II SA/Rz 605/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Jolanta Ewa Wojtyna Sędziowie WSA Zbigniew Czarnik /spr./ WSA Joanna Zdrzałka Protokolant Sylwia Pacześniak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 października 2011 r. sprawy ze skargi Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości -skargę oddala- Decyzją z dnia [..] grudnia 2010 r., nr [...], Burmistrz Gminy i Miasta [...] orzekł wobec Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w [...], jako zbywcy działki nr [..]/10 o pow. 0,0817 ha, położonej w [...], objętej księgą wieczystą nr [...]/3, o wymierzeniu jednorazowej opłaty w kwocie 9 960,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określono również, że opłatę należy uiścić w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, z zastrzeżeniem odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie. Decyzję tę wydano na podstawie przepisów art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn.zm.; dalej "u.p.z.p."), uchwały Rady Miejskiej w [...] nr [...]/2009 z dnia [..] stycznia 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu Osiedla S. w [...], ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa P. nr [..] z dnia [..] lutego 2009 r. poz. [..], oraz przepisu art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2000, nr 98, poz. 1071 z późn.zm.; dalej "k.p.a."). Po rozpatrzeniu odwołania Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w [...] decyzją z dnia [..] kwietnia 2011 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [..] (dalej "SKO w [..]" lub "Kolegium") utrzymało decyzję Burmistrza Gminy i Miasta [...] w mocy powołując w podstawie prawnej rozstrzygnięcia przepisy art. 138 § 1 pkt 1) k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 u.p.z.p. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie Kolegium wyjaśniło, że podstawę prawną wymierzonej opłaty stanowił przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Działka nr [..]/10, objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu Osiedle S. w [...], przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w [..] nr [...]/2009 z dnia [..] stycznia 2009 r., który wszedł w życie w dniu 30 marca 2009 r. Uchwalenie planu spowodowało w ocenie Kolegium wzrost wartości sprzedanej przez Agencję nieruchomości, co potwierdza operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.P. Przedmiotowa działka objęta jest konturem planu oznaczonym symbolem MN1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Przed uchwaleniem planu na terenie tym nie obowiązywał inny plan miejscowy, ani decyzja o warunkach zabudowy. Plan Miejscowy przyjęty uchwałą z dnia [..] marca 1977 r., nr [..]/77, utracił bowiem moc z dniem 31 grudnia 2003 r. Kolegium wskazało też, że przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. zawiera regulację określającą sposób wyliczania opłaty. Podkreśliło, że faktyczny sposób korzystania z nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego miał charakter rolniczy, co potwierdza wypis z rejestru gruntów określający działkę nr [..]/10 jako użytek rolny. Agencja zbyła w/w nieruchomość w dniu [..] czerwca 2010 r., zatem przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego. Spełnia to warunek z art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. Wzrost wartości nieruchomości organy ustaliły na kwotę 33.200,00 zł, natomiast plan miejscowy w §11 uchwały nr [..]/2009 z dnia [..] stycznia 2009 r. określa wysokość opłaty na 30% w przypadku realizacji celów niepublicznych. Operat szacunkowy sprzedanej nieruchomości Kolegium uznało za sporządzony prawidłowo, spełniający wymogi określone przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Biegła przyjęła jako metodę wyceny podejście porównawcze (metoda korygowania ceny średniej i porównywania parami) i uwzględniła zachodzące między porównywanymi nieruchomościami różnice. W sposób szczegółowy dokonała analizy rynków nieruchomości przeznaczonych pod kolejne cele wskazując cechy wpływające na atrakcyjność nieruchomości, kierując się preferencjami potencjalnych nabywców. Nieruchomości przyjęte do porównania różnią się od nieruchomości objętej decyzją, jednak stanowią one nieruchomości podobne, a odrębności i ich wpływ na cenę zostały uwzględnione w operacie szacunkowym. Za chybiony Kolegium uznało także zarzut braku w aktach sprawy zaświadczenia ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy przyjmując zbędność takiego dowodu. Decyzja organu I instancji jest w ocenie SKO w [..] prawidłowa, a postępowanie nie było obarczone wadami wymagającymi wyeliminowania decyzji z obrotu. Ze stanowiskiem tym nie zgodziła się Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w [..] zaskarżając decyzję Kolegium w całości i zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 36 ust 4 w zw. z art. 2 pkt 18) i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Skarżąca wniosła o jej uchylenie oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Agencja podkreśliła, że nadal podtrzymuje stanowisko zawarte w odwołaniu z dnia [..] stycznia 2011 r., nr SGZNW.[...]/HZ, zarzucając, że operat szacunkowy J.P. ustalający wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, od której zależy wysokość opłaty planistycznej nie odpowiada rzeczywistości, a zatwierdzony plan zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Miasta nr [...]/2009 z dnia [..] stycznia 2009 r. nie wskazuje, w jaki sposób i kiedy będzie możliwe uzbrojenie terenu, które pozwoli określić w przybliżeniu czas rozpoczęcia inwestycji. Brak w uchwale rozstrzygnięcia co do uzbrojenia czyni wątpliwym jego wykonanie, a tym samym czyni również w ocenie skarżącej wątpliwym, czy wykonanie uzbrojenia na przedmiotowej działce będzie możliwe. Przyjęcie do porównania dla potrzeb wyceny działek, które nie posiadają możliwości uzbrojenia w najbliższym czasie oraz działek, które takie możliwości posiadają jest dowodem na to, że do wyceny przyjęto nieruchomości nie podobne, a uzyskana wartość rynkowa jest zawyżona i określona w sposób nie obiektywny. Dla wykazania wadliwości w/w operatu szacunkowego przez przyjęcie zawyżonej wyceny nieruchomości skarżąca dołączyła do skargi trzy operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego R.P. na zlecenie Agencji Nieruchomości Rolnych, które zawierają wycenę działek nr [..]/27, nr [..]/64, nr [...]/65, położonych na Osiedlu S. w [...]. Wartość wyceny dokonanej przez R.P. kształtuje się na poziomie średnio o 1/3 niższym niż wycena dokonana przez J.P. Takie rozbieżności w ocenie skarżącej czynią wątpliwym prawidłowość przyjętej za podstawę decyzji Burmistrza Gminy i Miasta [...] wyceny. W odpowiedzi na skargę SKO w [...] wniosło o jej oddalenie podtrzymując w całości dotychczas wyrażone stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153 poz. 1270 ze zm.) dalej: p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji i stosują prawem przewidziane środki. Zakres kontroli sprawowanej przez sądy wynika z treści art. 134 § 1 p.p.s.a., zgodnie z którym sądy rozpoznając skargi nie są związane ich zarzutami, podstawą prawną ani formułowanymi przez strony wnioskami. Sądy rozpoznają skargi w granicach danej sprawy. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd stwierdza, że skarga Agencji Nieruchomości Rolnych – Oddział Terenowy w [...] dalej: Agencja, nie zasługuje na uwzględnienie. Objęte kontrolą Sądu decyzje nie naruszają prawa materialnego i formalnego w sposób, który dawałby podstawę do uwzględnienia skargi. W sprawie będącej przedmiotem skargi stan faktyczny ustalony został przez organy w sposób odpowiadający przepisom prawa, nadto między stronami jest niesporny. Aktem notarialnym z dnia [..] września 2010 r. Agencja zbyła działkę nr [..]/10 o powierzchni 0,0817 ha położoną w [...]. W dniu [..] września 2010 r. Burmistrz Gminy i Miasta [..] wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu zbycia nieruchomości. W trakcie postępowania wskazano, że Rada Miejska w [..] w dniu [..] stycznia 2009 r. podjęła uchwałę nr [..]/2009 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu Osiedla w [...]. W trakcie prowadzonego postępowania o ustalenie opłaty Agencja ustosunkowała się do wartości działki nr [...]/10 określonej przez biegłego w operacie szacunkowym i podniosła wątpliwości co do procedury jej ustalania przyjętej przez rzeczoznawcę. Na zarzuty sformułowane w piśmie Agencji odpowiedział autor operatu wyjaśniając podnoszone wątpliwości. Po wyjaśnieniu zasad szacowania Burmistrz Miasta i Gminy [...] pouczył Agencję o prawie do zapoznania się z aktami sprawy i wydał decyzję, która objęta została odwołaniem. Rozpoznając ten środek prawny SKO w [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy [...]. Ta decyzja stała się przedmiotem skargi. Skarga wskazuje na naruszenie art. 36 ust. 4 w związku z art. 2 pkt 18 i art. 37 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie Sądu te zarzuty są nietrafne. Art. 36 ust. 4 wskazanej ustawy stanowi, że w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbycia tej nieruchomości, właściciel lub użytkownik wieczysty są zobowiązani do uiszczenia jednorazowej opłaty jako stawki procentowej w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości określonej w planie miejscowym, nie większej jednak niż 30 % wzrostu wartości. Podstawą ustalenia opłaty jest wartość rynkowa nieruchomości, co jednoznacznie wynika z art. 2 pkt 18 ustawy. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie określa zasad ustalania wartości nieruchomości. W tym zakresie odsyła wprost do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 102, z 2010 r., poz. 651 ze zm.) dalej u.g.n. Art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdza, że określenie wartości nieruchomości następuje przez osoby i w sposób przyjęty w u.g.n. Odnosząc się do wskazanej regulacji przyjąć należy, że ustalenie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty ma być dokonane przez rzeczoznawców majątkowych w sposób określony dla ustalania wartości na użytek gospodarki gruntami. W rozpoznawanej sprawie ten wymóg został spełniony. Podstawą ustalenia opłaty był operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat ten spełnia warunki wymagane przepisami prawa. Analiza tego dokumentu pozwala przyjąć, że odpowiada on wymogom określonym w rozporządzeniu. W ocenie Sądu w prowadzonym postępowaniu nie doszło do naruszenia art. 89 k.p.a. Z treści wskazanego przepisu wyraźnie wynikają warunki prowadzenia rozprawy w postępowaniu administracyjnym. W rozpoznawanej sprawie nie ma wątpliwości, że strona skarżąca nie zgłaszała wniosku o przeprowadzenie rozprawy. Tylko przy takim wniosku można by rozważać uchybienia procesowe, o ile organ odstąpiłby od prowadzenia rozprawy. Jednak nawet wtedy to uchybienie nie musiałoby stanowić podstawy do uwzględnienia skargi. W realiach sprawy taki problem nie istnieje, bo wniosek o przeprowadzenie rozprawy nie został złożony. W tym stanie sprawy należy rozważyć czy nie przeprowadzenie rozprawy z urzędu narusza treść art. 89 k.p.a. W ocenie Sądu o przeprowadzeniu rozprawy z urzędu decyduje organ mając na uwadze przesłanki wskazane w przepisie. W art. 89 § 2 k.p.a. wskazano, że organ powinien prowadzić rozprawę jeżeli jest to potrzebne do wyjaśnienia sprawy przy udziale biegłych. Zdaniem Sądu z tego przepisu nie wynika powinność do prowadzenia rozprawy zawsze gdy przepisy wymagają działania podmiotów mających specjalistyczną wiedzę. Przyjęcie takiej wykładni prowadziłoby do skutków niemożliwych do przyjęcia, zwłaszcza w sytuacjach, gdy przepisy prawa materialnego wymagają działania podmiotów kwalifikowanych np. rzeczoznawców. Osoby takie nie są biegłymi w rozumieniu k.p.a. (procesowymi), tylko wymaganymi przez prawo podmiotami ustalającymi wskazane przez ustawy okoliczności faktyczne sprawy. Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak na wstępie, biorąc pod uwagę treść art. 151 p.p.s.a.