II SA/Rz 964/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Małgorzata Wolska Sędziowie WSA Ewa Partyka WSA Jolanta Ewa Wojtyna /spr./ Protokolant Sylwia Pacześniak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi Agencji [...] Oddział Terenowy [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości -skargę oddala- Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej także SKO) z dnia [...] czerwca 2011r. znak: [...] utrzymująca w mocy – na skutek odwołania Agencji [...] Oddziału Terenowego [...] – decyzję Burmistrza Gminy i Miasta [...] z dnia [...] grudnia 2010r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W podstawie prawnej skarżonej decyzji podano art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Postępowanie niniejsze zostało wszczęte z urzędu w dniu 28 września 2010r. Po jego przeprowadzeniu Burmistrz Gminy i Miasta [...] wskazaną wyżej decyzją z dnia [...] grudnia 2010r. ustalił Agencji [...] Oddziałowi Terenowemu [...] - jako zbywcy działki nr 5330/20 o powierzchni 0,0823 ha, położonej w S. (objętej księgą wieczystą nr [...]) - jednorazową opłatę w wysokości 10 032,90 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskazując, że jej uiszczenie powinno nastąpić w terminie 30 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Motywując rozstrzygnięcie organ podniósł, że uchwałą nr [...] z dnia [...] stycznia 2009r. Rada Miejska [...] uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu Osiedle S. w S. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), ustalając w jej § 11 stawkę procentową opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu na 30 % wartości nieruchomości. Po wejściu w życie powyższej uchwały Agencja [...] Oddział Terenowy [...] zbyła w dniu 10 września 2010r. działkę nr 5330/20 o powierzchni 0,0823 ha położoną w S. za kwotę 30 798 zł. Ze znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego wynika, że wskutek uchwalenia wskazanego miejscowego planu wzrosła wartość powyższej nieruchomości. Wzrost ten obliczony jako różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującą po uchwaleniu planu a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości wyniósł w świetle przedmiotowego operatu 33 443 zł, co przy zastosowaniu stawki 30 % wynikającej z uchwały Rady Miejskiej z dnia [...] stycznia 2009r. daje kwotę opłaty w wysokości 10 032,90 zł. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Agencja [...] Oddział Terenowy [...] wnosząc o jej uchylenie. Strona odwołująca się zwróciła uwagę na błędy merytoryczne operatu szacunkowego oraz na brak zaświadczenia ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, w oparciu o który rzeczoznawca ustalił przeznaczenie i zagospodarowanie przed uchwaleniem planu działki, której dotyczy sprawa. Zdaniem podmiotu odwołującego się, przedstawiona w operacie analiza rynku dla potrzeb ustalenia wartości nieruchomości po uchwaleniu planu nie odpowiada rzeczywistości, bowiem nie uwzględniono, że na terenie miasta S. powstają obecnie dwa nowe osiedla domków jednorodzinnych, zaś w miejscowym planie przewiduje się powstanie trzeciego, przy czym każde z nich posiada inne uwarunkowania, które bezpośrednio przekładają się na ceny gruntów. Agencja podniosła, że działki na Osiedlu S. mogą być porównywalne jedynie z działkami sprzedanymi na tym osiedlu. Wadliwy, w ocenie Agencji, jest sposób określenia cech rynkowych i ich wag dla działek budowlanych na terenie S. Ponadto operat nie zawiera stosownych obliczeń dotyczących tego, w jaki sposób określono wagi cech rynkowych. Strona odwołująca się zarzuciła także niepełną podstawę prawną przedmiotowego operatu z uwagi na brak powołania w nim ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Poza tym, zdaniem Agencji, w opisie szacowanej działki nie określono konkretnych dotyczących jej danych (np. odległości od zabudowań, od urządzeń infrastruktury technicznej, od drogi), które to dane przekładają się bezpośrednio na wartość nieruchomości, zaś wybór cech rynkowych i ich opis jest niekonkretny i miejscami niespójny. Decyzją z dnia [...] czerwca 2011r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu odwołania utrzymało w mocy kwestionowaną nim decyzję. Organ odwoławczy stwierdził, iż w niniejszej sprawie zostały spełnione wszystkie warunki określone w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które umożliwiają wydanie decyzji ustalającej przedmiotową opłatę. Zgodnie bowiem z tym przepisem, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt (burmistrz, prezydent miasta) pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. SKO podniosło, że po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu Osiedle S. w S. wzrosła wartość działki nr 5330/20 w związku ze zmianą jej przeznaczenia z działki rolnej na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wzrost ten został określony w operacie szacunkowym opracowanym przez osoby posiadające stosowne uprawnienia wymagane przepisami prawa (tj. art. 149-158 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie na to rozstrzygnięcie Agencja [...] Oddział Terenowy [...] wniosła o jego uchylenie i zasądzenie kosztów postępowania, podtrzymując argumentację odwołania od decyzji podjętej w pierwszej instancji. Agencja ponownie zwróciła uwagę na nieprawidłowość sporządzonego w sprawie operatu. Podniosła, że przyjęcie do porównania przy dokonywaniu wyceny dla potrzeb planistycznych działek, które nie posiadają możliwości uzbrojenia oraz tych, które możliwości takie posiadają dowodzi tego, że w rzeczywistości przyjęto do wyceny nieruchomości nie będące do siebie podobne, a tym samym uzyskana wartość rynkowa jest zawyżona i określona w sposób nieobiektywny. Nadto operat nie wskazuje, na jakiej podstawie ustalono rolniczy charakter wykorzystywania działki, której dotyczy sprawa. Agencja zwróciła uwagę, że działka nr 5330/20 o powierzchni 0,0823 ha powstała z podziału geodezyjnego nieruchomości oznaczonej nr ewid. 5330/5 o powierzchni 10,6347 ha, który to podział został zatwierdzony decyzją Burmistrza [...] z dnia [...] listopada 2009r. (znak: [...]), a zatem już po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej z [...] stycznia 2009r. Oznacza to, iż dla potrzeb ustalenia wartości nieruchomości po uchwaleniu przedmiotowego planu winny być wzięte pod uwagę nieruchomości o powierzchni podobnej do tej, jaką w dniu 27 lutego 2009r. miała nieruchomość, która została następnie podzielona i w poszczególnych częściach zbyta. W tym zakresie strona powołała się na orzecznictwo administracyjne. Wskazane błędy operatu nie pozwalają, w jej ocenie, na wykorzystanie go jako podstawy do naliczenia przedmiotowej opłaty planistycznej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutu skargi podniósł, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wzrost wartości nieruchomości można odnosić wyłącznie do działki, której sprzedaż nastąpiła po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że organ nie może odnosić renty planistycznej do całości nieruchomości według powierzchni istniejącej w dacie uchwalenia planu miejscowego i przyjmować do wyceny działkę, która fizycznie nie istniała na dzień sporządzania operatu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Stosownie do przepisu art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych / Dz. U. Nr 153 poz. 1269 z 2002 r/ sądy te sprawują w zakresie swej działalności kontrolę pod względem zgodności z prawem jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / Dz. U. Nr 153 poz.1270 z 2002 r. / zwanej dalej P.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszeń prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, których dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne do końcowego jej załatwienia. W myśl przepisu art. 145 P.p.s.a. Sąd obowiązany jest do uchylenia decyzji lub stwierdzenia jej nieważności ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięta jest naruszeniem prawa w sposób dający podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy lub jeśli zachodzą przyczyny określone w przepisie art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. W takim zakresie Sąd objął kontrolą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawę materialno prawną decyzji stanowią przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust.1,3,4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) zwanej dalej również ustawą o p.z.p.. Przepis art. 36 ust.4, w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji / [...] czerwca 2011 r./ , stanowi : "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu własności nieruchomości." Podstawą ustalenia opłaty jest wartość rynkowa nieruchomości, co jednoznacznie wynika z art. 2 pkt.18 ustawy. Niewątpliwie podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty planistycznej, w myśl przytoczonego przepisu , jest właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, który odpłatnie zbywa swoje prawo na inny podmiot. Akta administracyjne badanej sprawy wskazują, że właścicielem działki nr 5330/5 o powierzchni 10,6347 ha objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w R. KW nr [...], stanowiącą tereny rolne był Skarb Państwa ,a dysponentem Agencja [...] Oddział Terenowy [...]. Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej [...] z [...] stycznia 2009 roku uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu Osiedla S., co ogłoszone zostało w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...] z 27 lutego 2009 r. poz. [...]. W § 11 tej uchwały Rada Miejska ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust.4 ustawy o p.z. Po uchwaleniu planu miejscowego nieruchomość zmieniła przeznaczenie na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na wniosek Agencji [...] Oddziału Terenowego [...], Burmistrz Gminy i Miasta [...] decyzją z dnia [...] listopada 2009 roku Nr [...] zatwierdził projekt podziału działki 5330/5 z której powstała m.in. działka 5330/20 o pow. 0,0823 ha. Aktem notarialnym z dnia 10 września 2010 roku Nr [...] Agencja [...] Oddział Terenowy [...] sprzedała działkę 5330/20 . Operat szacunkowy wyceny tej nieruchomości z dnia 27 września 2010 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – J. P. określa wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego / tereny rolne / na 1.057,00 zł, a po uchwaleniu planu miejscowego / tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej / na 34.500,00 zł. Nie ulega zatem wątpliwości, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, zatem decyzja Burmistrza Miasta i Gminy [...] z [...] grudnia 2010 roku [...] ustalająca dla Agencji [...] jednorazową opłatę, przy zachowaniu stawki 30%, w wysokości 10.032,90 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest zgodna z przepisem art. 36 ust.4 i art. 37 ustawy. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust.4 ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed jego uchwaleniem / art. 37 ust.1 /. Organ zobowiązany do ustalenia opłaty / w niniejszej sprawie Burmistrz Gminy i Miasta [...]/ ustala ją bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości / art. 37 ust.6/. W rozpatrywanej sprawie akt notarialny, którym skarżąca zbyła nieruchomość oznaczoną jako działka 5330/20 sporządzony został w dniu 10 września 2010 roku. Wartość nieruchomości , zgodnie z wyceną w operacie szacunkowym, została ustalona na ten dzień / stosownie do art. 37 ust.1/. W toku postępowania administracyjnego u ustalenie wysokości opłaty Agencja [...] Oddział Terenowy [...] ustosunkowała się do wartości działki Nr 5330/20 określonej , dla potrzeb postępowania i sformułowała zarzuty odnośnie procedury jej ustalenia przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego ( pisma z dnia 4 i 15 pażdziernika 2010 r.). Na te zarzuty odpowiedzi udzieliła autorka operatu szacunkowego – J. P. wyjaśniając podniesione wątpliwości. Po wyjaśnieniu zasad szacowania, Burmistrz Miasta i Gminy [...] poinformował skarżącą o prawie do zapoznania się z aktami sprawy i wydał decyzję. Skarżąca nadal kwestionuje operat szacunkowy , zarzucając ,że zawiera on błędy merytoryczne .Przepis art. 37 ust.11 stanowi, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości , a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. Nr 102 poz. 651 z 2010 r. ), dalej również ustawy o g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości ,wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. W szczególności przepis art. 150 ust.1 pkt.1 stanowi, że w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej, natomiast art. 154 ust.1- że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości , przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego ( art. 156 ust.1 ). Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania jej wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 roku / Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z 2004 r. ze zm/ w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wydane na podstawie art. 159 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o g. n. § 50 Rozporządzenia stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości określa się wartość uwzględniając jej przeznaczenie przed i po uchwaleniu planu miejscowego, a § 56 wymienia wszystkie elementy , które zawierać musi operat szacunkowy. . W niniejszej sprawie istotne jest , co wskazano wyżej, że przedmiotowa działka 5330/20 powstała w wyniku podziału działki 5330/5, dokonanego po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalając wzrost wartości nieruchomości , biegła wskazała na cel wyceny, którym było pobranie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, rodzaj / nieruchomość gruntowa o pow. 823 m2/, stan nieruchomości przed uchwaleniem planu / tereny rolne/, stan po uchwaleniu planu / tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej/. Biegła dokonała analizy rynku lokalnego, w której zawarła dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Wycena nieruchomości została opracowana przez uprawnionego rzeczoznawcę / uprawnienia nr [...] / . W ocenie Sądu, operat szacunkowy i wnioski wyciągnięte przez organy, wbrew zarzutom skargi, nie budzą żadnych wątpliwości i nie dają podstaw do uznania, że wartość działki została zawyżona, a wysokość opłaty planistycznej została ustalona w sposób nieprawidłowy i nieobiektywny.. Wycena odpowiada przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami , a także zawiera elementy wymienione w § 56 Rozporządzenia, dlatego nie narusza prawa materialnego. Zarzut skargi, że w operacie szacunkowym należy brać pod uwagę wielkość działki nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem z przepisu art. 36 ust.4 u.g.n. wynika, że operat szacunkowy dotyczy działki objętej obrotem. Wskazując na powyższe, Są uznał skargę za nieuzasadnioną i ją oddalił w oparciu o przepis art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.