SA/Rz 1426/01

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Małgorzata Wolska Sędzia WSA Zbigniew Czarnik asesor WSA Joanna Zdrzałka /spr./ Protokolant ref. st. Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu w dniu 16 stycznia 2004 r. na rozprawie sprawy ze skargi R. J. i T. J. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2001 r. nr [...] w przedmiocie podziału nieruchomości 1) uchyla zaskarżone postanowienie 2) stwierdza, że zaskarżone postanowienie nie podlega wykonaniu do momentu uzyskania prawomocności wyroku 3) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących: R. J. i T. J. kwotę 10 zł /dziesięć złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania. SA/Rz 1426/01 Uzasadnienie Postanowieniem z dnia [...] maja 2001 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu zażalenia R. i T. J. na postanowienie Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] marca 2001 r. Nr [...] odmawiające pozytywnego zaopiniowania projektu podziału działki nr 8/7 o pow. 1,6901 ha położonej w S., utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie. Jako podstawę prawną wskazano art. 17 pkt 1, art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. oraz art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz.543). Z uzasadnienia tego postanowienia i akt sprawy wynika, że R. i T. J. zwrócili się z wnioskiem o zaopiniowanie i wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału działki 8/7 będącej ich współwłasnością w celu wydzielenia trzynastu działek budowlanych i drogi dojazdowej. Postanowieniem z dnia [...] marca 2001 r. Burmistrz Miasta [...] odmówił pozytywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości, powołując się na art.93 ust. 4 i 5, art.97 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzajów dokumentów wymaganych w tym postępowaniu (Dz. U. Nr 25, poz. 130) oraz art. 123 k.p.a.. W uzasadnieniu wskazał, że projekt podziału należało zaopiniować w oparciu o miejscowy plan szczegółowy zagospodarowania przestrzennego "[...]" z 1985 r., potwierdzony Uchwałą nr [...] Rady Miasta z dnia 18.12.1990 r. Projekt ten jest niezgodny z obowiązującym planem w zakresie wyodrębnienia układu komunikacyjnego zapewniającego dojazd do nowo wydzielonych działek, oznaczonego na planie symbolem B 57 Dw ½ , który w liniach rozgraniczających winien mieć szerokość 12-15 m , natomiast na odcinku od granicy nowo wydzielonej działki 8/17 do placu manewrowego szerokość ta nie została zachowana i niezgodna jest z treścią i rysunkiem planu. Wprawdzie wnioskodawcy odnoszą się w swoim wniosku do zawężenia drogi wydzielanej, oznaczonej jako działka 8/29 w jej górnym odcinku do 9 m, jednak bez szczegółowych rozwiązań projektowych nie można tego uznać za uzasadnione i gwarantujące poprawne zagospodarowanie drogi i działek w jej otoczeniu. Ustanowiona przez Sąd służebność drogi koniecznej ze względu na występujące spadki terenu i jego ukształtowanie nie zapewnia poprawnego, bezpiecznego dojazdu do wydzielonych nieruchomości jako zespołu mieszkaniowego, tym samym nie jest spełniony warunek wynikający z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co uzasadnia wydanie negatywnej opinii. W złożonym zażaleniu R. i T. J. zarzucili temu postanowieniu obrazę przepisów prawa materialnego – § 14 ust. 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 140, ze zm.), art. 93 ust. 4 i 5, art. 97 ust. 1 i 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzajów dokumentów wymaganych w tym postępowaniu (Dz. U. Nr 25, poz.130), a także obrazę przepisów postępowania – art. 124 § 2, art. 7, art. 10 i art. 8 K.p.a. W motywach zażalenia skoncentrowali się na polemice z argumentami postanowienia dotyczącymi szerokości i ukształtowania projektowanej drogi. Organ odwoławczy nie uwzględnił zażalenia i postanowieniem opisanym na wstępie utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu uznał za bezsporne, że wstępny projekt podziału został opracowany ze zmianami postanowień planu, o czy zresztą poinformowali sami wnioskodawcy wskazując, że zwężono drogę dojazdową w części szczytowej z 15m do 9m ze względu na niewielkie nachylenie oraz wydłużono granice nowo projektowanych działek nr 8/14, 8/15, 8/16, 8/17, 8/27, 8/28 do przecięcia z granicą zewnętrzną dzielonej działki. W związku z tym Kolegium uznało, że zmiana granic ww. działek projektowanych do wydzielenia powoduje, że podziałem został objęty teren, który wg planu stanowi "teren istniejących ogródków działkowych, adaptacja na perspektywę" (symbol A-38 ZD). Zmiany dokonane w projekcie podziału są zatem odstępstwem od ustaleń obowiązującego planu dokonanym przez wnioskodawców, a to z kolei oznacza, że proponowany podział nie jest zgodny z miejscowym planem. W postępowaniu podziałowym wymogiem do uzyskania pozytywnej opinii jest zgodność proponowanego podziału z częścią graficzną i tekstową planu, a takiej zgodności nie stwierdzono w tej sprawie. W konkluzji stwierdzono, że zarzuty zażalenia są niezasadne, bowiem dotyczą zmiany przeznaczenia i zagospodarowania działek w planie zagospodarowania przestrzennego, a zatem wykraczają poza obręb postępowania podziałowego. Skargę na to postanowienie złożyli do Naczelnego Sądu Administracyjnego R. i T. J., zarzucając, tak jak w postępowaniu odwoławczym, rażące naruszenie prawa materialnego i przepisów postępowania. Skarżący podnieśli, że w następstwie ich odwołania organ II instancji utrzymał w mocy postanowienie Burmistrza, lecz uzasadnił swoje stanowisko inaczej niż organ I instancji, stwierdzając, że projektem podziału został objęty teren istniejących ogródków działkowych, które przylegają do przedmiotowej działki. Ustalenia te są zdaniem skarżących sprzeczne ze stanem faktycznym. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, stwierdzając, iż zarzuty w niej podniesione nie wnoszą do sprawy nowych okoliczności, mających wpływ na rozstrzygnięcie zawarte w zaskarżonym postanowieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: skarga zasługuje na uwzględnienie. Przesłanki normatywne dokonania podziału nieruchomości określa art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiący o możliwości dokonania podziału nieruchomości pod warunkiem jego zgodności z ustaleniami planu miejscowego, co obejmuje zarówno przeznaczenie terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Kluczowym dla rozstrzygnięcia sprawy jest zatem ten właśnie przepis, powoływany zresztą w postanowieniu organów I i II instancji, otwierający niejako procedurę podziału nieruchomości. Dla oceny zgodności projektowanego podziału niezbędna jest dokonanie analizy planu miejscowego i jego ustaleń. Z części graficznej załączonego do akt fragmentu planu wynika, że będąca przedmiotem podziału działka leży w obszarach oznaczonych symbolem A 38 ZD, A 39 MN, A 40 MN, A 41 MN i B 57 DW ½. Część tekstowa planu pozwala na odczytanie, że obszary oznaczone symbolami A 39 MN, A 40 MN, A 41 MN – to projektowany teren pod budownictwo jednorodzinne, A 38 ZD – teren istniejących ogródków działkowych, adaptacja na perspektywę, natomiast B 57 DW ½ - projektowana ulica klasy D, funkcja usługowa zabudowy jednorodzinnej. Szerokość jezdni 5 m, chodniki obustronne. Szerokość w liniach rozgraniczających 12 – 15m. Minimalna odległość linii zabudowy od krawędzi jezdni wynosi 15 m. Natomiast z załączonego fragmentu planu nie wynika zakaz podziału, nie są tam również określone zasady podziału nieruchomości. Należy jednak zauważyć, że dołączony do akt plan jest niekompletny, co nie pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, że plan ten nie zawiera postanowień tyczących się podziału nieruchomości. Przyjmując jednakże, że proponowany podział co do zasady nie jest sprzeczny z ustaleniami planu organ nie może odmówić jego zatwierdzenia. Takie stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 lutego 1998 r. sygn. akt. I SA 1112/97, a także w uchwale składu pięciu sędziów z dnia 15 lutego 1999 r. OPK 15/98 ONSA 1999/3/81. Ponadto, jeżeli plan zagospodarowania przestrzennego nie określa szczegółowo zasad podziału nieruchomości, osoba zainteresowana podziałem jest zobowiązana przedstawić decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ustalającą warunki podziału nieruchomości. Wskazuje na to analiza treści przepisu § 3 ust. 2 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzajów dokumentów wymaganych w tym postępowaniu (Dz. U. Nr 25, poz.130), który stanowi, że do wniosku podział nieruchomości należy dołączyć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadkach, o których mowa w art. 93 ust.6 i art.94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Taki również pogląd wyraził Naczelny Sąd Administracyjny we wspomnianej wyżej uchwale, stwierdzając, że przepis art. 93 ust. 6 ustawy zezwala na określenie warunków podziału nieruchomości w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, gdy ustalenia planu miejscowego nie zawierają szczegółowych zasad podziału nieruchomości. Podnoszone w zaskarżonym postanowieniu kwestie ewentualnych odstępstw od ustaleń szczegółowych planu w ramach projektowanego podziału będą mogły być przedmiotem uzgodnień na etapie wydawania postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że zaskarżone postanowienie wydane zostało z naruszeniem art. 7 i 77 § 1 k.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W szczególności wyjaśnienia wymaga kwestia możliwości dokonania podziału nieruchomości w kontekście ewentualnych ustaleń planu w tym zakresie. Z tych przyczyn Sąd uwzględnił skargę i w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) orzekł jak w sentencji. Uwzględniając skargę Sąd zastosował art. 152 tej ustawy i stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. O kosztach orzeczono w oparciu o przepis art. 200 tej ustawy w zw. z art. 97 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1271, ze zm.).