II SA/Rz 344/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Stanisław Śliwa Sędziowie NSA Ryszard Bryk /spr./ WSA Robert Sawuła Protokolant st. sekr. sąd. Maria Kołcz po rozpoznaniu w Wydziale II Ogólnoadministracyjnym na rozprawie w dniu 29 września 2009 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2009 r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej Gminy [...] kwotę 280 zł /słownie: dwieście osiemdziesiąt złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. II SA/Rz 344/09 U Z A S A D N I E N I E Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Wojewoda po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Gminy [....] od decyzji Starosty [...] z dnia[...]. nr [...] ustalającej odszkodowanie za nieruchomość położoną w P. oznaczoną jako działki nr 1074/1 o pow. 0,0049 ha i 1074/2 o pow. 0,0015 ha, która z dniem 4 marca 2008r. z mocy prawa stała się własnością gminy [...] w oparciu o decyzję Starosty [...] znak [...] nr [...]o ustaleniu lokalizacji drogi gminnej pomiędzy ulicami S. i K. w P. postanowił utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję. W podstawie prawnej organ wskazał na art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 9a, art. 106 ust. 1, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1a i 2 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). W uzasadnieniu organ stwierdził, że w dniu [...]r. decyzją nr [...] nr [...] Starosta [...] ustalił lokalizację drogi gminnej pomiędzy ulicami S. i K. w P. W oparciu o tą decyzję nieruchomość położona w P. oznaczona jako działki nr 1074/1 o pow. 0,0049 ha i 1074/2 o pow. 0,0015 ha została przeznaczona pod realizacje inwestycji i stała się z dniem 4 marca 2008r. własnością gminy [...] Starosta [...] w dniu[...]. nr [...] ustalił odszkodowanie za działki nr 1074/1 o pow. 0,0049 ha i 1074/2 o pow. 0,0015 ha w wysokości 1 319,20 zł na rzecz L. K. s. C. i Z. oraz 3,80zł tytułem wygaśnięcia hipoteki ujawnionej w tej wysokości w dziale IV KW nr [...] jako zabezpieczenie wierzytelności Skarbu Państwa - Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] Ustalono, że wypłata ustalonego odszkodowania nastąpi w terminie 14 dni licząc od dnia uprawomocnienia się decyzji. Odwołanie od tej decyzji wniósł Burmistrz Gminy [...] kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania. Zarzucił, że w sporządzonej wycenie rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne w Gminie [....] oraz ościennych gminach. Tym samym został naruszony § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.08.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Po rozpatrzeniu sprawy w trybie odwoławczym Wojewoda postanowił utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję. W motywach rozstrzygnięcia wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ( Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji stała się ostateczna, za odszkodowaniem, o którym mowa w art. 18 ustalonym w odrębnej decyzji odpowiednio przez wojewodę lub starostę. Do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania. Zasady ustalania i wypłaty odszkodowania za nieruchomość wywłaszczone decyzją administracyjną zostały uregulowane w Rozdziale 5 Działu III ustawy o gospodarce nieruchomości. Stosownie do art. 129 ust. 5 pkt 2 ugn starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny lub właściciela wywłaszczonej nieruchomości. Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. W myśl art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych o których mowa w art. 12 ust. 4a tej ustawy ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Wojewoda wskazał, że wartość nieruchomości zgodnie z art. 150 ugn uzyskuje się w wyniku wyceny nieruchomości, zaś szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały określone w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do tych przepisów przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych pod drogi publiczne. W przypadku braku cen transakcyjnych wartość działek wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn 1m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu ich powierzchni, z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%. W analizowanej sprawie po przeprowadzeniu analizy operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego J.G, wystąpiono do Starosty [....] pismem z dnia[...]. nr [...] o udzielenie wyjaśnień dotyczących zastosowania przy wycenie przedmiotowej nieruchomości § 36 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawić wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W odpowiedzi na to pismo Starosta przesłał wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego dotyczące tej kwestii. Z wyjaśnień tych wynika, że została przeprowadzona analiza rynku nieruchomości w zakresie transakcji gruntami pod drogi publiczne i w_2008r. nie znaleziono transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne w mieście P. Na terenie powiatu [...] było zawartych wiele transakcji gruntami pod autostrady, ale dotyczyły one gruntów położonych na terenach wiejskich. Nie zostały znalezione transakcje gruntami pod autostrady w miastach. Rynek wiejski jest nieadekwatny dla nieruchomości położnych w strefie pośredniej miasta liczącego 4,3 tyś mieszkańców i siedziby największej gminy powiaty [...] P. jest centrum administracyjnym, komunikacyjnym, oświatowym, handlowym i kulturalnym i na terenie powiatu [...] brak jest miejscowości porównywalnych pod względem wielkości, liczby ludności i potencjału produkcyjnego i dlatego należało zastosować § 36 ust. 2 cyt. rozporządzenia. Wojewoda wskazał, że operat szacunkowy J.G.jest wiarygodny i mógł być podstawą do ustalenia odszkodowania za nieruchomość. Na lokalnym rynku nią stwierdzono obrotu podobnymi działkami przeznaczonymi pod drogi publiczne, zatem rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny w myśl § 36 ust. 2 cyt. rozporządzania. Z treści operatu wynika, że wyceniana nieruchomość jest nieruchomością gruntową niezabudowaną i badaniem rynku objęto obszar rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w P. w okresie 2008r. Biegły podał, że dokonana przez niego analiza materiałów źródłowych tj. aktów notarialnych i własna obserwacja ruchu na lokalnym rynku nieruchomości pod względem popytu i podaży i informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomości wskazuje, że popyt na nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu rolnym utrzymuje się na niezmienionym poziomie, a w roku 2008 nie zaobserwowano na lokalnym rynku zmian cen nieruchomości nie-rolnych. W okresie badania cen na przyjętym rynku lokalnym ceny gruntów o przeznaczeniu porównywalnym do nieruchomości wycenianej uzyskiwały wysokości od 15 zł/m2 do 35 zł/m2. Biegły nie brał pod uwagę transakcji w stosunku do których zachodziło podejrzenie szczególnych warunków zawarcia transakcji Zostały wybrane trzy transakcje do dalszej analizy, takie, które były najbardziej zbliżone do wycenianej nieruchomości pod względem analizowanych cech rynkowych. Została ustalona wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości w wysokości 20,67 zł, co po uwzględnieniu powierzchni dało wartość 1 323,00 zł. Wojewoda podkreślił, że organ I instancji nie miał podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Skargę na tą decyzję wniosła Gmina [...] domagając się jej uchylenia jako niezgodnej z prawem oraz zasądzenia kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi podano, że w odwołaniu zakwestionowano sporządzony operat szacunkowy, w którym znacząco zawyżono wartość rynkową nieruchomości co spowodowało ustalenie zawyżonej znacząco bazy rynku obrotu nieruchomościami z przeznaczeniem pod drogi publiczne. Zarzucono, że nie uwzględniono w wycenie nieruchomości aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. O wezwaniu z dnia 23.12.2008r. o ustosunkowanie się rzeczoznawcy do podniesionego zarzutu strona odwołująca się została jedynie poinformowana pismem z dnia 5.01.2009r. o zajętym stanowisku, lecz bez jego treści. Uniemożliwiono tym samym stronie na etapie postępowania odwoławczego możliwości odniesienia się do treści zajętego stanowiska co stanowi zarzut naruszenia art. 7, 10 i 77 kpa. Skarżący jest w posiadaniu operatu szacunkowego określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zajętej pod drogę publiczną w P dla ustalenia wartości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości sporządzonej przez tego samego rzeczoznawcę wg. stanu na dzień 1.12.2007r. działka nr 1697/12 o pow. 0,1274 ha, położona w P. o bardzo dobrej dostępności komunikacyjnej dobrej lokalizacji została wyceniona na wartość 18005 zł, a zatem 14,13 zł za 1 m2. Jako dowód skarżący przedłożył kopię tego operatu. Skarżący wskazał, że rzeczoznawca w w/w sprawie wykonał kwestionowany operat szacując nieruchomość gruntową w P. zajętą pod drogę publiczną na wartość niższą o 30 % niż w roku następnym, kiedy to rynek obrotu nieruchomościami załamał się i wartość ich nie wzrosła, a uległa wręcz obniżeniu. Odszkodowanie zostało przez gminę wypłacone. Gmina [...] wypłaciła też odszkodowanie za działkę nr 2175/1 o pow. 0,0030 ha w kwocie 450 zł /tj. 15 zł za 1 m2/ oraz za działkę nr 1952/4 o pow. 0,0068 ha w kwocie 1000 zł /tj. 14,70 zł za 1 m2/, na poszerzenie ulicy W. w P. w 2008r., na dowód czego skarżący przedłożył protokół uzgodnień z B.O. operat szacunkowy o wysokości odszkodowania za nieruchomość E.W., operat szacunkowy z dnia 16.06.2008r. Natomiast decyzja objęta zaskarżoną decyzją o gorszych atrybutach: dostępność komunikacyjna, wielkość działki, uzbrojenie terenu, lokalizacja, kształt działki w porównaniu do objętej operatem- została oszacowana przy metodzie porównywania parami a nie podejściem porównawczym polegającym na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, co w opisanej sytuacji miało miejsce. Wartość 1 m2 nieruchomości została oszacowana na kwotę 20,67 zł. W ocenie skarżącego został naruszony art. 134 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i stwierdził, że w odniesieniu do zarzutów podniesionych w skardze dotyczących prawidłowości wykonania operatu szacunkowego podtrzymuje swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Co do dalszych zarzutów podniesionych w skardze wyjaśnił, że wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego udzielone w trakcie postępowania odwoławczego nie stanowiły nowych okoliczności i nie wnosiły do sprawy nic nowego, a jedynie podtrzymywały stanowisko zawarte w operacie szacunkowym, zatem w takiej sytuacji zarzut skarżącej Gminy, iż uniemożliwiono jej ustosunkowanie się do rzeczonych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, nie mógł mieć wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. Stanowisko rzeczoznawcy majątkowego zawarte w operacie szacunkowym i wyjaśnieniach na etapie postępowania odwoławczego było znane stronie skarżącej już na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego, która odniosła się do tego stanowiska w odwołaniu. Uczestnik LK nie zajął stanowiska w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: Sąd skargę uwzględnił z powodu naruszenia przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tytułem wprowadzenia należy nawiązać do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. nr 153, poz. 1269, ze zm./, z którego wynika, że wojewódzki sąd administracyjny /sąd I instancji/ kontroluje zaskarżony akt administracyjny pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Przy tej kontroli nie jest związany granicami skargi tj. wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną /art. 134 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. nr 153, poz. 1270, ze zm., cytowanej niżej skrótem P.p.s.a./. Z powołanej na początku funkcji sądu ora z art. 133 § 1 P.p.s.a. wynika, że w toku kontroli sąd I instancji bierze pod uwagę stan faktyczny /wynikający z akt administracyjnych i sądowych/ i prawny istniejący w dacie wydania zaskarżonej decyzji. Stan faktyczny sprawy jest następujący: Decyzją nr [...] z dnia [...].01.2008 r. Starosta [...], po rozpatrzeniu wniosku Burmistrza [...] ustalił lokalizację inwestycji polegającej na budowie drogi gminnej pomiędzy ulicami S. i K. w P. z niezbędną infrastrukturą na terenie kilkunastu działek, m.innymi na działce nr 1074 i równocześnie zatwierdził projekt podziału nieruchomości, wymieniona działka została podzielona na działki: - 1074/1 o powierzchni 0,0049 ha, - 1074/2 o powierzchni 0,0015 ha, - 1074/3 o powierzchni 0,7814 ha. Na budowę drogi gminnej zostały przeznaczone działki nr 1074/1 i 1074/2 o łącznej powierzchni 0,0064 ha. Wymieniona decyzja stała się ostateczna w dniu 4.03.2008 r. Właścicielem działki nr 1074 był uczestnik L.K.. Następnie na wniosek Burmistrza [...] z dnia 11.08.2008 r. Starosta [...] wszczął postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia odszkodowania za działki nr, nr 1074/1 i 1074/2, które stały się własnością Gminy [...] O wszczęciu postępowania został powiadomiony były właściciel L.K. /zawiadomienie z dnia 1.09.2008 r./. Operat szacunkowy opracował rzeczoznawca majątkowy J.G. W operacie podano, że działki 1074/1 i 1074/2 położone są w P. wzdłuż drogi gruntowej w terenie niezabudowanym, mają kształt trójkąta, teren równinny. Odległość od centrum P. około 500 m. Przy ustalaniu wartości tych działek rzeczoznawca stosował podejście porównawcze – metodą porównywania parami. Stwierdził, że na trenie P. w 2008 r. nie było transakcji gruntami pod drogi publiczne. Przy ustalaniu wartości w/w działek brał pod uwagę ceny transakcyjne zawarte w trzech aktach notarialnych, sporządzonych w 2008 r. Najwyższa cena za 1 m2 wynosiła 36,10 zł, po niej 22,24 zł, najniższa 21,66 zł. Następnie porównał cechy tych nieruchomości z cechami działek wycenianych i ustalił, że cena średnia wynosi 20,67 zł za 1m2. W związku z tym wartość nieruchomości według stanu na dzień 14.01.2008 r. ustalił na kwotę 1323 zł /20,67 x 64 m2/. W dniu 26.09.2008 r. doręczono stronom /Burmistrzowi oraz L.K./ zawiadomienia o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym, a w szczególności z operatem szacunkowym i pouczono o możliwości składania wniosków i uwag w terminie 7 dni od dnia zawiadomienia. Ustalone odszkodowanie w kwocie 1323 zł, organ I instancji pomniejszył o kwotę 3,80 zł z tytułu wierzytelności Skarbu Państwa zabezpieczonej hipoteką /Dział IV Księgi wieczystej nr [...]/. W postępowaniu odwoławczym, Wojewoda pismem z dnia 6.01.2009 r. zwrócił się do Starosty [...] o przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego mającego na celu uzyskanie stanowiska rzeczoznawcy w kwestii zgłoszonych zarzutów, bo z analizy operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania wynika, iż rzeczoznawca majątkowy z uwagi na brak transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne, zastosował przepis § 36 ust. 2 rozporządzenia natomiast Burmistrz [...] podniósł w swoim odwołaniu, iż takie transakcje istnieją. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 5.01.2009 r. podtrzymał ustalenie, że w 2008 r. nie znalazł transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne w mieście P. Na terenie Powiatu [...] było wiele transakcji gruntami pod autostrady, położonymi na terenach wiejskich. Nie znalazł natomiast transakcji gruntami pod autostrady w miastach. Rynek wiejski jest nieadekwatny dla nieruchomości położonych w strefie pośredniej miasta liczącego 4,3 tysiące mieszkańców i siedziby największej gminy powiatu [...]. P. jest centrum administracyjnym, komunikacyjnym, oświatowym, handlowym i kulturalnym. Nie ma miejscowości porównywalnych na terenie powiatu pod względem wielkości, liczby ludności, potencjału produkcyjnego. W konkluzji rzeczoznawca stwierdził, iż w takiej sytuacji zastosowanie § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego było konieczne. Przed dokonaniem oceny zaskarżonej decyzji należy zasygnalizować, że stosownie do przepisów ustawy z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych /Dz. U. Nr 80, poz. 721, obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194/, ostateczna decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi gminnej powodowała, że prawo własności gruntu określonego w tej decyzji przechodziło z mocy prawa na rzecz określonej gminy, zaś organ, który wydał taką decyzję /starosta/, miał obowiązek wydać następną decyzję w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz dotychczasowej właściciela. Decyzja Starosty [...] nr [...] z dnia [...] r. w przedmiocie ustalenia lokalizacji drogi gminnej pomiędzy ulicami S. i K. w P. stała się ostateczna w dniu 4.03.2008 r. i z tym dniem Gmina [...] nabyła prawo własności działek nr 1074/1 i 1074/2 o łącznej pow. 64 m2, położonych w P. i jednocześnie stała się podmiotem zobowiązanym do zapłaty odszkodowania ustalonego w ostatecznej decyzji Starosty [...] z dnia [...] r. Materialnoprawną podstawę ustalania odszkodowania w przedmiotowej sprawie administracyjnej stanowił art. 18 ust. 1 powołanej już ustawy z dnia 10.04.2003 r. oraz przepisy Rozdziału 5 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603/, cytowanej niżej skrótem u.g.n. Zasady wyceny nieruchomości określa § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207, poz. 2109/, dalej jako rozporządzenie z dnia 21.09.2004 r. Wartość nieruchomości ustalają rzeczoznawcy majątkowi /art. 150 ust. 5 u.g.n./. Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia odszkodowania regulują przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego /k.p.a./. Mając to na uwadze trzeba zatem wyjaśnić, iż w postępowaniu odwoławczym organ II instancji spełnia podwójną rolę, tj. ocenia prawidłowość decyzji organu I instancji i ponownie rozpatruje sprawę co do jej istoty ze szczególnym uwzględnieniem zarzutów podniesionych w odwołaniu. W odwołaniu Gmina [...] zarzuciła, iż rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił w operacie aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne na terenie Gminy [...] oraz w ościennych gminach. Na ten zarzut organ odwoławczy zwrócił uwagę i zlecił rzeczoznawcy ustosunkowanie się do tej kwestii. Rzeczoznawca w piśmie z dnia 5.01.2009 r. przedmiotową kwestię wyjaśnił, zatem na organie stosownie do art. 10 § 1 k.p.a. spoczywał obowiązek powiadomienia stron o możliwości wypowiedzenia się co do treści pisma rzeczoznawcy, czego jednak organ II instancji nie spełnił. Zasada czynnego udziału stron w postępowaniu, wyrażona w powołanym przepisie obowiązuje również w postępowaniu odwoławczym, w szczególności wtedy, gdy organ ten przeprowadza uzupełniające dowody. Za tym przemawia zasada, że odwołanie przenosi na organ odwoławczy kompetencje do rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy rozstrzygniętej decyzją organu I instancji, a także będący konsekwencją tej zasady art. 140 k.p.a. Przepis ten stanowi, że w sprawach nieuregulowanych w art. 136-139, w postępowaniu odwoławczym mają odpowiednie zastosowanie przepisy o postępowaniu przed organami pierwszej instancji. Zasadniczy zarzut odwołania powtórzony w skardze dotyczył zawyżenia w operacie wysokości odszkodowania w stosunku do wartości nieruchomości podobnych. Organ odwoławczy nie przeanalizował wnikliwie operatu szacunkowego. Na stronie 7 operatu /tabela/ rzeczoznawca wymienił 5 transakcji nieruchomościami na terenie P. z roku 2008, ale do obliczenia wartości rynkowej działek nr 1074/1 i 1074/2 brał pod uwagę tylko 3 transakcje dotyczące działek 760/2, 994/3 i 1510/8. Pominął transakcje dotyczące działek nr 300/5 /14,97 zł za 1 m2/ i nr, nr 1712/2, 1713/3 /34,50 zł za 1m2/. Pominięcie tych działek motywował tym, że zachodziło podejrzenie szczególnych warunków zawarcia transakcji. /str. 8 operatu/ Zdaniem Sądu takie wyjaśnienie było niewystarczające, przeto organ odwoławczy powinien zlecić rzeczoznawcy, aby skonkretyzował tą kwestię. Na str. 8 operatu, rzeczoznawca napisał: "Z informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami wynika, że popyt na nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu rolnym, utrzymuje się na niezmienionym poziomie od szeregu lat. W 2008 r. nie zaobserwowano na lokalnym rynku zmian cen nieruchomości nie-rolnych". Do skargi dołączono operat szacunkowy opracowany przez tego samego rzeczoznawcę określający wartość rynkową działki nr 1697/12, położonej w P. i zajętej pod drogę publiczną. Wartość tej działki określono według stanu na dzień 1.12.1994 r. i cen z 9.09.2007 r. Cechy tej działki są korzystniejsze niż działek 1074/1 i 1074/2. Rzeczoznawca przy ustalaniu wartości tej działki też stosował podejście porównawcze – metodę porównywania parami i na tej podstawie ustalił cenę za 1 ha w kwocie 141327,- zł, czyli cena za 1 m2 gruntu wynosiła 14,13 zł. Jeżeli według rzeczoznawcy w 2008 r. na terenie P. nie zaobserwowano zmian cen nieruchomości nie rolnych, zatem prima facie nasuwa się pytanie o przyczyny różnicy w wycenie. Na tak postawione pytanie rzeczoznawca powinien udzielić wyczerpującego wyjaśnienia. Dodać też należy, iż organ odwoławczy nie ustosunkował się do wniosku Gminy [...] zawartego w odwołaniu o przeprowadzenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, lecz ta kwestia zdaniem Sądu z uwagi na art. 157 ust. 2 – u.g.n., nie miałaby w sprawie istotnego znaczenia. Skoro sprawa nie została dostatecznie wyjaśniona, zatem Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 134 § 1 P.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 10 k.p.a. – uchylił zaskarżoną decyzję. Na podstawie art. 152 P.p.s.a. stwierdził, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł po myśli art. 200, art. 205 § 2 i 3 oraz § 6 pkt 2 w zw. z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu /Dz. U. Nr 163, poz. 1349, ze zm./. W skład zasądzonych kosztów sądowych weszły n/w składniki: - 100 zł – wpis od skargi, - 180 zł – wynagrodzenie radcy prawnego. Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy, organ odwoławczy uwzględni n/w wskazania: - na podstawie art. 89 § 2 k.p.a. w zw. z art. 140 i 136 k.p.a. przeprowadzi rozprawę administracyjną z udziałem rzeczoznawcy, o której powiadomi strony postępowania, przesłucha rzeczoznawcę na okoliczności zasygnalizowane przez Sąd w uzasadnieniu i umożliwi stronom zadawanie rzeczoznawcy stosownych pytań, - dokona ponownej oceny operatu pod względem formalnym, tj. zgodności z przepisami prawa oraz rozważy czy dodatkowe wyjaśnienia usuwają wątpliwości jakie sygnalizował Sąd lub zgłaszała strona skarżąca, - gdyby zdaniem organu odwoławczego przedmiotowy operat wraz z dodatkowymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy nie budził wątpliwości formalnych, a strona skarżąca mimo tego nadal kwestionowałaby operat pod względem merytorycznym, to wówczas organ rozważy czy istnieje potrzeba wezwania strony skarżącej do przedłożenia oceny prawidłowości operatu sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych /art. 157 ust. 1 u.g.n./.