I SA/Sz 144/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Kowalewska, Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Achrymowicz, Sędzia WSA Elżbieta Dziel (spr.), , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 29 maja 2024 r. sprawy ze skargi R. D. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Szczecinie z dnia 20 grudnia 2023 r. nr 3201-IEE2.7113.133.2023.2 w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę. Zaskarżonym postanowieniem z dnia 20 grudnia 2023 r., nr 3201-IEE2.7113.133. 2023.2, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w S. utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w S. z dnia 16 października 2023 r., nr 3219-SEE.7113.355.2023.1; 3219-SEE.7113.355.2023.7, którym odmówiono R. D. przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości – spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego w Ś. przy ul. [...]. Z treści zaskarżonego postanowienia oraz akt administracyjnych sprawy wynika, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w S. (dalej: "organ egzekucyjny", "organ I instancji") prowadzi egzekucję z nieruchomości – spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego w Ś. ul. [...] KW nr [...], której właścicielem jest R. D. (dalej: "zobowiązany", "skarżący"). Pismem z dnia 11 sierpnia 2023 r., doręczonym 18 sierpnia 2023 r., organ egzekucyjny zawiadomił zobowiązanego o pierwszej licytacji ww. nieruchomości, wyznaczonej na dzień 21 września 2023 r. Pismem z dnia 24 sierpnia 2023 r. zobowiązany, działając przez pełnomocnika – radcę prawnego, skierował do organu egzekucyjnego wniosek o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania lokalu mieszkalnego położonego Ś. przy ul. [...]. W uzasadnieniu zobowiązany wskazał, że, jak wynika z obwieszczenia o pierwszej licytacji nieruchomości, oszacowana wartość nieruchomości wynosi [...] zł i została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w listopadzie 2019 r. Podniósł, że dalsze prowadzenie egzekucji, a tym bardziej licytacja nieruchomości na podstawie nieaktualnego – tj. sporządzonego prawie 4 lata temu – operatu szacunkowego stoi w sprzeczności zarówno z interesem zobowiązanego, jak również z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Zobowiązany powołał się na przepis art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U.2023.344) – dalej: "u.g.n.", w zakresie operatu szacunkowego i jego wykorzystania do celu, dla którego został sporządzony. Stwierdził, że w związku z upływem 45 miesięcy (data sporządzenia operatu listopad 2019 r.) nie może być on w dalszym ciągu wykorzystywany w przedmiotowym postępowaniu egzekucyjnym. Ponadto podał, że: - w stanie nieruchomości zaszły istotne zmiany w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji (położone gładzie w całym mieszkaniu, malowanie, zakup nowych mebli i termy wodnej, remont kuchni, położenie paneli oraz wymiana rur instalacyjnych), które istotnie zwiększyły wartość nieruchomości; - ceny nieruchomości w Ś. na przestrzeni ostatnich lat charakteryzuje istotny trend wzrostowy. Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Ś. kształtuje się na poziomie 33,5 tys. zł, wynikająca z operatu cena za m2 jest nieadekwatna; - istotnym czynnikiem jest wskaźnik inflacji, który w listopadzie 2019 r. wynosił 2,60% a w lutym 2023 r. – 18,40%. Zobowiązany powołał się także na ogólne zasady egzekucyjnego postępowania administracyjnego, uregulowane w art. 7 i art. 8 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U.2023.775) – dalej: "k.p.a.", wskazując, że dla ich realizacji niezbędne jest sporządzenie nowego, aktualnego operatu szacunkowego, korespondującego z bieżącymi cenami i uwarunkowaniami na rynku nieruchomości. Wniósł o wstrzymanie egzekucji i odwołanie pierwszej licytacji nieruchomości wyznaczonej na 21 września 2023 r. Do wniosku załączył przykładowe ogłoszenia ofertowe lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Pismem z dnia 7 września 2023 r. organ egzekucyjny wezwał zobowiązanego do uzupełnienia w terminie 7 dni braków formalnych podania, a po ich dopełnieniu – do przedłożenia dokumentów potwierdzających informacje zawarte w złożonym wniosku co do zajścia istotnych zmian w stanie nieruchomości, m.in. dowodów zakupu, faktur za wykonanie usługi, dowodów zapłaty za wykonanie remontu mieszkania. Pismem z dnia 14 września 2023 r. zobowiązany uzupełnił braki formalne. Dokumenty potwierdzające zajście istotnych zmian w stanie nieruchomości po dacie sporządzenia operatu szacunkowego nie zostały przedstawione. W dniu 21 września 2023 r. odbyła się pierwsza licytacja nieruchomości, gdzie wyłoniono nabywcę, który zaoferował kwotę [...]zł. Z uwagi na wniesione środki prawne organ egzekucyjny wstrzymał wydanie postanowienia o przybiciu do czasu ich ostatecznego rozstrzygnięcia. W dniu 26 września 2023 r. organ egzekucyjny wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego K. E. B. z zapytaniem, czy prace remontowe wykonane po przeprowadzeniu wyceny lokalu mieszkalnego, położonego w Ś. przy ul. [...], mogą mieć wpływ na określenie wartości rynkowej wykazanej w operacie sporządzonym w listopadzie 2019 r. Pismem z dnia 2 października 2023 r. rzeczoznawca udzielił odpowiedzi na pismo organu egzekucyjnego, w której podtrzymał w całości określoną w opinii wartość, wskazując, że powołane przez zobowiązanego nakłady nie miały znaczącego wpływu na stan i wartość lokalu. Organ egzekucyjny pozyskał także z urzędu m.in. dane dotyczące średniej wartości lokali mieszkalnych położonych w Ś. w obszarze dzielnicy miejskiej w okresie od 26 lipca 2022 r. do 26 lipca 2023 r. Postanowieniem z dnia 16 października 2023 r., nr 3219-SEE.7113.355.2023.1; 3219-SEE.7113.355.2023.7, organ I instancji odmówił zobowiązanemu przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia 13 listopada 2023 r. zobowiązany wniósł zażalenie na postanowienie organu I instancji, zarzucając temu postanowieniu naruszenie art. 110u § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U.2023.2505; dalej: "u.p.e.a.") oraz przepisów k.p.a. i domagając się jego uchylenia oraz przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości zgodnie z art. 110u § 2 u.p.e.a. Opisanym na wstępie postanowieniem z dnia 20 grudnia 2023 r., Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w S. (dalej: "organ II instancji", "organ odwoławczy") utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji, stwierdzając brak podstaw do zakwestionowania prawidłowości tego rozstrzygnięcia oraz do uznania zasadności zarzutów zażalenia. W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że w postępowaniu egzekucyjnym możliwa jest aktualizacja operatu szacunkowego, jednakże jej podstawą nie jest art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n., lecz art. 110u § 2 u.p.e.a. Zgodnie zaś z tym przepisem sam upływ czasu nie jest wystarczającą podstawą do zakwestionowania wartości nieruchomości określonej w operacie, albowiem przesłanką do przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości jest istotna zmiana w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji. W rozpoznawanej sprawie takie istotne zmiany w stanie nieruchomości nie miały jednak miejsca. Organ odwoławczy nie zgodził się ze zobowiązanym, że upływ prawie 4 lat od daty sporządzenia operatu szacunkowego uzasadnia uwzględnienie wniosku o przeprowadzenie dodatkowego opisu i szacowania nieruchomości. Zauważył, że ze strony organu egzekucyjnego – po ukończeniu etapu opisu i oszacowania – rzeczywiście nastąpiła długa przerwa w podejmowaniu kolejnych czynności. Niemniej jednak – z uwagi na fakt, że w okresie 2020-2023 rynek nieruchomości podlegał różnym przeobrażeniom oraz z uwagi na wniosek zobowiązanego – organ egzekucyjny. przeprowadził analizę w zakresie kształtowania się cen. Analiza ta została oparta o dane zgromadzone w Centralnym Rejestrze Czynności Majątkowych (CRCM) w zakresie wartości lokali mieszkalnych położonych na terenie miasta Ś. w dzielnicy, w obrębie której znajduje się nieruchomość zobowiązanego. Na tej podstawie organ ustalił, że średnia wartość 1 m2 lokali mieszkalnych w tym obszarze kształtowała się na poziomie: a) 7.342 zł - w 2019 r. (od stycznia do grudnia); b) 7.780 zł - w 2020 r. (od stycznia do grudnia); c) 7.806 zł - w 2021 r. (od stycznia do października); d) 7.477,73 zł - w okresie od 26 lipca 2022 r. do 26 lipca 2023 r. Po przeliczeniu szacunkowa wartość lokalu mieszkalnego położonego przy ul. [...], ustalona w oparciu o ceny transakcyjne 1 m2 od 26 lipca 2022 r. do 26 lipca 2023 r., wyniosła [...] zł. Jest zatem zbliżona do ceny szacunkowej wynikającej z operatu szacunkowego – [...] zł. Organ odwoławczy podzielił przy tym stanowisko organu I instancji, że dołączone przez zobowiązanego do wniosku przykładowe ogłoszenia nie mogą mieć żadnego wpływu na wynik tej sprawy. Ogłoszenia te bowiem stanowią ofertę sprzedaży i podają "cenę wyjściową", która nie jest ceną transakcyjną. Ponadto nie zawierają one danych dotyczących nieruchomości podobnych do nieruchomości zobowiązanego, lecz nieruchomości luksusowych, lokali w apartamentowcach. Z kolei załączone do zażalenia informacje sygnalne obrazują ogólne trendy cen nieruchomości. Zatem będą odbiegały od analizy cen przeprowadzonej na wąsko zakreślonym obszarze określonego miasta - na czym bazował organ egzekucyjny w tej sprawie. Organ II instancji uznał, że w sprawie prawidłowo przy podjęciu decyzji o zasadności przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania organ I instancji bazował również na materiałach publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny - analizach statystycznych dotyczących "Ceny w gospodarce narodowej w 2021 r." (s. 78 - ceny nieruchomości) oraz NBP "Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2022 r.", które zawierały dane dotyczące średniej ceny 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego sprzedanego w 2021 r. na rynku pierwotnym (7.139 zł – na obszarach miejskich, 7.789 zł – w miastach na prawach powiatu) oraz obrazowały silny spadek sprzedaży mieszkań na największych rynkach w Polsce w 2022 r. W konsekwencji organ odwoławczy nie zgodził się z zarzutami zażalenia, że błędne były ustalenia co do wzrostu cen i wskaźnika inflacji. Organ II instancji za niezasadne uznał także zarzuty braku realizacji zasady rzetelnego ustalenia stanu faktycznego, zasady zaufania publicznego. Wskazał w tym zakresie na brak współpracy zobowiązanego z organem egzekucyjnym, a która to istotnie ułatwiłaby ustalenie stanu nieruchomości. Organ podniósł, że na etapie opisu i oszacowania zobowiązany nie umożliwił wejścia do lokalu, celem oględzin przez rzeczoznawcę. Podobnie nie umożliwił wejścia do lokalu w dniu 20 września 2023 r. pracownikom organu egzekucyjnego i zainteresowanym zakupem w związku z zaplanowaną licytacją. Nie przedłożył również w toku tego postępowania – nawet na wezwanie organu egzekucyjnego – dokumentów świadczących o wykonanych w lokalu pracach. Zobowiązany nie przedstawił zatem wiarygodnych dowodów na okoliczność wystąpienia zmian w stanie nieruchomości, co uzasadniałyby włączenie na nowo w postępowanie rzeczoznawcę majątkowego. Organ odwoławczy zwrócił także uwagę na fakt, że cena oszacowania wskazana w protokole opisu i oszacowania jest wartością szacunkową i stanowi podstawę do wyznaczenia ceny wywołania na pierwszej licytacji. Nie oznacza to jednak, że nieruchomość zostanie sprzedana za taką właśnie cenę. W badanej sprawie licytacja została przeprowadzona 21 września 2023 r., a najwyższa wywołana cena wyniosła [...] zł i była wyższa od oszacowanej wartości lokalu o [...] zł ([...] zł/m2). Organ II instancji zauważył również, że w kwestii wpływu na cenę prac remontowych organ I instancji zasięgnął opinii rzeczoznawcy majątkowego, który w odpowiedzi z 2 października 2023 r. podtrzymał w całości określoną w opinii wartość tego lokalu, wskazując przy tym, że: - część nakładów w postaci gładzi, paneli, malowania należy do nakładów, które należy wymieniać, remontować co jakiś czas, tak aby utrzymać stan nieruchomości w stanie bieżącym - należy to do obowiązków mieszkańców; - nakłady w postaci mebli niewbudowanych nie mają znaczenia dla wartości rynkowej, gdyż mogą być zabrane podczas sprzedaży i wyprowadzki bez szkody dla oceny stanu lokalu; - wymiany rur oraz termy wodnej również nie mają wpływu na wartość, gdyż są podobnie jak malowanie nakładami utrzymującymi stan budynku i lokalu w stanie niepogorszonym, tym bardziej, że budynek posiada ok. 60 lat. W podsumowaniu organ II instancji wskazał, że nie znalazł podstaw do uznania, że skarżone postanowienie zostało wydane z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 6, art. 7, art. 8 , art. 9, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. Pismem z dnia 2 lutego 2024 r. zobowiązany złożył skargę na postanowienie organu II instancji, wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia organu I instancji, a także zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego od organu na rzecz skarżącego według norm przepisanych. Zaskarżonemu postanowieniu skarżący zarzucił naruszenie następujących przepisów postępowania oraz prawa materialnego mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy: 1) art. 110u § 2 u.p.e.a. poprzez jego niezastosowanie i doprowadzenie do wyznaczenia pierwszej licytacji nieruchomości po zaniżonej cenie w stosunku do jej wartości rynkowej w związku z art. 156 ust. 3 u.g.n., ze względu na przyjęcie jako prawidłowego i mogącego zostać wykorzystanym na cele postępowania egzekucyjnego nieaktualnego, bo sporządzonego 25 listopada 2019 r. operatu szacunkowego, a więc sporządzonego na więcej niż 12 miesięcy wstecz, licząc od dnia otrzymania zawiadomienia o pierwszej licytacji nieruchomości, a ponadto brak wzięcia pod uwagę przez organ, że ceny nieruchomości od dnia sporządzenia protokołu opisu i oszacowania do dnia wyznaczenia pierwszej licytacji znacząco wzrosły; 2) art. 6 oraz art. 8 k.p.a., poprzez dokonanie samodzielnej weryfikacji oraz czynników, które mogły mieć wpływ na cenę 1 m2 nieruchomości objętej przedmiotowym postępowaniem egzekucyjnym, oraz braku przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości; 3) art. 8 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., z uwagi na to, że organ nie prowadzi postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, czym naruszono zasadę pogłębiania zaufania w działaniu organu; 4) art. 9 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez niezastosowanie w niniejszej sprawie zasady, że organy administracji publicznej są obowiązane do należytego i wyczerpującego informowania o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego, czym naruszono zasadę udzielania informacji w postępowaniu administracyjnym; 5) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia i ustalenia stanu faktycznego w celu załatwienia sprawy poprzez błędne ustalenie, że w sprawie brak przesłanek do przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, w szczególności przez uznanie, że od dnia sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości do dnia wyznaczenia pierwszej licytacji nie doszło do istotnej zmiany w zakresie nieruchomości, w tym w jej wartości, 6) art. 8 k.p.a. i 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 126 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonego postanowienia z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych stwierdzeń, brak szczegółowego odniesienia się do zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a także nieustalonych okoliczności mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy oraz brak należytego uzasadnienia podstawy prawnej zaskarżonego postanowienia, a w szczególności błędne ustalenia co do wzrostu cen nieruchomości oraz wskaźnika inflacji, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji; 7) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonego postanowienia, pomimo iż postanowienie organu I instancji powinno zostać uchylone a sprawa powinna być przekazana do ponownego rozpoznania na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. W uzasadnieniu skarżący uszczegółowił swoją argumentację na poparcie stawianych zarzutów. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o oddalenie skargi, wskazując na niezasadność stawianych w niej zarzutów i podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Na wstępie rozważań należy wskazać, że rozpoznanie niniejszej sprawy zostało dokonane przez sąd w składzie trzech sędziów na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym, albowiem przedmiot skargi kwalifikował sprawę do kategorii, o jakich mowa w art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.2023.1634 ze zm.) – dalej: "p.p.s.a.". Zgodnie bowiem z art. 119 pkt 3 p.p.s.a., sąd może rozpoznać sprawę w trybie uproszczonym, gdy przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W myśl zaś art. 120 p.p.s.a. w trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. Sąd administracyjny bada zgodność zaskarżonego postanowienia organu odwoławczego z punktu widzenia jego legalności, tj. zgodności tego postanowienia z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Przy czym, w myśl art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z brzmienia art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. wynika zaś, że zaskarżone postanowienie winno ulec uchyleniu wtedy, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Z kolei, stosownie do art. 151 p.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala. Oceniając zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji z punktu widzenia ich zgodności z prawem, stwierdzić należy, że nie naruszają one prawa w stopniu nakazującym wyeliminowanie ich z obrotu prawnego. Przedmiotem kontroli sądu jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w S. z dnia 20 grudnia 2023 r., utrzymujące w mocy postanowienie organu egzekucyjnego, którym odmówiono przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości – spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego w Ś. ul. [...], której właścicielem jest R. D.. W złożonej skardze skarżący zarzucił naruszenie art. 110u § 2 u.p.e.a. w związku z art. 156 ust. 3 u.g.n., poprzez uznanie, że pomiędzy ukończeniem opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie zaszły istotne zmiany wpływające na wartość nieruchomości i doprowadzenie do wyznaczenia pierwszej licytacji nieruchomości po zaniżonej cenie ustalonej na podstawie nieaktualnego operatu szacunkowego z 25 listopada 2019 r. Ponadto skarżący podniósł zarzuty naruszenia szeregu przepisów postępowania (art. 6, art. 8, art. 9 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a., a także art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. i art. 8 k.p.a. i 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 126 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.), polegające na wadliwym prowadzeniu postępowania administracyjnego, skutkującym ostatecznie brakiem uwzględnienia wniosku skarżącego z dnia 24 sierpnia 2023 r. W ocenie sądu zarzuty skarżącego nie zasługują uwzględnienie. W odniesieniu do podniesionego w skardze zarzutu naruszenia art. 110u § 2 u.p.e.a. w zw. z art. 156 ust. 3 u.g.n., ze względu na przyjęcie jako prawidłowego i mogącego zostać wykorzystanym na cele postępowania egzekucyjnego nieaktualnego, bo sporządzonego 25 listopada 2019 r. operatu szacunkowego, a więc sporządzonego na więcej niż 12 miesięcy wstecz, licząc od dnia otrzymania zawiadomienia o pierwszej licytacji nieruchomości, a ponadto brak wzięcia pod uwagę przez organ, że ceny nieruchomości od dnia sporządzenia protokołu opisu i oszacowania do dnia wyznaczenia pierwszej licytacji znacząco wzrosły – wskazać należy, że wbrew stanowisku skargi sam upływ czasu od dnia sporządzenia operatu nie jest samodzielną podstawą do podważenia tego dowodu. Jak zauważa się w orzecznictwie, sam upływ czasu między sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacji nie uzasadnia potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania. Ustawodawca z góry zakłada, że obie czynności są z istoty swej oddalone w czasie, a zatem może dojść do zmiany wartości nieruchomości pomiędzy jej opisem i oszacowaniem (por. wyrok WSA w Krakowie z 10 sierpnia 2018 r., I SA/Kr 617/18). Należy zauważyć, że zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Stosownie do 156 ust. 4 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Jednakże nie można pomijać regulacji zawartej w art. 156 ust. 5 u.g.n., zgodnie z którą przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych. Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji zawiera przepisy szczególne, które w odmienny sposób regulują zakres czasowy wykorzystania operatu szacunkowego (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 30 listopada 2021 r. sygn. akt 1133/21; wyrok WSA w Opolu z 23 września 2022 r., I SA/Op 169/22; por. także pogląd SN przedstawiony w wyroku z 26 stycznia 2018 r., II CSK 117/17), tj. art. 110u § 2 u.p.e.a. (dodatkowy opis i oszacowanie) i art. 111k § 2 u.p.e.a. (nowy opis i oszacowanie). Jak bowiem wynika z art. 110u § 2 u.p.e.a., jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 111k § 2 u.p.e.a., jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji, organ egzekucyjny dokonuje nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości tylko na wniosek zobowiązanego. Regulacja z art. 111k § 2 u.p.e.a. wskazuje zatem na dopuszczalność wykorzystania w nowym postępowaniu egzekucyjnym operatu sporządzonego znacznie wcześniej, dla potrzeb innego postępowania egzekucyjnego. Z powyższych norm wyraźnie zatem wynika, że sam upływ czasu nie jest wystarczającą podstawą do zakwestionowania wartości nieruchomości określonej w operacie. Przesłanką przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości jest natomiast, zgodnie z art. 110u § 2 u.p.e.a., istotna zmiana w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji (por. wyrok WSA w Olsztynie z 18 sierpnia 2022 r., I SA/Ol 328/22). Będzie to dotyczyć zmian fizycznych nieruchomości (np. powódź, huragan), zmian spowodowanych stanem prawnym, zmianą cen rynkowych oraz zmianą w stosunku do miejscowości turystycznych. Obok czynników fizycznych na poziom wartości wpływają czynniki ekonomiczne, środowiskowe, prawne, polityczne czy socjalne. Ich wpływ może okazać się znacznie wyższy niż wpływ cech fizycznych. Podkreślić należy, że wartość nieruchomości nie jest stała i naturalna jest jej zmiana. Na wartość nieruchomości mogą mieć bowiem wpływ czynniki, takie jak zwiększenie lub zmniejszenie podaży, podział działki, wykonanie obiektów infrastruktury technicznej czy też zmiana zagospodarowania terenów sąsiednich, spowodowana uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania (zob. wyrok NSA z 13 lipca 2009 r., II OSK 1108/08; wyrok WSA we Wrocławiu z 14 marca 2012 r., II SA/Wr 815/11; zob. W. Grześkiewicz [w:] Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Komentarz, wyd. II, red. D. R. Kijowski, Warszawa 2015, art. 110(u)). W przedmiotowej sprawie zakończenie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości nastąpiło protokołem z 29 stycznia 2020 r., nr 3219-SEE.71109.9.2019. 4.AS. Podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowił sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 25 listopada 2019 r., w którym wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę [...]zł. Zobowiązany złożył zarzuty do ww. opisu i szacowania nieruchomości. Postanowieniem z dnia 16 marca 2020 r., nr 3219-SEE.71123.1.2020.5, organ egzekucyjny uznał te zarzuty za niezasadne. Postanowieniem z dnia 28 kwietnia 2020 r., nr 3201-IEE3.711.73.2020.4; 3201-IEE3.2. 711.70.2020.1066, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w S. utrzymał postanowienie organu I instancji w mocy. Zauważyć należy, że przesłanką warunkującą dodatkowy opis i oszacowanie są zmiany w nieruchomości, które nastąpiły po sporządzonym opisie i oszacowaniu wartości zajętej nieruchomości. Przy czym znaczenie mają wyłącznie zmiany istotne. Jak już podkreślono w niniejszym uzasadnieniu, sam upływ czasu nie powoduje potrzeby dodatkowego opisu i oszacowania, jeżeli nie wywołał on istotnych zmian w stanie nieruchomości (zob. wyrok NSA z 1 sierpnia 2023 r., III FSK 1072/22). Z akt sprawy nie wynika, aby skarżący wykazał istotne zmiany w stanie nieruchomości, które powstały po zakończeniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, tj. po 25 listopada 2019 r. We wniosku z 24 sierpnia 2023 r. oraz w zażaleniu w na rozstrzygnięcie organu I instancji skarżący podnosił bowiem zasadniczo kwestię upływu czasu, która – w jego ocenie – automatycznie dezaktualizowała operat szacunkowy, powoływał się na zmiany cen na rynku nieruchomości w Ś. oraz wskazywał na prace remontowe dokonane w lokalu. Podnoszone okoliczności udokumentował jednak wybiórczo, przedkładając jedynie wycinki prasowe dotyczące ogłoszeń sprzedaży oraz wzrostu cen. Nie przedstawił natomiast żadnych dowodów odnośnie prac remontowych. Uchylał się także od współpracy z organem egzekucyjnym, np. na etapie opisu i oszacowania uniemożliwiając wejścia do lokalu, celem oględzin przez rzeczoznawcę. Wskazać w tym miejscu należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, iż operat ma moc prawną dowodu z opinii biegłego i podlega swobodnej ocenie organu (art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a.). Organ ma nie tylko prawo, ale i obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego poprzez szczegółową analizę, czy jest on rzetelny, logiczny i zupełny. Przyjąć zatem należy, że złożenie operatu przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia zawodowe nie zwalnia organu od obowiązku oceny jego kompletności, podstawy prawnej i poprawności dokonanych obliczeń oraz spójności i logiczności wywodów. Wnioski operatu powinny być w związku z tym możliwe do sprawdzenia na podstawie treści operatu, a wszelkie zastosowane współczynniki i korekty szczegółowo wyjaśnione. Jak wskazał WSA w Gdańsku w wyroku z 12 maja 2010 r., II SA/Gd 44/10, którego pogląd sąd rozpoznający sprawę niniejszą podziela, rzeczoznawca powinien opierać się na danych, które są możliwe do zweryfikowania. (zob. np. wyroki NSA z: 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06; 13 marca 2008 r., I OSK 374/07; 28 marca 2017 r., II OSK 1973/15). Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. np. wyroki NSA z: 21 stycznia 2014 r., I OSK 1358/12; 7 marca 2014 r. I OSK 1815/12; 1 lutego 2017 r., I OSK 721/15; 12 października 2017 r., II FSK 2499/15; 24 marca 2022 r., II OSK 947/21). Jak wskazano powyżej, prawidłowość operatu szacunkowego z listopada 2019 r. była weryfikowana w toku instancji. Skarżącemu nie udało się tego operatu podważyć. Z kolei, w toku obecnie prowadzonego postępowania, z uwagi na upływ czasu i okoliczności podnoszone przez skarżącego, organ egzekucyjny podjął szereg działań zmierzających do zweryfikowania jego aktualności. Organ egzekucyjny zbadał nie tylko ogólną sytuację na rynku nieruchomości (na podstawie materiałów publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny oraz NBP), ale także przeanalizował sytuację na rynku lokalnym. W oparciu bowiem o dane zgromadzone w Centralnym Rejestrze Czynności Majątkowych przeprowadził analizę w zakresie wartości lokali mieszkalnych położonych na terenie miasta Ś., w dzielnicy w obrębie, której znajduje się nieruchomość skarżącego (za lata 2019-2021 i w okresie od 26 lipca 2022 r. do 26 lipca 2023 r.), stwierdzając ostatecznie, że szacunkowa wartość lokalu mieszkalnego skarżącego (ustalona w oparciu o ceny transakcyjne 1 m2 lokali zbywanych od 26 lipca 2022 r. do 26 lipca 2023 r.) wynosi [...] zł i jest zbliżona do ceny szacunkowej wynikającej z operatu szacunkowego ([...] zł). Organ egzekucyjny wystąpił również do autora operatu szacunkowego z listopada 2019 r. – K. E. B. o zajęcie stanowiska w sprawie zainicjowanej wnioskiem skarżącego. Biegły w piśmie z 2 października 2023 r. udzielił odpowiedzi, wskazując, że przedmiotowy operat został wykonany zgodnie z obowiązującym prawem i procedurami wyceny z uwzględnieniem zachowań rynkowych oraz że podtrzymuje w całości określoną w opinii wartość. W odniesieniu do wskazywanych (a niczym nie udokumentowanych) przez skarżącego prac remontowych biegły stwierdził zaś, że nie mają one istotnego wpływu na wartość lokalu, albowiem mieszczą się w granicach zwykłych prac, służących utrzymaniu lokalu w stanie niepogorszonym; zaś nakład w postaci mebli niewbudowanych nie mają znaczenia dla wartości rynkowej, gdyż mogą być zabrane podczas sprzedaży i wyprowadzki bez szkody dla oceny stanu lokalu. W świetle powyższego, zdaniem sądu, wycena dokonana przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego nie może być uznana za nieaktualną. Tym samym nie sposób uznać, że organy obu instancji bezpodstawnie i z uchybieniem przepisom prawa odmówiły sporządzenia dodatkowej opinii i szacowania nieruchomości. Zaakcentowania w tym miejscu wymaga, że skarżący domagając się sporządzenia dodatkowej opinii i szacowania nieruchomości nie dostrzega faktu, że oszacowanie polega na ustaleniu wartości nieruchomości, będącej potem podstawą wywołania. Cena ustalona przez biegłego jest tylko ceną wyjściową, zaś przebieg licytacji i liczba zainteresowanych nieruchomościami dłużnika ostatecznie zdecyduje o tym, na jakim poziomie ukształtują się ceny sprzedaży. W badanej sprawie licytacja została przeprowadzona 21 września 2023 r. i uczestniczyło w niej 6 licytantów, cena wywołania wynosiła [...] zł i po postąpieniach wzrosła do kwoty [...]zł. Była to najwyżej zaoferowana cena – wyższa od oszacowanej wartości lokalu o [...] zł. Skarżący, powołując się na ogłoszenia o sprzedaży lokali, pomija zaś fakt, że wskazywane w nich ceny są "propozycjami", a nie kwotami finalnych transakcji. Przedkładając artykuły, wskazujące na wysokie ceny nieruchomości w Ś., skarżący zdaje się także nie zauważać, że odnoszą się one do nowopowstających inwestycji (apartamentów) położonych w atrakcyjnych miejscach Ś. ([...]). Wbrew zatem stanowisku skargi, niezasadne pozostają podniesione niej zarzuty dotyczące naruszenia przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji tj. art. 110u § 2 u.p.e.a., oraz przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, tj. art. 6, art. 8, art. 9 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a., a także art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. i art. 8 k.p.a. i 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 126 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. W badanej sprawie, w opinii sądu, na etapie postępowania zakończonego zaskarżonym rozstrzygnięciem organu II instancji, dochowano standardów prawidłowego procedowania. Organy obu instancji działały na podstawie i w granicach obowiązującego prawa, w sposób budzący zaufanie do podejmowanych przez nie działań, a stan faktyczny sprawy został ustalony w sposób prawidłowy, w oparciu o zebrany komplety materiał dowodowy, poddany przez organy ocenie w sposób nienaruszający przepisów postępowania. W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia wyjaśniono skarżącemu podstawy prawne podjętego rozstrzygnięcia, wraz z przytoczeniem konkretnych przepisów prawa, mających zastosowanie w sprawie, jak również opisano ustalony w sprawie stan faktyczny, który jest zgodny z materiałem zgromadzonym w aktach sprawy. Biorąc pod uwagę przedstawioną analizę przepisów prawa znajdujących zastosowanie w rozpatrywanej sprawie i okoliczności faktyczne istotne w sprawie, sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji. Powołane w niniejszym wyroku orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (http://orzeczenia.nsa.gov.pl).