II SA/Rz 956/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Jerzy Solarski /spr./ Sędziowie WSA Ewa Partyka WSA Paweł Zaborniak Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 lutego 2017 r. sprawy ze skargi R. D. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za działkę -skargę oddala- II SA/Rz 956/16 Uzasadnienie Zaskarżoną decyzją Wojewoda (dalej: "Wojewoda"), utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta (dalej: "Prezydent") z dnia [...]sierpnia 2015 r. nr [...] o ustaleniu na rzecz R. D. (dalej: "Skarżący") odszkodowania za działkę nr 157/1 o pow. 0,0087 ha, położoną obręb [...], przeznaczoną pod realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ul. S.". Z uzasadnienia decyzji i akt sprawy wynika, że decyzją Prezydenta z dnia [...] listopada 2011 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wyżej opisana nieruchomość została przeznaczona pod realizację inwestycji pn. "Rozbudowa ulicy S.". Z tego tytułu Prezydent, opisaną na wstępie decyzją, ustalił odszkodowanie w wysokości 27.563,00 zł oraz zobowiązał Gminę Miasto do jego wypłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W odwołaniu Skarżący zarzucił naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 8 w zw. z art. 11 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.; dalej: "K.p.a."), błędne oznaczenie KW oraz nieuwzględnienie przy wycenie nieruchomości jej części składowych, takich jak przepusty i przyłącza gazu. Nadto wniósł o przekazanie operatu szacunkowego do Przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej celem weryfikacji, a także zarzucił, że rzeczoznawca nie uwzględnił w dokonanej wycenie wszystkich składników majątkowych nieruchomości, np. złóż kopalin oraz zastosował niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych. Decyzją z dnia [...] maja 2016 r. Wojewoda odwołania nie uwzględnił i wskazał, że operat szacunkowy stanowiący podstawę określenia wysokości odszkodowania odpowiada wymogom formalnym przewidzianym w ustawnie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2016 r., poz. 2147; dalej: "u.g.n."), jak również przepisom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207, poz. 2109; dalej: "rozporządzenie"). Rzeczoznawca określił rynek obejmujący obszar miasta Rzeszowa, obejmując badaniem okres ostatnich trzech lat od sporządzenia operatu, analizie poddał rynek nieruchomości zbywanych pod zabudowę mieszkaniową, który ocenił za przeciętnie rozwinięty, ustalił cechy rynkowe wpływające na poziom cen wraz z określeniem wag tych cech oraz procentowy wpływ poszczególnych cech na wartość nieruchomości. W odpowiedzi na wezwanie organu odwoławczego wyjaśnił również, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości w stosunku do jej aktualnego przeznaczenia. Odnosząc się do wniosku o przekazanie z urzędu operatu szacunkowego do Przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wskazał, że o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu szacunkowego, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionej wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia; w niniejszej sprawie wątpliwości takie nie występują. W odniesieniu do zarzutu braku wyceny złóż kopalin Wojewoda wskazał, że zgodnie z art. 6 ust. 16 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. z 2014 r., poz. 613 ze zm.; dalej: "Prawo geologiczne i górnicze"), gaz ziemny oraz jego naturalne pochodne są węglowodorami. Z art. 10 ust. 1 i 5 tej ustawy wynika natomiast, że złoża węglowodorów są objęte własnością górniczą, a prawo własności górniczej przysługuje Skarbowi Państwa. Za niemający wpływu na rozstrzygnięcie organ odwoławczy uznał zarzut nieprawidłowego określenia KW. Końcowo organ odwoławczy wskazał, że Skarżący nie podjął próby udowodnienia, że wartość przedmiotowej nieruchomości może być inna (wyższa), a subiektywne przekonanie, że wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest nieprawidłowa, nie świadczy o wadliwości dokonanej wyceny. W skardze Skarżący zarzucił naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 K.p.a., przez brak wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego oraz niepodjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w szczególności brak rozważenia zastrzeżeń strony do operatu szacunkowego, brak ustaleń w zakresie przebiegających przez nieruchomość rurociągów Kopalni Gazu Ziemnego Zalesie, która to okoliczność powinna skutkować zwiększeniem wartości nieruchomości. Na tych podstawach wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: skarga jest nieuzasadniona. I. W sprawie bezsporne jest, że ostateczną decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...] listopada 2011 r., nr [...], zezwolono na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulicy S.", którą objęto m.in. działkę stanowiącą własność Skarżącego. Konsekwencją prawną tej decyzji jest odjęcie własności części działki, oznaczonej po podziale numerem 157/1, o pow. 87 m2. Sporną jedynie pozostaje wysokość odszkodowania. Skarżący nie zgadza się z ustaloną kwotą 27.563,00 zł uważając, że jest ona niewspółmierna do wartości nieruchomości, gdyż nie uwzględnia przebiegających przez nieruchomość rurociągów. O innej, wyższej wartości, świadczy nietypowy charakter. II. Materialnoprawną podstawę decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, po. 1194; dalej: "specustawa drogowa") oraz przepisy "u.g.n". Zgodnie z art. 18 ust.1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a ustawy, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania zezwolenia na realizacje inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania. Ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomość nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową (art. 135 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy. W braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n.). Sposób dokonywania wyceny reguluje rozporządzenie. III. Analizując treść powyższych przepisów na tle przeprowadzonego przez organy podstępowania Sąd stwierdza, że zarówno co do przebiegu postępowania, dokonanych ustaleń, jak i wyciągniętych przez organy obu instancji wniosków, nie można skutecznie postawić zarzutu naruszenia prawa, o jakim mowa w art. 145 § 1 P.p.s.a. I tak, postanowieniem z dnia 6 lipca 2012 r. Prezydent dokonał zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania doręczając je Skarżącemu. W toku postępowania uprawniona rzeczoznawca majątkowy dokonała wyceny przedmiotowej nieruchomości, tj. działki 157/1 o pow. 0,087 ha. Jako datę, na którą określono wartość nieruchomości, wskazano 1 października 2014 r., zaś datę na, którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości - 8 listopada 2011 r. Dla terenu, na którym położona jest nieruchomość uchwalono Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, uchwała Rady Miasta [...] z dnia [...] lipca 2000 r., nr [...]. Zgodnie ze Studium, działka nr 157/1 położona jest częściowo w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, częściowo w terenie zieleni urządzonej. Działka 157/1 została wydzielona z części działki nr 157 położonej w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na działce znajdowały się nasadzenia drzew i krzewów, wykonane było ogrodzenie z siatki stalowej na cokole betonowym i słupkach stalowych wraz z bramą wjazdową z elementów stalowych oraz ogrodzenie z siatki bez cokołu i wjazd utwardzony narzutem kamiennym. Dokonując wyceny działki rzeczoznawca objął obszar Miasta R. wyjaśniając, że w tym okresie obrót tego typu gruntami w obrębie [....] był niewystarczający dla potrzeb wyceny. Z uwagi na znajdujące się na nieruchomości składniki i nieznalezienie nieruchomości podobnych, ustalono wartość odtworzeniową, jako sumę wartości gruntu i kosztów odtworzenia jego części składowych, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Dla gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych (nieruchomości będące przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobnym rodzajem i przeznaczeniem w planie miejscowym), w drodze korekty średniej ceny rynkowej współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości uzyskano nieruchomość o cenie maksymalnej 247,93 zł/m2 oraz nieruchomość o cenie minimalnej 105,88 zł/m2. Następnie na podstawie średniej arytmetycznej ustalono średnią cenę w kwocie 167,70 zł/m2, która po uwzględnieniu współczynników korygujących: lokalizacji, sąsiedztwa, otoczenia, stanu zagospodarowania terenu, dała kwotę 237,50 zł/m2 – łącznie 20.663,00 zł. Składniki budowlane wyceniono na kwotę 4.604,00 zł, metodą odtworzenia, tj. oszacowaniem nakładów, jakie należy ponieść na wykonanie podobnego obiektu w stanie nowym z uwzględnieniem stopnia zużycia, składniki roślinne na kwotę 2.296,00 zł w oparciu o opracowanie Wydawnictwa PFSRM. Łącznie ustalono kwotę odszkodowania w wysokości 27.563,00 zł. Przy takim operacie szacunkowym sporządzonym przez osobę uprawnioną (kwalifikacje i stosowne uprawnienia osoby rzeczoznawcy nie są podważane) stwierdzić należy, że nie mogą odnieść zamierzonego rezultatu zarzuty podnoszone przez Skarżącego w pismach z dnia 18 września 2012 r. i 18 lutego 2013 r. Wbrew zarzutom, pani rzeczoznawca była umocowana do sporządzenia operatu, co wynika z akt administracyjnych (umowa z dnia 16 września 2014 r.), a wyceny dokonała po przeprowadzeniu oględzin, co wynika z treści operatu. Jeśli chodzi o błąd w numerze Księgi wieczystej, to przy bezspornej okoliczności dotyczącej przedmiotu wyceny (działka nr 157/1), kwestia ta nie ma żadnego wpływu na treść operatu i kwotę ustalonego odszkodowania. W tym miejscu wskazać należy, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a. Jednak organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Operat stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania za działkę nr 157/1, będący w istocie opinią, wbrew postawionym zarzutom jest logiczny, spójny, a wyciągnięte wnioski zostały w sposób jasny i czytelny wyjaśnione co oznacza, że poddaje się kontroli administracyjnej, jak i sądowej. Operat zawiera wszystkie niezbędne elementy. Wskazano w nim obszar przyjęty do analizy - miasto Rzeszów, rodzaj przyjętej wartości - odtworzeniową, metodę wyceny - porównawczą, następnie określono średnią cenę będącą wypadkową ceny maksymalnej i minimalnej wśród reprezentatywnych nieruchomości podobnych, którą następnie skorygowano o współczynniki korygujące (lokalizacja, sąsiedztwo, otoczenie, stan zagospodarowania terenu). Prawidłowo przyjęto datę, w której ustalano stan nieruchomości – 8 listopada 2011 r., tj. datę wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, jak i datę, w której ustalano odszkodowanie - 1 października 2014 r. – data sporządzenia opinii. Przedstawiona wycena odpowiada wymogom formalnym określonym w powołanych na wstępie przepisach a ponadto uzasadnia przekonanie, że ustalona kwota odszkodowania odpowiada wartości nieruchomości. W odniesieniu do postawionych zarzutów wskazać należy, że wyjaśniona została kwestia nieprawidłowego wskazania daty oględzin, tj. 20 września 2013 r., jako oczywistej omyłki. Należy zwrócić uwagę, że w tym samym operacie, w którym nastąpiło błędne wskazania daty, w kolejnym akapicie, wśród danych merytorycznych stanowiących podstawę wydania opinii wskazano: "wizja lokalna w terenie przeprowadzona w dnu 20 września 2014 r." Tym samym zarzut dotyczący braku zaznajomienia się przez rzeczoznawcę z wycenioną nieruchomością jest bezpodstawny. Bezzasadny jest również zarzut pominięcia przy wycenie nieruchomości znajdujących się na niej złóż gazu. Zgodnie z art. 6 ust. 16 Prawa geologicznego i górniczego, gaz ziemny oraz jego naturalne pochodne są węglowodorami i na podstawie art. 10 ust. 1 i 5 są objęte własnością górniczą przysługującą Skarbowi Państwa. Jeśli chodzi natomiast o różnice pomiędzy kwotami wynikającymi z operatu, na podstawie którego ustalono odszkodowanie i operatu poprzednio sporządzonego, który utraci ważność ze względu na upływ czasu (operat z 20 sierpnia 2012 r.) stwierdzić należy, że i ta kwestia została wyjaśniona. Jest konsekwencją objęcia różnych okresów, w których dokonywano transakcji, przy czym podkreślić należy, że aktualny operat jest korzystniejszy dla Skarżącego. Podkreślić należy, że wysokość odszkodowania ocenia się według dnia, w którym następuje jego ustalanie, stąd różnica. Inaczej kształtowały się również wyceniane koszty realizacji urządzeń budowlanych. Także koszty roślinności zostały ustalone w podobnych wysokościach: aktualnie - 2.296,30 zł, poprzednio - 2.134 zł. W świetle powyższego Sąd stwierdza, że przeprowadzone przez organ postępowanie nie narusza przepisów procesowych w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ustalenia organów znajdują oparcie w materiale dowodowym, który jest wyczerpujący i uzasadnia podjętą decyzję. Postawione przez Skarżącego zarzuty sprowadzające się w rzeczywistości do żądania wyższej kwoty, poza zwykłą polemiką, nie zostały poparte żadnymi dowodami i nie mogły w związku z tym konkurować z opinią biegłego dającego rękojmię posiadanych wiadomości specjalnych w zakresie koniecznym do rozstrzygnięcia sprawy. Zarzuty naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 K.p.a. są więc bezzasadne. Mając powyższe na uwadze Sąd skargę oddalił, na podstawie art. 151 P.p.s.a.