II SA/Rz 211/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Maria Mikolik Sędziowie NSA Stanisław Śliwa AWSA Jolanta Kłoda-Szeliga /spr./ Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 maja 2025 r. sprawy ze skargi B. N. i A. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 18 listopada 2024 r. nr SKO.415/412/2024 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Burmistrza [...] z dnia 7 sierpnia 2024 r. nr RMP.6730.170.7.2027; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie na rzecz skarżących B. N. i A. N. solidarnie kwotę 1014 zł /słownie: jeden tysiąc czternaście złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Przedmiotem skargi A. N. i B. N. (dalej: Skarżący) jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie (dalej: SKO, Kolegium lub organ odwoławczy) z 18 listopada 2024 r. nr SKO.415/412/2024 o utrzymaniu w mocy decyzji Burmistrza [...] (dalej: organ I instancji) z 7 sierpnia 2024 r. nr RMP.6730.170.7.2024 w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji oraz akt administracyjnych sprawy wynika, że na wniosek Inwestora K. Sp. z o.o. z siedzibą w [...] o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji pod nazwą: "Budowa trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących" na terenie działek nr ewid. [...] obr. [...] w miejscowości R., w Gminie [...], organ I instancji wszczął stosowne postępowanie i działając na podstawie art. 1 ust. 2, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 53 ust. 3, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.; dalej: u.p.z.p.) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572; dalej: K.p.a.) ustalił konkretne warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz gabaryty zabudowy, w tym wskaźnik zabudowy w odniesieniu do powierzchni terenu inwestycji : - powierzchnia zabudowy do 15%, - powierzchnia biologicznie czynna nie mniej niż 35% W odwołaniu od tej decyzji Skarżący wskazali na błędy w sporządzonej analizie urbanistycznej, ustalenie zbyt małej powierzchni biologicznie czynnej oraz brak ustalenia precyzyjnych wymagań dotyczących urządzenia miejsc parkingowych. Po rozpoznaniu odwołania, Kolegium opisaną na wstępie decyzją z dnia 18 listopada 2024 r., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Odnosząc się do zarzutów odwołania wskazało, że w obszarze analizy występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa towarzysząca, obejmująca budynki gospodarcze i garażowe, a także zabudowa mieszkaniowa z zabudową gospodarczą na działkach rolnych. Stwierdziło, że wbrew zarzutom odwołania, analiza urbanistyczna uwzględnia wszystkie nieruchomości gruntowe zabudowane, których cała powierzchnia znajduje się w terenie wyznaczonego obszaru analizowania jak i te nieruchomości zabudowane, które są przecięte wyznaczoną linią obszaru analizowanego/lub stykają się z tą linią. Zdaniem Kolegium określone decyzją parametry zabudowy zostały ustalone zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003 r. Nr 164 poz. 1588 - dalej: rozporządzenie), i korespondują z występującymi w obszarze analizowanym cechami zagospodarowania terenu i gabarytami obiektów. Kolegium wskazało, że sposób ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki został wyznaczony z uwzględnieniem specyfiki zabudowanego terenu analizowanego. Część działek w obszarze analizowanym (oznaczonych liczbami porządkowymi w analizie 3-6, 8) to działki rolne z wyznaczonymi terenami zabudowy na użytkach Br - grunty rolne zabudowane. Udział terenów rolnych, faktycznie użytkowanych jako pola uprawne oraz tereny rolne zadrzewione jest znaczny w przypadku działek lp. 3, 4, 8 i wynosi ok. 60%-82% ich powierzchni. Zgodnie z uzasadnieniem zawartym w analizie urbanistycznej, powierzchnia działek o nr ewid. [...] i [...] została określona na 0,15 ha, ponieważ jest to cześć siedliskowa tychże działek, która jest miarodajna dla ustalenia parametrów nowej zabudowy. Z treści analizy urbanistycznej wynika, że trzy wymienione działki ([...]) to działki siedliskowe, spośród których działki o numerach [...] i [...] są zabudowane budynkami gospodarczymi. Jednie działka [...] jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Dlatego w analizie w pkt 11. e) odnoszącym się do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki uwzględniony został tylko budynek mieszkalny znajdujący się na działce [...]. Przedmiotem ustalenia nowej zabudowy nie są budynki gospodarcze, a wyłącznie budynki mieszkalne i do parametrów takiej zabudowy w szczególności odnoszono się w analizie. Kolegium zaznaczyło, że przy określeniu wysokości wnioskowanej zabudowy organ dokonał analizy istniejącej zabudowy i występującej wysokości elewacji frontowej ze szczególnym uwzględnieniem zabudowy mieszkalnej, jaka obecnie rozwija się w terenie analizowanym i rzutuje na kształt nowej zabudowy, odchodzącej od uprzednio dominującej zabudowy zagrodowej. W odniesieniu do miejsc postojowych, organ odwoławczy wskazał, że istnieją rozbieżności, co do tego, czy w decyzji ustalającej warunki zabudowy należy wymaganą ilość miejsc parkingowych wskazać w sposób konkretny, czy też ogólny, wyznaczając jedynie zasady, którymi ma się kierować projektant przy sporządzaniu projektu budowlanego, zatem dopuszczalnym jest stanowisko, zgodnie z którym określenie konkretnej liczby i sposób urządzenia miejsc postojowych nastąpi na etapie późniejszym, tj. tworzenia projektu budowlanego. Odnosząc się do zarzutu ustalenia wskaźnika zbyt małej powierzchni biologicznie czynnej, Kolegium wyjaśniło, że ustalony wskaźnik – większy o 10 % aniżeli wskaźnik dla zabudowy wielorodzinnej wymagany przepisami rozporządzenia – został ustalony prawidłowo, jako wskaźnik wynikający z poziomu zainwestowania działek w obszarze analizowanym w stosunku do powierzchni tychże działek. W ocenie Kolegium w przedmiotowej sprawie spełnione zostały także pozostałe przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p., niezbędne dla wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Istniejące w miejscu planowanej inwestycji uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, zamierzenie budowlane zostało prawidłowo skonsultowane, a lokalizacja planowanej inwestycji nie będzie naruszać regulacji zawartych w przepisach odrębnych. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie Skarżący, reprezentowani przez fachowego pełnomocnika, zarzucili wydanej decyzji naruszenie: - art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w zw. z § 5 ust. 1 rozporządzenia, poprzez przyjęcie, że Organ I instancji: • w sposób prawidłowy pominął w wyliczeniu wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy te części powierzchni działek [...] i [...], które znajdują się poza linami obszaru analizowanego, co nie odzwierciedla rzeczywistej gęstości zabudowy oraz sposobu zagospodarowania działek w obszarze analizowanym; • w sposób prawidłowy przyjął przy obliczeniu wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, że działka nr [...] posiada powierzchnię 0,15 ha, w sytuacji w której część tej działki, która znajduje się w obszarze analizowanym, posiada powierzchnię ok. 0,40 ha; • w sposób prawidłowy pominął przy ustaleniu wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy te części powierzchni analizowanych działek siedliskowych, które nie stanowią gruntów zabudowanych; - §39 ust. 1 w zw. z §3 pkt 22 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 poz. 1225 - dalej: rozporządzenie o warunkach technicznych) poprzez przyjęcie, że organ I instancji w prawidłowy sposób ustalił wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na poziomie co najmniej 35%, w sytuacji, w której wskaźnik na poziomie 35% jest zbyt mały biorąc pod uwagę charakter zabudowy oraz podmokły teren inwestycji; - §18 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez uznanie, że ustalenia organu I instancji dotyczące miejsc parkingowych dla inwestycji są wystarczające, w sytuacji, w której organ I instancji zaniechał precyzyjnego określenia wymagań dotyczących organizacji miejsc postojowych dla inwestycji; - art. 7 i 77 §1 K.p.a. poprzez brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego sprawy co doprowadziło do naruszenia ww. przepisów prawa materialnego i utrzymania decyzji organu I instancji w mocy, w sytuacji, w której decyzja powinna zostać uchylona do ponownego rozpatrzenia przez Burmistrza [...]. W oparciu o tak sformułowane zarzuty Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji, jak również poprzedzającej ją decyzji Organu I instancji, oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując twierdzenia i argumentację zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z 12 lutego 2025 r. Sąd odmówił wstrzymania zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j., Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm., dalej: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu zgodności z prawem (legalności) tej działalności administracji publicznej, a więc sprawdzeniu czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa, dającego podstawę do stwierdzenia nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego, w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 P.p.s.a. Sąd administracyjny nie rozstrzyga więc merytorycznie, lecz ocenia zgodność decyzji/postanowienia z przepisami prawa. W tak zakreślonych granicach kontroli sądowej wniesiona skarga okazałą się zasadna. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja SKO z dnia 18 listopada 2024 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza z dnia 7 sierpnia 2024 r. ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji pod nazwą: Budowa trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących na terenie działek nr ewid. [...] obr. [...] w miejscowości R., w Gminie [...], na rzecz K. Sp. z o.o. z siedzibą w [...]. Materialnoprawną podstawą skarżonej decyzji były przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688 - dalej: ustawa zmieniająca) do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie tej ustawy tj. do 24 września 2023 r. i jednocześnie przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie, stosuje się art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym, zatem w brzmieniu sprzed wejścia w życie ustawy zmieniającej. Należy przy tym wskazać, że w myśl art. 65 u.p.z.p. studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r. Wskazać też należy, że z dniem 27 lipca 2024 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116). Regulacji tej nie stosuje się jednak w niniejszej sprawie, z uwagi na treść przepisu przejściowego z art. 12 tegoż rozporządzenia, nakazującego do spraw wszczętych i niezakończonych stosować przepisy dotychczasowe. Nie ulega wątpliwości, że wniosek Inwestora o ustalenie warunków zabudowy w niniejszej sprawie, wpłynął do organu I instancji 25 kwietnia 2024 r., na co wskazuje odciśnięta na wniosku tzw. prezentata - pieczęć wpływu korespondencji do Urzędu Miejskiego w [...]. Zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 oraz art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzję tę wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami (art. 60 ust. 1 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Opisane wyżej rozporządzenie, wydane na podstawie delegacji z art. 61 ust. 6 u.p.z.p. określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Zweryfikowanie przez właściwy organ czy określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. przesłanki zostały w rozpoznawanej spełnione, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami szczegółowo określonymi w przepisach wskazanego wyżej rozporządzenia. Wyniki analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., sporządza się na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Część graficzną analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy (art. 9 ust. 4 rozporządzenia). Należy tutaj podkreślić, że prawidłowo sporządzona analiza urbanistyczna stanowi dla organu rozpoznającego wniosek o ustalenie warunków zabudowy, punkt wyjścia do ustalenia w decyzji parametrów nowej zabudowy. Z tego też względu istotne jest by obie jej części, tj. część tekstowa oraz część graficzna były ze sobą spójne, pasujące do siebie, a zarazem czytelne. Innymi słowy, poprawność i rzetelność sporządzonej dla potrzeb konkretnej sprawy analizy urbanistycznej, która w toku postępowania wyjaśniającego powinna zostać poddana pogłębionej analizie organu orzekającego w sprawie (z punktu widzenia wymagań określonych przepisami obowiązującego prawa), ma istotny wpływ na prawidłowość wydanej na jej podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Analiza urbanistyczna jest bowiem podstawowym dowodem w sprawie ustalenia warunków zabudowy. W związku z powyższym powinna ona jasno i precyzyjnie wskazywać jaka zabudowa (funkcja i rodzaj) występuje na terenie wszystkich nieruchomości sąsiednich znajdujących się w granicach terenu analizowanego, określać wskaźniki, parametry i cechy zastanej zabudowy w oparciu o konkretne dane, oparte na wyliczeniach matematycznych, zobrazowanych na przykład w formie tabeli lub stosownego zestawienia. Analiza urbanistyczna planowanego przedsięwzięcia winna wykazać kontynuację parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, co oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Ochrona ładu przestrzennego - na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego - ma na celu powstrzymanie zabudowy, której nie da się pogodzić z zastanym w analizowanym obszarze sposobem zagospodarowania terenu. W realiach niniejszej sprawy spór skoncentrował się na przyjętych za prawidłowe wskaźnikach powierzchni zabudowy terenu i parametrach planowanej inwestycji. Zgodnie z § 5 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Oznacza to, że wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Organy, akceptując sporządzoną analizę urbanistyczną przyjęły za dopuszczalne wyłączenie powierzchni części działek ewidencyjnych położonych w obszarze analizowanym. Jak wynika z decyzji SKO wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki został wyznaczony z uwzględnieniem specyfiki zabudowanego terenu analizowanego. Część działek w obszarze analizowanym (oznaczonych liczbami porządkowymi w analizie 3-6, 8) to działki rolne z wyznaczonymi terenami zabudowy na użytkach Br - grunty rolne zabudowane. Udział terenów rolnych, faktycznie użytkowanych jako pola uprawne oraz tereny rolne zadrzewione, jest znaczny w przypadku działek lp. 3, 4, 8 i wynosi ok. 60%-82% ich powierzchni. Zgodnie z uzasadnieniem zawartym w analizie urbanistycznej powód, dla którego powierzchnia działek nr [...] oraz [...] została określona na 0,15 ha - które to działki w analizie urbanistycznej zostały oznaczone liczbami porządkowymi odpowiednio 8 i 4 - stanowi fakt, iż są to działki siedliskowe, których części o powierzchni 0,15 ha zostały oznaczone jako Br-PsIII. W związku z tym, w sporządzonej analizie urbanistycznej powierzchnia 0,15 ha została przypisana działkom o nr ewid. [...] oraz [...] jako całkowita powierzchnia właściwa do ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy tych działek, gdyż w przypadku działek siedliskowych stanowiących część działek wykorzystywanych w znacznej części na prowadzenie gospodarstwa rolnego, takie wydzielenie części obszaru uznane zostało za uzasadnione. Sąd nie podziela tego stanowiska. Autor analizy przyjął bowiem jednocześnie, że dla działek lp. 5 i 6 (dz. [...] i dz. [...]) w obliczeniach właściwym jest odstąpienie od przyjmowania do obliczeń powierzchni terenu oznaczonego symbolem Br i klasą użytku gruntowego z uwagi na powierzchnię działek i sposób zagospodarowania i użytkowania terenu charakterystycznego dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (str. 4 analizy). Powyższe oznacza, że wyliczenie omawianego parametru nastąpiło nie według jednolitej metodologii aktualnej dla wszystkich działek objętych analizą, ale de facto wg uznania architekta, stawiając pod znakiem zapytania obiektywizm dokonanych wyliczeń. Podobną ocenę sporządzonej w analogicznej sprawie dla tego samego obszaru analizy urbanistycznej powziął tut. Sąd w sprawie II SA/Rz 1583/24 – wnioski płynące z uzasadnienia tego orzeczenia, Sąd w składzie orzekającym podziela i przyjmuje za własne. W ocenie Sądu prawidłowa interpretacja ust. 1 rozporządzenia nakazuje przyjąć jako zasadę, wyznaczanie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, a więc całego obszaru wyznaczanego zgodnie z § 3 rozporządzenia, bez wyłączeń, jak w tej sprawie. Wykładnia § 5 ww. rozporządzenia, przy uwzględnieniu treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., prowadzi do wniosku, że dla ustalenia warunków konkretnej zabudowy decydujące znaczenie ma w szczególności analiza tych działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Nie oznacza to jednak, że analiza nie musi obejmować wszystkich działek położonych w wyznaczonym obszarze. Istotniejsze jest bowiem, aby z tej analizy wyprowadzone zostały właściwe wnioski. Tylko bowiem taka pełna analiza umożliwia na dalszym etapie skonkretyzowanie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Rzeczą osoby sporządzającej analizę, jest w pierwszej kolejności dokonanie dokładnych i rzetelnych ustaleń, co do cech istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym, tak aby możliwe było przeprowadzenie rzetelnych wyliczeń matematycznych niezbędnych do określenia parametrów planowanej inwestycji. W analizie powinny być również zawarte takie dane, które mogą uzasadniać ewentualne odstąpienie od uśrednionych wielkości charakteryzujących cechy zabudowy i zagospodarowania badanego terenu. Podkreślić trzeba, że przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza możliwość wyznaczenia innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy (por. wyrok NSA z 18 listopada 2010 r., II OSK 1720/09). Brak jest natomiast podstawy prawnej do wybiórczego doboru działek z obszaru analizowanego i ustalania parametrów nowej zabudowy w oparciu o parametry uśrednione, ale ustalone nie na podstawie wszystkich działek znajdujących się w granicach, nawet prawidłowo ustalonego obszaru analizowanego, lecz wyłącznie działek o funkcji i cechach zabudowy zbliżonych do zabudowy planowanej przez wnioskodawcę. Wykładnia powyższych przepisów jednoznacznie wskazuje, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której wniosek dotyczy wniosek obszar analizowany i na tym obszarze (a nie jego wybranych fragmentach) przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z 31 sierpnia 2017 r., II OSK 3034/15) (por. wyrok NSA z dnia 7 września 2023 r., II OSK 1649/22, czy wyrok NSA z dnia 18 grudnia 2024 r., II OSK 2514/24). W ramach ponownie prowadzonego postepowania w sprawie zadaniem organów będzie sporządzenie nowej analizy urbanistycznej i dokonanie wyliczeń wskaźnika powierzchni zabudowy – bez żadnych wyłączeń, co do rodzaju zabudowy – dla całych działek ewidencyjnych (osobno dla każdej z działek). Dopiero to wyliczenie da podstawę do ewentualnego odstąpienia od wyliczanej średniej z przyczyn wskazanych przez architekta stosownie do § 5 ust. 2 rozporządzenia. W tym zakresie Sąd podziela stanowisko powszechnie przyjmowane w orzecznictwie sądów administracyjnych, np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 27 lutego 2025 r., II SA/Kr 1642/24, iż z wyznaczonego obszaru analizowanego organ nie może wyłączyć poszczególnych, wyodrębnionych geodezyjnie, nieruchomości tylko z uwagi na to, że część z ich powierzchni znajduje się poza obszarem analizowanym. Nie może też ograniczyć się do analizy fragmentu nieruchomości znajdującego się w obszarze analizowanym. Analiza może bowiem odnosić się jedynie do całej działki, ponieważ to cała działka może spełniać określone funkcje i jako taka, podlega charakterystyce pod kątem warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Organy ustaliły wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w wysokości nie mniejszej niż 35 %. Jest on funkcją wskaźnika powierzchni zabudowy, którego wyliczenie Sąd zakwestionował w tej sprawie. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, organy ustalą go stosownie do wyników nowego postępowania dowodowego. Końcowo Sąd zauważa, że ustalenia organów, dotyczące wysokości głównej kalenicy budzą wątpliwości. Z analizy wynika bowiem, że budynki na działkach nr [...] i nr [...] mają identyczną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynoszącą 8m, a wysokość głównej kalenicy obu tych budynków wynosi 4,5 m. Niezrozumiałym jest zatem dlaczego wysokość kalenicy, stanowiącej najwyższą część dachu, ustalono na 4,5 m, podczas gdy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku ustalona została na 8 m. Podniesiony w treści skargi zarzut naruszenia § 18 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych nie zasługuje na uwzględnienie. Ostateczne, dokładne i precyzyjne dane techniczne planowanej zabudowy, w tym dokładna ilość miejsc parkingowych, może być bowiem ustalona w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Precyzyjne określenie tego wskaźnika nie jest konieczne z punktu widzenia celu, jakiemu ma służyć decyzja o warunkach zabudowy, czyli ustaleniu jaki rodzaj zabudowy na danym terenie może powstać z zachowaniem zastanego ładu przestrzennego. Zgodnie ze stanowiskiem WSA w Rzeszowie, wyrażonym w wyroku z 1 marca 2022 r., sygn. akt II SA/Rz 1824/21 wymaganie precyzyjnego określenia maksymalnej czy minimalnej liczby miejsc parkingowych, w tym dla samochodów ciężarowych w treści decyzji o warunkach zabudowy nie ma podstaw prawnych. Przepis art. 54 pkt 2 lit. c w zw. z art. 64 ust 1 u.p.z.p. nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu. Przepisem takim nie jest też § 18 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Określenie konkretnej liczby i sposób urządzenia miejsc postojowych następuje na etapie późniejszym - tworzenia projektu budowlanego. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. w zw. z art. 135 P.p.s.a. orzekł w sentencji. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. Zasądzone do zwrotu koszty postępowania sądowego obejmują wynagrodzenie pełnomocnika wynikające z §14 ust.1 pkt 1 lit c Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2023 poz. 1935) - 480 zł., uiszczony przez strony wpis od skargi – 500 zł. oraz uiszczoną opłatę skarbową z tytułu przedłożonych pełnomocnictw – 34 zł.