II SA/Rz 240/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Jolanta Ewa Wojtyna /spr./ Sędziowie NSA Maria Zarębska-Kobak NSA Małgorzata Wolska Protokolant st. sekr. sąd. Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu w Wydziale II Ogólnoadministracyjnym na rozprawie w dniu 14 listopada 2008 r. sprawy ze skargi M. B., Z. B. oraz A. Sp. z o.o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] października 2007 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego M. B. kwotę 500 zł /słownie: pięćset złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Prezydent Miasta decyzją [...] z dnia [...] października 2007 roku ustalił dla spółki z o.o. B. warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą : nadbudowa budynku handlowo – usługowo- biurowego na działce 602/1 obr.[...] przy ul. P. w R. w granicach określonych na załączniku graficznym do decyzji. W podstawie prawnej organ wskazał przepis art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego ( tj. Dz. U. z 2000 r. nr 98 poz.1071 ) określanej dalej jako k.p.a. oraz art. 1 ust.2,art. 4 ust.2, art. 59 ust.1, art. 60 ust.1, art. 54 oraz art. 64 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80 poz.717 z 2003 r. ze zm.). Podstawę rozstrzygnięcia stanowiło ustalenie organu I instancji , iż wnioskowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust.1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . Przedmiotowa działka ma bowiem bezpośredni dostęp do drogi publicznej, możliwość pełnego uzbrojenia w media, stanowi – według ewidencji gruntów – tereny zabudowane o symbolu Bi. Ponadto lokalizacja inwestycji uzyskała pozytywną opinię Miejskiego Zarządu Dróg i Zieleni. Organ wskazał też na przepis art. 64 ust.1 w zw. z art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wedle których nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami. Odwołanie od decyzji wnieśli : A. Sp. z o.o., M. M. i J. M. W swoim odwołaniu A. Sp. z o.o. zarzuciła, że decyzja powinna zawierać dokładne wskazanie wysokości budynku objętego planowaną inwestycją , a także powierzchnię sprzedaży, bowiem chodzi o budynek handlowo – usługowo – biurowy. Strona odwołująca podniosła także, że decyzja nie uwzględnia wymagań wynikających z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. Nr 75 poz. 690 z 2002 r. ze zm.). Ponadto decyzja nie interesu społeczności lokalnej mieszkającej w budynkach sąsiednich oraz zasady dobrego sąsiedztwa, bowiem planowana inwestycja utrudni warunki życia przez zwiększenie ilości spalin i ciągły hałas, nie pozwoli na korzystanie z ogródka od strony dziedzińca i uniemożliwi korzystanie z garaży położonych przy ul. A. 4,6 i 8 oraz przy ul. Ś. 5 i prawdopodobnie spowoduje utrudnienia w ruchu ulicą P. Odwołanie kwestionuje również sposób określenia granicy obszaru analizowanego. Odwołanie M. M. wskazuje na wyrażenie przez organ zgody na budowę 8 – 9 kondygnacyjnego budynku w środku małej przestrzeni w zwartej zabudowie , co spowoduje przesłonięcie światła dziennego , uniemożliwi dostateczny przepływ powietrza dla wietrzenia budynków. Odwołująca zarzuciła, że pod gruntem, którego dotyczy planowana inwestycja znajduje się żyła wodna, która przez prowadzenie robót budowlanych może zostać naruszona. Zwróciła też uwagę, że mimo braku uzyskania pozwolenia na budowę, roboty już zostały rozpoczęte, o czym świadczy przygotowana konstrukcja pod słupy nośne planowanego budynku. Zarzuciła również błędne stwierdzenia w Analizie urbanistycznej z 24 kwietnia 2007 roku dotyczące umiejscowienia poszczególnych budynków sąsiednich w stosunku do miejsca planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Odwołanie J. M. zawiera zarzut dotyczący uniemożliwienia – na skutek planowanej inwestycji – dotarcia naturalnego oświetlenia do pomieszczeń kamienicy przy ul. Ś. 7 ,co może doprowadzić do zawilgocenia murów kamienicy, uniemożliwi dostęp do istniejących garaży , spowoduje gromadzenie wód opadowych na skutek powstania garażu podziemnego , a przez to podmywanie fundamentów, osiadanie kamienicy i pękanie murów. Odwołujący zwraca też uwagę na to, że wybudowanie tak wysokiego budynku spowoduje zmianę kierunku wiatru, co może doprowadzić do zaniku ciągu w kominach kamienic sąsiednich lub też do zrywania dachów. Decyzją z dnia [...] stycznia 2008 roku znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt.1 k.p.a. w związku z art. 4 ust.2 pkt.2 i art. 61 ust.1 ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Po rozpatrzeniu odwołań organ stwierdził, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Organ wskazał na § 3 ust.1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164/1588), wedle którego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast stosownie do ust. 2 powołanego § 3 Rozporządzenia , granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy określonej w art. 52 ust.2 pkt.1 tej ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 m. Mając powyższe na względzie organ odwoławczy podniósł, że będąca przedmiotem odwołań decyzja zawiera analizę urbanistyczną sporządzoną przez uprawnionego architekta, obejmującą obszar wyznaczony zgodnie ze wskazany wyżej § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. Decyzja zawiera też wymagany przez prawo załącznik graficzny i została wydana po uzyskaniu niezbędnych uzgodnień. Organ podkreślił , że wszystkie osoby mające status stron niniejszego postępowania miały możliwość zapoznania się z zamierzeniem inwestycyjnym, składania zastrzeżeń i wniosków, z czego skorzystały. Odpowiadając na zarzuty odwołań, SKO odpowiedziało, że w obecnym stadium postępowania są one niezasadne. Zaskarżona decyzja określa bowiem tylko możliwy sposób zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości oraz warunki jej ewentualnej zabudowy. Natomiast sprawy projektowania , budowy i utrzymania obiektów budowlanych określić może tylko ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, wydana w oparciu o ustawę prawo budowlane i przepisy wykonawcze. Na powyższą decyzję , skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie wniosła A. Sp.z o.o., która wniosła o jej uchylenie oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta. Skarga zarzuca, że kwestionowana decyzja narusza art. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określający wymagania, jakie należy uwzględnić przy ustalaniu warunków nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Strona skarżąca zarzuciła organowi odwoławczemu nie wyjaśnienie kwestii wpływu planowanej inwestycji na środowisko oraz nie rozważenie zarzutów złożonego przez nią odwołania. Ponadto – w ocenie skarżącej Spółki – organ nie wyjaśnił sprawy w sposób odpowiadający art. 7 i 77 k.p.a. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego wnieśli M. i Z. B., którzy zarzucili, że organ nie uwzględnił uwag przedstawionych zarówno przez nich, jak i inne osoby uczestniczące w postępowaniu, w składanych do sprawy pismach. W ocenie skarżących , organ odwoławczy powołał się w decyzji na przepisy nie mające istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Organ nie zauważa natomiast, że decyzja dotyczy obiektu , którego usytuowanie narusza przepisy dotyczące wymogów odnośnie zachowania odległości od nieruchomości sąsiednich. W odpowiedzi na skargi organ odwoławczy wniósł o ich oddalenie , argumentując, jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ podniósł, że określenie wielkości sprzedaży nie jest elementem koniecznym decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ustawa nakłada na inwestora obowiązek określenia we wniosku o ustalenie warunków zabudowy powierzchni sprzedaży w przypadku planowanej budowy obiektu handlowego, celem ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie przepisy szczególne , odnoszące się do lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m.kw. W toku przedmiotowego postępowania ustalono jednak , iż przepisy te nie będą miały w nim zastosowania. W dniu 21 listopada 2008 roku skarżący M. B. złożył do akt sądowych pismo, do którego dołączył decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2008 roku uchylającą decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] lipca 2008 roku odmawiającą wznowienia postępowania administracyjnego zakończonego decyzją ostateczną decyzją Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] czerwca 2006 roku ustalają warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pn. "rozbudowa części frontowej budynku, zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń handlowych i handlowo – usługowych na pomieszczenia biurowo-handlowo-usługowe i administracyjne, hotelowe i gastronomiczne, a także piwnic na parking oraz budowa parkingu dla samochodów osobowych i parkingu podziemnego na działkach 602/1,602/2 i 602/4 obr.[...] przy u;. P. [...] w R.". Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Stosownie do przepisu art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych / Dz. U. Nr 153 poz. 1269 z 2002 r/ sądy te sprawują w zakresie swej działalności kontrolę pod względem zgodności z prawem jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / Dz. U. Nr 153 poz.1270 z 2002 r. / zwanej dalej P.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszeń prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, których dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne do końcowego jej załatwienia. W myśl przepisu art. 145 P.p.s.a. Sąd obowiązany jest do uchylenia decyzji lub stwierdzenia jej nieważności ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięta jest naruszeniem prawa w sposób dający podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy lub jeśli zachodzą przyczyny określone w przepisie art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. Zaskarżona decyzja dotyczy ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na nadbudowie budynku handlowo- usługowo- biurowego na działce 602/1 obr. [...] przy ul. P. w R. Podstawę materialno prawną orzekania w tej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 z 2003 r. ze zm), zwanej dalej ustawą, które za podstawowy instrument prawny kształtowania przestrzeni uznają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu miejscowego , która to sytuacja ma miejsce w rozpatrywanej sprawie , zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy / art. 59 ust.1 ustawy/. Wydanie decyzji wprowadzającej zmiany w zagospodarowaniu terenu nieobjętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uzależnione jest od łącznego spełnienia przesłanek wymienionych w przepisie art. 61 ustawy. Są to następujące warunki: 1/ co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2/ teren ma dostęp do drogi publicznej; 3/ istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust.5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4/ teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1; 5/ decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust.1 pkt.1 wprowadza zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Jego celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt.1 ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno – gospodarcze , środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ musi więc ustalić, czy przynajmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana oraz czy planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w przepisie art. 61 ustawy. W celu ustalenia, czy warunki dla nowej zabudowy i zagospodarowania są spełnione, wyznacza się wokół niego obszar analizowany, ocena którego pozwala przyjąć, czy inwestycja uwzględnia wymagania ładu przestrzennego oraz walory architektoniczne i krajobrazowe. Z upoważnienia zawartego w art. 61 ust.6 ustawy, Minister Infrastruktury wydał rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obejmuje on wyznaczanie wokół działki, której dotyczy wniosek, obszaru analizowanego o określonych granicach oraz przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice analizowanego obszaru wyznacza się w zależności od planowanej inwestycji , w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę , nie mniejszej niż 50 metrów. Oznacza to, że analiza funkcji i celu zabudowy obejmuje cały analizowany obszar. Działka sąsiednia powinna być zabudowana w taki sposób, że zabudowa ta umożliwia określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji , parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania przestrzennego , w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych , linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w najbliższym otoczeniu. Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy , w dniu 15 grudnia 2006 roku spółka z o.o. B. wniosła o ustalenie warunków zabudowy na nadbudowę budynku handlowo-usługowo-biurowego na działkach 602/1, obr. [...] w R. Wnioskodawca określił funkcję zamierzenia na usługowo – handlową, a charakteryzując parametry techniczne inwestycji określił wysokość budynku na 9 – 10 kondygnacji, powierzchnię użytkową na 8.000 m kw, powierzchnię zabudowy na 1500 m kw, a kubaturę na 36.500 m3. Przy funkcji handlowej wnioskodawca określił powierzchnię sprzedaży na 500 m kw. Włączenie komunikacyjne do drogi publicznej przebiegać ma przez działkę 602/1. W rubryce dotyczącej charakterystyki niezbędnej ilości miejsc parkingowych wnioskodawca podał następujące dane : ilość zatrudnionych użytkowników – 180 osób, maksymalna ilość użytkowników stałych i czasowych – 200 , ilość miejsc parkingowych – 50. W tym samym dniu B. sp. z o.o. złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy na rozbudowę budynku handlowo – usługowo – biurowego na działce 602/1, 602/2 i 602/4 obr. [...]. Z powyższego wynika, że jedna z wymienionych działek - 602/1 jest działką, której dotyczy w/w wniosek o nadbudowę. Również w tym wypadku wnioskodawca określił powierzchnię sprzedaży w części handlowej na 500 m kw. Ilość osób zatrudnionych określono na 220 osób, ilość użytkowników stałych i czasowych – 250 osób, a ilość miejsc parkingowych – 70. Włączenie komunikacyjne do drogi publicznej i w tym wypadku przebiegać ma przez działkę 602/1. W tej sprawie Prezydent Miasta wydał decyzję [...] z dnia [...] października 2007 r. Decyzję poprzedziło sporządzenie analizy urbanistycznej , również z 24 kwietnia 2007 roku , w której powierzchnię działki wnioskowanej do zabudowy określono na 0,0732 ha, a powierzchnię zabudowy - na 300 m kw. Decyzja Prezydenta określa warunki szczegółowe dotyczące zasad obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji , którymi są m.in. konieczność zapewnienia i zaprojektowania odpowiedniej ilości miejsc postojowych dla samochodów – 20 miejsc na 100 łóżek dla funkcji hotelowej, 15 miejsc dla 1000 m.kw powierzchni użytkowej dla funkcji administracyjno – usługowej. Postępowanie wykazało, że w stosunku do tego samego gruntu wydana została trzecia decyzja o ustalenie warunków zabudowy. Do akt sprawy M. B. złożył pismo w dniu 21 listopada 2008 roku , do którego załączył decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z [...] października 2008 roku . Decyzją tą uchylono decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] lipca 2008 roku nr [...] odmawiającą wznowienia postępowania administracyjnego zakończonego decyzją ostateczną Prezydenta Miasta z [...] czerwca 2006 roku nr [...] ustalającą warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pn. rozbudowa części frontowej budynku, zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń handlowych i handlowo – usługowych na pomieszczenia biurowo-handlowo-usługowe i administracyjne, , hotelowe i gastronomiczne, a także piwnic na parking oraz budowa parkingu dla samochodów osobowych i parkingu podziemnego na działkach 602/1, 602/2, 602/4 obr.[...] . Jak wskazano wyżej, celem przepisu art. 61 ustawy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego. Oznacza to, że przy wydawaniu decyzji ustalającej warunki zabudowy należy brać pod uwagę wpływ planowanej inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. W zwartej zabudowie miejskiej ma to znaczenie, bowiem miasto stanowi układ urbanistyczny spełniający określoną funkcję i zaspokajający określone cele. Organ I instancji uzasadniając wydanie w dniu [...] października 2007 roku ,[...] , warunków dla przedmiotowej inwestycji polegającej na nadbudowie stwierdził, że lokalizacja działki mieści się w ścisłym centrum miasta, ma bezpośredni , istniejący dostęp do drogi publicznej i posiada możliwość pełnego uzbrojenia w media. Organ stwierdził też, że wnioskowana działka 602/1 zgodnie z ewidencją gruntów stanowi tereny zabudowane Bi i dodał, że we wnioskowanej nadbudowie nie planuje się powierzchni sprzedaży. Organ wskazał, że dla wnioskowanej inwestycji należy zapewnić i zaprojektować odpowiednią ilość miejsc parkingowych – 15 miejsc na 1000 m kw. powierzchni użytkowej dla funkcji biurowo – usługowej. Załącznik tekstowy do decyzji organu I instancji stanowi analiza urbanistyczna z 24 kwietnia 2007 roku , która określa lokalizację inwestycji w kwartale z zabudową handlowo- usługowo – biurową, wskazując w obszarze analizowanym na budynki z funkcją handlową , usługową, biurową i mieszkalną, wskazując też na budynek "R.", obecnie rozbudowywany. W zakresie intensywności zabudowy , powierzchnia działki zawnioskowanej do zabudowy wynosi 0,1150 ha, a powierzchnia zabudowy – 1500 m kw. Wydając decyzję [...] o ustaleniu warunków zabudowy na nadbudowę, organ I instancji nie odniósł się do faktu, że w stosunku do części tego samego terenu / dotyczy to działki 602/1 /wydał w tym samym dniu decyzję [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie. W obu decyzjach organ ustalił wysokość zabudowy na 8-9 kondygnacji naziemnych, dla każdej odrębnie ustalił ilość miejsc parkingowych , a także potwierdził pełne uzbrojenie w media. Wziąwszy pod uwagę okoliczność , że dla tego samego terenu / działki 602/1, 602/2 i 602/4 /Prezydent Miasta ustalił również warunki zabudowy wskazaną wyżej decyzją z dnia [...] czerwca 2006 roku [...], to nie można wykluczyć , że przedmiotowy teren nie będzie wystarczający dla wszystkich trzech inwestycji objętych wymienionymi trzema decyzjami. Przepis art. 61 ust.1 pkt.3 wymaga, by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Każda z wymienionych decyzji stwierdza, w oparciu o odrębne analizy urbanistyczne, że wymóg ten jest spełniony, niemniej nie można pominąć faktu, że przedmiotowego terenu , w ścisłej zabudowie miejskiej dotyczą trzy inwestycje. Ustalenie warunków dla trzech inwestycji może więc pozostawać w kolizji z przepisem art. 61 ust.1 pkt.1 w części dotyczącej intensywności wykorzystania terenu. W rozpatrywanej sprawie, zamierzony obiekt ma być wpisany w istniejącą część miasta, ma wypełnić przestrzeń pomiędzy istniejącą zabudową. Już na tym etapie powinny być wzięte pod uwagę zastrzeżenia mieszkańców sąsiednich budynków. Gwarantuje to przepis art. 1 ust.2 pkt.7 postulujący konieczność uwzględnienia w planowaniu przestrzennym wartości, jaką jest ochrona własności. Ten obowiązek wynika z regulacji konstytucyjnych, w szczególności z art. 21 gwarantującego ochronę własności. Analizowany wyżej przepis art. 61 wiąże się z przepisem art. 6 ust.2 pkt.1 ustawy zgodnie z którym każdy ma prawo , w granicach ustawowych , do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy , jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich. Oznacza to, że każdy, kto ma prawo do nieruchomości może ją dowolnie zagospodarować wyłącznie w granicach obowiązującego prawa. Uczestnicy postępowania , których nieruchomości bezpośrednio graniczą z terenem planowanej inwestycji, M. B. i Z. B. zarzucili w postępowaniu, że przedmiotowa inwestycja pozbawiła ich dojazdu do garaży położonych na działkach stanowiących ich własność. Odpowiadając na ten zarzut organ I instancji stwierdził, że zarzuty są przedwczesne i będą mogły być rozpatrywane dopiero w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Sąd nie podziela tego stanowiska. Orzecznictwo powstałe na gruncie ustawy z 1994 roku zachowało w tym zakresie aktualność/ vide: komentarz do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pod redakcją prof. Z.Niewiadomskiego , C.H.Beck 3 wydanie, Warszawa 2006 str. 443/ - zasada ochrony interesów osób trzecich nie stwarza podstawy do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu inwestorowi (...) jeżeli w wyniku budowy nowego obiektu budowlanego nie nastąpi ograniczenie dostępu do nieruchomości sąsiedniej ani ograniczenie prawa do korzystania z tej nieruchomości / tak: wyrok NSA z 23.04.1996 SA/Wr 2655/95, ONSA Nr 2 z 1997 roku/. Niezależnie od wskazanych stwierdzonych uchybień, Sąd uchylił decyzję organu I instancji z powodów wziętych pod uwagę z urzędu. Planowana inwestycja polegać ma na nadbudowie obiektu położonego na działce 602/1. Przedłożona do akt sprawy decyzja [...] uchyla decyzję odmawiającą wznowienia postępowania zakończonego decyzją ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji na tym samym terenie. Toczące się postępowanie nadzwyczajne w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne polegające na rozbudowie budynku, zmianie sposobu użytkowania pomieszczeń handlowych i handlowo – usługowych na pomieszczenia biurowo-handlowo-usługowo-administracyjne, hotelowe i gastronomiczne oraz budowa parkingu dla samochodów osobowych i parkingu podziemnego wyklucza w chwili obecnej wydanie warunków na nadbudowę tego obiektu. Rozpoznając sprawę Sąd stwierdził , że również decyzja organu II instancji narusza prawo. W podstawie prawnej wymienia ona przepis art. 138 § 1 pkt.1 k.p.a. zgodnie z którym organ odwoławczy wydaje decyzję, w której utrzymuje w mocy zaskarżoną decyzję. Zgodnie z zasadą dwuinstancyjności organ odwoławczy obowiązany jest jednak ponownie rozpoznać sprawę rozstrzygniętą decyzją organu I instancji i nie może ograniczyć się do tylko do kontroli decyzji organu I instancji. Od decyzji Prezydenta Miasta wpłynęło szereg odwołań, a zarzuty w nich zawarte dotyczyły głównie wysokości planowanego budynku, bowiem w otoczeniu inwestycji nie ma tak wysokiego obiektu. Zarzucono też brak określenia w decyzji powierzchni sprzedaży w planowanym budynku handlowo – usługowo – biurowym a także pozbawienie wjazdu do garaży i budynków położonych przy ul. A. 4,6 i 8 oraz przy ul. Ś. 5. Nadto zarzuty dotyczyły analizy urbanistycznej, która nie wymienia jako budynków sąsiednich w stosunku do przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego budynków mieszkalnych odwołujących , natomiast wymienia obiekty położone w znacznym oddaleniu od planowanej budowy. Organ odwoławczy nie odniósł się do żadnego zarzutu odwołania, a wszystkie skwitował jednym zdaniem, że są one niezasadne na tym etapie postępowania. W ponownym postępowaniu organ, przy uwzględnieniu powyższych rozważań, rozpatrzy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji po uprzednim ustaleniu, czy na te same działki wydane są inne decyzje ustalające warunki zabudowy . W wypadku ustalenia ,że takie decyzje zostały wydane, wydanie pozytywnej decyzji będzie możliwe pod warunkiem , że nie nakładają się przedmioty postępowania oraz przy spełnieniu łącznie wszystkich warunków określonych w przepisie art. 61 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazując na powyższe, Sąd stwierdził, że decyzje organów obu instancji naruszają prawo w sposób, który miał wpływ na wynik sprawy, dlatego orzekł, jak w sentencji wyroku w oparciu o przepis art. 145 § 1 pkt.1 lit.a P.p.s.a. Orzeczenie o kosztach wydano zgodnie z przepisem art. 200 tej ustawy.