II SA/Rz 833/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Robert Sawuła Sędziowie WSA Joanna Zdrzałka WSA Zbigniew Czarnik /spr./ Protokolant st. sekr. sąd. Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu w Wydziale II Ogólnoadministracyjnym na rozprawie w dniu 23 listopada 2010 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty Powiatu [...] z dnia [...] września 2009 r. nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Wojewody [...] na rzecz strony skarżącej Gminy [...] kwotę 200 zł /słownie: dwieście złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...] Wojewoda uchylił decyzję Starosty Powiatu Rz. z dnia [...] września 2010 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną jako działka nr 499/9 o pow. 0,0070 ha przechodzącą z mocy prawa na własność Gminy H. na podstawie decyzji Starosty Powiatu Rz. z dnia 18 czerwca 2009 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. W podstawie prawnej decyzji organ odwoławczy wskazał art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. nr 98, z 2000 r., poz. 1071 ze zm.) dalej: k.p.a. oraz art. 9 a, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5, art. 130, art. 134 i art. 150 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 261, z 2004 r., poz. 2603 ze zm.). Uzasadniając rozstrzygnięcie Wojewoda Podkarpacki stwierdził, że odwołanie T. T. musiało być uwzględnione, gdyż decyzja Starosty Powiatu Rz. narusza prawo. Organ drugiej instancji przyjął, że podstawą ustalenia odszkodowania był operat szacunkowy sporządzony przez biegłego w sposób nie odpowiadający § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109). Wskazany przepis ustala zasady szacowania wartości nieruchomości zajętych pod drogi publiczne. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu przy określaniu wartości rynkowej takich nieruchomości stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny uzyskane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi. W przypadku braku takich cen zastosowanie znajduje § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia, według którego wartość działek określa się jako iloczyn 1 m2 gruntów, z których wydzielono działki zajęte pod drogi, przy czym jeżeli wartość gruntów, z których wydzielono działki pod drogi jest niższa od wartości gruntów przeznaczonych na drogę, to tak określoną wartość powiększa się o 50 %. W ocenie Wojewody, biegły rzeczoznawca przyjmując jako podstawę wyliczenia wartości działki nr 499/9 wartość gruntów, z których ta działka została wydzielona działał niezgodnie z prawem. Powinien wartość ustalić wykorzystując podejście porównawcze, a nie stosować regułę wskazaną w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Z tego powodu odwołanie zostało uwzględnione, decyzja organu pierwszej instancji uchylona, a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia. Z rozstrzygnięciem Wojewody P. nie zgodziła się Gmina H. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego strona skarżąca zarzuciła skarżonej decyzji naruszenie art. 7, art. 77 k.p.a. oraz art. 134 i art. 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na tej podstawie Gmina H. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowego. W uzasadnieniu skargi skarżąca podkreśliła, że sposób opracowania wyceny i przyjęta przez biegłego metoda odpowiadają prawu. Zastosowanie w tym procesie zasad wynikających z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia wynikało z faktu, że w Gminie H. nie wykazano transakcji, których przedmiotem byłaby nieruchomość nabywana dla realizacji drogi. W takich realiach nie można było stosować metody porównawczej. Z tego względu Gmina H. uznała swoją skargę za zasadną, żądając jej uwzględnienia. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie z argumentacją jak w uzasadnieniu własnej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.) dalej: p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działań administracji i stosują prawem przewidziane środki. Zakres kontroli sprawowanej przez sądy wynika z treści art. 134 § 1 p.p.s.a., zgodnie z którym sądy rozpoznając skargi nie są związane ich zarzutami, podstawą prawną ani formułowanymi przez strony wnioskami. Sądy rozpoznają skargi w granicach danej sprawy. Skarga Gminy H. zasługuje na uwzględnienie. Skarżona decyzja zapadła w stanie faktycznym, który w ocenie Sądu został przez organy ustalony w sposób spełniający wymogi art. 7 i art. 77 k.p.a. W związku z wydaniem decyzji przez Starostę Powiatu Rz. z dnia [...]czerwca 2009 r., nr [...] zezwalającej na realizację inwestycji drogowej p.n. przebudowa i rozbudowa drogi gminnej H. – N. W. nr 1 zostało wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowań za nieruchomości zajęte pod realizację inwestycji. W tym celu został powołany biegły rzeczoznawca, który ustalił wartość poszczególnych działek, na których została wykonana inwestycja drogowa. Na tej podstawie Starosta Powiatu Rz. wydał decyzję z dnia [...] września 2009 r., nr [...], w której ustalił odszkodowanie na rzecz T. T. za zajęcie działki nr 499/9 w kwocie 186 złotych. Od tej decyzji odwołanie złożył T. T., który stwierdził, że objęta postępowaniem działka ma być wykorzystana na budowę domu, co znacznie podniesie jej wartość. Dodał, że w przeszłości jego rodzice oddali część tej działki na budowę obecnie rozbudowywanej drogi bez odszkodowania, zatem ustalona w decyzji kwota 186 złotych jest nieadekwatna do wartości działki. W wyniku rozpoznania odwołania zapadła decyzja Wojewody będąca przedmiotem skargi. Zarzut skargi wskazujący na naruszenie art. 7 i art. 77 k.p.a. w ocenie Sądu jest nietrafny. W sprawie stan faktyczny nie budzi wątpliwości. Spór między stronami sprowadza się do interpretacji przepisów prawa regulujących zasady wyceny wartości nieruchomości. Organ pierwszej instancji stoi na stanowisku, że w realiach rozpoznawanej sprawy, wobec braku transakcji podobnych na terenie Gminy H., nie można było zastosować metody porównawczej, a więc wyszacować tej wartości na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie szacowania nieruchomości. Mając do czynienia z taką przeszkodą należało zastosować mechanizm wskazany w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia i w ten sposób ustalić wartość nieruchomości. Z kolei zdaniem organu odwoławczego działanie biegłego powinno być zupełnie odmienne, gdyż powinien on stosować podejście porównawcze. W ocenie Sądu stanowisko Wojewody nie odpowiada prawu. Art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje na wartość rynkową, przy czym szczegółowe zasady ustalenia tej wartości zostały zawarte w § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Z treści tego przepisu wynika, że ustalenie wartości rynkowej gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne jest uzyskiwane przy wykorzystaniu podejścia porównawczego. Polega ono na zestawieniu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów pod drogi. Zatem zastosowanie metody porównawczej wymaga istnienia na rynku transakcji obejmujących nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi. Dla poprawnego zastosowania tej metody musi być wyznaczony obszar analizy, a więc rynek, na którym takie transakcje mają miejsce. Nie chodzi przy tym, by w ogóle zostało stwierdzone, że takie umowy miały miejsce gdziekolwiek, ale na obszarze, gdzie przejęto nieruchomość pod drogę. Wojewoda przyjmuje pogląd, że w przedmiotowej sprawie istniał rynek, bo rzeczoznawca mógł wskazać ceny nieruchomości zajętych pod drogi. Takie stanowisko nie może być akceptowane, gdyż w ocenie Sądu zastosowanie metody porównawczej, a więc § 36 ust. 1 rozporządzenia mogłoby mieć miejsce wtedy, gdy w Gminie, która realizuje inwestycję drogową byłyby stwierdzone takie transakcje. Sąd uznaje, że nawet stwierdzenie takich transakcji na terenie Gminy nie zawsze daje podstawę do stosowania metody porównawczej. Może tak być, o ile są to transakcje mające miejsce w obszarze, który realnie może być uwzględniany dla potrzeb takiej analizy, bo cechuje się w miarę jednorodnymi parametrami mającymi wpływ na wartość nieruchomości. Przyjęcie innego poglądu byłoby wypaczeniem zasady porównywania wartości, gdyż porównywać można tylko dobra porównywalne. W postępowaniu będącym przedmiotem oceny Sądu, organ pierwszej instancji wskazał, że zastosowanie metody porównawczej było niemożliwe ze względu na brak transakcji na terenie Gminy H. Wobec tego należało skorzystać z metody wskazanej w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Takie działanie zasługuje na akceptację, a to musi skutkować przyjęciem, że skarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów prawa materialnego art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny wartości nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stwierdzenie tego rodzaju naruszeń musiało prowadzić do uchylenia decyzji Wojewody. Jednocześnie Sąd dokonując oceny zapadłych w sprawie rozstrzygnięć dochodzi do przekonania, że decyzja Starosty Powiatu Rz. wydana została z naruszeniem przepisów postępowania. Art. 107 § 1 k.p.a. stanowi, że decyzję podpisuje osoba upoważniona z podaniem imienia, nazwiska i stanowiska służbowego. W sprawie będącej przedmiotem skargi decyzję podpisała osoba działająca z upoważnienia Starosty Powiatu Rz.. Dołączony do akt sprawy dokument upoważnienia nie wskazuje, że w zakresie jej zadań (upoważnienia) znajdują się sprawy odszkodowań z tytułu wywłaszczenia nieruchomości. Stwierdzenie tej okoliczności musiało prowadzić do uchylenia decyzji organów I instancji. Mając na uwadze powyższe oraz treść art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. Sąd orzekł jak na wstępie. O kosztach postępowania orzeczono stosownie do art. 200 p.p.s.a.