II SA/Rz 488/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Małgorzata Wolska Sędziowie WSA Krystyna Józefczyk /spr./ WSA Paweł Zaborniak Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 sierpnia 2019 r. sprawy ze skargi J. G. na decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod ulicę -skargę oddala- Przedmiotem skargi J.G. jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod ulicę. Starosta [...] decyzją z dnia [...] września 2016 r., NR [...] znak: [...] orzekł o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa drogi gminnej nr [...] w m. K. i D.". Decyzja stała się ostateczna z dniem 24 października 2016r. Następnie Starosta [...] decyzją z [...] października 2018 r. znak: [...] ustalił odszkodowanie za przejęcie prawa własności nieruchomości położonej w obr. [...] D., oznaczonej jako działka nr 1755/10 o pow. 0,0059 ha w wysokości 2 862,00 zł (słownie złotych: dwa tysiące osiemset sześćdziesiąt dwa 00/100) J.G. s. M. i H. J.G. w odwołaniu zakwestionował prawidłowość wyceny i ustalenia zbyt niskiej wartości przedmiotowej nieruchomości i ustalonej na tej podstawie wysokości odszkodowania. Nieruchomość w 2014 r. została nabyta za kwotę 8 108,14 zł. Według J.G. wysokość odszkodowania powinna wynosić 8 776,51 zł uwzględniając inflację na poziomie 2%. Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją Wojewoda [....] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096, ze zm., dalej "k.p.a.") utrzymał w mocy decyzję Organu I instancji. Wyjaśnił, że materialno-prawną podstawę wydania niniejszej decyzji stanowią przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474, dalej "specustawa drogowa") oraz przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204, z późn. zm., dalej "u.g.n.") a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm., dalej "rozporządzenie"). Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem, o którym mowa w art. 18, ustalonym w odrębnej decyzji odpowiednio przez wojewodę lub starostę. Z treści specustawy drogowej wynika, że do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania z zastrzeżeniem art. 18 stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n. Zasady ustalania i wypłaty odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone zostały uregulowane w Rozdziale 5 Działu III tej ustawy. Art. 18 ust. 1 specustawy drogowej stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. W myśl art. 12 ust. 4f ww. ustawy odszkodowanie za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje zgodnie z treścią art. 130 ust. 2 u.g.n. po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Stosownie zaś do postanowień art. 134 ust. 1 ww. ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości. W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Organ I instancji w przedmiotowej sprawie ustalił, iż nieruchomość oznaczona w operacie ewidencji gruntów i budynków gm. [...], obręb [....] D., jako działka nr 1755/10 o pow. 0,0059 ha, objęta jest prowadzoną jest przez Sąd Rejonowy w [...] księgą wieczystą nr [...], gdzie w dziale II jako właściciel wpisany jest J.G. s. M. i H. W dziale III księgi wieczystej wpisane było ograniczone prawo rzeczowe tj.: nieodpłatna służebność przesyłu polegająca na prawie korzystania z części działki nr 1755/10 położonej w D., tj. pasa gruntu na długości ok. 4 m i szerokości ok. 4 m, na którym znajduje się sieć kanalizacji ogólnospławnej - w celu wykonania czynności eksploatacyjnych, wejścia i zajęcia nieruchomości przez inwestora oraz osoby działające na jego zlecenie w zakresie niezbędnym do wykonania czynności i robót w celu przebudowy, modernizacji, wymiany, naprawy, konserwacji oraz kontroli sieci kanalizacji ogólnospławnej. W niniejszej sprawie wysokość odszkodowania ustalono na podstawie operatu szacunkowego z [...] sierpnia 2018 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.R. (uprawnienia nr 4497), w którym wartość rynkowa nieruchomości określono na kwotę 2 862,00 zł. Z wyjaśnień biegłego udzielonych w piśmie z [...] grudnia 2018 r. wynikało, że wpisane w księdze wieczystej ograniczone prawo rzeczowe nie wpływa na wartość części nieruchomości obejmującej działkę nr 1755/10. Z pisma tego wynikało także, że nieuwzględnienie zawartej w dniu [...] listopada 2014 r. umowy sprzedaży i ustanowienia służebności przesyłu jako podstawy do określenia wartości działki było prawidłowe. Transakcja została zawarta jako sprzedaż bezprzetargowa działki nr 1755/10 na poprawę zagospodarowania działek nr 1758 i 1759/2, stanowiących własność J.G. Nabycie przedmiotowej działki spowodowało wzrost wartości ww. działek, poprzez umożliwienie dostępu do drogi publicznej. Wskazana w umowie sprzedaży cena transakcyjna obejmuje przede wszystkim wzrost wartości działek nr 1758 i 1759/2 poprzez uzyskanie dostępu do drogi publicznej, w odniesieniu do powierzchni działki nr 1755/10. Wartość rynkowa działki nr 1755/10 jako działki możliwej do samodzielnego zagospodarowania kształtuje się na poziomie znacznie niższym określonym w operacie. Biegła podtrzymała w całości treść sporządzonej opinii o wartości nieruchomości. Operat szacunkowy spełnia wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, szczególnie w § 36 tego aktu. Autorka operatu ustaliła, iż podlegająca wycenie działka nie jest objęta obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Natomiast zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy [...], zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z 28 czerwca 2000 r., z późn. zm. działka nr 1755/10 leży w terenach oznaczonych symbolem MN - obszar mieszkaniowo - usługowy, zabudowa jednorodzinna 1-2 kondygnacyjna, usługi towarzyszące. Z operatu wynika, że podlegająca wycenie działka nr 1755/10 zlokalizowana jest w peryferyjnej części wsi D., gm. [....]. Położona jest na terenie płaskim, częściowo ogrodzonym, w całości pokrytym trawą. Kształt działki regularny, zbliżony do prostokąta. Dojazd do nieruchomości odbywa się urządzonym w terenie zjazdem z drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej, łączącej się z drogą wojewódzką nr 875. Bezpośrednie otoczenie działki stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, nieruchomości gruntowe niezabudowane, obiekt myjni samochodowej oraz droga gminna od południowego zachodu. W pobliskim sąsiedztwie działki zlokalizowana jest zabudowa mieszkaniowa jedno i wielorodzinna, obiekty handlowo - usługowe i sportowe. Działka posiada pełne uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Biegła analizując rynek lokalny tj. miasta i gminy [...] wskazała, że nie stwierdzono transakcji gruntami przeznaczonymi na budowę lub zajętymi pod drogi publiczne, których cechy byłyby adekwatne do porównania z nieruchomością szacowaną. W związku z powyższym biorąc pod uwagę lokalizację szacowanej działki, analizą objęto rynek miasta K. w zakresie nieruchomości podobnych do działki przejętej w całości na rozbudowę drogi gminnej nr [...] w m. K. i D., tj. rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych z możliwością zabudowy mieszkaniowo - usługowej. W analizowanym okresie na rynku lokalnym nie stwierdzono nieruchomości o przeznaczeniu wyłącznie produkcyjnym, handlowym lub usługowym. Przedmiotem obrotu były nieruchomości przeznaczone w MPZP pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem zabudowy związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz umiarkowana ilość transakcji obejmujących nieruchomości zlokalizowane na obszarach nie objętych MPZP, o przeznaczeniu w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dopuszczającym zabudowę zarówno mieszkaniową, jak i produkcyjno- handlowo - usługową. Dominującą grupę stanowiły nieruchomości zbywane w drodze przetargu, przy czym ich ceny nie różniły się znacząco od cen wolnorynkowych. Powierzchnia ww. działek nie przekraczała 0,30 ha, a cena kształtowała się na poziomie 50 zł/m2 powierzchni działki. Sporadyczne transakcje na wolnym rynku przekroczyły poziom 100zł/m2, aczkolwiek ze względu na znaczną różnicę w odniesieniu do dominującego poziomu cen na rynku lokalnym, nie zostały przyjęte do porównania. Biorąc pod uwagę, że ceny nieruchomości o przeznaczeniu dopuszczającym zabudowę zgodną z przeznaczeniem szacowanej nieruchomości w terenach miejskich kształtowały się na poziomie zbliżonym do cen nieruchomości pod zabudowę wyłącznie mieszkaniową, analizą objęto rynek nieruchomości mieszkaniowych z możliwością zabudowy zgodnej z przeznaczeniem szacowanej nieruchomości. Dodatkowo biegła stwierdziła, że na rynku lokalnym obrót podobnymi nieruchomościami jest umiarkowany. Największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości o regularnym kształcie, zlokalizowane w sąsiedztwie zabudowy osiedlowej oraz działki usytuowane blisko centrum miasta, zlokalizowane przy drogach publicznych z urządzonym zjazdem na działkę oraz dogodnym dostępem do mediów. Dużym popytem cieszą się nieruchomości korzystne do nabycia na poprawę zagospodarowania działki sąsiedniej, których cena często pomimo gorszych cech jest porównywalna z działkami bardziej atrakcyjnymi. Ceny nieruchomości niezbudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo - usługową, zlokalizowanych w mieście K., kształtują się na w przedziale 32,00 zł/m2 - 69,00 zł/m2 powierzchni działki, w zależności od cech nieruchomości, przy czym największy wpływ na cenę wywiera lokalizacja nieruchomości. Na rynku lokalnym w badanym okresie (2016- 2018) nie zauważono zmiany cen podobnych nieruchomości niezabudowanych. Poziom cen jest stabilny dlatego nie korygowano cen z uwagi na upływ czasu. Ponadto biegła ustaliła cechy rynkowe wpływające na poziom cen wraz z określeniem wag tych cech. Przy ustalaniu wag cech rynkowych oraz procentowego wpływu poszczególnych cech nieruchomości na jej wartość rzeczoznawca majątkowy stwierdziła, że najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny mają następujące cechy: lokalizacja (waga 30 %), dojazd (waga 25 %), uzbrojenie działki (waga 20 %), otoczenie działki (waga 15%), możliwość zabudowy (waga 10 %). Podsumowując rzeczoznawca określiła wartość działki nr 1755/10 podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, wybierając do ostatecznej analizy 11 transakcji nieruchomościami gruntowymi podobnymi do wycenianej. Z analizy transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę wynika, że ich przedział cenowy zawiera się w granicach od 32,10 zł/m2 do 68,60 zł/m2, przy cenie średniej 44,90 zł/m2. Po uwzględnieniu atrybutów rynkowych przedmiotowa działka została oszacowana na 48,50 zł/m2. Określona wartość 1 m2 gruntu mieści się w granicach cen zanotowanych na rynku i stanowi prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania w warunkach obrotu rynkowego. Uwzględniając powierzchnię nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określiła wartość gruntu wycenianej działki nr 1755/10 o pow. 0,0059 ha na poziomie 2 862,00 zł (słownie złotych: dwa tysiące osiemset sześćdziesiąt dwa 00/100). W ocenie organu II instancji wartość nieruchomości ustalona została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w oparciu o prawidłowo ustalone przeznaczenie wycenianej działki przyjmując do wyceny transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowo- usługowym. Z treści opinii wynika, że zastosowana przez biegłą metoda korygowania ceny średniej najbardziej oddaje wartość działki, przy uwzględnieniu wszystkich istotnych dla wartości przesłanek z art. 134 ust. 2 u.g.n. Rzeczoznawca dysponowała wystarczającą ilością transakcji nieruchomości zbliżonych pod względem podobieństwa położnych na rynku lokalnym, co dawało odpowiednie spektrum dla przeprowadzenia wyceny metodą korygowania ceny średniej. Oznacza to zatem, że zastosowana przez rzeczoznawcę metoda wyceny gruntu nie została przyjęta bez uzasadnienia i nie jest wynikiem przypadkowości, które w ostateczności mogło doprowadzić do niewłaściwego szacunku wartości nieruchomości. Opinia rzeczoznawcy jest zatem prawidłowa i mogła stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. W postępowaniu administracyjnym organ dokonuje oceny operatu szacunkowego jedynie pod kątem jego wiarygodności, spójności oraz zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Analiza operatu szacunkowego dokonana w takim zakresie wykazuje, iż w wycenie uwzględniono wszystkie okoliczności istotne dla oceny wartości nieruchomości. Odwołujący zaś nie podjął próby udowodnienia, że ustalona wartość przedmiotowej nieruchomości może być odmienna poprzez przedłożenie operatu szacunkowego zamówionego i sporządzonego we własnym zakresie, ani innej opinii sporządzonej przez uprawniony podmiot, która podważyłaby wiarygodność operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym wycena nieruchomości jest nieprawidłowa nie świadczy o wadliwości dokonanej wyceny. J.G. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie zaskarżając ją w całości wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania podnosząc, że wartość przedmiotowej nieruchomości jest znacznie zaniżona. Gmina [...], w dacie [...] października 2014 r., na podstawie uchwały Nr [...] Rady Miasta - ustalił jednostronnie warunki sprzedaży, w tym cenę - na kwotę 5 900 zł plus VAT w kwocie 1 357 zł. Łącznie skarżący zapłacił za w/w nieruchomość kwotę 7 257 zł. Poniósł dodatkowe wydatki związane z kosztami sporządzenia aktu notarialnego. Wartość ustalona w operacie wskazywałaby, że w chwili obecnej, a więc po prawie 5 latach wartość nieruchomości, nie tylko nie urosła, a spadła o ponad 100 % mimo, że nie nastąpiły żadne zmiany faktyczne bądź prawne, które uzasadniały by tak duży spadek wartości. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie z przyczyn podniesionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jej zakres wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm., dalej P.p.s.a.), wg którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Stosownie do art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności lub niezgodności z prawem, gdy dotknięte są naruszeniem prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 K.p.a. lub innych przepisach. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem jej zarzuty i argumenty nie podważają legalności kwestionowanej decyzji. Przedmiotem postępowania Sądu w sprawie niniejszej było zbadanie czy organy ustalając wysokość należnego J.G. odszkodowania z tytułu przejścia z mocy prawa na własność Gminy nieruchomości położonej w obr. [...] D., oznaczonej jako działka nr 1755/10 o pow. 0,0059 ha w wysokości 2 862,00 zł (słownie złotych: dwa tysiące osiemset sześćdziesiąt dwa 00/100) działały zgodnie z obowiązującymi w tym przedmiocie przepisami. Kwestia odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości jest uregulowana w Rozdziale V Działu III u.g.n. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego – art. 156 ust. 1 u.s.g. Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest stosownie do art. 134 ust. 1 u.n.g. wartość rynkowa nieruchomości, przy której określeniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust, 2 u.n.g.). Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Uzupełnieniem tej regulacji są przepisy rozporządzenia wykonawczego do ustawy, tj. rozporządzenia. Zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia, określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). W rozumieniu § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Z powyższego wynika, że operat szacunkowy jest obligatoryjnym i najważniejszym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za grunt przejęty pod drogę. Z uwagi na wskazaną wagę dowód ten musi zostać poddany wnikliwej ocenie przez organy administracyjne, przy zapewnieniu stronom możliwości pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu. Opinia rzeczoznawcy nie ma jednak charakteru wiążącego i ocena jej musi znaleźć się w uzasadnieniu decyzji, sporządzonym zgodnie z treścią art. 107 § 3 K.p.a. - co w niniejszej sprawie w ocenie Sądu nastąpiło. Jakkolwiek nie ulega wątpliwości, że operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę jako dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. podlega ocenie organów rozstrzygających sprawę i sądu administracyjnego to jednak ocena ta nie może wkraczać w tę jego część, która jest wynikiem wiadomości specjalnych biegłego rzeczoznawcy, tj. w część merytoryczną operatu, a to z tego względu, że zarówno organy jak i sąd nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując oceny operatu, organ nie może ograniczyć się do powołania na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł, oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 K.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 K.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 K.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Oceniając sporządzony w niniejszej sprawie w dniu [...] sierpnia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A.R. (uprawnienia nr [...]) operat szacunkowy wedle wskazanych wyżej kryteriów, Sąd doszedł do przekonania, że odpowiada on obowiązującym przepisom, w tym przepisom rozporządzenia, a tym samym może stanowić podstawę ustalenia przez organy rozstrzygające wartości objętej postępowaniem nieruchomości. Z treści operatu wynika, że podlegająca wycenie działka nie jest objęta obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Natomiast zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy [...], zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] czerwca 2000 r., z późn. zm., dalej "Studium", przedmiotowa działka położona jest w terenach oznaczonych symbolem MN - obszar mieszkaniowo - usługowy, zabudowa jednorodzinna 1-2 kondygnacyjna, usługi towarzyszące. Działka zlokalizowana jest w peryferyjnej części wsi D. Położona jest na terenie płaskim i ma regularny kształt, zbliżony do prostokąta oraz pełne uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Dojazd do nieruchomości odbywa się urządzonym w terenie zjazdem z drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej, łączącej się z drogą wojewódzką nr [...]. Rzeczoznawca określiła wartość przedmiotowej działki podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, wybierając do ostatecznej analizy 11 transakcji nieruchomościami gruntowymi podobnymi do wycenianej, tj. niezabudowanymi z możliwością zabudowy mieszkaniowo - usługowej. Biegła nie stwierdziła bowiem transakcji gruntami przeznaczonymi na budowę lub zajętymi pod drogi publiczne, których cechy byłyby adekwatne do porównania z nieruchomością szacowaną. Z analizy transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo - usługową, zlokalizowanych w mieście K. wynikało, że ich przedział cenowy zawiera się w granicach od 32,10 zł/m2 do 68,60 zł/m2, w zależności od cech nieruchomości, przy cenie średniej 44,90 zł/m2. Biegła ustaliła, że na rynku lokalnym w badanym okresie (2016- 2018) nie zauważono zmiany cen podobnych nieruchomości niezabudowanych, dlatego nie korygowano cen z uwagi na upływ czasu. Przy ustalaniu wag cech rynkowych oraz procentowego wpływu poszczególnych cech nieruchomości na jej wartość rzeczoznawca majątkowy stwierdziła, że najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny mają następujące cechy: lokalizacja (waga 30 %), dojazd (waga 25 %), uzbrojenie działki (waga 20 %), otoczenie działki (waga 15%), możliwość zabudowy (waga 10 %). Po uwzględnieniu atrybutów rynkowych przedmiotowa działka została oszacowana na 48,50 zł/m2. Określona wartość 1 m2 gruntu mieści się w granicach cen zanotowanych na rynku i stanowi prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania w warunkach obrotu rynkowego. Uwzględniając powierzchnię nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określiła wartość gruntu wycenianej działki nr 1755/10 o pow. 0,0059 ha na poziomie 2 862,00 zł (słownie złotych: dwa tysiące osiemset sześćdziesiąt dwa 00/100). W ocenie Sądu wartość nieruchomości ustalona została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w oparciu o prawidłowo ustalone przeznaczenie wycenianej działki (mieszkaniowo - usługowe) oraz z uwzględnieniem wystarczającej ilością transakcji nieruchomości zbliżonych pod względem podobieństwa położnych na rynku lokalnym. Także zastosowana przez biegłą metoda korygowania ceny średniej w sposób pełny odzwierciedla wartość działki, przy uwzględnieniu wszystkich istotnych dla wartości przesłanek z art. 134 ust. 2 u.g.n. W odpowiedzi na pismo Organu odwoławczego z dnia [...] grudnia 2018 r. w trybie wyjaśnień w piśmie z [...] grudnia 2018 r. biegła wyjaśniła, że wpisane w księdze wieczystej ograniczone prawo rzeczowe nie wpływa na wartość części nieruchomości obejmującej sporną działkę, a nieuwzględnienie zawartej w dniu [...] listopada 2014 r. umowy sprzedaży i ustanowienia służebności przesyłu jako podstawy do określenia wartości działki było prawidłowe. Transakcja została zawarta jako sprzedaż bezprzetargowa działki nr 1755/10 na poprawę zagospodarowania działek nr 1758 i 1759/2, stanowiących własność Skarżącego. Nabycie przedmiotowej działki spowodowało wzrost wartości ww. działek, poprzez umożliwienie dostępu do drogi publicznej. Wskazana w umowie sprzedaży cena transakcyjna obejmuje przede wszystkim wzrost wartości działek nr 1758 i 1759/2 poprzez uzyskanie dostępu do drogi publicznej, w odniesieniu do powierzchni działki nr 1755/10. Wartość rynkowa działki nr 1755/10 jako działki możliwej do samodzielnego zagospodarowania kształtuje się na poziomie znacznie niższym określonym w operacie. Biegła podtrzymała w całości treść sporządzonej opinii o wartości nieruchomości. W ocenie Sądu słusznie organy przyjęły, że sporządzony operat odpowiada wymogom prawa i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Wyjaśnienia zawarte w opracowaniu są logiczne, spójne i kompletne, a zatem uznać należy, iż przedmiotowy operat nie budzi zastrzeżeń formalnoprawnych. Opinia rzeczoznawcy wraz z wyjaśnieniami zawartymi w piśmie z dnia [...] grudnia 2018 r. stanowiącymi odpowiedź na zarzuty Skarżącego zawarte w odwołaniu, zbieżne z zarzutami skargi, jest w ocenie Sądu prawidłowa i mogła stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Subiektywne przekonanie skarżącego o zaniżonej wartości nieruchomości i przyczyna różnicy pomiędzy ceną nabycia spornej nieruchomości przez Skarżącego od Gminy a kwotą należną Skarżącemu tytułem odszkodowania, wyjaśniona przez biegłego, nie świadczą o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego i są niewystarczające do zanegowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę w niniejszej sprawie. Tym bardziej, że skarżący nie powołał żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłej ani kontroperatu. Wobec niezasadności zarzutów skargi oddalono ją na podstawie art. 151 P.p.s.a.