II SA/Rz 587/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Joanna Zdrzałka Sędziowie WSA Maria Mikolik AWSA Jolanta Kłoda-Szeliga /spr./ Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 października 2025 r. sprawy ze skargi A. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 6 lutego 2025 r. nr SKO.415/26/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy – skargę oddala – Zaskarżoną decyzją z 6 lutego 2025 r. SKO.415/26/2025, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie (dalej: SKO, Kolegium lub Organ II instancji), po rozpoznaniu odwołania A. G. (dalej: Skarżąca) - działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. 2024, poz. 572 ze zm., dalej: K.p.a.) oraz art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. 2024 poz. 1130 ze zm., dalej: u.p.z.p.) - utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] (dalej: Organ I instancji lub Prezydent) z 3 grudnia 2024 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pn.:"Budynek mieszkalny wielorodzinny z usługą w parterze" na działkach o nr ew. [...] obr. [...], położonych w [...] przy ul. [...]. Jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji oraz akt sprawy, wnioskiem z 28 marca 2022 r., P. G. (dalej: Wnioskodawca) zwrócił się do Organu I instancji o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji pod nazwą "Budynek mieszkalny wielorodzinny z usługą w parterze", na działkach nr [...] w obr. [...], położonych w [...] przy ul. [...]. Po rozpatrzeniu wniosku, Prezydent decyzją z 22 czerwca 2022 r., nr [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy na ww. zamierzenie inwestycyjne. Decyzja ta została uchylona przez SKO decyzją z 3 września 2022 r. nr [...]. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, Organ I instancji decyzją z 14 kwietnia 2023 r. nr [...], ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Po rozpoznaniu odwołania od ww. decyzji, Kolegium decyzją z 10 sierpnia 2023 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Organu I instancji z 14 kwietnia 2023 r. jednakże WSA w Rzeszowie, wyrokiem z 21 lutego 2024 r. sygn. akt II SA/Rz 1815/23 uchylił w/w decyzję SKO z 10 sierpnia 2023 r. oraz w/w decyzję Organu I instancji z 14 kwietnia 2023 r. z uwagi na sprzeczność pomiędzy wyznaczoną przez organ linią zabudowy, a obowiązującą na terenie inwestycyjnym strefą ochronną wokół odwiertu gazowego [...]. W kwestii zarzuconego w treści skargi naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa, sąd stwierdził, że nie stanowi naruszenia tej zasady usytuowanie w terenie o przeważającej zabudowie mieszkalnej jednorodzinnej, budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z zaznaczeniem jednak, że parametry planowanego budynku wielorodzinnego zostaną dostosowane do parametrów budynków istniejących w analizowanym obszarze. Dokonując analizy poszczególnych parametrów planowanej zabudowy, sąd nie podzielił zarzutów dotyczących naruszenia art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz zasady dobrego sąsiedztwa, a także § 5 ust. 2 i § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz.1588 – dalej: rozporządzenie). W związku z powyższym Organ I instancji ponownie dokonał analizy urbanistycznej biorąc pod uwagę wnioski wynikające z ww. wyroku WSA w Rzeszowie i wydał opisaną na wstępie decyzję z 3 grudnia 2024 r., o ustaleniu warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Po rozpoznaniu wniesionego przez Skarżącą odwołania, Kolegium, utrzymując w mocy ww. decyzję, powołało się na przepisy art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 u.p.z.p oraz wyrok WSA w Rzeszowie z 21 lutego 2024 r., sygn. akt II SA/Rz 1815/23, stwierdzając że Organ I instancji usunął wskazane przez sąd uchybienia, dokonując ponownej analizy uwarunkowań przestrzennych oraz obowiązujących wynikających z przepisów odrębnych ograniczeń spowodowanych sąsiedztwem odwiertu gazowego [...]. W ocenie Kolegium, przeprowadzona przez Organ I instancji analiza urbanistyczna została wykonana prawidłowo i w sposób zgodny z wymogami rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy. Wskazano, że projektowana inwestycja spełnia przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1–5 u.p.z.p., a jednocześnie nie narusza ograniczeń wynikających ze strefy ochronnej odwiertu [...], która została prawidłowo oznaczona i uwzględniona w załączniku graficznym. Kolegium podzieliło stanowisko Organu I instancji, że planowana zabudowa na terenie objętym wnioskiem jest możliwa do realizacji w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W skardze na powyższą decyzję, Skarżąca reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzuciła naruszenie: a. art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 78, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a. poprzez niewywiązanie się przez SKO z obowiązku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego sprawy, odniesienia się do zarzutów i wątpliwości Skarżącej, w szczególności nierozważenie całego materiału dowodowego zebranego w sprawie i niedokonanie jego wszechstronnej i całościowej oceny tj. wskazanych przez Skarżącą wewnętrznych sprzeczności we wskazanym planie, w tym niemożliwości usytuowania miejsc parkingowych od strony północnej zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami; b. art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a. w zw. art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 153 P.p.s.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Organu I instancji, mimo że wydając decyzję, Organ I instancji pominął zupełnie wiążącą go ocenę prawną zawartą w wyroku z 5 marca 2024 r. WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1815/23, a sama decyzja powiela błędy, które były powodem uchylenia decyzji SKO z 10 sierpnia 2023 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta z 14 kwietnia 2023 r., c. art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p., w zw. z § 161 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 25 kwietnia 2014 r. w sprawie szczególnych wymagań dotyczących prowadzenia ruchu zakładów górniczych wydobywających kopaliny odwiertami wiertniczymi (Dz. U. 2014.812, dalej: rozporządzenie), poprzez błędne uzgodnienie przez organ warunków zabudowy w przypadku kolidowania planowanej zabudowy mieszkalnej z szczególnym przepisem prawa, przekładającym się w przedmiotowej sprawie na okoliczność, iż 50 metrowym obrębem ochronnym od istniejącego odwiertu gazowego [...], a także infrastruktury gazowej (podziemnej i naziemnej) związanej z istniejącym czynnym odwiertem gazowym pokrywa się z terenem zabudowy wskazanym w zaskarżonej decyzji; d. § 161 ust. 1 rozporządzenia, poprzez błędne uzgodnienie przez organ warunków zabudowy w przypadku kolidowania planowanej zabudowy mieszkalnej z szczególnym przepisem prawa, przekładającym się w przedmiotowej sprawie na okoliczność, iż 50 metrowym obrębem ochronnym od istniejącego odwiertu gazowego [...], a także infrastruktury gazowej (podziemnej i naziemnej) związanej z istniejącym czynnym odwiertem gazowym pokrywa się z terenem zabudowy wskazanym w zaskarżonej decyzji; e. § 5 ust. 2 rozporządzenia, poprzez jego niezastosowanie i ustalenie wskaźnika powierzchni nowej zabudowy wyłącznie na podstawie wyliczenia matematycznego, w sytuacji gdy z analizy urbanistycznej właściwym było ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy według innego wskaźnika uwzględniającego istniejącego w obrębie zabudowy ładu przestrzennego; f. § 19 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w zw. z Zarządzeniem nr: [...] Prezydenta Miasta [...] z dnia 13 lutego 2024 r., w sprawie ustalenia standardów wskaźników parkingowych, poprzez wydanie warunków zabudowy, mimo braku możliwości usytuowania miejsc parkingowym w określonym przez inwestora miejscu zgodnie z przepisami. Mając na względzie powyższe Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Organu I instancji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W odpowiedzi na skargę Organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Postanowieniem z 26 czerwca 2025 r. sygn. akt II SA/Rz 587/25 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jej zakres wyznacza art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 dalej: P.p.s.a.), zgodnie z którym sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 P.p.s.a., sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, jedynie wtedy gdy dotknięte są wadami w postaci: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy albo zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 K.p.a. lub innych przepisach. Dokonując kontroli w wyżej zakreślonych granicach Sąd nie stwierdził aby zaskarżona decyzja naruszała prawo. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w wersji obowiązującej na dzień wydania zaskarżonej decyzji wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Na gruncie niniejszej sprawy możliwość wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy była w szczególności uzależniona od zgodności planowanej inwestycji z przepisami odrębnymi, tj. z § 161 ust. 1 rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 25 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymagań dotyczących prowadzenia ruchu zakładów górniczych wydobywających kopaliny otworami wiertniczymi (Dz. U. poz. 812 zwanego dalej: rozporządzeniem o prowadzeniu ruchu zakładów górniczych). Przepis ten stanowi, że odległość obiektów i urządzeń związanych z wydobywaniem ropy naftowej i gazu ziemnego oraz z podziemnym bezzbiornikowym magazynowaniem węglowodorów płynnych na lądzie, w szczególności odwiertów, gazoliniarni, urządzeń i instalacji do osuszania i odsiarczania gazu ziemnego, tłoczni ropy naftowej i gazu ziemnego, nie może być mniejsza niż 50 m - od dróg publicznych, linii kolejowych, budynków administracyjnych i mieszkalnych oraz od innych obiektów z otwartym ogniem niezwiązanych z ruchem zakładu górniczego otworowego. W niniejszej sprawie nie było kwestionowane, że przedmiotowa inwestycja planowana jest w granicach terenu górniczego [...]. W sąsiedztwie planowanego do zabudowy terenu znajduje się [...], w granicach którego usytuowany jest odwiert [...]. Jak wskazał Dyrektor Okręgowego Urzędu Górniczego w [...], w zarówno w uprzednio wydanym postanowieniu z 23 stycznia 2023r. w kwestii uzgodnienia uprzednio wydanej decyzji, jak i aktualnie w postanowieniu z 5 sierpnia 2024r., o uzgodnieniu projektu wyżej opisanej decyzji organu I instancji decyzji o warunkach zabudowy, odległość odwiertu [...] od budynków administracyjnych, mieszkalnych, dróg publicznych oraz innych obiektów z otwartym ogniem niezwiązanych z ruchem zakładu górniczego nie powinna być mniejsza niż 50 m. Na kwestię tą zwrócił uprzednio uwagę WSA w Rzeszowie w wyroku z 21 lutego 2024r. – mającym na podstawie art. 153 i art. 170 P.p.s.a. moc wiążącą w przedmiotowej sprawie - stwierdzając że teren zabudowy, wyznaczony liniami nieprzekraczalnej zabudowy znajduje się w znacznej części na terenie strefy ochronnej, wynikającej z § 161 ust. 1 rozporządzenia, co stało się zasadniczym powodem uchylenia uprzednio wydanej decyzji. Uznając warunek zachowania wymaganej odległości od odwiertu za nie w pełni odzwierciedlony w treści wydanej poprzednio decyzji, sąd nakazał wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy, poza wyżej wymienionym obszarem strefy ochronnej. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ I instancji dostosował się do wytycznych zawartych w wymienionym wyroku i wytyczył linię nieprzekraczalnej zabudowy poza granicą wymienionego wyżej obszaru ochronnego, wynikającego z § 161 ust. 1 rozporządzenia. Z porównania zasięgu strefy ochronnej odwiertu gazu o promieniu 50m, z wyznaczoną na załączniku graficznym do decyzji nieprzekraczalną linią zabudowy wynika, że nieprzekraczalna linia zabudowy została wyznaczona poza granicą obowiązującego obszaru ww. strefy ochronnej i po zmianach wynikających z wytycznych zawartych w ww. wyroku nie wkracza już w obszar strefy ochronnej. W ocenie Sądu stanowi to prawidłowe wykonanie wytycznych zawartych w wyroku z 21 lutego 2024r. II SA/Rz 1815/23. Sformułowane w treści skargi supozycje Skarżącej, aby ustalona strefa ochronna była większa aniżeli 50 m, gdyż w ocenie strony odległość ta jest jedynie minimalną odległością od istniejącego odwiertu, sugerowaną jako bezpieczna, która jednak nie gwarantuje bezpieczeństwa na wypadek wykonywania planowanych robót budowlanych - jest żądaniem nadmiarowym, które nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach prawa ani wytycznych zawartych w w/w wyroku. Skoro bowiem granice strefy ochronnej określono jako odległość nie mniejszą niż 50 m od odwiertu, to odległość 50 m spełnia ten warunek, w sposób wystarczający. W opisanej sytuacji nie można organowi planistycznemu postawić zarzutu naruszenia przepisów prawa, poprzez zaniechanie wytyczenia strefy ochronnej w odległości większej aniżeli 50 m od istniejącego odwiertu. Wskazać również należy, że wyspecjalizowany organ dokonujący uzgodnienia przedmiotowej inwestycji, nie sugerował w treści postanowienia o uzgodnieniu aby odległość "nie mniejsza niż 50 m." była odległością większą. W ocenie Sądu, w stanie faktycznym przedmiotowej sprawy nie ma zatem okoliczności, które mogłyby uzasadniać zasadność zarzutu podniesionego przez Skarżącą. Same subiektywne obawy Skarżącej, co do tego czy strefa bezpieczeństwa wokół odwiertu została wytyczona prawidłowo nie mogą stanowić o zasadności takiego zarzutu. Porównanie uprzednio wytyczonej linii nieprzekraczalnej zabudowy z linią nieprzekraczalnej zabudowy wytyczoną obecnie, prowadzi do wniosku, że na skutek ponownego rozpatrzenia sprawy, linia zabudowy została dostosowana do zasięgu strefy ochronnej zgodnie z wytycznymi zawartymi w w/w wyroku. Wobec tego zarzut skargi, że zaskarżona decyzja powiela błędy, które były powodem uchylenia decyzji SKO z 10 sierpnia 2023 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta z 14 kwietnia 2023 r., nie znajduje oparcia w stanie faktycznym sprawy. Z tych powodów, Sąd uznał za bezzasadny zarzut dotyczący naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. bowiem nieprzekraczalna linia zabudowy została wyznaczona w sposób, który uwzględnia zasięg strefy ochronnej, wynikającej z § 161 ust. 1 rozporządzenia. Podniesiony w uzasadnieniu wniesionej skargi zarzut naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa na skutek uznania, że kontynuacją istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, będzie planowana zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna był już przedmiotem kontroli w sprawie II SA/Rz 1815/23, w której sąd – po szczegółowej analizie parametrów planowanej zabudowy - stwierdził wyraźnie, że zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i zasady dobrego sąsiedztwa, a także §5 ust.1 i § 6 ust. 2 rozporządzenia nie jest zasadny. Wobec tego organowi planistycznemu, związanemu z mocy art. 153 P.p.s.a. ocenami sformułowanymi w w/w wyroku, co do wyznaczonej powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi frontowej oraz geometrii dachu - nie można zarzucić naruszenia prawa, na skutek zaaprobowania tożsamych parametrów zabudowy. Abstrahując od powyższego należy stanowczo podkreślić, że Sąd w składzie orzekającym nie podziela wywiezionego w skardze wniosku o możliwości zaistnienia "oczywistego paradoksu przestrzennego" na skutek zlokalizowania w sąsiedztwie budynku o wysokości 7,8 m budynku o wysokości dochodzącej do 8 m. Zgodnie z wytycznymi zawartymi w wyroku II SA/Rz 1815/23 organ I Instancji wypowiedział się, a organ odwoławczy wniosek ten zaaprobował, że planowana inwestycja jest zasadniczo możliwa do realizacji, przy zakładanej powierzchni zabudowy na terenie nie objętym ww. strefą ochronną. Zaznaczono jednocześnie wyraźnie, że nie jest rolą organu planistycznego wyręczanie inwestora w działalności projektowej, dotyczącej opracowania koncepcji planowanej inwestycji. To do inwestora należeć będzie sporządzenie takiego projektu budowlanego wraz z zagospodarowaniem terenu, który będzie zgodny z warunkami zabudowy, w tym ograniczeniami wynikającymi ze strefy ochronnej. Organ zaznaczył jednocześnie, że liczba wymaganych miejsc postojowych została określona zgodnie Zarządzeniem nr [...] Prezydenta Miasta [...] z 30 grudnia 2021 r. w sprawie ustalenia standardów wskaźników parkingowych i to do inwestora należeć będzie dostosowanie ilości miejsc postojowych do programu użytkowego czyli do ilości mieszkań czy powierzchni usług. W ocenie Sądu, argumenty te zasługują na aprobatę. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest decyzją o charakterze wstępnym - określa jedynie zasadnicze parametry planowanej zabudowy, w ramach których przyszły inwestor ma możliwość takiego dalszego planowania przyszłej inwestycji aby charakter tej inwestycji był zgodny z przypisanymi do tego charakteru warunkami, dotyczącymi m.in. ilości miejsc postojowych. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że liczba miejsc postojowych i urządzenie parkingu ma odpowiadać wymogom określonym w decyzji. Decyzja ta nie wskazuje liczby miejsc postojowych, ale określa zasady (warunki), według których ma to nastąpić na etapie zatwierdzania projektu budowlanego. Takimi zasadami wpływającymi na liczbę miejsc postojowych i urządzanie parkingu będzie np. powierzchnia zabudowy, ilość kondygnacji czy zasady komunikacji dla tej inwestycji (por. wyrok NSA z 7 maja 2019r. II OSK 1534/17). Kontrolowana w sprawie decyzja zawiera takie zapisy. Uznać zatem należy, że wyznacza w sposób prawidłowy ramy dla szczegółowych dalszych ustaleń, odnoszących się do liczby miejsc postojowych. Powołane w sprawie Zarządzenie Prezydenta Miasta [...] z 30 grudnia 2021r. w sprawie ustalenia standardów wskaźników parkingowych, operuje podstawą wskaźnika liczby miejsc postojowych w postaci 1 mieszkania/lokalu mieszkalnego. Skoro zatem, na obecnym etapie inwestycji, ilości lokali mieszkalnych w planowanej inwestycji nie podlega ścisłemu określeniu, to zarzut braku ustalenia ilości miejsc parkingowych wykracza poza zakres decyzji o warunkach zabudowy. Słusznie zatem organ I instancji odwołał się do metody i podstawy prawnej ustalenia ilości tychże miejsc, na późniejszym etapie inwestycji, stwierdzając że przyszłą rolą projektanta będzie takie zaprojektowanie planowanej inwestycji, aby odpowiadała ona ustalonym obecnie warunkom zabudowy. Wbrew zarzutom skargi organy I jak i II instancji nie zaniechały rozważenia czy wobec ustalenia strefy ochronnej 50 m od odwiertu nr [...] możliwe jest zlokalizowanie na wskazanej działce planowanego budynku mieszkalnego o przyjętych w decyzji parametrach. Rozważaniom organu nie można zarzucić wewnętrznej sprzeczności. Skoro zaprojektowanie budynku jest zasadniczo możliwe to doprecyzowanie szczegółów należeć będzie do projektanta. Biorąc pod uwagę, że decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie ogólne parametry możliwej do realizacji inwestycji - kontrola możliwości realizacji takiej inwestycji również cechuje się pewnym stopniem ogólności. Odnosząc się do zarzutów skargi należy również podkreślić, że odwołanie się w tym zakresie do argumentów i wytycznych zawartych w uzasadnieniu wyroku WSA w Rzeszowie z 23 lutego 2021r. II SA/Rz 1380/20 dotyczącego warunków zabudowy tych samych działek, wobec zmiany charakteru planowanej inwestycji, nie jest już zasadne na gruncie przedmiotowej sprawy. Sprawa ta dotyczyła, co prawda ustalenia warunków zabudowy tych samych działek, jednak wedle zupełnie inaczej sformułowanego wniosku, co ma zasadnicze znaczenie w sprawie. W uzasadnieniu powołanego orzeczenia sąd wyraźnie wyjaśnił, że w sytuacji, gdy zlokalizowanie 20 miejsc parkingowych w miejscu planowanym przez inwestora nie będzie dopuszczalne, to wobec jednoznacznego wyartykułowania we wniosku, że parking naziemny jest zasadniczym elementem tej inwestycji (obok budynku mieszkalnego), wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy nie będzie możliwe. Stan faktyczny w sprawie będącej obecnie przedmiotem kontroli sądowej jest już zupełnie inny – inwestycja dotyczy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługą w parterze, której zasadniczym elementem nie jest parking naziemny. Wobec tego możliwym jest określenie parametrów przyszłej zabudowy poprzez odwołanie się do zasad (warunków), według których ma to nastąpić na etapie zatwierdzania projektu budowlanego. Ilość miejsc parkingowych zależna jest bowiem od szczegółowego ostatecznego kształtu planowanej inwestycji. Rolą projektanta będzie zatem dostosowanie planów inwestora do możliwości wynikających z wydanej decyzji o warunkach zabudowy terenu. Reasumując, Sąd nie uznał za uzasadnione ani podniesionych w skardze zarzutów naruszenia prawa materialnego, ani zarzutów istotnego naruszenia prawa procesowego. W związku z tym na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.