II SA/Rz 288/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Jerzy Solarski Sędziowie WSA Magdalena Józefczyk /spr./ NSA Małgorzata Wolska Protokolant st. sekr. sąd. Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu w Wydziale II Ogólnoadministracyjnym na rozprawie w dniu 5 października 2010 r. sprawy ze skargi A. S.A. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2009 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości -skargę oddala- II SA/Rz 288/10 U Z A S A D N I E N I E Samorządowe Kolegium Odwoławcze (zwane dalej w skrócie SKO) decyzją z dnia [...] września 200.r. (data na decyzji), Nr [...], (protokół z posiedzenia składu orzekającego jest datowany na [...] września 2009r. i Sąd przyjął że decyzję wydano [...] września 2009r.) po rozpoznaniu odwołania A S.A. z siedzibą w K. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta z dnia [...] kwietnia 2009r. nr [...] o ustaleniu dla A S.A. z siedzibą w K. jednorazowej opłaty w wysokości 262.422 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru przestrzeni publicznej, położonego przy ul. [...] i ul. [...] w D. oraz zbyciem nieruchomości oznaczonych jako działki o nr 1345/1, nr 1345/2 (podzielonej na działki nr 1345/5 i 1345/6) oraz działek nr 1348/1, nr 1348/2, 1507/9, nr 1507/11, 1507/12, nr 1507/19, nr 1507/20 nr 1507/21, nr 1507/24, nr 1507/24, nr 1507/25, nr 1507/26, nr 1507/27, nr 1507/29, nr 1507/31, nr 1507/32, położonych w D. przy ul. [...] i ul. [...] obr. nr 4 o pow. 19 235m2 . W podstawie prawnej powołano art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r. nr 98, poz. 1071 ze zm. zwana dalej w skrócie k.p.a.) i art. 36 ust.4, art. 37 ust. 1,4,6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm. zwana dalej w skrócie p.z.p.). W odwołaniu skarżąca A S.A. w K., reprezentowana przez fachowego pełnomocnika, zaskarżyła w całości decyzję Burmistrza Miasta z dnia [...] kwietnia 2009r. i zarzuciła naruszenie art. 24 § 3 k.p.a. w zw. z art. 84 §2 k.p.a. przez odmowę wyłączenia z udziału w sprawie biegłego R. W., pomimo wątpliwości, co do bezstronności biegłego; art. 138 § 2 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie wskazań zawartych w orzeczeniu SKO z [...] września 2008r.; art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak wskazania w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podstaw dla jakich operat biegłego R. W. z dnia [...] lutego 2009r. został uznany za prawidłowy; art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez wydanie decyzji bez wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego sprawy i bez prawidłowej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Zaskarżoną decyzję wydano na podstawie piątego już operatu szacunkowego ([...] lutego 2009r.) i każdy różnił się treścią. Organ pierwszej instancji nie uwzględnił zarzutów skarżącej o bezstronności biegłego i wniosku złożonego na piśmie z dnia [...] października 2008r. o jego wyłączenie. Skarżąca zakwestionowała postanowienie z dnia [...] listopada 2008r. o odmowie wyłączenia biegłego od udziału w sprawie, a za wyłączeniem przemawiają przesłanki z art. 24 § 3 k.p.a., wobec sporządzenia operatu z dnia [...] stycznia 2006r. przed wszczęciem postępowania administracyjnego, czyli działanie biegłego w sprawie w odmiennym charakterze niż określone w art. 84 k.p.a.; sporządzenie operatu z rażącym naruszeniem obowiązujących przepisów i standardów w zakresie wyceny polegającym na uwzględnieniu w zakresie nieruchomości porównywalnych nieruchomości będącej przedmiotem wyceny celem podwyższenia wartości przyjętych w operacie; sporządzenie dwóch kolejnych operatów, które zostały zakwestionowane przez SKO; przywołanie w operacie z dnia [...] lutego 2009r. na str. 24 pkt 11 zdanie ostatnie transakcji sprzedaży wycenianych nieruchomości oraz jej ceny jako mającej charakter rynkowy pomimo, że transakcja ta nie mogła być uwzględniona w ramach wyceny. Opisane naruszenie miało bezpośredni wpływ na wynik postępowania, co do końcowego wyliczenia kwoty renty planistycznej. Pomimo zaleceń SKO zawartych w orzeczeniu dnia [...] września 2008r. o wyłączeniu miasta M. z terenu, z którego przyjęto nieruchomości do wyceny poprzez porównanie oraz błędnego uwzględnienia czasokresu wyceny (zabieg biegłego w ostatniej wyceny polega na wyeliminowaniu roku 2007 i wycena obejmuje okres 2004-2006) a zbycie nieruchomości nastąpiło w 2005r. Operat nie przedstawia faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przyjętych do porównania. Biegły w operacie na str. 5 w pkt 3.2. nie podał, czy uwzględnił standardy, które weszły w życie 1 marca 2008r. Ograniczył się do stwierdzenia, że są to standardy aktualne na dzień sporządzenia wyceny i dlatego operat wymyka się spod kontroli organu administracji. Skarżąca zakwestionowała wiarygodność przeprowadzenia dowodu z operatu w rozumieniu art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w związku art. 149 i art. 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4-6, 35-37 rozporządzenia w zakresie zasad i trybu określania wartości nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego . Za błędne uznała stanowisko SKO, że to strona powinna udowodnić poprawność sporządzenia operatu. Zakwestionowała prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2009r. z przyczyn formalnych i merytorycznych. Jako podstawę sporządzenia operatu powołano umowę zlecenia z dnia [...] grudnia 2005r., podczas gdy podstawą do działania biegłego może być wyłącznie postanowienie o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego (pkt 3.1. operatu). Operat zawiera nieaktualną informację, że w księgach wieczystych jako właściciel działki figuruje A S.A. (pkt 5.2. operatu). W pkt 5 rzeczoznawca błędnie przyjął, że wyceniana nieruchomość stanowi jednolity teren, a rów opisany w operacie jest potokiem stanowiącym odrębną działkę nienależącą do wycenianej nieruchomości. Poprawa dostępu do drogi nastąpiła w wyniku zakupu nieruchomości od osoby fizycznej, co zostało pominięte w operacie. Wyceniane nieruchomości objęto planem zagospodarowania przestrzennego od [...] listopada 2004r. natomiast sprzedaż nieruchomości nastąpiła [...] grudnia 2005r. Dla wyceny nieruchomości biegły przyjął transakcje z kwietnia 2004r, lipca 2005r. i marca 2006r. (pokazał, że nastąpił spadek wartości nieruchomości po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego). Przyjęte do wyceny nieruchomości nie są zbliżone powierzchniowo do wycenianej, która ma 15.000 ha powierzchni. Operat nie zawiera uzasadnienia dla przyjętych współczynników zastosowanych dla wyliczenia trendu czasowego (str. 18 operatu). Sprzeczne z prawem jest przyjęcie, że cena transakcji z dnia [...] grudnia 2005r. stanowiła cenę rynkową, gdyż nie jest dopuszczalne dobieranie do porównania nieruchomości porównywanych (str. 24 operatu). Skarżącej wiadomym jest, że Gmina dysponuje wyceną nieruchomości sprzed wejścia w życie planu, sporządzoną przez innego rzeczoznawcę, który wycenił nieruchomość na znacznie niższa kwotę i dlatego skarżąca wniosła o zobowiązanie Gminy do przedstawienia tego operatu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazało na treść art. 36 ust. 3 zgodnie, z którym wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 p.z.p.) ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 p.z.p.). Pojęcie wartości rynkowej nieruchomości określa art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, przy czym doktryna wskazuje trzy czynniki wpływające na zmianę wartości nieruchomości użyteczność, rzadkość i zbywalność. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze i metodę porównania parami przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości podobnych zakładając, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskiwano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu (str. 12 operatu z 16.20.2009r.). Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. (§ 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 zwane dalej rozporządzeniem z 21.09.2004r.). SKO opisało metodę porównywania parami (§ 4 ust. 3 rozporządzenia z 21.09.2004r.) wraz ze współczynnikami korygującymi cenę. Organ pierwszej instancji wykazał przeznaczenie gruntów przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (pismo z [...].12.2005r.), fakt objęcia miejscowym planem nieruchomości opisanych w zaskarżonej decyzji (uchwała RM [...] z dnia [...] sierpnia 2004r.) oraz zbycie nieruchomości w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Operat szacunkowy sporządzony przez R. W. z dnia [...] marca 2008r. został poddany fachowej analizie Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w R Zespół opiniujący we wnioskach końcowych opinii z dnia [...] grudnia 2009r. stwierdził, że dla przejrzystości opracowania należy zastosować dyspozycję § 56 rozporządzenia RM z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zespół potwierdził prawidłowość operatu szacunkowego pod względem merytorycznym. Operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2009r. w ocenie Kolegium odpowiada przepisom cytowanego rozporządzenia, a postępowanie organu pierwszej instancji było zgodne z zasadą, że organy administracji dokonując oceny wartości dowodowej operatu mogą również żądać uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści (wyrok NSA z 26.01.2006r. II OSK 459/2005, LEX nr 206473). Konieczność poszerzenia badanego rynku nieruchomościami wynikała ze znikomego obrotu nieruchomościami tego rodzaju. Poszerzenie dotyczyło miast T. i M., czyli miast zbliżonych do D. pod względem wielkości, rozwoju gospodarczego. Wbrew zarzutom skarżącej, biegły nie uwzględnił rynku nieruchomościami K. i S. Nie jest zasadny zarzut o braku wskazania faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przyjętych do porównania. Wątpliwości skarżącej do zastosowanych standardów zawodowych są nieuzasadnione, gdyż w operacie z dnia [...] lutego 2009r. rzeczoznawca stwierdził, że działał na podstawie standardów aktualnych na dzień sporządzenia operatu. Za nieuzasadniony organ uznał zarzut dotyczący zestawienia nieruchomości pod względem zbyt dużych różnic powierzchniowych, co mogło mieć wpływ na zawyżenie ceny. Takie działanie wymuszone było znikomą liczbą dokonanych transakcji, a biegły ceny nieruchomości przyjętych do porównania zaktualizował na dzień sprzedaży nieruchomości, czyli na [...].12.2005r. Dla potrzeb ustalenia trendu czasowego wykorzystano transakcję nieruchomości gruntowych w Dębicy za okres od 2004r. do 2006r. Pismem z dnia [...].02.2009r. organ powiadomił skarżącą o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym, a pismem z dnia 24.02. 2009r. do zapoznania się z zebranym materiałem (art.10 § 1 k.p.a.). Pełnomocnik skarżącej w piśmie z dnia [...] marca 2009r. poinformowała, że kwestionuje operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2009r. z tych samych przyczyn, dla których wnosiła o wyłączenie biegłego, gdyż nie jest bezstronny. Organ pierwszej instancji w uzasadnieniu decyzji dokonał oceny sporządzonego operatu szacunkowego, a powierzenie sporządzenia operatu innemu rzeczoznawcy wydłużyłoby postępowanie. Pomimo zgłaszanych wątpliwości, co do wartości merytorycznej operatu (każdego kolejnego) strona mogła przedłożyć swój kontroperat, ale z takiej możliwości nie skorzystała (wyrok WSA w Lublinie z 30.01.2008r. sygn. akt II SA/Lu 833 LEXPolonica nr 1937167). SKO za zasadne uznało postanowienie organu pierwszej instancji z dnia [...].11.2008r. o odmowie wyłączenia biegłego, gdyż zarzuty nie były oparte na podstawie art. 24 k.p.a. Nieuzasadnione jest żądanie skarżącej o włączenie do materiału dowodowego operatu szacunkowego B. Ł., gdyż został sporządzony dla innego celu. W skardze do Sądu pełnomocnik skarżącej zarzucił naruszenie art. 7 k.p.a. wobec niepodjęcia kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli; art. 8 k.p.a. przez uznanie, że brak wyłączenia biegłego przez organ pierwszej instancji na podstawie art. 24 § 3 k.p.a. w zw. z art. 84 § 2 k.p.a. było uzasadnione; art. 77 § 1, art. 80 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez wydanie decyzji bez wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i bez jego prawidłowej oceny. Naruszenia te miały istotny wpływ na wynik postępowania i z tego względu skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. Pełnomocnik skarżącej na uzasadnienie zarzutów zasadniczo powtórzyła argumenty zawarte w odwołaniu od decyzji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie z przyczyn wywiedzionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: Wojewódzki sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm. - zwana dalej w skrócie p.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięta jest ona naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. Poddawszy takiej kontroli zaskarżoną decyzję Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Okolicznością bezsporną w rozpoznawanej sprawie jest fakt, że zbycie nieruchomości nastąpiło w okresie 5 lat od daty uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, zatem zaistniała przesłanka czasowa określona w art. 37 ust. 3 p.z.p. w związku z art. 36 ust. 4. p.z.p. Spór w niniejszej sprawie dotyczy w istocie dwóch kwestii a mianowicie, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości oraz czy operat sporządzony dla ustalenia wartości nieruchomości i obliczenia na tej podstawie opłaty planistycznej jest zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Rozważania w niniejszym zakresie należy jednak rozpocząć od zarzutu skarżącej o naruszeniu art. 24 § 3 k.p.a. wobec nieuwzględnienia wniosku skarżącej o wyłączenie biegłego przez organ pierwszej instancji. Regulacje zawarte w art. 24 k.p.a. dotyczą przypadków wyłączenia pracownika organu administracji, przy czym w § 1 tego artykułu wymieniono przypadki obligatoryjnego wyłączenia pracownika, a przepis § 3 określa okoliczności prawne lub faktyczne, które będą stanowiły słuszny powód poddania w wątpliwość bezstronność pracownika w toku rozpoznawanej sprawy. Ustawodawca posługuje się pojęciem pracownika organu, czyli istnienia sytuacji pozostawania w zobowiązaniowym stosunku pracy podporządkowanej, albo w stosunku służbowym wynikającym z aktu mianowania lub powołania i pracownik ten wykonuje zadania administracji w postępowaniu administracyjnym. Zawarcie umowy o sporządzenie operatu szacunkowego nie jest umową o pracę powodującą podległość służbową, a decyzje wydawane przez organ pierwszej instancji z upoważnienia Burmistrza Miasta podpisywał mgr inż. K. K., a nie R. W. – rzeczoznawca majątkowy. Poza kwestionowaniem kompetencji rzeczoznawcy, skarżąca nie wykazała istnienia przesłanek do zastosowania instytucji wyłączenia pracownika organu z art. 24 k.p.a. Zgodnie z art. 37 ust. 11 w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania ich wartości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, czyli przepisy zawarte w art. 146 do 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. nr 102, poz. 651, zwana dalej w skrócie u.g.n.). Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowią różnice między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnianiu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnianiu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 p.z.p.). Wbrew twierdzeniom skarżącej operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2009r. zawiera opis nieruchomości sprzed uchwalenia planu, jak i przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu zagospodarowania (str. 7 pkt 6). Według Miejscowego Planu Zagospodarowania przestrzennego obszaru przestrzeni publicznej położonej przy ul. [...] i ul. [...] uchwalonym przez Radę Miasta D. Uchwałą Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2004r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] października 2004r. zgodnie, z którym nieruchomości objęte wyceną położone są w terenie oznaczonym symbolem 1 UC – teren zabudowy usługowo-handlowej z podstawowym przeznaczeniem pod obiekt handlowo–usługowy wielkopowierzchniowy. Z operatu szacunkowego wynika, że powierzchnia całkowita nieruchomości objętych wyceną to 1,5306 ha, a nie jak twierdzi pełnomocnik skarżącej (w odwołaniach i skardze), że 15 000ha. Powierzchnia nieruchomości uwzględniona w operacie szacunkowym jest zgodna z powierzchnią nieruchomością wymienionych w akcie notarialnym z dnia [...] grudnia 2005r. Rep. [...[ Nr [...] znajdującego się w aktach administracyjnych sprawy. Uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego dla obiektu wielkopowierzchniowego łączy się z powstaniem centrum handlowo – usługowym, co wpływa nie tylko na wzrost wartości nieruchomości, na której tem obiekt będzie realizowany, ale również na wzrost wartości nieruchomości sąsiadujących z tego rodzaju centrum handlowym. Stosownie do art. 157§ 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Z materiału dowodowego wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził 5 operatów szacunkowych (operat z [...].01.2006r.; operat z [...].03.2007r.; operat z [...].10.2007r.; operat z [...] marca 2008r.; operat z [...].03.2009r.). cztery pierwsze operaty były poddane ocenie rzeczoznawców majątkowych, którzy w stosownych opiniach wypowiedzieli się o wartości merytorycznej sporządzonych operatów szacunkowych i zawarli wskazania co do sposobu i zakresu uzupełnienia . W opinii z dnia [...] grudnia 2008r. (karta akt admin. nr 80) dotyczącej operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2008r. rzeczoznawcy majątkowi zalecili, aby operat szacunkowy przeredagować do formy wskazanej w § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w celu uzyskania czytelności opracowania i usunięcia zauważonych pomyłek obliczeniowych. W tej ostatniej opinii rzeczoznawcy nie zakwestionowali sposobu przeprowadzenia wyceny nieruchomości dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w tym przyjętego dla oceny podejścia i doboru nieruchomości. W opinii z dnia [...] stycznia 2007r. (karta akt admin. nr 26) rzeczoznawcy majątkowi stwierdzili, że R. W. przyjął właściwą i zgodną z prawem metodologię wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy poprzedzający wydanie zaskarżonej decyzji odpowiada warunkom wynikającym z § 56 cyt. rozporządzenia, co było przedmiotem postępowania wyjaśniającego organu pierwszej i drugiej instancji i znalazło wyraz uzasadnieniu decyzji tych organów. Sąd za nieuzasadniony uznał zarzut naruszenia art. 7 i art. 77 k.p.a. w zakresie przeprowadzonego postępowania dowodowego, bowiem organy nie zaniedbały obowiązku przeprowadzenia oceny operatu szacunkowego. Nieuzasadniony jest też zarzut skarżącej, że organy przerzuciły na skarżącą ciężar dowodu poprzez postawienie zarzutu, że w toku postępowania nie dostarczyła opinii prywatnej i podkreśliła, że to na organie spoczywa obowiązek wszechstronnego przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w zaskarżonej decyzji słusznie stwierdziło (wskazując na orzecznictwo sądowoadministracyjne), że w przypadku, gdy sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości strony, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. W żadnym razie taki pogląd nie stanowi o przerzuceniu przeprowadzenia postępowania na stronę, a umożliwia weryfikację operatu szacunkowego, któremu na takiej podstawie można odmówić waloru dowodu na treści w nim zawarte. Operat szacunkowy nie jest zwykłą opinią w rozumieniu art. 84 k.p.a., gdyż obowiązek jego sporządzenia wynika z art. 37 ust. 11 p.z.p., przy czym rzeczą organu jest ocena tego dowodu na podstawie art. 80 k.p.a. Organ nie może jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Sąd nie uważa też za błędne określenie w treści operatu, że rzeczoznawca zastosował aktualne standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (norma zawodowa), gdyż nie miało to istotnego wpływu na wynik sprawy, a tylko takie naruszenie przepisów jest warunkiem uwzględnienia skargi. W opinii z dnia [...] grudnia 2008r. rzeczoznawcy majątkowi [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych (karta akt admin. nr 80) na str. 10 wypowiedzieli się w tym zakresie stwierdzając, że powołanie się na VIII wydanie standardów zawodowych, nie stanowi błędu i nie dyskwalifikuje operatu. Nadto rzeczoznawcy majątkowi stwierdzili, że biegły prawidłowo zastosował współczynniki korygujące dla uwzględnionych transakcji pod względem czasokresu ich zawarcia. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany dla celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy. Skarżąca sama w odwołaniu stwierdziła wnosząc o dopuszczenie dowodu z operatu sporządzonego przez B. Ł., że był sporządzony dla celów przetargu, czyli pochodzi sprzed daty aktu notarialnego z dnia [...] grudnia 2005r., który był podstawą wszczęcia przedmiotowego postępowania. Dwa czynniku wymienione w art. 157 ust. 3 u.g.n. eliminują ten operat jako dowód w sprawie, a mianowicie został sporządzony dla celu przetargu i nie był aktualny w dacie wydania zaskarżonej decyzji. Lektura akt sprawy potwierdza, że operat szacunkowy w niniejszej sprawie był wielokrotnie poprawiany, ale też prawidłowość jego sporządzenia była kilkakrotnie weryfikowana, jednakże w efekcie biegły kierując się uwagami rzeczoznawców sporządził operat zgodny z przepisami prawa. Opisany stan rzeczy dowodzi spełnienie przesłanek do ustalenia opłaty planistycznej, a kwota jej została wyliczona na podstawie operatu szacunkowego, którego treść jest zgodna z przepisami prawa. Z tych przyczyn Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd skargę oddalił jako nieuzasadnioną.