II SA/Rz 347/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Jerzy Solarski Sędziowie WSA Maria Mikolik /spr./ WSA Karina Gniewek - Berezowska Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 maja 2025 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w [....] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 14 stycznia 2025 r. nr SKO.415/249/2024 w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej – skargę oddala – Przedmiotem skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w [...] (dalej: "Spółdzielnia", "Skarżąca") jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie (dalej: "SKO", "Kolegium" lub "organ odwoławczy") z dnia 14 stycznia 2025 r. nr SKO.415/249/2024 w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej, wydana w następującym stanie faktycznym sprawy. Dyrektor Biura Gospodarki Mieniem Miasta [...] (dalej: "Dyrektor" lub "organ I instancji") wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec otrzymania wypisów z aktów notarialnych: Rep. [...] nr [...] z dnia [...] stycznia 2022 r., Rep. [...] nr [...] z dnia [...] marca 2022 r., Rep. [...] nr [...] z dnia [...] marca 2022 r., Rep. [...] nr [...] z [...] marca 2022 r., Rep. [...] nr [...] z dnia [...] maja 2022 r., Rep. [...] nr [...] z dnia [...] czerwca 2022 r., zgodnie z którymi Spółdzielnia ustanowiła odrębną własność lokali mieszkalnych i niemieszkalnych usytuowanych w budynku przy ul. [...], znajdującym się na ww. działce, obj. KW [...]. Ustalono, że wymieniona działka nr [...] objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [....., w części dotyczącej terenu MW/U, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...] czerwca 2019 r. Przed wejściem w życie ww. planu miejscowego przedmiotowa działka objęta była Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] "[...]", zgodnie z którym działka ta położona była na terenie oznaczonym symbolem MN/Uch. W następstwie przeprowadzonego postępowania, w oparciu o zlecony przez organ operat szacunkowy określający wartość rynkową prawa własności przedmiotowej działki nr [...] zgodnie z przeznaczeniem w MPZP Nr [...] oraz zgodnie z przeznaczeniem w MPZP Nr [...] "[...]" przy [...] w [...], organ ustalił, że wskutek uchwalenia MPZP Nr [...] doszło do wzrostu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. W związku z powyższym organ I instancji, decyzją z dnia 13 lutego 2023 r. nr BGM.IV.41.38.2022.EK, ustalił od Spółdzielni jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zbyciem udziałów w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], spowodowanego uchwaleniem MPZP Nr [...] w części dotyczącej terenu MW/U w wysokości 28.617,76 zł. W następstwie wniesionego przez Spółdzielnię odwołania, SKO decyzją z dnia 1 czerwca 2023 r. nr SKO.415/114/2023 uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia, nakazując powtórną ocenę operatu szacunkowego. W toku ponownie prowadzonego postępowania organ I instancji dostrzegł nieprawidłowości w sporządzonym operacie szacunkowym. W wyjaśnieniu tej kwestii rzeczoznawca stwierdził, że wycena nieruchomości została wykonana nieprawidłowo i przedłożył nowy operat z dnia 6 września 2023 r. W wyniku analizy nowego operatu szacunkowego, organ I instancji ustalił, że wskutek uchwalenia MPZP Nr [...] doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, tj. działki nr [...] o kwotę 35.615,00 zł. W oparciu o dokonane ustalenia, organ I instancji, działając na podstawie art. 104, art. 107 § 1 i § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 572 z późn. zm.; dalej; "k.p.a.") i art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.; dalej: "u.p.z.p."), decyzją z dnia 7 maja 2024 r. nr BGM.IV.41.38.2022.EK, ustalił od Skarżącej jednorazową opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zbyciem udziałów w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], spowodowanego uchwaleniem MPZP Nr [...] w części dotyczącej terenu MW/U w wysokości 4.969,29 zł. Od powyższej decyzji Spółdzielnia wniosła odwołanie, zarzucając naruszenie przepisów postępowania oraz naruszenie prawa materialnego polegające na błędnej wykładni art. 36 ust. 4 u.p.z.p., poprzez błędne przyjęcie, że "zbycie" nieruchomości w rozumieniu ww. przepisu znajduje zastosowanie do czynności ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego przez spółdzielnię mieszkaniową w wykonaniu umowy o budowę lokalu mieszkalnego zawartą pomiędzy członkiem spółdzielni a spółdzielnią. Opisaną na wstępie decyzją z dnia 14 stycznia 2025 r., Kolegium, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 36 ust. 4 u.p.z.p., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. SKO po przeanalizowaniu materiału dowodowego oraz obowiązujących przepisów uznało, że organ I instancji zasadnie ustalił jednorazową opłatę planistyczną, ponieważ doszło do zbycia udziałów w nieruchomości nr [...], a w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość tej nieruchomości wzrosła. Prawidłowość wszczęcia postępowania wynika z art. 37 ust. 6 u.p.z.p., który zobowiązuje organ do ustalenia opłaty niezwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego. Kolegium podniosło, że Skarżący oparł odwołanie na twierdzeniu, że ustanowienie odrębnej własności lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową nie stanowi "zbycia" w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Organ odwoławczy uznał to stanowisko za błędne, ponieważ analiza aktów notarialnych wskazuje, że doszło do przeniesienia własności, a zatem zbycia wskazanego udziału w przedmiotowej działce. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt II OSK 2502/15 jednoznacznie uznał, że "zbycie" obejmuje każdą czynność skutkującą zmianą właściciela nieruchomości, w tym także przeniesienie własności udziału w nieruchomości związanego z lokalem. Odnosząc się do kwestii ważności operatu szacunkowego SKO wskazało, że zgodnie z aktualnym orzecznictwem, przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie mają zastosowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zbycia nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ wyjaśnił, że w sprawach dotyczących ustalenia opłaty w trybie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty determinowana jest wyceną wartości nieruchomości dokonywaną na podstawie danych z okresu wcześniejszego, które nie mogą już ulec zmianie. Operat szacunkowy sporządzony w celu ustalenia opłaty planistycznej winien odnosić się do zdarzenia przeszłego, to jest do cen nieruchomości w dacie sprzedaży, zatem kwestia aktualności operatu dla rozstrzygnięcia sprawy pozostaje bez znaczenia. W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie Spółdzielnia zarzuciła naruszenie: - art. 15 k.p.a. poprzez naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania, poprzez niedokonanie ponownego, merytorycznego rozpatrzenia sprawy w postępowaniu przed organem odwoławczym, w tym brak odniesienia się do zarzutów Skarżącej, lecz ograniczenie się wyłącznie do oceny stanowiska organu I instancji, pomimo że w ponownie wydanej decyzji organ I instancji nie uwzględnił wytycznych sformułowanych w poprzedniej decyzji SKO; - art. 7, art. 77 § 1 k.p.a., poprzez niedostateczną analizę materiału dowodowego, a to zalegających w sprawie odpisów aktów notarialnych i wskutek tego nieustalenie, że Spółdzielnia ustanowiła odrębną własność lokalu w wykonaniu umowy o budowę lokalu zawartej z członkiem spółdzielni, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2024 r. poz. 558; dalej: "u.s.m."); - art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez niedostateczną analizę i ocenę materiału dowodowego, tj. zalegającego w aktach sprawy operatu szacunkowego, co doprowadziło do błędnego przyjęcia, że wartość nieruchomości wzrosła w sposób określony w treści decyzji, co rzekomo miało być następstwem uchwalenia planu miejscowego; - art. 7a § 1 k.p.a., tj. zasady rozstrzygania wątpliwości interpretacyjnych poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, w sytuacji gdy przedmiotem decyzji jest nałożenie na stronę obowiązku, a w sprawie istnieją wątpliwości co do treści normy prawnej i jej zastosowania w przedmiotowym stanie faktycznym; - art. 107 § 3 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób nieodpowiadający wymogom, o którym mowa w tym przepisie, a nadto nie odniesienia się do wszystkich zarzutów Skarżącej podniesionych w odwołaniu od decyzji; - art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy powinna ona podlegać uchyleniu, a postępowanie pierwszej instancji umorzeniu w całości na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.; - art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 37 ust. 1 tej ustawy oraz art. 1 ust. 11, art. 1 ust. 2 pkt 2, art. 18 ust. 2, art. 18 ust. 4 i art. 19 ust. 1 u.s.m., polegające na błędnym przyjęciu, że "zbycie" nieruchomości, o którym mowa w tym przepisie znajduje zastosowanie do czynności ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego przez spółdzielnię mieszkaniową w wykonaniu umowy o budowę lokalu mieszkalnego zawartą pomiędzy członkiem Spółdzielni a Spółdzielnią, w sytuacji gdy Spółdzielnia nie może osiągać korzyści kosztem swoich członków z tytułu ustanowienia praw do lokali, nie może uwzględnić wzrostu wartości nieruchomości w wysokości wkładu budowlanego, gdyż członek spółdzielni nie płaci ceny lokalu, lecz wnosi wkład budowlany odpowiadający wyłącznie kosztom budowy lokalu oraz kosztom zakupu gruntu przez Spółdzielnię, spółdzielnia zobowiązana jest do rozliczenia kosztów budowy i zwrotu członkom różnicy między wniesionym wkładem, a rzeczywistymi kosztami budowy, a ustanawiając odrębną własność dokonuje w istocie przekształcenia ekspektatywy odrębnej własności lokalu w prawo własności. Na podstawie powyższych zarzutów Spółdzielnia wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko oraz argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1637 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Na mocy art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej: P.p.s.a.) uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa. W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 P.p.s.a. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja wydana w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zbyciem, spowodowanego uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowi art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Na podstawie art. 37 ust. 3 u.p.z.p.: roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przepis ten stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Bezsporne jest, że działka nr [...] obr. [...] objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] w części dotyczącej terenu MW/U, zatwierdzonych uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2019r. ( Dz. Urz. Woj. Pod. z [...] lipca 2019 r., poz. [...]). Zgodnie z jego postanowieniami działka jest położona na terenie oznaczonym MW/U, który według rysunku planu przeznacza się pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z dopuszczeniem usług. Plan wszedł w życie z daniem 26 lipca 2019 r. Przed wejściem w życie tego planu działka objęta była Miejscowa Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] "[...]", zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z [...] lipca 2005 r. (Dz.Urz. Woj. Pod. z [...] sierpnia 2005 r., Nr [...], poz. [...]). Zgodnie z jego postanowieniami działka znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem MN/Uch, który według rysunku przeznaczony był pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą z dopuszczeniem usług komercyjnych nieuciążliwych – handlu. Bezsporne jest również to, że jak wynika ze znajdujących się w aktach postępowania aktów notarialnych, w styczniu, marcu, maju oraz w czerwcu roku 2022 doszło do zawarcia umów ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i przeniesienia własności. Na tej podstawie skarżąca Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] ustanowiła odrębną własność lokali mieszkalnych, położonych na działce nr [...], z którymi są związane odpowiednie udziały w nieruchomości wspólnej. Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] na podstawie tych umów przeniosła własność lokali wraz ze związanym udziałem w nieruchomości wspólnej na rzecz Nabywców. Umowy zostały zawarte w wyniku wykonania umów o budowę lokalu. Nie budzi wątpliwości, że umowy zostały zawarte w okresie 5 lat, które ustawodawca przewidział na dochodzenie roszczeń związanych z ustaleniem opłaty planistycznej. Spór w sprawie dotyczył natomiast tego, czy mamy do czynienia ze "zbyciem nieruchomości" i czy opłata została ustalona prawidłowo. Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwalifikacji prawnej ustalenia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności nieruchomości, zgodzić należy się z Organami, że mamy tu do czynienia ze zbyciem o jakim mowa w art 36 ust. 4 u.p.z.p. Ustawodawca użył zwrotu "zbycie" w miejsce poprzednio używanego pojęcia sprzedaży, rozszerzając w ten sposób zakres stosowania tego przepisu do innych, poza sprzedażą, form zbycia. Oznaczało to niewątpliwie poszerzenie czynności prawnych objętych dyspozycją tego przepisu. Uchwałą z dnia 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09 Naczelny Sąd Administracyjny wyłączył z tych czynności umowę darowizny. Sąd zwrócił uwagę na brak ustawowej definicji pojęcia zbycie w u.p.z.p. i jednocześnie wskazał, że nie można jej szukać w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zaznaczył, że choć u.g.n. definiuje to pojęcie w art. 4 pkt 3b, to art. 37 ust. 11 u.p.z.p. odsyła do przepisów u.g.n. "w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych". Pojęcie zbycia nie mieści się ani w zasadach określania wartości nieruchomości, ani też w zasadach określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych. Poszukując prawidłowej wykładni wskazał, że należy rozpocząć ją od rozważenia istoty i funkcji opłaty planistycznej. Jest ona, jak zaznaczył daniną publiczną, jaką właściciel lub użytkownik wieczysty jest zobowiązany uiścić z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zwolniony z niej jest tylko ten, kto w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu nie dokona zbycia nieruchomości. Dopiero bowiem zbycie uruchamia mechanizm wymierzania stosownej opłaty. Oznacza to, że opłata planistyczna, mimo iż związana z przysporzeniem majątkowym, które następuje z dniem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, jest wymagalna dopiero wówczas, gdy to przysporzenie majątkowe staje się przedmiotem obrotu, a więc wówczas, gdy się ono materializuje. Na tle dokonanej wykładni pojęcia zbycia należy dokonać analizy treści umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności. Niewątpliwie ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności następuje w zamian za wniesienie wkładu budowlanego na podstawie wcześniej zawartej umowy o budowę tego lokalu. Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.s.m., z osobą ubiegającą się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać: 1) zobowiązanie osoby ubiegającej się o ustanowienie odrębnej własności lokalu do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jej lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie; 2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu; 3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu; 4) określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych; 5) inne postanowienia określone w statucie. Osoba, o której mowa w ust. 1, wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, o której mowa w ust. 1, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jej lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, osoba ta jest obowiązana do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jej lokal (art. 18 ust. 2 u.s.m.). Rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 3 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. Po upływie tego terminu roszczenie spółdzielni o uzupełnienie wkładu budowlanego wygasa (art. 18 ust. 4 u.s.m.). Ponadto, stosownie do art. 19 ust 1 i ust 2 u.s.m., z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje ekspektatywa własności. Ekspektatywa własności jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nabycie ekspektatywy własności obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część. Spółdzielnia ustanawia na rzecz osoby, o której mowa w art. 18 ust. 1, albo nabywcy ekspektatywy własności odrębną własność lokalu, w terminie 2 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na użytkowanie - w terminie 2 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia. Na żądanie członka spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu (art. 21 ust. 1 u.s.m.). Powyżej przytoczone regulacje oznaczają, że umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, wbrew twierdzeniom Spółdzielni, jest czynnością ekwiwalentną. Wkład budowlany pokrywa koszty budowy danego lokalu, co wynika z przepisów, zarówno obecnie obowiązujących (art. 4 ust. 3 i art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych) jak i przed 24 kwietnia 2001 r. (art. 213 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r.). Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 1989 r. (sygn. akt III CZP 47/89, OSNCP 1990, nr 4-5, poz. 59) "wkład budowlany stanowi ekwiwalent uzyskanego od spółdzielni lokalu. O wysokości wkładu decyduje wyłącznie koszt budowy lokalu". Nie jest zatem trafne porównanie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu do darowizny, w której przysporzenie następuje na rzecz obdarowanego pod tytułem darmym, bez ekwiwalentnego skutku dla zbywcy. Bez znaczenia pozostają przy tym uwagi zawarte w skardze, że stroną umowy jest Spółdzielnia z powołaniem się na szczególne zasady jej funkcjonowania, w tym wynikający z art. 1 ust. 11 u.s.m. zakaz osiągania korzyści kosztem swoich członków. Działalność spółdzielni mieszkaniowej, dostosowana do jej specyficznych zadań, choć nieprowadzona w celu zarobkowym, lecz podporządkowana nadrzędnej zasadzie gospodarności, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej (zob. wyrok SN z 8.11.2012 r., I CSK 199/12, LEX nr 1254613). Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera wyłączeń podmiotowych w zakresie ustalania opłaty planistycznej, co oznacza, że wyłączną przesłanką ustalenia opłaty jest przesłanka przedmiotowa w postaci zbycia nieruchomości, której wartość na skutek uchwalenia MPZP, wzrosła. Również kwestia wzajemnych rozliczeń cywilnoprawnych z członkami Spółdzielni nie może mieć znaczenia w sprawie należności publicznoprawnej. Z tego powodu Sąd uznał za prawidłowe stanowisko Organów I oraz II instancji, że zaistniały podstawy do ustalenia opłaty planistycznej. Sąd nie podzielił również zarzutów skargi, dotyczących wadliwości samego operatu szacunkowego. Skarżąca na przestrzeni toczącego się postępowania konsekwentnie kwestionowała dobór działek przyjętych do porównania, ich konfigurację, parametry, czasokres transakcji przyjętych do porównania względem oceny wzrostu nieruchomości. Zarzuty tego dotyczące zostały uwzględnione przez SKO w Rzeszowie w decyzji kasatoryjnej z 1 czerwca 2023r. Kolegium nakazało Organowi I instancji dokonać ponownej oceny materiału dowodowego, w szczególności oceny dowodowej opinii biegłego. W wykonaniu zaleceń SKO w Rzeszowie, Organ I instancji zwrócił się do Rzeczoznawcy majątkowego o złożenie wyjaśnień odnośnie sporządzonego operatu, w tym zasadności przyjęcia do wyceny bazy nieruchomości podobnych, braku wskazania cen nieruchomości przyjętych do wyceny, braku aktualizacji cen transakcyjnych o współczynnik zmiany cen w czasie. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił kolejny operat szacunkowy, w wyniku czego wysokość opłaty planistycznej uległa zmniejszeniu z 28.617,76 zł na 4.969,29 zł. Zatem zarzuty dotyczące operatu szacunkowego zostały uwzględnione w toku postępowania na korzyść Skarżącej. Strona we wniesionej skardze ponowiła zarzuty względem operatu szacunkowego. Jednak na obecnym etapie rozpoznania sprawy nie zachodzą podstawy do ich uwzględnienia. Z tych przyczyn skarga została oddalona na podstawie art. 151 P.p.s.a.a.