenia, czy zachodzą przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno-urbanistyczną (§ 3 rozporządzenia). Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analiza urbanistyczna ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Odrębnie sporządzone wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami prawa przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania. Zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy wskazuje, że w toku postępowania administracyjnego poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji opracowana została analiza urbanistyczna, która to wykazała, że w przypadku projektowanej inwestycji spełnione zostały warunki, o których stanowi art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Organ prawidłowo wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Kwestię sporną stanowiło to, czy projektowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji mieszkaniowej występującej na analizowanym obszarze i czy w związku z tym organ mógł wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Na wstępie uznać należało, że skarżąca nie miała racji, formułując zarzut naruszenia przez SKO art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez przyjęcie, że planowana inwestycja spełnia wymóg kontynuacji funkcji, parametrów i cech zagospodarowania terenu. Organ prawidłowo przyjął, że dopuszczalna jest realizacja inwestycji w postaci budynku mieszkalnego wielorodzinnego, podczas gdy w bezpośrednim sąsiedztwie występuje zabudowa mieszkaniowa w formie jednorodzinnej. Dla zachowania zasady "dobrego sąsiedztwa" nie wymaga się dostosowania nowej zabudowy do przeważającej, dominującej zabudowy w obszarze analizowanym, czy zabudowy bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 19 października 2022 r., sygn. II SA/Łd 113/22). Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu, a nie wyłącznie zabudowy dominującej w obszarze analizowanym, czy bezpośrednio graniczącej. Jak zaznaczyło SKO w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, a następnie w odpowiedzi na skargę, organ I instancji ustalił na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków, że w budynku przy ul. [...] wyodrębniono 6 lokali mieszkalnych, chociaż budynek zrealizowany został jako budynek mieszkalny jednorodzinny. Skarżąca zarzuciła natomiast, że organ dokonał błędnych ustaleń faktycznych i w rzeczywistości w budynku tym znajdują się tylko 4 lokale mieszkalne i 2 użytkowe, a nie 6 mieszkalnych. Ponadto w budynku przy ul. [...] nie ma w ogóle wyodrębnionych lokali, wbrew ustaleniom organu odwoławczego, który utrzymywał, że są tam 4 lokale mieszkalne. Powyższe okoliczności w postaci ilości wyodrębnionych lokali mieszkalnych (4 lub 6) oraz sposobu użytkowania budynku, pozostają jednak bez znaczenia dla podjętego przez organ rozstrzygnięcia. Planowana inwestycja jest dopuszczalna, gdyż nie zachodzi sprzeczność z dotychczasową funkcją występującą na terenie analizowanym. Należy podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy ze swej natury nie ma przymiotów miejscowego planu zagospodarowania, gdyż celem kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o zasadę dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które poprzez kontynuację tworzy harmonijną całość, uwzględniając w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powyższe uregulowanie nie jest jednak z jednej strony ogranicznikiem inicjatyw obywateli w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu, a z drugiej nie może służyć uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego rozumianej jako nakaz zabudowy i zagospodarowania wyłącznie w taki sam sposób, jak już istniejący. Tym samym jako zasadę należy przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się każda zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim (por. wyrok NSA z 10.01.2019 r., II OSK 651/18, LEX nr 2628180, wyrok NSA z 15 czerwca 2021 r. sygn. akt II OSK 2618/18, wyrok WSA w Łodzi z dnia 4 września 2013 r., sygn. II SA/Łd 560/13). W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntował się pogląd, że dominująca funkcja analizowanego terenu jako zabudowy jednorodzinnej nie wyklucza możliwości dopuszczenia funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego. (por. wyrok NSA z 7 czerwca 2011 r., II OSK 952/10, LEX nr 992669, wyrok NSA z 17.09.2020 r., II OSK 1777/20, LEX nr 3062626, wyrok NSA z 23 stycznia 2015 r., II OSK 1511/13, wyrok NSA z 18.10.2023 r., II OSK 1966/23, LEX nr 3697295). Słusznie zatem stwierdziło SKO, że nawet brak tożsamości planowanej zabudowy wielorodzinnej z dotychczasową zabudową mieszkaniową jednorodzinną nie narusza istniejącego ładu przestrzennego, czyli zabudowy mieszkaniowej (jednorodzinnej) z usługami, występującej w obszarze analizowanym. Skoro w zakresie kontynuacji funkcji mieści się każda zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy, to w konsekwencji należało przyjąć, że można ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, jeśli jej parametry w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu będą nawiązywały do zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. W realiach niniejszej sprawy taka właśnie sytuacja miała miejsce – podkreślić bowiem należy, że parametry planowanej inwestycji w zakresie jej gabarytów, formy architektonicznej czy linii zabudowy nawiązują bezpośrednio do istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, co zostało należycie wykazane w toku postępowania. Nie można przy tym przyjąć – tak jak chciałaby tego skarżąca – że w niniejszej sprawie jednemu z rodzajów zabudowy (mieszkaniowemu jednorodzinnemu) należy nadać priorytetowe znaczenie. Interpretując art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., należy pamiętać o ratio legis tego przepisu, mającego służyć zapewnieniu ładu przestrzennego w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Bez wątpienia jest to regulacja prawna odnosząca się do tymczasowej sytuacji wywołanej brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym najpełniej lokalny prawodawca może dać wyraz temu, w jaki sposób określony teren ma podlegać procesowi zabudowy i zagospodarowania. Skoro zatem w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa (jednorodzinna) to realizacja planowanej inwestycji (zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna) jest możliwa, o ile jej forma architektoniczna i gabaryty odpowiadać będą zabudowie w obszarze analizowanym. Innymi słowy, mimo że inwestor planuje budowę obiektu wielorodzinnego, to jego gabaryty nie mogą odbiegać od tych ustalonych w obszarze analizowanym, a zatem skarżąca nie musi obawiać się, że inwestor wzniesienie obiekt odbiegający swoim wyglądem od obiektów występujących w obszarze analizowanym. W dalszej kolejności przypomnieć należy, że w decyzji o warunkach zabudowy znalazły się wszystkie postanowienia wynikające z przepisów § 4-8 rozporządzenia. Odnosząc się do określonych w decyzji parametrów projektowanej zabudowy wypada wskazać za organem, że zostały one wyznaczone w sposób dopuszczony przez przepisy rozporządzenia, bowiem wynikają one z przeprowadzonej analizy, a nadto w uzasadnieniu decyzji zawarta została argumentacja przemawiająca za takim właśnie ich ustaleniem (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 czerwca 2015 r., sygn. II SA/Kr 1589/14; wyrok WSA w Łodzi z dnia 4 lutego 2015 r., sygn. II SA/Łd 993/14). Biorąc pod uwagę powyższe, należy wskazać, że analiza urbanistyczna w przedmiotowej sprawie wykazała, iż planowana inwestycja zachowuje cechy zabudowy sąsiedniej. Wskazuje przy tym, że dostosowanie planowanego zamierzenia do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, o którym mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., polega na nadaniu nowej, planowanej zabudowie podobnych, lecz niekoniecznie identycznych cech, jakie posiada sąsiadująca zabudowa. Tym samym trafna jest konkluzja, że realizacja planowanej inwestycji nie zmieni ani funkcji, ani zasadniczych cech i parametrów w obszarze analizowanym, przez co inwestycja ta nie wpłynie dysharmonijnie na zurbanizowane otoczenie. Nawiązując przy tym do treści cytowanego wcześniej przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wyjaśnić również należy, że zgromadzony w aktach administracyjnych materiał dowodowy potwierdza spełnienie przez inwestora także pozostałych warunków określonych w tym przepisie. Należy w tym miejscu podkreślić, że nietrafny jest zarzut skarżącej, sformułowany w uzasadnieniu skargi i dołączonych do skargi wydrukach graficznych, wskazujący na różnicę pomiędzy dwoma kwartałami, znajdującymi się na obszarze analizowanym, co rzutować ma na niespełnienie przez planowaną inwestycję wymogów ładu przestrzennego. Taki zabieg - dzielenia obszaru analizowanego na mniejsze kwartały (podobszary) i porównywania planowanej inwestycji do zabudowy znajdującej się wyłącznie na wskazanym przez skarżącą podobszarze, celem wykazania rzekomego naruszenia ładu przestrzennego, jest nie tylko zabiegiem sztucznym, ale nie jest przewidziany w przepisach u.p.z.p., ani rozporządzenia. Należy podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ odpowiedzialny za jej wydanie musi wydać pozytywną decyzję, jeżeli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia wszystkie wymogi wynikające z konkretnych przepisów prawa (por np. wyrok NSA z 24 kwietnia 2012 r., II OSK 229/11; wyrok WSA w Poznaniu z 16 maja 2018 r., IV SA/Po 214/18). Podsumowując dotychczasowe uwagi, uznać należało, że wymagania formalne, określone w cytowanych przepisach i niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, zostały spełnione. Nie dopatrzono się w tym zakresie uchybień mogących stanowić podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto, wbrew twierdzeniom skarżącej, organ należycie ustalił stan faktyczny, wystarczający do rozpoznania wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji. Ustaleń tych dokonał zgodnie z wymogami art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a., za wyjątkiem kwestii ilości wyodrębnionych lokali mieszkalnych w budynkach przy ul[...], jednak – jak już wyżej wskazano - naruszenie to pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie. Zaskarżona decyzja została uzasadniona zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a. Należy zatem wskazać, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a ustalanie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji było, w niniejszym stanie faktycznym dopuszczalne. Mając na uwadze powyższe, Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.