II SA/Rz 239/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Jolanta Ewa Wojtyna /spr./ Sędziowie NSA Maria Zarębska-Kobak NSA Małgorzata Wolska Protokolant st. sekr. sąd. Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu w Wydziale II Ogólnoadministracyjnym na rozprawie w dniu 14 listopada 2008 r. sprawy ze skargi A. Sp. z o.o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] października 2007 r. nr [...]. Prezydent Miasta, decyzją nr [...] z dnia [...] października 2007 roku ustalił dla spółki z o.o. B. warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą rozbudowa budynku handlowo-usługowo- biurowego na działkach nr 602/1, 602/2 i 602/4 obr. 207 przy ul. P. w R. w granicach określonych w załączniku graficznym do decyzji. W podstawie prawnej decyzji wskazał przepis art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego ( Dz. U. Nr 98 poz.1071 z 2000 r. ze zm.) określanej dalej jako k.p.a oraz art. 1 ust.2, art. 4 ust.2 pkt.2, art. 59 ust.1, art. 60 ust.1, art. 54 oraz 64 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku ( Dz. U. nr 80 poz. 717 ze zm.). Podstawę rozstrzygnięcia stanowiło ustalenie organu, że wnioskowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 60 ust.1 pkt.1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przedmiotowe działki mają bowiem bezpośredni dostęp do drogi publicznej , możliwość pełnego uzbrojenia w media , stanowią – wg ewidencji gruntów tereny zabudowane Bi ( działka nr 602/1) oraz tereny mieszkaniowe B (działki nr 602/1 i 602/4). Ponadto lokalizacja inwestycji uzyskała pozytywną opinię Miejskiego Zarządu Dróg i Zieleni. Końcowo organ I instancji wskazał na art. 64 ust.1 w zw. z art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wedle których nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami. Odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta wnieśli M. M., J. M., M. B., Z. B., A. K., A. P., I. W., A. U., A. i Z. D. oraz A. Sp. z o.o. M. M. zarzuciła, że usytuowanie budynku 8 – 9 kondygnacyjnego w bezpośrednim sąsiedztwie budynków mieszkalnych spowoduje pozbawienie ich mieszkańców światła dziennego, zawilgocenie mieszkań i uniemożliwi dostateczny przepływ powietrza. Nadto –budowa już jest realizowana, a wbicie betonowej konstrukcji spowodowało pękanie ścian w okolicznych budynkach , przypuszczalnie też została przerwana żyła wodna, która przepływa pod gruntem , gdzie realizowana jest inwestycja. Twierdzenie organu I instancji, że budowa nie dotyczy ochrony środowiska, jest zdaniem odwołującej krzywdzące dla mieszkańców sąsiadujących z inwestycją. Trudno jest też zaakceptować stanowisko organu, że wielkość budynku będzie określona dopiero w projekcie budowlanym, skoro już obecnie została przygotowana konstrukcja pod słupy nośne. Oznacza to, że budowa wyprzedza wszelkie pozwolenia na nią, podczas, gdy w miejscu tym miał powstać wyłącznie parking podziemny. Odwołująca podniosła także zarzuty pod adresem analizy urbanistycznej , która określa usytuowanie projektowanego budynku niezgodnie z rzeczywistością. J. M. zarzucił w odwołaniu, że planowana inwestycja pozbawi światła słonecznego kamienicy położonej przy ul. Ś. 7, co spowoduje jej zawilgocenie , a co za tym idzie – niszczenie. Uniemożliwi też dojazd z drogi publicznej do działki i istniejących garaży. Nadto – wybudowany garaż podziemny może spowodować gromadzenie w od opadowych i podmywanie fundamentów w sąsiednich kamienicach, a wybudowanie budynku 8 – 9 kondygnacyjnego w bezpośrednim sąsiedztwie niewysokich domów może doprowadzić do zaniku ciągu w kominach lub zrywanie dachów. M. i Z. B. zarzucili w odwołaniu ,że wysokość przedmiotowego 8 – 9 kondygnacyjnego budynku na działkach 602/2 i 602/4 jest niezgodna z przepisem § 12 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 7 kwietnia 2004 roku /Dz. U. Nr 1156 / oraz § 13 , ponieważ wysokość przekroczy 35 m , co przy kącie 60 stopni spowoduje trwałe zaciemnienie sąsiednich budynków. Odwołujący zarzucili też, że przedmiotowa inwestycja jest już realizowana mimo braku pozwolenia na budowę. We wspólnym odwołaniu , właściciele kamienicy nr 3 przy ul Ś. – A. K., A. P., A. U. i I. W. zarzucili, że wysoka zabudowa zasłoni im światło dzienne, a zrealizowanie przedmiotowej inwestycji doprowadzi do nieodwracalnych zniszczeń w ich domu. Niepokoi ich również fakt pominięcia ich kamienicy jako obiektu sąsiadującego z planowaną inwestycją , bowiem od strony zachodniej z budową sąsiadują budynki o nr. 4,6,8 i 10 przy ul. A., a nie Centrum Handlowe, poczta i Dom Handlowy, a od strony północnej budynki przy ul. Ś. 1,3,5 i 7, a nie Super Sam "S.", apteka, czy hotel [...]. Odwołanie zarzuca też brak dbałości przez organ o ochronę środowiska i zdrowie mieszkańców, bowiem inwestycja spowoduje, że gęstość spalin w okolicy przekroczy wszelkie normy. Nadto inwestor realizując budowę dewastuje ogrodzenia i niszczy drzewa i krzewy posadzone z myślą o skrawku zieleni w centrum miasta. Odwołanie A. i Z. D. zarzuca, że inwestycja, dla której ustalono warunki zabudowy uniemożliwi im dostęp do garaży położonych na ich posesji. Planowana budowa jest niezgodna z warunkami technicznymi, bowiem nie są zachowane odległości od granicy działki przewidziane w przepisach. W wyniku prowadzonych robót budowlanych w budynku odwołujących popękały ściany, a wysoki – 8-9 kondygnacyjny budynek spowoduje trwałe zacienienie sąsiadujących z nim kamienic. A. Sp. z o.o. w odwołaniu zarzuciła, że zaskarżona decyzja nie określa jednoznacznie wysokości planowanego budynku, nie wynika też, w jaki sposób została wyznaczona granica obszaru analizowanego. Organ nie uwzględnił też wymagań szczegółowych wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. ( Dz. U. 02.75.690 ze zm) w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zwiększenie wysokości i szerokości budynku inwestora wpłynie na oświetlenie i nasłonecznienie budynków przy ul. A. 4,6 i 8 znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji. Rozstrzygnięcie tej kwestii na etapie decyzji warunków zabudowy jest wiążące dla organu wydającego pozwolenie na budowę. Nadto rozbudowa budynku zmienia powierzchnię zabudowy działki inwestora czyli wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki , który z kolei stanowi podstawę ustalenia zasad zabudowy danej działki, co nie wynika z analizy urbanistycznej. Odwołanie zarzuca również , że decyzja nie uwzględnia interesu społeczności lokalnej mieszkającej od lat w budynkach sąsiednich i zasady dobrego sąsiedztwa. Inwestycja pogorszy warunki życia sąsiadów przez zwiększenie ilości spalin i ciągły hałas, a także uniemożliwi korzystanie z ogrodu od strony dziedzińca i zamknie dojazd do posesji przy ul. A. 4,6 i 8, Ś. 5. Decyzja nie określa powierzchni sprzedaży w budynku inwestora. Decyzją nr [...] z dnia [...] stycznia 2008 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt.1 k.p.a. w zw. z art. 4 ust.2 pkt.2 i art. 61 ust.1 ustawy z 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ wskazał, że stosownie do przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 03.164.1588) właściwy organ wyznacza wokół działki , której dotyczy wniosek , obszar analizowany i przeprowadza w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy w zakresie warunków określonych przepisem art. 61 ust. 1 – 5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust.2 pkt.1 ustawy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej niż 50 m. Sporządzona analiza urbanistyczna spełnia te warunki. Nadto decyzja organu I instancji zawiera wszelkie wymagane uzgodnienia. Zgodnie z art. 61 § 4 k.p.a. wszystkie strony postępowania miały możliwość składania zastrzeżeń i wniosków w toku postępowania. Organ stwierdził, że zgodnie z art. 64 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy zastosować przepis art. 56 ustawy, który stanowi, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy , jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Na zarzuty odwołań organ odpowiedział jedynie, że jako dotyczące szeroko rozumianej ochrony osób trzecich , na tym etapie postępowania są przedwczesne i będą wzięte pod uwagę przy opracowywaniu projektu budowlanego. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosła A. Sp. z o.o. wnosząc o uchylenie decyzji obu instancji. Skarga powtarza zarzuty zawarte w odwołaniu, a dodatkowo zarzuca naruszenie przepisu art. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który , przy ustalaniu warunków zabudowy nakazuje uwzględniać wymagania ładu przestrzennego oraz wymagania dotyczące ochrony zdrowia i bezpieczeństwo ludzi. Nadto nie została rozważona przez organ I instancji kwestia , czy przedmiotowa inwestycja może oddziaływać na środowisko, a organ odwoławczy ograniczył się jedynie do przytoczenia odpowiednich przepisów, nie odpowiadając na zarzuty odwołania. Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnośnie zarzutu , że zaskarżona decyzja nie wskazuje na powierzchnię sprzedaży w planowanym budynku organ stwierdził, że ustawa nakłada na inwestora obowiązek określenia we wniosku o ustalenie zabudowy powierzchni sprzedaży w przypadku planowanej budowy obiektu handlowego , celem ustalenia, czy mają w sprawie zastosowanie przepisy szczególne, co dotyczy powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw. W toku postępowania ustalono, że przepisy te nie będą miały w sprawie zastosowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Stosownie do przepisu art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych / Dz. U. Nr 153 poz. 1269 z 2002 r/ sądy te sprawują w zakresie swej działalności kontrolę pod względem zgodności z prawem jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / Dz. U. Nr 153 poz.1270 z 2002 r. / zwanej dalej P.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszeń prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, których dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne do końcowego jej załatwienia. W myśl przepisu art. 145 P.p.s.a. Sąd obowiązany jest do uchylenia decyzji lub stwierdzenia jej nieważności ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięta jest naruszeniem prawa w sposób dający podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy lub jeśli zachodzą przyczyny określone w przepisie art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. Zaskarżona decyzja dotyczy ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na rozbudowie budynku handlowo- usługowo- biurowego na działkach 602/1,602/2 i 602/4 obr. [...] przy ul. P. w R. Podstawę materialno prawną orzekania w tej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 z 2003 r. ze zm), zwanej dalej ustawą, które za podstawowy instrument prawny kształtowania przestrzeni uznają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu miejscowego , która to sytuacja ma miejsce w rozpatrywanej sprawie , zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonania innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji , warunków zabudowy / art. 59 ust.1 ustawy/. Wydanie decyzji wprowadzającej zmiany w zagospodarowaniu terenu nieobjętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uzależnione jest od łącznego spełnienia przesłanek wymienionych w przepisie art. 61 ustawy. Są to następujące warunki: 1/ co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji , parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu , w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych , linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2/ teren ma dostęp do drogi publicznej ; 3/ istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust.5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4/ teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1; 5/ decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust.1 pkt.1 wprowadza zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Jego celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt.1 ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno – gospodarcze , środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ musi więc ustalić, czy przynajmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana oraz czy planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w przepisie art. 61 ustawy. W celu ustalenia, czy warunki dla nowej zabudowy i zagospodarowania są spełnione, wyznacza się wokół niego obszar analizowany, ocena którego pozwala przyjąć , czy inwestycja uwzględnia wymagania ładu przestrzennego oraz walory architektoniczne i krajobrazowe. Z upoważnienia zawartego w art. 61 ust.6 ustawy , Minister Infrastruktury wydał rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obejmuje on wyznaczanie wokół działki, której dotyczy wniosek, obszaru analizowanego o określonych granicach oraz przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu . Granice analizowanego obszaru wyznacza się w zależności od planowanej inwestycji , w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę , nie mniejszej niż 50 metrów. Oznacza to, że analiza funkcji i celu zabudowy obejmuje cały analizowany obszar. Działka sąsiednia powinna być zabudowana w taki sposób, że zabudowa ta umożliwia określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji , parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania przestrzennego , w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych , linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w najbliższym otoczeniu. Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy , w dniu 15 grudnia 2006 roku spółka z o.o. B. wniosła o ustalenie warunków zabudowy na rozbudowę budynku handlowo-usługowo-biurowego na działkach 602/1, 602/2 i 602/4 obr. [...] w R. Wnioskodawca określił funkcję zamierzenia na usługowo – handlowo -administracyjno – hotelową, a charakteryzując parametry techniczne inwestycji określił wysokość budynku na 11 kondygnacji. Przy funkcji handlowej wnioskodawca określił powierzchnię sprzedaży na 500 m kw. Włączenie komunikacyjne do drogi publicznej przebiegać ma przez działkę 602/1. W rubryce dotyczącej charakterystyki niezbędnej ilości miejsc parkingowych wnioskodawca podał następujące dane : ilość zatrudnionych użytkowników – 220 osób, maksymalna ilość użytkowników stałych i czasowych – 250 , ilość miejsc parkingowych – 70. W tym samym dniu B. sp. z o.o. złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy na nadbudowę budynku handlowo – usługowo – biurowego na działce 602/1 obr. [...], czyli jednej z działek wymienionych w wyżej wymienionym wniosku o rozbudowę. Również w tym wypadku wnioskodawca określił powierzchnię sprzedaży w części handlowej na 500 m kw. Ilość osób zatrudnionych określono na 180 osób, ilość użytkowników stałych i czasowych – 200 osób, a ilość miejsc parkingowych – 50 . Włączenie komunikacyjne do drogi publicznej i w tym wypadku przebiegać ma przez działkę 602/1. W tej sprawie Prezydent Miasta wydał decyzję [...] z dnia [...] października 2007 roku. Również tą decyzję poprzedziło sporządzenie analizy urbanistycznej z 24 kwietnia 2007 roku, w której powierzchnię działki wnioskowanej do zabudowy określono na 0,1150 ha, a powierzchnię zabudowy - na 1500 m kw. Postępowanie wykazało, że w stosunku do tego samego gruntu wydana została trzecia decyzja o ustalenie warunków zabudowy. Do akt sygn. II SA/Rz 240/08 , która również była przedmiotem rozpoznania w dniu 14 listopada , a wyrokowania w dniu 25 listopada 2008 roku przez ten sam skład orzekający, M. B. złożył pismo w dniu 21 listopada 2008 roku , do którego załączył decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z [...] października 2008 roku . Decyzją tą uchylono decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] lipca 2008 roku nr [...] odmawiającą wznowienia postępowania administracyjnego zakończonego decyzją ostateczną Prezydenta Miasta z [...] czerwca 2006 roku nr [...] ustalającą warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pn. rozbudowa części frontowej budynku, zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń handlowych i handlowo – usługowych na pomieszczenia biurowo-handlowo-usługowe i administracyjne , hotelowe i gastronomiczne, a także piwnic na parking oraz budowa parkingu dla samochodów osobowych i parkingu podziemnego na działkach 602/1, 602/2, 602/4 pbr.[...] . Jak wskazano wyżej, celem przepisu art. 61 ustawy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego. Oznacza to, że przy wydawaniu decyzji ustalającej warunki zabudowy należy brać pod uwagę wpływ planowanej inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. W zwartej zabudowie miejskiej ma to znaczenie, bowiem miasto stanowi układ urbanistyczny spełniający określoną funkcję i zaspokajający określone cele. Organ I instancji uzasadniając wydanie w dniu [...] października 2007 roku warunków dla przedmiotowej inwestycji stwierdził, że lokalizacja działki mieści się w ścisłym centrum miasta, ma bezpośredni , istniejący dostęp do drogi publicznej, posiada możliwość pełnego uzbrojenia w media, wnioskowane działki wpisane są do ewidencji gruntów jako tereny zabudowane Bi / działka 602/1/ i tereny mieszkaniowe B / działka 602/2 i 602/4/. Organ wskazał, że dla wnioskowanej inwestycji należy zapewnić i zaprojektować odpowiednią ilość miejsc parkingowych – 20 miejsc na 100 łóżek dla funkcji hotelowej oraz 15 miejsc na 1000 m kw. powierzchni użytkowej dla funkcji administracyjno – usługowej. Załącznik tekstowy do decyzji organu I instancji stanowi analiza urbanistyczna z 24 kwietnia 2007 roku , która określa lokalizację inwestycji w kwartale z zabudową handlowo- usługowo – mieszkalną, wskazując w obszarze analizowanym na budynki z funkcją handlową , usługową, biurową, administracyjną i mieszkalną, wskazując też na budynek R., obecnie rozbudowywany. W zakresie intensywności zabudowy , powierzchnia działki zawnioskowanej do zabudowy wynosi 0,0732 ha, a powierzchnia zabudowy określona we wniosku – 300 m kw. Wydając decyzję [...] o ustaleniu warunków zabudowy na rozbudowę, organ I instancji nie odniósł się do faktu, że w stosunku do części tego samego terenu / dotyczy to działki 602/1 /wydał w tym samym dniu decyzję [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie. W obu decyzjach organ ustalił wysokość zabudowy na 8-9 kondygnacji naziemnych, dla każdej odrębnie ustalił ilość miejsc parkingowych , a także potwierdził pełne uzbrojenie w media. Wziąwszy pod uwagę okoliczność , że dla tego samego terenu / działki 602/1, 602/2 i 602/4 /Prezydent Miasta ustalił również warunki zabudowy wskazaną wyżej decyzją z dnia [...] czerwca 2006 roku [...], to nie można wykluczyć , że przedmiotowy teren nie będzie wystarczający dla wszystkich trzech inwestycji objętych wymienionymi trzema decyzjami. Przepis art. 61 ust.1 pkt.3 wymaga, by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Każda z wymienionych decyzji stwierdza, w oparciu o odrębne analizy urbanistyczne, że wymóg ten jest spełniony, niemniej nie można pominąć faktu, że przedmiotowego terenu , w ścisłej zabudowie miejskiej dotyczą trzy inwestycje. Ustalenie warunków dla trzech inwestycji może więc pozostawać w kolizji z przepisem art. 61 ust.1 pkt.1 w części dotyczącej intensywności wykorzystania terenu. W rozpatrywanej sprawie, zamierzony obiekt ma być wpisany w istniejącą część miasta, ma wypełnić przestrzeń pomiędzy istniejącą zabudową. Już na tym etapie powinny być wzięte pod uwagę zastrzeżenia mieszkańców sąsiednich budynków. Gwarantuje to przepis art. 1 ust.2 pkt.7 postulujący konieczność uwzględnienia w planowaniu przestrzennym wartości, jaką jest ochrona własności. Ten obowiązek wynika z regulacji konstytucyjnych, w szczególności z art. 21 gwarantującego ochronę własności. Analizowany wyżej przepis art. 61 wiąże się z przepisem art. 6 ust.2 pkt.1 ustawy zgodnie z którym każdy ma prawo , w granicach ustawowych , do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy , jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich. Oznacza to, że każdy, kto ma prawo do nieruchomości może ją dowolnie zagospodarować , wyłącznie w granicach obowiązującego prawa. Uczestnicy postępowania , których nieruchomości bezpośrednio graniczą z terenem planowanej inwestycji, M. B. i Z. B. zarzucili w postępowaniu, że przedmiotowa inwestycja pozbawiła ich dojazdu do garaży położonych na działkach stanowiących ich własność. Odpowiadając na ten zarzut organ I instancji stwierdził, że zarzuty są przedwczesne i będą mogły być rozpatrywane dopiero w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Sąd nie podziela tego stanowiska. Orzecznictwo powstałe na gruncie ustawy z 1994 roku zachowało w tym zakresie aktualność/ vide: komentarz do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pod redakcją prof. Z.Niewiadomskiego , C.H.Beck 3 wydanie, Warszawa 2006 str. 443/ - zasada ochrony interesów osób trzecich nie stwarza podstawy do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu inwestorowi (...) jeżeli w wyniku budowy nowego obiektu budowlanego nie nastąpi ograniczenie dostępu do nieruchomości sąsiedniej ani ograniczenie prawa do korzystania z tej nieruchomości / tak: wyrok NSA z 23.04.1996 SA/Wr 2655/95, ONSA Nr 2 z 1997 roku/. Niezależnie od wskazanych stwierdzonych uchybień, Sąd uchylił decyzję organu I instancji z powodów znanych mu z urzędu. Planowana inwestycja polegać ma na rozbudowie obiektu położonego na działce 602/1, 602/2 i 602/4. Przedłożona do akt sprawy II SA/Rz 240/08 decyzja [...] z [...] października 2008 roku uchyla decyzję odmawiającą wznowienia postępowania zakończonego decyzją ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji na tym samym terenie. Toczące się postępowanie nadzwyczajne w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne polegające na rozbudowie budynku, zmianie sposobu użytkowania pomieszczeń handlowych i handlowo – usługowych na pomieszczenia biurowo-handlowo-usługowo-administracyjne , hotelowe i gastronomiczne oraz budowa parkingu dla samochodów osobowych i parkingu podziemnego wyklucza w chwili obecnej wydanie warunków na rozbudowę tego obiektu. Rozpoznając sprawę Sąd stwierdził , że również decyzja organu II instancji narusza prawo. W podstawie prawnej wymienia ona przepis art. 138 § 1 pkt.1 k.p.a. zgodnie z którym organ odwoławczy wydaje decyzję, w której utrzymuje w mocy zaskarżoną decyzję. Zgodnie z zasadą dwuinstancyjności organ odwoławczy obowiązany jest jednak ponownie rozpoznać sprawę rozstrzygniętą decyzją organu I instancji i nie może ograniczyć się do tylko do kontroli decyzji organu I instancji. Od decyzji organu I instancji wpłynęło szereg odwołań, a zarzuty w nich zawarte dotyczyły głównie wysokości planowanego budynku, bowiem w otoczeniu inwestycji nie ma tak wysokiego obiektu. Zarzucono też brak określenia w decyzji powierzchni sprzedaży w planowanym budynku handlowo – usługowo – biurowym a także pozbawienie wjazdu do garaży i budynków położonych przy ul. A. 4,6 i 8 oraz przy ul. Ś. 5. Nadto zarzuty dotyczyły analizy urbanistycznej, która nie wymienia jako budynków sąsiednich w stosunku do przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego budynków mieszkalnych odwołujących , natomiast wymienia obiekty położone w dużym oddaleniu od planowanej budowy. Organ odwoławczy nie odniósł się do żadnego zarzutu odwołania, a jedynie stwierdził, że są one niezasadne na tym etapie postępowania. W ponownym postępowaniu organ, przy uwzględnieniu powyższych rozważań, rozpatrzy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji po uprzednim ustaleniu, czy na te same działki wydane są inne decyzje ustalające warunki zabudowy . W wypadku ustalenia ,że takie decyzje zostały wydane, wydanie pozytywnej decyzji będzie możliwe pod warunkiem , że nie nakładają się przedmioty postępowania oraz przy spełnieniu łącznie wszystkich warunków określonych w przepisie art. 61 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazując na powyższe, Sąd stwierdził, że decyzje organów obu instancji naruszają prawo w sposób, który miał wpływ na wynik sprawy, dlatego orzekł, jak w sentencji wyroku w oparciu o przepis art. 145 § 1 pkt.1 lit.a P.p.s.a.