II SA/Rz 1074/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Joanna Zdrzałka /spr./ Sędziowie WSA Ewa Partyka NSA Stanisław Śliwa Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 października 2021 r. sprawy ze skargi A. sp. z o.o. sp. k. w [...] na decyzję Wojewody z dnia [...] maja 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Starosty z dnia [...] listopada 2020 r. nr [...]; II. zasądza od Wojewody na rzecz strony skarżącej A. sp. z o.o. w [...] kwotę 1 190 zł /słownie: jeden tysiąc sto dziewięćdziesiąt złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. II SA/Rz 1074/21 UZASADNIENIE Przedmiotem skargi A Sp. z o.o. S.k. z/s w [....] (dalej: "Spółka") jest decyzja Wojewody z dnia [...] maja 2021 r. nr [...] wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 735 – zwanej dalej w skrócie "k.p.a."), utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] listopada 2020 r. Nr [...] o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod inwestycję drogową. Z uzasadnienia tych decyzji i akt administracyjnych sprawy wynika, że Starosta [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2020 r. nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn.: "Rozbudowa drogi powiatowej Nr [....] [...] – [...] – [....], polegająca na rozbiórce istniejącego i budowie nowego obiektu mostowego na rzece [...] w km 8+679 wraz z dojazdami w niezbędnym zakresie na odcinku od km 8+590 do km 8+770 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi". Decyzją tą objęta została działka nr 1516/1 o pow. 0,0503 ha, położona w [...] gm. [....]. Powstała ona z podziału działki nr 1516 dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w [...] KW nr [...], w której jako właściciel wpisana jest A Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w [...] Na mocy ww. decyzji ww. działka stała się własnością Powiatu [...]. Po przeprowadzeniu postępowania o ustalenie odszkodowania Starosta [...] decyzją z dnia [...] listopada 2020 r. Nr [...] ustalił w pkt 1 odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną jako działka nr 1516/1 o pow. 0,0503 ha, położoną w [...] gm. [...] w wysokości 23 078,00 zł na rzecz A Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w [...].. W pkt 2) decyzji wskazano, że wypłaty ustalonego odszkodowania dokona Zarząd Powiatu [...] w terminie 14 dni, licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu organ powołując się na sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania operat szacunkowy podał, że wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie przedstawionego w tym operacie oszacowania nieruchomości. Zdaniem organu operat został wykonany poprawnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Odwołanie od tej decyzji złożyła Spółka zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego i proceduralnego poprzez dokonanie nieprawidłowej wyceny wartości nieruchomości, a tym samym ustalenia zaniżonej wysokości odszkodowania. Zarzuciła naruszenie art. 10 k.p.a. poprzez uniemożliwienie stronie przedstawienia kontroperatu. Zdaniem odwołującej zastosowano nieprawidłową metodologię wyceny do określenia wartości nieruchomości. Sam operat zawiera nieprawidłowości. Z tej przyczyny zawnioskowała o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Wojewoda nie uwzględnił powyższego odwołania i wymienioną na wstępie decyzją z [...] maja 2021 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ wskazał, że materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1363 ze zm. – zwana dalej "ustawą") oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555 – dalej "rozporządzenie"). Powołując się na treść art. 12 ust. 4 ustawy Wojewoda podał, że nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem o którym mowa w art. 18, ustalonym w odrębnej decyzji odpowiednio przez wojewodę lub starostę. Organ podał, że do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania, z zastrzeżeniem art. 18, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. przepisy Rozdziału 5 Dział III. W rozpoznawanej sprawie postawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2020 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R.W. (uprawnienia nr [...]). W operacie tym biegły określił wartość rynkową nieruchomości na kwotę 23 078 zł. Zaznaczono jednocześnie, że operat sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod inwestycję drogową powinien odpowiadać zapisom § 36 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Dokonując oceny sporządzonego operatu organ podał, że biegły ustalił, że przedmiotowa nieruchomość była niezabudowana, położona w terenie płaskim, a na działce znajduje się rów ze skarpami. Na działce występują samosiewy, zadrzewienia i zakrzewienia, które nie przedstawiają wartości użytkowej. Na nieruchomości nie znajdują się żadne sieci infrastruktury technicznej. Biegły ustalił również, że podlegająca wycenie działka nie była objęta obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...], uchwalonym Uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z [...].05.2020 r., wynika, że działka nr 1516/1 znajdowała się w terenie opisanym jako tereny rolne o znikomej przydatności dla rolnictwa, dogodne w szczególności do zalesienia. Działka objęta była decyzją o pozwoleniu na budowę hali magazynowej z zapleczem socjalnym i częścią biurową wraz ze zjazdem drogowym, miejscami postojowymi, placami manewrowymi, terenami utwardzonymi, wewnętrznymi instalacjami oraz instalacjami zewnętrznymi. Biegły ustalił, że działka miała przeznaczenie komercyjno-przemysłowe. Organ wyjaśnił, że biegły określił badany rynek - tj. rynek obejmujący obszar Gminy [...], ze szczególnym uwzględnieniem obrębu [...], oraz gmin [...], [...] i [...], a także w zakresie rynku drogowego powiat [...]. Okres badania rynku wyniósł od stycznia 2017 r. do maja 2020 r. Analizie poddano rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę drogową oraz rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod usługi komercyjne z przemysłem. Na tak ustalonym rynku lokalnym nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod inwestycje komercyjno-przemysłowe biegły zanotował kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny. Przyjęty badany rynek określił jako słabo rozwinięty z powodu małej ilości zawieranych transakcji wynikającej z sytuacji epidemicznej na terenie kraju. Powyższe znalazło odzwierciedlenie w cenach transakcyjnych nieruchomości, które w przyjętym zbiorze kształtują się w przedziale od 41,73 zł do 137,51 zł/m2 z ceną średnią na poziomie 78,42zł/m2. W badanym okresie ceny kształtowały się na podobnym poziomie dlatego nie zastosowano poprawki ze względu na upływ czasu. Biegły ustalił cechy rynkowe wpływające na poziom cen wraz z określeniem wag tych cech. Przy ustalaniu wag cech rynkowych oraz procentowego wpływu poszczególnych cech nieruchomości na jej wartość rzeczoznawca stwierdził, że najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny mają następujące cechy: położenie (waga 30%), przydatność inwestycyjna (waga 25%), dostępność uzbrojenia (waga 20 %), powierzchnia (waga 10%) i otoczenie (waga 15%). Wartość 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości o przeznaczeniu pod usługi komercyjno-przemysłowe ustalono na poziomie 45,88 zł/m2. Następnie biegły dokonał analizy transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, które wynika z decyzji Starosty o zezwoleniu na realizację inwestycji. Ustalił, że rynek działek gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, położonych na terenie gminy [...] i powiatu [...] jest słabo rozwinięty. W badanym okresie zanotowano kilkanaście transakcji, w których ceny wahały się w przedziale od 14 zł/m2 do 33 zł/m2 , przy średniej cenie z badanego zbioru na poziomie ok. 23 zł/m2. Biorąc pod uwagę analizę rynku nieruchomości określono wartość przedmiotowej działki zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem, zaś uwzględniając powierzchnię działki określono wartość rynkową nieruchomości o przeznaczeniu pod usługi komercyjne z przemysłem w wysokości 23 078,00 zł. Oceniając trafność opinii biegłego Wojewoda podał, że nie budzi ona wątpliwości co do zgodności z przepisami prawa. W wycenie uwzględniono wszystkie okoliczności istotne dla oceny wartości nieruchomości. Zawarte w operacie wnioski logicznie wynikają z opisu stanu faktycznego. Operat nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, które mogłyby podważać zaufanie co do jego rzetelności. Twierdzenia uzasadnione są odnośnymi analizami. Wojewoda stwierdził, że skoro biegły uznał, że wyceny dokona za pomocą metody korygowania ceny średniej na bazie wyselekcjonowanych transakcji, to brak jest podstaw do podważenia powyższych ustaleń rzeczoznawcy. W ocenie organu odwoławczego wartość nieruchomości ustalona została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w oparciu o prawidłowo ustalone przeznaczenie wycenianej działki, przyjmując ceny transakcji nieruchomości przeznaczonych pod budowę komercyjno-przemysłową. Z treści opinii wynika, że zastosowana przez biegłego metoda korygowania ceny średniej najbardziej oddaje wartość wycenianej działki, przy uwzględnieniu wszystkich istotnych dla wartości przesłanek z art. 134 ust. 2 u.g.n. Rzeczoznawca dysponował wystarczającą ilością transakcji nieruchomości zbliżonych pod względem podobieństwa, położnych na rynku lokalnym, co dawało odpowiednie spektrum dla przeprowadzenia wyceny metodą korygowania ceny średniej. W ocenie organu przyjęta przez rzeczoznawcę metoda wyceny gruntu nie została przyjęta bez uzasadnienia i nie jest wynikiem przypadkowości. Spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i ustawie o gospodarce nieruchomościami i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Wysokość odszkodowania odpowiada wartości utraconego prawa, ustalonej w oparciu o czynniki obiektywne takie jak rynkowa wartość gruntu. Odszkodowaniu temu, nie można zarzucić sprzeczności z wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP zasadą słusznego odszkodowania. Wojewoda zaznaczył także, że strona odwołująca nie podjęła próby udowodnienia, że wartość przedmiotowej nieruchomości może być odmienna. Nie przedłożyła własnego operatu szacunkowego, ani innej opinii sporządzonej przez uprawniony podmiot, która podważyłaby wiarygodność sporządzonego w niniejszej sprawie operatu. Odwołujący informował, że podejmie działania w celu sporządzenia kontroperatu, jednak do dnia wydania opinii dowody takie nie zostały przedłożone. Przedstawione w odwołaniu zestawienie dokonanych transakcji nie świadczy o wadliwości operatu szacunkowego. Subiektywne przekonanie strony, że wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest zaniżona nie świadczy o wadliwości dokonanej wyceny. Skargę na tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyła A Sp. z o.o. Sp. k. – reprezentowana przez radcę prawnego A.M. wnosząc o jej uchylenie oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie od organu na rzecz strony kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucono: - naruszenie art. 7 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego rozpatrzenia zgromadzonego materiału dowodowego, niepodjęcie wszelkich czynności do dokładnego zbadania sprawy, niezałatwienie sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, a także nierozpoznanie stwierdzonych w sprawie wątpliwości na korzyść strony; - naruszenie art. 8, art. 9 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób nie budzący zaufania uczestników, bez zachowania zasady bezstronności, w sposób nienależyty i niewyczerpujący zbierając materiał dowodowy; - naruszenie art. 10 k.p.a. poprzez uniemożliwienie stronie prowadzenia postępowania dowodowego i wykazania, że operat szacunkowy jest sporządzony nieprawidłowo tj. przedstawienia dowodu z operatu sporządzonego poprzez innego rzeczoznawcę lub uzyskania opinii stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych w sprawie prawidłowości operatu znajdującego się w aktach sprawy, pomimo zgłoszonego wniosku o uzupełnienie postępowania dowodowego, pominięcie go i uniemożliwienie stronie podjęcia wskazanych powyżej czynności procesowych, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy. Zbadanie tej przesłanki ma istotne znaczenie w sprawie; - naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak wskazania faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej; - naruszenie art. 154 u.g.n. poprzez dokonanie nieprawidłowej wyceny wartości nieruchomości i ustalenia wysokości odszkodowania; Strona skarżąca zarzuciła brak odniesienia się przez organ I instancji do jej wniosku o wyznaczenie terminu do przedłożenia operatu. Zamiast tego organ zakończył postępowanie i wydał decyzję. Zdaniem skarżącej nieuzasadniony jest zarzut nieprzedłożenia kontroperatu, gdyż strona nie dostała takiej możliwości. Podobnie jak w odwołaniu skarżąca zakwestionowała prawidłowość sporządzonego operatu w zakresie doboru nieruchomości podobnych do porównania oraz zastosowania ekstrapolacji powierzchni (współczynnika korygującego). Wyjaśnienia rzeczoznawcy strona uznała za niewystarczające. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje; Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ((t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 137). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.) – zwanej dalej w skrócie P.p.s.a. Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W ramach kontroli legalności Sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.). Dokonując takiej kontroli w niniejszej sprawie, Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają prawo. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja ustalająca odszkodowanie za nieruchomość, która z mocy prawa stała się własnością Powiatu [...] na podstawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej. W takich sytuacjach kwestie ustalania odszkodowania za nieruchomość normują art. 12 ust. 4a, 4b, 4f, 4g, 5 – 5b) oraz art. 18 cyt. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ("ustawa drogowa"). Zgodnie z art. 12 ust. 4a tej ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte na realizację inwestycji drogowej wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację takiej inwestycji. Natomiast dla ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5). Podstawową zasadę ustalania wysokości odszkodowania określa art. 18 ust. 1 ustawy drogowej, stanowiąc, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (art. 18 ust. 3). Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami( u.g.n.) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Co do zasady podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.) Według art. 134 ust. 2 u.g.n. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z art. 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n. określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się w wyniku wyceny, a wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2), a w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). W rozpoznawanej sprawie ustalono, że przedmiotowa nieruchomość była niezabudowana, bez sieci infrastruktury technicznej. Nie była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (poprzednio obowiązujący stracił moc), natomiast zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...], z dnia [...].05.2020 r. nieruchomość ta (działka nr 1516/1) znajdowała się w terenie opisanym jako tereny rolne o znikomej przydatności dla rolnictwa, dogodne w szczególności do zalesienia. Działka była natomiast objęta decyzją Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2013 r. o pozwoleniu na budowę hali magazynowej z zapleczem socjalnym i częścią biurową wraz ze zjazdem drogowym i infrastrukturą. Prawidłowo zatem biegły przyjął, że działka miała przeznaczenie komercyjno-przemysłowe. Szczegółowe regulacje w zakresie wyceny nieruchomości zawiera rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 555, zwane dalej rozporządzeniem), przy czym określa ono odrębne zasady w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową - wówczas wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). Na tle tej regulacji wyrażono w orzecznictwie sądowoadministracyjnym stanowisko, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Z akt sprawy wynika jednak, że przepis ten nie ma zastosowania w rozpoznawanym przypadku, gdyż w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej (decyzja Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2020 r.) omawiany teren nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a więc "przeznaczony pod inwestycje drogową". Przy wycenie nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu tego podejścia konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Z treści operatu szacunkowego wynika, że biegły objął badaniem rynek nieruchomości niezabudowanych – komercyjnych z przemysłem, z wyłączeniem Specjalnych Stref Ekonomicznych, za okres styczeń 2017 – maj 2020 r. Wskazał, że na terenie obrębów gminy [...] odnotowano jedną transakcję taką nieruchomością, która poza przeznaczeniem przemysłowym w ogóle nie była podobna do nieruchomości wycenianej, a jej cena jednostkowa sprzedaży znacznie odbiegała od cen rynkowych, biegły poszerzył obszar badania o gminy [...], [...] oraz [...]. Pełnomocnik skarżącej spółki na wszystkich etapach postępowania kwestionowała sporządzony operat, jako zasadnicze zarzuty zgłaszając brak uwzględnienia faktu położenia nieruchomości na terenie o dużym nasileniu inwestycyjnym, przyległym do strefy ekonomicznej [...] – [...] i w bezpośrednim sąsiedztwie portu lotniczego, który jest nieporównywalny z poddawanym pod analizę obszarami gminy [...] i [...] oraz niepełne uwzględnienie stanu zagospodarowania działki. Zakwestionowała także stwierdzenia biegłego, że na rynku w analizowanym obszarze od 2017 r. notuje się brak "wahnięć" cen transakcyjnych, podczas gdy wysokość cen jednostkowych w tym obszarze wzrasta w kolejnych latach. Domagała się także dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego. W opinii uzupełniającej biegły nie znalazł podstaw do korekty swojej wyceny, w treści tego uzupełnienia (z dnia [...] września 2020 r.) odniósł się do uwag i zarzutów pełnomocnika skarżącej spółki. Pełnomocnik powtórzyła te zarzuty w treści odwołania, wskazując dodatkowo, że uzyskała wiedzę o kilkunastu transakcjach sprzedaży nieruchomości w rejonie położenia działki 1516 w [...] z możliwością zabudowy komercyjnej, gdzie ceny kształtują się od 84,89 zł do 220,12 zł za 1 m²powierzchni gruntu. W ocenie Sądu organy orzekające w sprawie niewłaściwie oceniły dowód w postaci opinii biegłego rzeczoznawcy, nie wyjaśniając zgłaszanych przez skarżącą spółkę wątpliwości. Chociaż organy administracji nie posiadają w zakresie wyceny nieruchomości wiadomości specjalnych, to jednak wnikliwa i wszechstronna ocena dowodu, zwłaszcza takiego jak w rozpoznawanej sprawie - opinii rzeczoznawcy, która jest kluczowa w sprawie i determinuje treść rozstrzygnięcia, należy wyłącznie do organu. Organ prowadzący postepowanie nie może cedować na biegłego tej oceny, pozostając wobec treści opinii bezkrytyczny. W rozpoznawanej sprawie nie można oprzeć się wrażeniu, że taka właśnie sytuacja zaistniała - organ przekazał biegłemu zarzuty pełnomocnika Spółki celem zajęcia w tej kwestii stanowiska, sam nie ustosunkowując się do tych zarzutów w żaden sposób, także w uzasadnieniach swoich decyzji. Ponadto Sąd krytycznie ocenia przyjętą przez biegłego retorykę opinii uzupełniającej, gdzie raz jeszcze przedstawia on swoje stanowisko, podkreślając brak wiedzy pełnomocnika skarżącego w zakresie wyceny nieruchomości i brak zrozumienia treści operatu. W ocenie Sądu zgłaszane zarzuty dotyczące nieprawidłowości przy ustaleniu obszaru badania rynku nieruchomości przez biegłego mogą mieć niewątpliwie wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, stąd wszelkie wątpliwości w tym zakresie powinny być wyjaśnione przez organ. Słuszne są także zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 10 k.p.a. poprzez brak możliwości dołączenia przez stronę skarżącą dowodu z operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę lub uzyskanie opinii stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych w sprawie prawidłowości operatu dołączonego do sprawy pomimo zgłoszonego wniosku o uzupełnienie postępowania dowodowego. Reasumując, Sąd uznał, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego - art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a w zw. z § 4 ust. 4 rozporządzenia, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z tych przyczyn w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. Sąd uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] listopada 2020 r. O kosztach orzeczono w oparciu o przepis art. 200 P.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a., uwzględniając w tym zakresie wniosek strony skarżącej. Ponownie prowadząc postępowanie organy obowiązane będą wyjaśnić zgłaszane przez pełnomocnika skarżącej Spółki wątpliwości, odnieść się do złożonego przez niego wniosku dowodowego o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego i dokonać kompleksowej oceny materiału dowodowego.