II SA/Rz 1316/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Jerzy Solarski /spr./ Sędziowie WSA Elżbieta Mazur - Selwa WSA Paweł Zaborniak po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 12 lutego 2025 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "A" w [...] na postanowienie Podkarpackiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Rzeszowie z dnia 9 sierpnia 2024 r. nr OA.7722.15.4.2024 w przedmiocie nakazu wykonania ekspertyzy – skargę oddala – Postanowieniem z 9 sierpnia 2024 r. nr OA.7722.15.4.2024 Podkarpacki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: "PWINB", "organ II instancji"), po rozpoznaniu zażalenia Wspólnoty Mieszkaniowej "A" w [...] (dalej: "Wspólnota"/"Skarżąca") na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] (dalej: "PINB"/"organ I instancji") z dnia 6 maja 2024 r. znak: NB.5144.2.2024.3, nakazujące wykonanie ekspertyzy stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr [...], w zakresie konstrukcji budynku i przewodów kominowych - uchylił zaskarżone postanowienie w części dotyczącej terminu wykonania obowiązku i jednocześnie wyznaczył termin wykonania obowiązku do 15 października 2024 r., a w pozostałej części utrzymał zaskarżone postanowienie w mocy. W uzasadnieniu stwierdzone zostało, że właścicielem budynku jest Wspólnota, natomiast administratorem Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. w [...] (dalej: "Administrator"/"PGM"). PINB przeprowadził dwukrotnie czynności kontrolne: w dniu 21 lutego 2023 r. oraz 23 listopada 2023 r. Kontrola przeprowadzona 21 lutego 2023 r. dotyczyła stanu technicznego przewodów kominowych w pionie lokalu mieszkalnego nr [...]. Czynności kontrolne przeprowadzono również w lokalu mieszkalnym nr [...], usytuowanym w poziomie I piętra, znajdującym się bezpośrednio pod lokalem nr [...], którego właścicielem jest Gmina Miejska [...] (dalej: "Gmina"). Jego najemca nie zgłosił nieprawidłowości związanych z piecem kaflowym. Podczas kontroli przedstawiciel PGM przedłożył kserokopię protokołu nr 153/2022 z kontroli stanu technicznego przewodów kominowych, sporządzony w dniu 18 listopada 2022 r. wraz z zaleceniami usunięcia nieprawidłowości. Drugą kontrolę PINB przeprowadził 23 listopada 2023 r. w sprawie stanu technicznego galerii balkonowych oraz orynnowania przedmiotowego budynku mieszkalnego. Administrator w trakcie kontroli budynku przedłożył do wglądu protokół nr 24/08/2022 z dnia 9 sierpnia 2022 r. z rocznej kontroli sprawdzenia stanu technicznego elementów budynku oraz protokół nr 52/06/2020 z dnia 25 czerwca 2020 r. z kontroli 5-cio letniej stanu technicznego budynku - oba zawierały uwagi co do stanu technicznego i zalecenia. Wobec powyższego PINB wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego budynku, kończąc je wydaniem postanowienia z 6 maja 2024 r., zawierającego nakaz dla Wspólnoty wykonania ekspertyzy stanu technicznego budynku w zakresie konstrukcji budynku i przewodów kominowych. W zażaleniu na to postanowienie Wspólnota podniosła, że nie jest właścicielem budynku, gdyż właścicielem jest ten, kto jest wpisany w księgach wieczystych wskazując jednocześnie, że budynek ma swojego zarządcę i administratora, którym jest PGM i pobiera comiesięczne opłaty "wynagrodzenie zarządcy". Podniosła, że jest organem społecznym a nie przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami, nie ma prawa do ingerencji w mieszkania i znajdujące się w nim systemy grzewcze, gdyż mieszkania stanowią własność prywatną lub Gminy Miejskiej [...] i to właściciele mieszkań są prawnie zobowiązani do dokonywania ekspertyz sprawności swoich systemów grzewczych i podłączenia ich do właściwego komina. Wskazała też, że dopiero po uzyskaniu ekspertyz z mieszkań o prawidłowości podłączeń urządzeń grzewczych do komina i ich dopuszczeniu do eksploatacji Wspólnota, nie narażając na uszczerbek fundusz remontowy kamienicy zadecyduje czy zachodzą uzasadnione przesłanki do zlecenia ekspertyz kominów. To PGM, który systematycznie pobiera opłaty za przeglądy budowlano-kominiarskie za pośrednictwem swojego inspektora budowlanego i kominiarza jest zobowiązany do wykazania w operacie budowlanym czy urządzenia są prawidłowo podłączone do właściwych przewodów kominowych na podstawie posiadanego projektu technicznego. Rozpoznając zażalenie WPINB stwierdził fakt nieodpowiedniego stanu technicznego budynku, opisując stwierdzone uszkodzenia. Powołał treść art. 81c ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz.725z ze zm., dalej: "P.b.") oraz art. 81c ust. 2 P.b. Stwierdził, że z uwagi na stwierdzone podczas kontroli nieprawidłowości, niewątpliwie zachodzi potrzeba wyjaśnienia zaistniałych w tym przypadku uzasadnionych wątpliwości przy pomocy stosownego opracowania sporządzonego przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Postanowienie w trybie art. 81 c ust. 2 P.b. ma charakter dowodowy. Adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 P.b., może być wyłącznie podmiot wskazany w art. 61 P.b., czyli właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, albowiem te podmioty są zobowiązane do użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Nałożenie na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązków, o jakich stanowi art. 66 ust. 1 P.b., jest konsekwencją niezastosowania się do ciążących na nich obowiązków, mających na celu utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym wynikających z art. 61 ust. 1 P.b. Wspólnota mieszkaniowa wbrew zarzutom zażalenia może być adresatem obowiązków wynikających z decyzji lub postanowienia. Sprawami wspólnoty kieruje i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami zarząd wspólnoty (art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, dalej: "u.w.l.). Zarząd Wspólnoty powołany został na zasadzie art. 20 ust. 1 u.w.l. uchwałą nr 3/2024 z dnia 6 marca 2024. PGM jest wyłącznie administratorem przedmiotowego obiektu. Administrator budynku nie został wymieniony w art. 61 P.b., a zatem nie jest podmiotem, na który nakładane są obowiązki z art. 66 P.b. Rozliczenia pomiędzy reprezentowaną przez zarząd wspólnotą mieszkaniową a administratorem pozostają poza kompetencją organów nadzoru budowlanego. W skardze Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia błędnie kierowanego do niej, jako rzekomego właściciela obiektu, zarzucając naruszenie art. 61 ust. 1 P.b., art. 18 ust. 3 u.w.l. art. 3 ust. 2 u.w.l. W uzasadnieniu podniosła, że nie jest właścicielem przedmiotowego obiektu a jest zrzeszeniem 5 właścicieli odrębnych mieszkań, tj. 4 mieszkań prywatnych właścicieli i 9 mieszkań Gminy, które są pod zarządem i administracją PGM. Wspólnota nie posiada żadnego majątku w nieruchomości. Część wspólna nieruchomości kamienicy taka jak: klatka schodowa, balkony, strych, dach, kominy, podwórko, stanowi współwłasność wszystkich właścicieli mieszkań. Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., zarząd nieruchomością wspólną kamienicy został powierzony i przekazany w ręce osoby prawnej z licencją zarządzania nieruchomościami (umowa – zlecenia z 11 czerwca 1997 r. z PGM o sprawowanie zarządu nad nieruchomością). Zarządzanie częściami wspólnymi nieruchomości kamienicy spoczywa w obowiązku PGM a nie zrzeszenia właścicieli lokali, jakim jest wspólnota mieszkaniowa. Organ I instancji dokonał błędnego ustalenia stanu prawnego własności kwalifikując jako właściciela obiektu wspólnotę mieszkaniową a PGM tylko jako administratora budynku. Ta błędna kwalifikacja skutkowała błędną kwalifikacją odpowiedzialności prawnej (art. 61 ust.1 P.b.) za stan i utrzymanie budynku co do obowiązku właściciela lub zarządcy budynku i pociągnęła do odpowiedzialności prawnej zrzeszenie właścicieli lokali - wspólnotę mieszkaniową a zwolniła z tego obowiązku zarządcę obiektu którym jest PGM. Wspólnoty mieszkaniowe są tylko zrzeszeniem właścicieli bez majątku, bez osobowości prawnej, bez licencji na zarządzanie nieruchomościami. PWINB niewłaściwie zastosował art. 21 ust. 1 u.w.l. do wskazania adresata obowiązków wynikających z postanowienia; przepis ten dotyczy wspólnot mieszkaniowych, które nie powierzyły zarządu nieruchomością wspólną czyli nie posiadają swojego zarządcy do wykonywania zarządu nieruchomością. Zarząd nad nieruchomością jest ograniczony tylko do części wspólnych kamienicy i nie ma prawa ingerować w systemy grzewcze tj. piece kaflowe, kotły gazowe znajdujące się w mieszkaniach różnych właścicieli i finansować im ekspertyzę budowlaną. Problem awarii systemów grzewczych w mieszkaniach leży po stronie ich właścicieli. Przedmiotowa awaria w mieszkaniu nr [...] wg dotyczyła rozszczelnienia kafli grzewczego pieca kaflowego. Zarządca nieruchomości PGM nie dopełnił swojego obowiązku i nie przekazał do kontroli organu I instancji projektu Nr DT1443 z gazyfikacji kamienicy obejmujący na podkładach budowlanych wszystkie kominy kamienicy oraz podłączenia do nich wszystkich urządzeń grzewczych i wentylacyjnych co skutkowało wydaniem postanowienia w stosunku do kominów za pomocą domniemywań a nie technicznego stanu prawnego. W odpowiedzi na skargę WPINB wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: skarga jest nieuzasadniona. I. Stan sprawy jest bezsporny, o ile dotyczy nałożenia przez organy nadzoru budowlanego obowiązku wykonania ekspertyzy stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr [...], w zakresie konstrukcji budynku i przewodów kominowych. Postanowienie w tym zakresie organy wydały na podstawie art. 81c ust. 2 w zw. z art. 61 P.b., przy czym nałożenie obowiązku poprzedziły dwukrotne czynności kontrolne PINB. Kontrola przeprowadzona przez ten organ w dniu 21 lutego 2023 r. dotyczyła stanu technicznego przewodów kominowych w pionie lokalu mieszkalnego nr [...], natomiast kontrola z 23 listopada 2023 r. dotyczyła stanu technicznego galerii balkonowych oraz orynnowania budynku mieszkalnego. Zasadności wykonania ekspertyzy Skarżąca nie kwestionuje. Spór natomiast dotyczy adresata postanowienia: organy nadzoru budowlanego nakaz skierowały do Wspólnoty, jako właściciela budynku. Natomiast zdaniem Skarżącej Wspólnoty, nakaz wykonania ekspertyzy winien być skierowany do PGM, jako zarządcy, z którym Wspólnota na zawartą umowę. II. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego postanowienia stanowi art. 81c ust. 1 P.b. Zgodnie z tym przepisem, organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na osoby, o których mowa w ust. 1, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia. Osobami, o których mowa w ustępie 1. są uczestnicy procesu budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Przepis ten ma zastosowanie również do obiektów budowlanych w czasie ich użytkowania. O tym natomiast, na kim w czasie użytkowania spoczywają obowiązki dotyczące utrzymania obiektu budowlanego, w tym obowiązek dostarczenia ekspertyzy, rozstrzyga art. 61 ust. 1 P.b. Zgodnie z tym przepisem, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 tejże ustawy, tj. obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Zatem adresatem może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. W orzecznictwie przyjmuje się, że kolejność adresatów nakazów określona w powołanych przepisach nie jest przypadkowa. Obowiązek utrzymania obiektu budowlanego spoczywa w pierwszej kolejności na właścicielu obiektu. Prawo własności jest bowiem prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy (zob. np. wyrok WSA w Olsztynie z 8 siepania 2024 r. sygn. II SA/Ol 323/24). Zaznaczyć też należy, w przepisie art. 61 P.b. ustawodawca wskazał właściciela lub zarządcę, a więc posłużył się alternatywą co oznacza, że obowiązki mogą być nałożone również na oba podmioty łącznie. Niemniej jednak w sytuacji, gdy stan własnościowy jest jednoznaczny, adresatem nakazu nałożonego na podstawie powołanych przepisów Prawa budowlanego winna być na pierwszym miejscu wspólnota mieszkaniowa, jako właściciel obiektu budowlanego (por. wyrok NSA z 5 października 2007 r. sygn. II OSK 1310/06). Jednocześnie w orzecznictwie podkreśla się, że adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 w zw. z art. 61 P.b., jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady, pozostaje wspólnota mieszkaniowa (zob. wyrok NSA z 28 marca 2017 r. sygn. II OSK 1928/15, z dnia 7 września 2016 r. sygn. II OSK 2970/14). Sąd w składzie rozpoznającym skargę podglądy te podziela. III. W realiach sprawy nakaz wykonania ekspertyzy dotyczy konstrukcji budynku i przewodów kominowych. Są to części wspólne, należące do Wspólnoty. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Stąd też nakaz wykonania ekspertyzy został prawidłowo skierowany – do Wspólnoty, jako właściciela części wspólnych budynku. Natomiast kierowanie takiego nakazu do PGM byłoby nieprawidłowe, z uwagi na treść umowy wiążącej Wspólnotę i PGM. Lektura tego dokumentu jednoznacznie bowiem wskazuje, że PGM nie jest "zarządcą" w rozumieniu art. 61 P.b. Wspólnota i PGM zawarły umowę cywilnoprawną o zarządzanie nieruchomością wspólną (§ 10 umowy). Jest to umowa zbliżona do umowy zlecenia, co do której odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy o zleceniu. Umowa ta nie daje żadnego władztwa nad nieruchomością i nie uprawnia do zaciągania zobowiązań a upoważnia jedynie do podejmowania czynności wymienionych szczegółowo w paragrafie 1 umowy. Reasumując Sąd stwierdza, że Wspólnota, jako właściciel części wspólnych budynku, jest adresatem nakazu wykonania ekspertyzy części wspólnych, do których należą zarówno części konstrukcji budynku, jak i przewody kominowe. Z tych przyczyn skarga podlega oddaleniu, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935).