IV SA/Po 964/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Józef Maleszewski Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) Asesor sądowy WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 16 lipca 2020 r. sprawy ze skargi S. S. na decyzję Wojewody z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Decyzją z [...] marca 2019 r., znak [...], Prezydent Miasta P. ustalił na rzecz S. S. odszkodowanie w wysokości [...] zł (słownie: [...] złotych [...]) za nieruchomość stanowiącą działkę nr [...] z arkusza mapy [...] obrębu Ż. , objętą KW nr [...] oraz zobowiązał do wypłaty ww. odszkodowania Prezydenta Miasta P. - Zarząd Dróg Miejskich w P. - w terminie 14 dni od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna. Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie wniósł S. S., reprezentowany przez adw. W. B.. Decyzją Wojewody z dnia [...] sierpnia 2019 r., Nr [...] utrzymano w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Wojewoda w pierwszej kolejności wskazał na stan faktyczny sprawy. Decyzją z [...] lipca 2018 r. nr [...], Prezydent Miasta P. udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na przebudowie ul. [...] na odcinku od ronda Ż. do nowoprojektowanej pętli tramwajowo-autobusowej: (odcinek IIIA) jako część zadania: "Przebudowa trasy tramwajowej K. - os. [...] - rondo Ż. wraz z budową odcinka trasy od ronda Ż. do ul. [...]" przewidzianej do realizacji m.in. na działce nr [...] z arkusza mapy [...] obrębu Ż. . Decyzja ta została opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności. Dnia [...] listopada 2018 r. A. J. sporządził operat szacunkowy dotyczący wyceny nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] z arkusza mapy [...] obrębu Ż. .. Biegły wycenił wartość nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem na łączną kwotę [...]zł (w tym [...] zł tytułem wartości gruntu, [...] zł tytułem wartości nakładów budowlanych oraz [...] zł tytułem wartości drzewostanu). Nadto została spełniona przesłanka z art. 18 ust.1e pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, co umożliwiało powiększenie odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości tj. o [...] zł. Pismem z [...] listopada 2018 r., Zarząd Dróg Miejski w P. poinformował, że chodnik pieszorowerowy o nawierzchni asfaltobetonowej z krawężnikami, znajdujący się na działce nr [...] z obrębu Ż. , arkusza mapy [...] został wybudowany ze środków publicznych. Pismem z [...] grudnia 2018 r. S. S. wniósł zastrzeżenia do ww. operatu szacunkowego wskazując, że nie zgadza się ze sporządzoną wyceną. Dodatkowo pismem z [...] grudnia 2018 r. pełnomocnik byłego właściciela nieruchomości również wniósł zastrzeżenia do ww. operatu szacunkowego, wskazując m.in. na błąd rachunkowy w procesie obliczania delty, zignorowanie trendu czasowego oraz kwestionując odrzucenie przez biegłego wybranych transakcji, co miało wpływ na zaniżenie wartości wyceny. Do rzeczonego pisma załączona została kopia operatu szacunkowego B. W., sporządzonego [...] lipca 2013 r. na potrzeby postępowania zwrotowego, zakończonego decyzją Wojewody z [...] lutego 2014 r., znak [...], orzekającą o zwrocie nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem. Pismem z [...] stycznia 2019 r. biegły rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do wskazanych wyżej zastrzeżeń. Odnosząc się do kwestii odrzucenia trzech wybranych transakcji, biegły wskazał, że dwie z nich zostały wymienione w analizie ze względu na swoje przeznaczenie pod drogi publiczne, jednakże cel ich nabycia był odmienny od przeznaczenia. Działka przy ul. [...] została nabyta na przyłączenie do nieruchomości sąsiedniej w transakcji pomiędzy spółkami zależnymi, natomiast działka przy ul. [...] została nabyta dla potrzeb poprawy możliwości zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej i zapewnienia bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, którego nieruchomość ta wcześniej nie miała. Odmienny cel ich nabycia niż pod drogę publiczną oraz wspomniane wyżej czynniki sprawiły, że miało to wpływ na uzyskane ceny i że transakcje te nie mogą być brane pod uwagę w wycenie ani nawet jako wyznacznik trendu czasowego. Są natomiast tylko wspomniane w analizie z racji ich uwarunkowań planistycznych. Natomiast w przypadku transakcji gruntu przy ul. [...] (i [...]) biegły wyjaśnił, że nie została ona uwzględniona z uwagi na brak podobieństwa do działki wycenianej. W jego ocenie fakt, iż grunt ten składa się z dwóch oddzielnych działek położonych od siebie w odległości ponad 300 m jest wystarczający do uznania braku podobieństwa tego gruntu do gruntu wycenianego. Biegły wyjaśnił ponadto, że wbrew ogólnym długoterminowym trendom poziom cen gruntów drogowych na obszarze P. nie wzrasta, a wręcz nieznacznie się obniża. Biegły podał, że taka tendencja jest obserwowana nie tylko w P., ale także w gminach wokół P.. W kwestii zarzutu zignorowania trendu czasowego biegły wyjaśnił, że wykres trendu czasowego pokazany w operacie wskazuje na niewielki wzrost wynikający z danych z analizowanego okresu. Matematyczne wyliczenie pokazuje wzrost rzędu [...] zł/m˛, przy czym dla przyjętej próbki będącej podstawą zaprezentowanego wykresu, ze względu na duży rozrzut cenowy, błąd standardowy wynosi aż [...] zł/mł. Przy niewielkiej liczebności próby oraz dużej rozbieżności cenowej oznacza to niską wiarygodność tak określonego trendu, który jest aż ponad pięciokrotnie mniejszy od określonego błędu standardowego. Dlatego trend ten został pominięty w obliczeniach. Odnosząc się natomiast do kwestii błędu w obliczeniu delty, biegły rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że błąd na stronie 14 operatu szacunkowego jest omyłką nie mającą wpływu na wynik oszacowania. Różnica cen wskazanych w tabeli wynosi [...] zł/m˛ i w takiej wysokości przyjęto deltę w obliczeniach przedstawionych na stronie 16. Omyłka ta wynika z usunięcia z zestawienia transakcji z [...] lipca 2017 r. sprzedaży gruntu z ul. [...] w obrębie C. z ceną [...] zł/m˛ z uwagi na fakt, że ta transakcja dotyczy gruntu o mieszanym przeznaczeniu. Ponadto rzeczona omyłka - co organ odwoławczy zweryfikował - została skorygowana w operacie szacunkowym, zaś naniesiona korekta została opatrzona parafą rzeczoznawcy. Dnia [...] stycznia 2019 r. pełnomocnik byłego właściciela nieruchomości przedłożył do akt sprawy operat szacunkowy z [...] grudnia 2018 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego - B. W. - na zlecenie strony. W sporządzonym przez nią operacie szacunkowym wartość nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem została ustalona na kwotę [...]zł. Pełnomocnik wniósł o ustalenie na rzecz jego mocodawcy odszkodowania w wysokości stanowiącej sumę wartości gruntu określonej w operacie szacunkowym, sporządzonym przez B. W. oraz wartości nakładów budowlanych i roślinnych określonej w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] listopada 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. J. powiększoną o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Pełnomocnik odwołującego wskazał ponadto, że brak jest jakichkolwiek podstaw do tego, by nakłady budowlane, tj. chodnik, traktować przy ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w jakikolwiek sposób inaczej niż sam grunt. Nakłady te poniesione bowiem zostały przez ówczesnego właściciela gruntu, tj. Skarb Państwa, a chodnik zbudował ze środków budżetowych ZDM w P., czyli ówczesne ogniwo administracji państwowej. Zgodnie z art. 128 § 1 ówcześnie obowiązującego kodeksu cywilnego socjalistyczna własność ogólnonarodowa (państwowa) przysługiwała niepodzielnie Państwu, a więc zachodziła tożsamość między podmiotem dokonującym nakładów, a właścicielem gruntu. Następnie powyższa nieruchomość została zwrócona S. S. decyzją Wojewody z [...] lutego 2014 r., znak [...] o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości. Decyzja taka zwraca nieruchomość w takim stanie, w jakim znajduje się ona w dniu jej zwrotu. Nie ulega żadnej wątpliwości, że chodnik, wybudowany w 1983 r. był już wtedy częścią składową gruntu, na którą rozciągała się własność nieruchomości. Zatem z chwilą wydania powyższej ostatecznej i prawomocnej - decyzji, S. S. stał się właścicielem całej nieruchomości, której chodnik jest jedynie częścią składową. Nie ma zatem wątpliwości, że odszkodowanie obecnie ustalone na rzecz S. S. powinno obejmować wartość chodnika jako budowli stanowiącej część składową wywłaszczonej nieruchomości. Następnie pismem z [...] lutego 2019 r. odwołujący przedłożył do akt sprawy operat szacunkowy sporządzony [...] stycznia 2017 r, przez rzeczoznawcę majątkowego A. S. na zlecenie Miasta P. dla określenia wartości nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem na dowód, że wartość gruntu niezabudowanego przyjęta w operacie szacunkowym sporządzonym przez A. J. jest znacznie zaniżona. Wojewoda podniósł, że postępowanie mające na celu nabycie nieruchomości dla potrzeb budowy dróg publicznych reguluje specustawa drogowa, a ponadto, na podstawie art. 23 tejże ustawy w sprawach w niej nieuregulowanych, ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm.), zwana dalej u.g.n. Następnie przytoczył treść przepisów mających zastosowanie w sprawie. Wojewoda podzielił pogląd wyrażony w wyroku NSA z 8 maja 2009 r., sygn. akt I OSK 695/08, LEX nr 574439, zgodnie z którym organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, zbadać, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Mając powyższe na uwadze, Wojewoda przeanalizował operat szacunkowy z [...] listopada 2018 r., sporządzony przez A. J.. Powyższy operat szacunkowy, zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. pozostaje aktualny na dzień orzekania w niniejszej sprawie, bowiem termin 12 miesięcy, jeszcze nie upłynął. W związku z tym podlega on dalszej analizie. W ocenie Wojewody operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania zawiera wszystkie wymagane w przepisach elementy. Został on ponadto sprawdzony pod względem rachunkowym, pod kątem jego kompletności i spójności logicznej i pod tym względem również nie budzi zastrzeżeń. Spełnione zostały również wymogi określone w art. 18 ust. 1 specustawy drogowej odnośnie przyjęcia dat stanu i ceny nieruchomości. Biegły rzeczoznawca ustalił ponadto, że w dacie wydania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej na wycenianej nieruchomości znajdowały się nakłady budowlane oraz nasadzenia roślinne. Odnośnie przyjętej metody wyceny, biegły przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Do porównania zostały przyjęte trzy nieruchomości przeznaczone pod drogi z obszaru rynku lokalnego obejmującego miasto P.. Biegły rzeczoznawca majątkowy przyjął cztery atrybuty waloryzujące, tj.: 1) położenie (waga 25%); 2) przeznaczenie gruntów przyległych (waga 25%); 3) stopień urbanizacji otoczenia (waga 25%); 4) znaczenie drogi w układzie komunikacyjnym (waga 25%). W toku niniejszego postępowania zgłoszone zostały zastrzeżenia do przedmiotowego operatu szacunkowego, do których biegły rzeczoznawca majątkowy odniósł się szczegółowo. Po przeanalizowaniu przedłożonych wyjaśnień, organ odwoławczy uznał je za wystarczające i doszedł do przekonania, że operat szacunkowy nie posiada wad uzasadniających zakwestionowanie jego przydatności dowodowej. Dodatkowo kwestię trendu czasowego i kształtowania się cen nieruchomości w latach ubiegłych organ odwoławczy uznał za przynależącą do obszaru wiadomości specjalnych. Niezależnie od powyższego, Wojewoda poddał ocenie operat szacunkowy sporządzony na zlecenie strony przez B. W.. Organ odwoławczy nie podzielił przy tym stanowiska organu I instancji zaprezentowanego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wskazującego na to, że stanowisko rzeczoznawców i innych ekspertów przedstawionych na zlecenie strony nie jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. Organ II instancji podniósł, że również operat szacunkowy sporządzony [...] grudnia 2018 r. przez B. W. zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. pozostaje aktualny na dzień orzekania w niniejszej sprawie, oraz spełnia wymagania formalne określone w § 56 i § 57 rozporządzenia. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania zawiera wszystkie wskazane w tych przepisach elementy, z tym jednakże zastrzeżeniem, że na zlecenie strony wycenie został poddany jedynie grunt bez nakładów. Rzeczony operat został ponadto sprawdzony pod względem rachunkowym i w tym zakresie nie budzi zastrzeżeń. Odmiennie niż w operacie szacunkowym wykonanym na zlecenie organu, w operacie szacunkowym wykonanym na zlecenie strony zostało zastosowane podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. Do porównania przyjęto łącznie 12 transakcji, w tym jedną transakcję prawem użytkowania wieczystego. Rzeczoznawca majątkowy przyjął następujące atrybuty waloryzujące: 1) lokalizacja na terenie miasta(waga 30%); 2) rodzaj gruntów otaczających (waga 40%); 3) przeznaczenie gruntu (waga 20%); 4) funkcja użytkowa gruntu (waga 10%). W kwestii wystąpienia w zbiorze nieruchomości podobnych transakcji prawem użytkowania wieczystego, rzeczoznawca majątkowy dodatkowo przeprowadził analizę uzupełniającą celem określenia ewentualnego wpływu ww. praw do gruntu na uzyskiwane ceny transakcyjne. Zgodnie z wynikiem powyższej analizy grunty stanowiące przedmiot prawa użytkowania wieczystego osiągają ceny w porównywalnej wysokości do cen transakcyjnych gruntów stanowiących przedmiot prawa własności. Ustalenie to znalazło również potwierdzenie w przeprowadzonym przez rzeczoznawcę majątkowego badaniu umów zawieranych przez ZDM w P. i jednostki samorządu terytorialnego aglomeracji poznańskiej, które wykazało, że ceny gruntów komunikacyjnych nie są różnicowane w zależności od formy władania gruntem z uwagi na fakt, iż w przeważającej większości prawo użytkowania wieczystego wygasa z momentem jego nabycia przez jednostkę samorządu terytorialnego, a więc nabywca nie będzie ponosił obciążeń z tytułu należnych opłat rocznych. Jednakże zgodnie z § 27 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. Natomiast § 21 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny stanowi, że w przypadku braku możliwości ustalenia wzajemnych relacji, o których mowa w ust, 1, wartość prawa własności określa się jako iloraz wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego i współczynnika korygującego, o którym mowa w § 29 ust. 3. Wojewoda zgodził się ze stanowiskiem organu I instancji, że powyższy przepis dopuszcza wycenę prawa własności na podstawie transakcji prawem użytkowania wieczystego tylko w przypadku braku transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Tymczasem pozostałe 11 transakcji przyjęte do porównań w operacie szacunkowym przyjętym przez B. W. stanowią transakcje prawem własności i ich liczba jest wystarczająca do przeprowadzenia wyceny z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, stosownie do § 4 ust. 4 rozporządzenia. Kolejnym argumentem przemawiającym przeciwko przyjęciu operatu szacunkowego p. B. W. jako podstawy ustalenia odszkodowania jest to, że wycenie została poddana jedynie wartość samego gruntu, bez uwzględnienia znajdujących się na nieruchomości nakładów. Organ odwoławczy dostrzegł, że powyższe nie wynika z przeoczenia rzeczoznawcy, a z woli strony zlecającej wycenę, co zostało wprost wyartykułowane w operacie szacunkowym. Wskazać jednak należy na fakt, że zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Natomiast, jak już wskazano w niniejszej decyzji definicja legalna stanu nieruchomości została zawarta w art. 4 pkt 17 u.g.n., z którego wynika, że elementem stanu nieruchomości jest m.in. stan jej zagospodarowania. Ponadto w ocenie organu odwoławczego brak jest możliwości ustalenia wartości odszkodowania zgodnie z wnioskiem zawartym w odwołaniu, tj. wartości gruntu na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie strony, zaś wartości nakładów na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu. Wartości tych samych nakładów na nieruchomości dokonane przez różnych rzeczoznawców majątkowych mogą się między sobą różnić, chociażby ze względu na różną ocenę stopnia ich zużycia. Ponadto, jak już wskazano wyżej, w operacie szacunkowym winno się uwzględnić wszystkie elementy stanu nieruchomości. Reasumując Wojewoda wskazał, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie na zlecenie organu, z uwagi na brak wad powodujących jego dyskwalifikację, może zostać uznany za dowód w sprawie. Spełnia on wymogi określone w § 56 i § 57 rozporządzenia. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania zawiera wszystkie wskazane w tych przepisach elementy. Został on ponadto sprawdzony pod względem rachunkowym, pod kątem jego kompletności i spójności logicznej i pod tym względem również nie budzi zastrzeżeń. Spełnione zostały również wymogi określone w art. 18 ust. 1 specustawy drogowej odnośnie przyjęcia dat stanu i ceny nieruchomości. Ponadto, różnice w wycenie gruntu między tym operatem, a kontroperatem zleconym przez stronę nie są na tyle znaczące by uzasadniać podejrzenie błędu w sztuce po stronie A. J., uzasadniającego konieczność wystąpienia w trybie art. 157 u.g.n. do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W niniejszej sprawie zostały spełnione również przesłanki powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości na podstawie art. 18 ust, 1e pkt 2 specustawy drogowej. Skargę na powyższą decyzję wywiódł do Sądu S. S. zarzucając jej: 1. naruszenie przepisów postępowania - art. 7 kpa, art. 8 kpa, art. 77 § 1 kpa - poprzez uznanie za nieposiadający wad uzasadniających zakwestionowanie przydatności dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego przez A. J., pomimo, że do operatu tego nie dołączono kopii umów dokumentujących transakcje opisane w opinii bądź operatów szacunkowych sporządzonych na potrzeby szacowania wartości nieruchomości przyjętych do szacowania nieruchomości (przyjętych do obliczeń), co uniemożliwia ustalenie czy nieruchomości te są podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. 2. naruszenie przepisów postępowania - art. 7 kpa, art. 8 kpa, art. 77 § 1 kpa - poprzez uznanie za nieposiadający wad uzasadniających zakwestionowanie przydatności dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego przez A. J., pomimo wadliwego oznaczenia w załączniku opinii, któremu nadano tytuł "Położenie nieruchomości" miejsca położenia jednej z nieruchomości przyjętych do porównania w zakresie określenia wartości gruntu (nieruchomości przy ul. [...]) i to w sposób wskazujący, że zaznaczono nieruchomość wyeliminowaną w treści opinii spośród nieruchomości przyjętych do porównania, co może prowadzić do wniosków szerzej określonych w uzasadnieniu skargi, a tym samym, niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego i działanie w sposób niebudzący zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej, przy czym jest to szczególna postać naruszenia przepisów postępowania, albowiem że ww. wadliwość opinii winna być dostrzeżona z urzędu, a nie została dostrzeżona przez organy dwóch instancji. Podnosząc ww. zarzuty, skarżący wniósł o uchylenie decyzji Wojewody z [...] sierpnia 2019 r. oraz utrzymującej ją w mocy decyzji Prezydenta Miasta P. z [...] marca 2019 r., a także zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga nie jest zasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ((Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 z późn. zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325), dalej jako: "p.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a. Sąd nie dopatrzył się uchybień których istnienie, w świetle art. 145 p.p.s.a., mogłyby skutkować uchyleniem decyzji organu II instancji. W stosunku do nieruchomości, które zostały przejęte pod drogi publiczne wysokość odszkodowania ustalana jest przez wojewodę, wg stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania o czym stanowią przepisy art. 18 ust. 1 i 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U.2018.1474 t.j.- dalej jako "specustawa"). Z art. 12 ust. 5 tej ustawy wynika, że dla ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami a podstawowym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy, który jest najważniejszym dowodem w sprawie. Dokonując kontroli operatu sąd administracyjny, a wcześniej organ ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, po. 2109 z późn. zm.), dalej "rozporządzenie". Istota zarzutów skargi sprowadza się przede wszystkim do kwestionowania wiarygodności operatu szacunkowego. Skarżący uważa, że wzięte do porównania nieruchomości nie spełniają kryterium podobieństwa, ponieważ do operatu nie dołączono kopii umów dokumentujących transakcje wartości nieruchomości przyjętych do szacowania. Ponadto wywodzi, że wadliwie oznaczono w załączniku opinii, któremu nadano tytuł "Położenie nieruchomości" miejsca położenia jednej z nieruchomości przyjętych do porównania w zakresie określenia wartości gruntu (nieruchomości przy ul. [...]) i to w sposób wskazujący, że zaznaczono nieruchomość wyeliminowaną w treści opinii spośród nieruchomości przyjętych do porównania. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości. Kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości nie mieści się w zakresie desygnatów kryterium legalności stosowanego przez sąd administracyjny. Zgodnie z tym przepisem rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w tę merytoryczną treść opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, z dnia 22 marca 2019 r. II SA/Łd 1086/18). Ocena mocy i wartości dowodowej takiego operatu, jak to wskazuje NSA choćby w wyroku z 8 lutego 2018 r., sygn. akt. I OSK 2023/17, nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną rzeczoznawcy. Oznacza to, że to rzeczoznawca decyduje o tym jaką metodę i technikę szacowania nieruchomości przyjąć i jakie cechy nieruchomości będą miały wpływ na wartość nieruchomości. Decyduje także o doborze nieruchomości do porównania i które spełniają kryterium podobieństwa. Ocena organu a następnie sądu co do przyjętych założeń jest w tym wypadku ograniczona. Tylko w sytuacji w której da się zauważyć, że nieruchomości nie mają charakteru podobnego np. do porównania przyjęto dla nieruchomości drogowej nieruchomość przeznaczoną po zabudowę mieszkaniową, zarzut naruszenia art. 153 ust. 1 u.g.n. mógłby być zasadny. Jako podstawę ustalenia przeznaczenia nieruchomości przyjmuje się zgodnie z art. 154 u.g.n. przeznaczenie w planie miejscowym, w przypadku jego braku - w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, ewentualnie w decyzji o warunkach zabudowy (decyzji podobnych). Jak wynika z akt sprawy, dla przedmiotowego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ani nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, która obowiązywałaby w dacie wyceny. W Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P. z [...].09.2014 r., Nr [...] przedmiotowa nieruchomość jest przeznaczona pod tereny dróg. Oznacza to, że cel wywłaszczenia jest tożsamy z jej przeznaczeniem. Tym samym przeznaczenie działek, jeśli idzie o zastosowanie § 36 rozporządzenia, odpowiadałoby dyspozycji ust. 4. Sąd podziela stanowisko prezentowane w orzecznictwie, że w odniesieniu do regulacji zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wycena rozpoczyna się od porównania transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (vide wyrok NSA z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. akt I OSK 1395/13). Odnośnie przyjętej metody wyceny, biegły przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Do porównania przyjęto pięć nieruchomości przeznaczonych pod drogi z obszaru rynku lokalnego obejmującego miasto P., najbardziej przystające swoją charakterystyką do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca majątkowy przyjął cztery atrybuty waloryzujące, tj.: położenie, przeznaczenie gruntów przyległych, stopień urbanizacji otoczenia, znaczenie drogi w układzie komunikacyjnym. Sąd nie stwierdził, aby rzeczoznawca dokonał błędnej wykładni pojęcia nieruchomości podobnej. Definicja tego pojęcia zawarta jest w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomością podobną jest nieruchomość, która "jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza jednak identyczności powyższych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Przepisy nie wymagają do uznania, że określona nieruchomość jest podobna tej samej lokalizacji w znaczeniu osiedla lub dzielnicy w mieście. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiadomości specjalnych. Rolą organu, dla którego sporządzana jest opinia, ale i Sądu, jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Zdaniem Sądu ocena operatu szacunkowego została przeprowadzona przez organ rzetelnie i wyczerpująco, a zarzuty skarżącego dotyczące poprawności sporządzonej wyceny są chybione. Organy obydwu instancji zasadnie uznały, że operat odpowiada wymogom określonym zarówno w u.g.n. jak i w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat ten jest prawidłowy i spełnia wymogi określone w § 56 i § 57 rozporządzenia w sprawie wyceny oraz zawiera wszystkie wskazane w tych przepisach elementy. Został ponadto sprawdzony pod względem rachunkowym, pod kątem jego kompletności i spójności logicznej i pod tym względem również nie budzi zastrzeżeń. Spełnione zostały również wymogi określone w art. 18 ust. 1 specustawy odnośnie przyjęcia dat stanu i ceny nieruchomości. Stosowanie podejścia porównawczego wymaga zawarcia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym uzasadnienia przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego i takie uzasadnienie zostało tam zawarte. W niniejszej sprawie zostały spełnione również przesłanki powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości na podstawie art. 18 ust, 1e pkt 2 specustawy. Organ poddał również analizie kontroperat sporządzony na zlecenie Skarżącego i wskazał precyzyjnie z jakich powodów nie uznał go za prawidłowy. Zgodzić się należy z organem, że brak jest możliwości ustalenia wartości odszkodowania zgodnie z wnioskiem skarżącego, tj. wartości gruntu na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie strony, zaś wartości nakładów na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu. Wartości tych samych nakładów na nieruchomości dokonane przez różnych rzeczoznawców majątkowych mogą się między sobą różnić, chociażby ze względu na różną ocenę stopnia ich zużycia. Ponadto, w operacie szacunkowym winno się uwzględnić wszystkie elementy stanu nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd wskazuje, że identyfikacja nieruchomości przyjętych do porównania przy wycenie poprzez przedłożenie umów dokumentujących transakcje nie jest konieczna dla weryfikacji cech podobieństwa z nieruchomością wycenianą. Z żadnego z powołanych wyżej przepisów nie wynika obowiązek przedkładania do operatu kopii aktów notarialnych czy zawieranych umów dotyczących sprzedaży nieruchomości. Operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (art. 175 ust. 3 i art. 178 u.g.n.).- por. wyrok NSA z dnia 11 lipca 2016 r., sygn. akt I OSK 2471/14, LEX nr 2100620). Nawiązując do kolejnego zarzutu skargi, należy zgodzić się z Wojewodą, że jest to oczywista omyłka, nie rzutująca na prawidłowość operatu szacunkowego. Nawet, jeżeli biegły rzeczoznawca majątkowy w istocie pierwotnie rozważał przyjęcie do porównania innej nieruchomości, nie przesądza to z góry o wadliwości operatu szacunkowego. Wskazać bowiem należy, że nieruchomości podobne będą się od siebie różnić poszczególnymi cechami, takimi jak np. powierzchnia. Z tego względu, by zniwelować różnice co do cech nieruchomości wpływające na ich wartość stosuje się współczynniki korygujące. Ustalenie zarówno wartości poszczególnych współczynników, jak i wagi cech nieruchomości mających wpływ na jej wartość znajdują się w gestii rzeczoznawcy majątkowego, który winien kierować się w tym zakresie swoim doświadczeniem zawodowym, jak i profesjonalnym osądem.. Ewentualna korekta związana z położeniem nieruchomości porównawczych względem nieruchomości wycenianej, z obszaru tego samego rynku lokalnego, może być dokonywana w procesie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego odpowiednimi współczynnikami. Położenie nieruchomości w innym obrębie ewidencyjnym tego samego rynku lokalnego nie może natomiast przesądzać o braku cechy podobieństwa nieruchomości z nieruchomością wycenianą (tak wyrok NSA z dnia 11 lipca 2016 r., sygn. akt I OSK 2471/14). Z powyższych względów skarga nie mogła odnieść skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie zarządzenia Przewodniczącego Wydziału IV z dnia 16 czerwca 2020 r. (k.69 akt sądowych) i art.15 zzs (4) ust.3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID -19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych ( Dz.U. z dnia 7 marca 2020.poz.374,567,568 i 695 zmienionej ustawą z dnia 14 maja 2020 r. Dz.U. z dnia 15 maja 2020 r. poz.875).