II SA/Rz 505/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Jerzy Solarski Sędziowie WSA Krystyna Józefczyk /spr./ NSA Stanisław Śliwa Protokolant Sylwia Pacześniak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 września 2011 r. sprawy ze skargi Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości -skargę oddala- Przedmiotem skargi jest wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej SKO) z dnia [...] kwietnia 2011 r. Nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Gminy i Miasta [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. Nr [...]. Decyzją tą Burmistrz Gminy i Miasta [...] ustalił dla Agencji Nieruchomości Rolnych – Oddział Terenowy [...] w związku ze zbyciem położonej w S. działki nr 5330/69 o pow. 0,1002 ha jednorazową opłatę w wysokości 11 352 zł. z tytułu wzrostu jej wartości. Podyktowane to było treścią § 11 uchwały Rady Miejskiej z dnia [...] stycznia 2009 r. Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu Osiedle S., ustalającego stawkę procentową opłaty o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na 30 % wzrostu wartości nieruchomości, który wg operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wyniósł 37 840 zł. Odwołanie od decyzji Burmistrza Gminy i Miasta [...] wniosła strona zobowiązana do uiszczenia opłaty, zarzucając nieprawidłowe sporządzenie operatu przez rzeczoznawcę i nieuwzględnienie odmienności nieruchomości objętej decyzją od nieruchomości przyjętych do porównania. W wyniku rozpatrzenia odwołania SKO opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji stwierdzając, że zachodzą przesłanki do wydania decyzji o ustaleniu wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu miejscowego. W wyniku jego uchwalenia zmieniło się przeznaczenie przedmiotowej działki z terenów rolnych na tereny zabudowy mieszkaniowej. Zaistniał więc bezpośredni związek przyczynowy między zmiana wartości tej nieruchomości, a ustaleniami przyjętymi w planie. Operat szacunkowy został opracowany przez osobę uprawnioną zgodnie z wymogami zawartymi w art. 149 – 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zdaniem SKO brak jest podstaw do jego kwestionowania, gdyż biegły w sposób bardzo szczegółowy dokonał analizy rynków nieruchomości przeznaczonych pod kolejne cele wskazując cechy wpływające na atrakcyjność nieruchomości, kierując się preferencjami potencjalnych nabywców. Nieruchomości przyjęte do porównania różnią się od nieruchomości objętej decyzją, jednak stanowią one nieruchomości podobne, a odrębności i ich wpływ na cenę zostały przez biegłego uwzględnione w operacie szacunkowym. Decyzję SKO z dnia [...] kwietnia 2011 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie zaskarżyła Agencji Nieruchomości Rolnych – Oddział Terenowy [...], zarzucając jej naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 w/z z art. 2 pkt 18 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wnosząc o jej uchylenie. W jego uzasadnieniu podtrzymała swoje stanowisko zawarte w odwołaniu od decyzji organu I instancji, że operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego od którego zależy wysokość opłaty planistycznej nie odpowiada rzeczywistości, a zatwierdzony uchwałą Rady Miasta z dnia [...] stycznia 2009 r. plan zagospodarowania przestrzennego nie wskazuje, w jaki sposób i kiedy będzie możliwe uzbrojenie terenu, które pozwoli określić w przybliżeniu czas rozpoczęcia inwestycji. Brak w uchwale rozstrzygnięcia co do uzbrojenia czyni wątpliwym jego wykonanie, a tym samym czy będzie ono możliwe na przedmiotowej działce. Przyjęcie przy wycenie do porównania działek które nie posiadają możliwości uzbrojenia w najbliższym przewidywanym czasie działek które takie możliwości posiadają jest dowodem na to, że do wyceny przyjęto nieruchomości niepodobne, a uzyskana wartość rynkowa jest zawyżona i określona w sposób nieobiektywny. Celem wykazania tego, Agencja zleciła sporządzenie przez innego rzeczoznawcę operatów szacunkowych 3 podobnych działek położonych na tym samym Osiedlu, który określił ich wartość po uchwaleniu planu miejscowego na poziomie średnio o 28 % niższym. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i argumentację zawartą w objętej skargą decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 153 poz. 1270) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji i stosują prawem przewidziane środki. Zakres kontroli sprawowanej przez sądy określa przepis art. 134 § 1 P.p.s.a. zgodnie z którym sądy rozpoznając skargę nie są związane jej zarzutami, podstawą prawną ani formułowanymi przez strony wnioskami. Sądy rozpoznają skargi w granicach danej sprawy. W sprawie będącej przedmiotem rozpoznania stan faktyczny jest niesporny. Aktem notarialnym z dnia 10 września 2010 r. Agencja zbyła działkę nr 5330/69 będącą jej własnością o powierzchni 0,1002 ha położoną w S. Ustalono, że Rada Miejska [...] w dniu [...] stycznia 2009 roku podjęła uchwałę nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu osiedla w S. Burmistrz Gminy i Miasta [...] wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu zbycia nieruchomości. W trakcie prowadzonego postępowania o ustalenie opłaty planistycznej ustosunkowano się do wartości działki określonej na potrzeby tego postępowania przez rzeczoznawcę w sporządzonym operacie szacunkowym. Po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego zmieniło się przeznaczenie przedmiotowej działki z terenów rolnych na tereny zabudowy mieszkaniowej. Operat szacunkowy został opracowany przez osobę posiadającą uprawnienia, zgodnie z wymogami z art. 149-158 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem Składu brak jest podstaw do jego kwestionowania. Szczegółowa analiza rynku nieruchomości i przewidziana przepisami prawa metoda analizy zebranych informacji nie daje podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego. Skarga wskazuje na naruszenie art. 36 ust. 4 w związku z art. 2 pkt 18 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis art. 36 ust. 4 stanowi, że w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbycia tej nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia planu właściciel lub użytkownik wieczysty są zobowiązani do uiszczenia jednorazowej opłaty jako stawki procentowej w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości określonej w miejscowym planie, nie większej niż 30% wzrostu wartości. Podstawą natomiast ustalenia wysokości opłaty jest wartość rynkowa nieruchomości, co jednoznacznie wynika z przepisu art. 2 pkt 18 ustawy. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie określa wprost zasad ustalania wartości nieruchomości. W tym zakresie odsyła wprost do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 102 poz. 651 z 2010 r. ze zm.). Wg art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym "określenie wartości nieruchomości następuje w sposób przyjęty przez u.g.n". Wobec tego ustalenie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej musi być dokonane przez rzeczoznawców majątkowych w sposób określony dla ustalenia wartości na użytek gospodarki gruntami. W sprawie objętej skargą wymóg ten został spełniony. Podstawą ustalenia opłaty był operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat spełnia warunki wymagane przepisami prawa. Jego analiza pozwala przyjąć, że odpowiada on wymogom określonym w rozporządzeniu. Zarzut skarżącej, iż sporządzając operat szacunkowy należy brać pod uwagę wielkość działki przed podziałem nie zasługuje na uwzględnienie. To z przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż operat szacunkowy dotyczy działki objętej obrotem. Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie nie doszło również do naruszenia art. 89 k.p.a. przez nie przeprowadzenie rozprawy. Wywód skarżącej odnoszący się do naruszenia przepisów określających zasady prowadzenia rozprawy jest nieuzasadniony, gdyż treść cytowanego przepisu wyraźnie określa warunki prowadzenia rozprawy w postępowaniu administracyjnym. W rozpoznawanej sprawie nie ma wątpliwości, że strona skarżąca nie zgłaszała takiego wniosku. Rozważyć należy czy nie zachodziła okoliczność, iż rozprawę należało przeprowadzić z urzędu – art. 89 § 2 k.p.a. Lecz z treści cytowanego przepisu wynika, że organ powinien prowadzić rozprawę, jeżeli jest to potrzebne do wyjaśnienia sprawy przy udziale biegłych. Sporządzony przez skarżącą operat odbiegający w swych ustaleniach od operatu rzeczoznawcy pozostaje bez znaczenia jeżeli na etapie postępowania administracyjnego nie został przedłożony organom. Z tych względów na zasadzie przepisów art. 151 P.p.s.a. Sąd orzekł jak w sentencji.