I SA/Sz 546/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Wojciechowska Sędziowie Sędzia WSA Kazimierz Maczewski, Sędzia WSA Ewa Wojtysiak (spr.) po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu [...] r. sprawy ze skargi M. P. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. Sygn. akt I SA/Sz [...] U Z A S A D N I E N I E Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] r., nr [...], Dyrektor utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika [...] z dnia [...] r., nr [...], w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, położonej w miejscowości Ś., gmina B., dla której Sąd [...] prowadzi księgę wieczystą o numerze [...] Postanowienie zostało wydane w następującym stanie faktycznym sprawy. Naczelnik [...] (organ egzekucyjny) prowadzi egzekucję z nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości Ś., gmina B., należącej do [...] S.A. z siedzibą w [...] (zobowiązana) na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika [...] w [...] (wierzyciel). Organ egzekucyjny dokonał zajęcia przedmiotowej nieruchomości przez doręczenie zobowiązanej Spółce wezwania do zapłaty egzekwowanej należności pieniężnej, o którym mowa w art. 110c § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2017 r., poz. 1201 z późn. zm. – dalej w skrócie "u.p.e.a."). Egzekwowane należności nie zostały uregulowane, co skutkowało przystąpieniem organu egzekucyjnego do czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ukończenie tego etapu postępowania nastąpiło w dniu [...] r., sporządzeniem przez organ egzekucyjny protokołu opisu i oszacowania, o którym mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a. Z uwagi na nieobecność zobowiązanej Spółki w tych czynnościach, protokół wraz z operatem szacunkowym doręczono Spółce w dniu [...] r. Pismem z dnia [...] r. zobowiązana Spółka, reprezentowana przez pełnomocnika, zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości, wnosząc o wyznaczenie przez organ egzekucyjny kolejnego rzeczoznawcy w celu dokonania prawidłowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W uzasadnieniu podniesiono, że wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego rażąco odbiega od rzeczywistej wartości i została sporządzona z naruszeniem w treści art. 175 ust 1, art. 155 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r, poz. 121, z późn. zm. dalej w skrócie "u.g.n."). Zdaniem Spółki, rzeczoznawca majątkowy znacznie zaniżył wartość nieruchomości, co wynika z faktu, że w dniu [...] r. mgr inż. A. S. wykonał operat szacunkowy dla tej nieruchomości, określając jej wartość na kwotę [...]zł. Zaznaczył, że nieruchomość stanowiła grunt rolny. Natomiast uchwałą z dnia [...] r. w planie zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie terenu, na którym znajduje się nieruchomość na usługi turystyczne dopuszczając jednocześnie następujące rodzaje zabudowy na tym terenie: hotele, pensjonaty, ośrodki wypoczynkowe z bazą zabiegową, Wellnes SPA, ośrodek hipiczny. Zatem, zmiana przeznaczenia nieruchomości w istotnym stopniu zwiększyła jej wartość. Organ egzekucyjny, mając na uwadze, że zarzuty dotyczyły sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego oraz dokonanej wyceny zajętej nieruchomości gruntowej, zwrócił się do rzeczoznawcy o przedstawienie stanowiska w tym zakresie. Następnie w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy, Naczelnik [...] wydał opisane na wstępie postanowienie z dnia [...] r., którym uznał zgłoszone przez zobowiązaną Spółkę zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości za nieuzasadnione. Od powyższego postanowienia Naczelnika [...] zobowiązana Spółka złożyła zażalenie z dnia [...] r., zarzucając zaskarżonemu postanowieniu naruszenie przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania oraz domagając się uchylenia zaskarżonego postanowienia oraz wyznaczenia kolejnego rzeczoznawcy majątkowego w celu dokonania prawidłowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Z ostrożności procesowej, Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Dyrektor, utrzymując w mocy postanowienie organu I instancji, nakreślił ramy prawne sprawy. Organ odwoławczy wskazał, że celem postępowania na etapie dokonania opisu i oszacowania nieruchomości jest dokładne określenie przedmiotu egzekucji oraz oszacowanie wartości nieruchomości, która jest uwzględniana przy ustalaniu ceny wywołania przy sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości w drodze licytacji publicznej. Oszacowania wartości zajętej nieruchomości w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym, organ egzekucyjny nie może dokonać samodzielnie, lecz ma obowiązek powołać rzeczoznawcę majątkowego, co wynika z art. 110 s § 1 u.p.e.a. Zatem, poddanie operatu szacunkowego zasadom postępowania dowodowego określonym w procedurze administracyjnej, rodzi prawo strony do zgłaszania zarzutów i uwag. Jednakże w sytuacji, gdy odniesienie się do zarzutów wymaga wiedzy specjalistycznej, zachodzi konieczność zwrócenia się do rzeczoznawcy, będącego autorem operatu o przedstawienie stanowiska w tym zakresie. W myśl bowiem art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy czyli osoba, która w myśl przepisów u.g.n. nabyła uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości i jest jedynie ustawowo uprawniona do określenia wartości nieruchomości. Zaś podstawowym mechanizmem, za pomocą którego ustalana jest realna wartość sprzedawanej nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikującej oszacowanie. W ocenie Dyrektora, w przedmiotowej sprawie zgodnie z przepisami art. 110s § 1 u.p.e.a., organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, do niezwłocznego oszacowania wartości zajętych nieruchomości, a następnie dokonał opisu i oszacowania nieruchomości w formie protokołu (art. 110r u.p.e.a.). Oznacza to, że organ egzekucyjny dostosował się do wymogów ustawodawcy w zakresie oszacowania nieruchomości zajętych w postępowaniu egzekucyjnym. Powołany rzeczoznawca majątkowy w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży, sporządził w dniu [...] r. operat szacunkowy. Oszacowana wartość nieruchomości gruntowej niezabudowanej, oznaczonej jako działka nr ew. [...], położonej w obrębie Ś., gmina B., określona została w kwocie [...]zł. Organ odwoławczy zauważył, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 ustawy z dnia [...] r. Kodeks postępowania administracyjnego ( Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm. – dalej w skrócie "K.p.a."), lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmieniać obliczeń rzeczoznawcy. O wyborze podejścia i metody szacowania, jak i doborze nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zatem, zarówno organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, bowiem nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które ma taka osoba. Natomiast organ orzekający w sprawie ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać, czy przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest logiczny, pełny i wiarygodny (por. prawomocny wyrok WSA w Opolu z dnia 24.11.2011 r. sygn. akt II SA/Op 387/11, wyrok NSA z dnia 31.01.2012 r. sygn. akt I OSK 2085/11). W ocenie organu odwoławczego, załączony do akt sprawy operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń formalnoprawnych. Zawiera on wszelkie niezbędne informacje do dokonania wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie ma w nim pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśnił wszelkie wątpliwości w kwestii rozbieżności co do określonych wartości w piśmie z dnia [...] r. Organ odwoławczy zgodził się ze stanowiskiem organu egzekucyjnego, że operat szacunkowy z dnia [...] r. zawiera dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, jak też przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. Do wyceny przyjęto nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Jako grupę transakcji porównawczych przyjęto transakcje dotyczące prawa własności do nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ukierunkowanych pod zabudowę turystyczną z rynku powiatowego. W toku analizy odrzucono transakcje, których warunki zawarcia budziły wątpliwości, co do ich wolnorynkowego charakteru. Także treść operatu jest logiczna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Nie znaleziono też jakichkolwiek nieprawidłowości, które mogłyby mieć wpływ na ustaloną wartość nieruchomości. Organ odwoławczy nie zgodził się z zarzutem zobowiązanej Spółki co do nieuwzględnienia i całkowicie pominięcia dowodów przedłożonych przez nią w treści zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia [...] r., w szczególności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz operatu szacunkowego z dnia [...] r. Wskazał, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, sporządzonym na dzień [...] r., na str. 11 wskazał przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jak również wziął pod uwagę położenie nieruchomości w pasie nadmorskim. Do porównania przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu pod usługi turystyki a analizę rynku przeprowadzono w segmencie nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod rozwój turystyki. Powyższe pozostawało zatem w zgodzie z przepisami regulującymi zasady wyceny nieruchomości, tj. ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, a także zgodnie ze standardami zawodowymi w zakresie w jakim w dacie wyceny obowiązywały. Organ odwoławczy wskazał, że ewentualne podważenie wyceny nieruchomości mogłoby nastąpić na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeżeli więc Spółka kwestionuje sporządzony w dniu [...] r. operat szacunkowy, to w oparciu o powołany wyżej przepis może zwrócić się do rzeczoznawców o ocenę prawidłowości tego operatu. Odnosząc się do operatu szacunkowego z dnia [...] r., organ odwoławczy wskazał, że operat ten stracił ważność po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, co wynika bezpośrednio z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 156 ust. 3), a jako dokument nieważny z mocy prawa pozostaje bez wpływu na aktualną wycenę przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Dyrektora, organ egzekucyjny w prawidłowy sposób dokonał ustaleń faktycznych w sprawie, przeprowadził ich ocenę nie naruszając zasady swobodnej oceny dowodów, wykazał dokładnie, jakie kryteria ocen i kryteria wyboru konsekwencji prawnych stanowiły podstawę i motywy jego działania, co uzasadnia stanowisko o zachowaniu standardu określonego w art. 7, art. 8 oraz art. 124 § 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. Zobowiązana Spółka nie zgodziła się z rozstrzygnięciem organu odwoławczego i w skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego [...] zarzuciła temu rozstrzygnięciu: I. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego mające istotny wpływ na wynik sprawy, a także powodującego nieważność postępowania na mocy art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a., tj. 1. art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów przez: a) przyjęcie, że operat szacunkowy z dnia [...] r. nie przedstawia żadnej wartości dowodowej, ponieważ od czasu jego sporządzenia upłynęło ponad 12 miesięcy, podczas gdy operat szacunkowy wskazuje na zasadność twierdzeń skarżącej, jakoby organ egzekucyjny rażąco zaniżył wartość nieruchomości położonej w miejscowości Ś., gm. B., dla której Sąd [...] prowadzi księgę wieczystą nr KW [...] ; b) niezgodne z zasadami logicznego myślenia i doświadczenia życiowego przyjęcie, że rzeczoznawca majątkowy uwzględnił przy wycenie nieruchomości jej przeznaczenie pod usługi turystyczne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr [...] z dnia [...] r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części Gminy B. w obrębie ewidencyjnym [...], podczas gdy w rzeczywistości, uwzględnienie przez biegłą powyższego przeznaczenia nieruchomości prowadziłoby do ustalenia jej wartości w kwocie wyższej niż [...] zł, a zatem stwierdzić należy, że rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił przeznaczenia nieruchomości w operacie szacunkowym; c) niezgodne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony przez A. Z.-D. jest logiczny, pełny i wiarygodny a także, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo oszacował wartość nieruchomości na kwotę [...]zł, pomimo faktu, iż w [...] roku (a więc przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym Rada Gminy zwiększyła wartość nieruchomości ustalając jej przeznaczenie pod usługi turystyczne) wartość nieruchomości wynosiła [...] zł; 2. art. 81 K.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. przez uznanie, że wartość rynkowa nieruchomości wynosi [...] zł (tj. tak jak wskazała rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym) i wydanie przez Naczelnika [...] postanowienia w dniu [...] r. w oparciu o pismo rzeczoznawcy majątkowego A. Z.-D. z dnia [...] r., pomimo faktu, że organ egzekucyjny nie umożliwił Skarżącej wypowiedzenia się co do powyższego pisma rzeczoznawcy majątkowego; 3. art. 10 § 1 K.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. przez naruszenie zasady praworządności i prawa strony do obrony, przez nieumożliwienie skarżącej wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów, w szczególności do pisma rzeczoznawcy majątkowego A. Z.-D. z dnia [...] r. na podstawie którego organ egzekucyjny - Naczelnik [...] wydał postanowienia w dniu [...] r. II. naruszenie przepisów prawa administracyjnego materialnego mającego istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1. art. 155 ust. 1 pkt 5 u.g.n. przez uznanie, że rzeczoznawca majątkowy uwzględniła w treści opisu i oszacowania wartości nieruchomości przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy w rzeczywistości okoliczność ta została pominięta przez rzeczoznawcę majątkowego przy wycenie nieruchomości; 2. art. 175 ust. 1 u.g.n. przez błędne przyjęcie przez Naczelnika [...] i Dyrektora, że rzeczoznawca majątkowy dokonał opisu i oszacowania wartości nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości, podczas gdy w rzeczywistości rzeczoznawca majątkowy rażąco zaniżył wartość nieruchomości i dokonał jej wyceny niezgodnie z zasadami i warunkami wskazanymi w treści art. 175 ust. 1 u.g.n. W związku z podniesionymi zarzutami, Skarżąca wniosła o: 1. stwierdzenie nieważności w całości zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji, lub ewentualnie o: 2. uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia organu I instancji. Ponadto, niezależnie od powyższego Skarżąca wniosła o: 3. zobowiązanie Naczelnika [...] do dokonania kolejnego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, na podstawie nowego, innego niż operat szacunkowy A. Z.-D. operatu szacunkowego; 4. zasądzenie na rzecz Skarżącej od organu administracji publicznej kosztów postępowania według norm przepisanych, kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych, w tym kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Dyrektor podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu i wniósł o jej oddalenie. W wyniku rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] z w a ż y ł, co następuje. Skarga jest niezasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku prowadzonego postępowania w rozpoznawanej sprawie działania organów administracji publicznej nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub procesowego w sposób istotnie wpływający na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dacie wydania zaskarżonego aktu. Przedmiotem oceny Sądu w rozpoznawanej sprawie jest postanowienie organu nadzoru utrzymujące w mocy rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów Skarżącej co do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w miejscowości Ś., gmina B., dla której Sąd [...] prowadzi księgę wieczystą pod numerem [...] Oszacowana wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej określona została przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę [...]zł. Zarzuty skargi koncentrują się na kwestionowaniu prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] r. Zdaniem Skarżącej, rzeczoznawca majątkowy znacznie zaniżył wartość nieruchomości, co wynika z faktu, że w dniu [...] r. mgr inż. A. S. wykonał operat szacunkowy dla tej nieruchomości, określając jej wartość na kwotę [...]zł, przy czym nieruchomość ta stanowiła grunt rolny. Natomiast w międzyczasie, uchwałą z dnia [...] r. w planie zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie terenu, na którym znajduje się nieruchomość na usługi turystyczne dopuszczając jednocześnie następujące rodzaje zabudowy na tym terenie: hotele, pensjonaty, ośrodki wypoczynkowe z bazą zabiegową, Wellnes SPA, ośrodek hipiczny. W ocenie Skarżącej, zmiana przeznaczenia nieruchomości w istotnym stopniu zwiększyła jej wartość. Zdaniem organu, załączony do akt sprawy operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń formalnoprawnych, rzeczoznawca majątkowy uwzględnił w nim zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego oraz położenie nieruchomości w pasie nadmorskim a organ egzekucyjny w prawidłowy sposób dokonał ustaleń faktycznych w sprawie. Odnosząc się zaś do wcześniejszego operatu szacunkowego sporządzonego dnia [...] r. organ wskazał, że operat ten stracił ważność po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, co wynika bezpośrednio z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 156 ust. 3). Ewentualne podważenie wyceny nieruchomości mogłoby nastąpić w trybie art. 157 ust.1 u.g.n. poprzez zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu. Sąd, w tak zakreślonym sporze przyznał rację organowi, stwierdzając, że nie doszło ze strony organów do naruszenia przepisów prawa w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z przepisami u.p.e.a., opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a., po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2, skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w zw. z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 u.g.n.). Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu, przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. u z 2014 r., poz. 742). W wyniku dokonanej wyceny, określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, oraz że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z art. 152 ust. 3 u.g.n., wartość o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego, co polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. - dalej także "rozporządzenie"). Odnosząc się do istoty zaistniałego w sprawie sporu wskazać należy, że szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje powołane już wcześniej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. Rozporządzenie to określa (§ 1) rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W rozporządzeniu prawodawca przesądził generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest, wynikający z § 3 ust. 2 tego aktu, obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06). Zgodnie z treścią art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny). Z kolei przepis § 56 rozporządzenia stanowi, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto, do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przestawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W świetle przytoczonych przepisów wywieźć można, że organ nie powinien jednak wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, a więc w tę jego część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Sama ustawa w tym zakresie wskazuje, że potrzebne są wiadomości specjalne, których, co oczywiste, organ egzekucyjny nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która takie wiadomości posiada (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11; czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18 sierpnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 517/09). Sąd podzielił zatem stanowisko organu, że nie podlega ocenie organu egzekucyjnego, ani też organu nadzoru, zagadnienie prawidłowości operatu w jego merytorycznym zakresie, a więc odnośnie koniecznej ilości przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości oraz sposobu ich opisu, czyli tej części, w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Dokonywanie ocen w tym zakresie przez organ, pozbawione byłoby merytorycznej podstawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 18 lutego 2016 r., sygn. akt I SA/Rz 1223/15). Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują, że w tym zakresie, tj. w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości nieruchomości sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, ocena prawidłowości ich wyceny może być kwestionowana przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców (art. 157). Jest to jedyny sposób do zdyskredytowania merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a skuteczne zakwestionowanie go w tym trybie rodziłoby również skutki procesowe dla niniejszej sprawy [...]). Z akt administracyjnych badanej sprawy nie wynika, by Skarżąca podjęła takie działania prawne wobec spornego operatu przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców, zaś sąd administracyjny także nie jest uprawniony do oceny merytorycznej kwestionowanego operatu szacunkowego, a zatem w zakresie wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, gdyż jedynie kontroluje w spornej materii, czy działania organu były zgodne z prawem. Sporządzony operat jest dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie sądowej tylko na podstawie kryterium co do zgodności z prawem. W rozpoznawanej sprawie, w ocenie Sądu, organy dokonały oceny przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z zachowaniem przepisów regulujących sporną materię i ocena ta mieści się w granicach art. 80 K.p.a. Przechodząc zatem do podnoszonego zarzutu skargi co do zaniżenia, zdaniem Skarżącej, wartości nieruchomości w stosunku do jej rzeczywistej wartości jako, że w dniu [...] r. przedmiotowa nieruchomość była warta [...] zł oraz z uwagi na fakt, że po tym dniu dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość, został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym zmieniło się jej przeznaczenie na usługi turystyczne, rzeczoznawca majątkowy (posiadający wiadomości specjalne) złożył dodatkowe wyjaśnienia w piśmie z [...] r., w którym wprost wskazał, że w operacie szacunkowym wskazano, na stronie 11, przeznaczenie nieruchomości wycenianej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wskazano przeznaczenie terenu: teren zabudowy usług turystycznych, rodzaj zabudowy: hotele, pensjonaty, ośrodki wypoczynkowe z bazą zabiegową, Wellnes, SPA, ośrodek hippiczny. Analiza treści tego operatu szacunkowego to potwierdza. W toku sporządzania operatu wykorzystano więc dane zawarte w planie miejscowym, tym samym za niezasadny uznać należało zarzut co do naruszenia art. 155 ust.1 pkt 5 u.g.n. Mając na uwadze treść art. 154 ust. 1 u.g.n., oszacowania wartości rynkowej nieruchomości wycenianej dokonano z uwzględnieniem przeznaczenia w planie miejscowym, obowiązującym od [...] roku. Do porównania przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu pod usługi turystyki, a analizę rynku przeprowadzono w segmencie nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod rozwój turystyki. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił także, że rozbieżności co do określonych wartości mogą wynikać z upływu czasu, jaki miał miejsce pomiędzy datą sporządzenia operatu aut. rzeczoznawcy A. S. w sierpniu [...] a datą sporządzenia obecnego operatu, tj.: we wrześniu [...] r. [...] czasu może owocować na rynku nieruchomości zarówno zmianami stanu samej nieruchomości wycenianej, ale również sąsiedztwa tej nieruchomości, zmianami czynników ekonomicznych, społecznych, gospodarczych - warunkujących zmiany na rynku lokalnym, regionalnym i krajowym. Pamiętać należy, że ceny nieruchomości kształtowane są w zależności od wielkości popytu i podaży, które to z kolei są wypadkową czynników ekonomicznych i gospodarczych a na ich wpływ ma m.in. polityka władz różnego szczebla, polityka sektora finansowego, w tym banków w zakresie dostępności źródeł finasowania, poziom i struktura bezrobocia, wskaźniki takie jak PKB, inflacja oraz wiele innych. Czynniki te pośrednio wpływają na rynek nieruchomości i z pewnością w okresie [...] lat, wykazywały pewną dynamikę. Notowany poziom cen z okresu [...] roku może się różnić od poziomu cen notowanego w okresie [...] roku, i jak wskazuje analiza danych rynkowych poziom ten (z [...] roku) był nieporównywalnie wyższy od poziomu obecnego - przypadał na hossę rynku nieruchomości. Zdaniem Sądu, organy zasadnie posłużyły się dodatkowymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego. Dokonały wnikliwej i szczegółowej wręcz oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, nie znajdując podstaw do jego podważenia. Co istotne, jak słusznie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 lipca 2018 r. o sygn. akt II FSK 1960/16, organ nie ma uprawnienia, ani obowiązku prowadzenia we własnym zakresie ustaleń co do wartości nieruchomości, obowiązany jest bowiem oprzeć się na operacie szacunkowym sporządzonym przez osobę posiadającą wskazane w ustawie uprawnienia i niezbędną wiedzę specjalną. Powinien tylko ocenić, czy rzeczoznawca wybrał jedną z metod wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do wyceny wartości nieruchomości, czy uwzględnił przy jej dokonaniu wszystkie dane i okoliczności, jakie zgodnie z powołaną ustawą powinny być wzięte pod uwagę i czy wynik końcowy wyceny oparty został na tych danych, a jego uzasadnienie jest logiczne. W ocenie Sądu, również sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia zarówno warunki formalne, jak i został oparty na właściwych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat zawiera dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, jak też przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. Do wyceny przyjęto nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Jako grupę transakcji porównawczych przyjęto transakcje dotyczące prawa własności do nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ukierunkowanych pod zabudowę turystyczną z rynku powiatowego. W toku analizy odrzucono transakcje, których warunki zawarcia budziły wątpliwości co do ich wolnorynkowego charakteru, w szczególności transakcje z odroczonym terminem płatności lub odroczonym terminem wydania. Zdaniem Sądu. także treść operatu jest logiczna, spójna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona co do przyjętej wartości wycenianej nieruchomości. Nie znaleziono też jakichkolwiek rozbieżności czy niespójności, które mogłyby mieć istotne wpływ na ustaloną wartość nieruchomości. Należy przy tym ponownie podkreślić, że z art. 156 ust. 3 u.g.n. wprost wynika, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Już chociażby z tego względu operat szacunkowy z [...] r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. S. na zlecenie skarżącej Spółki dla potrzeb kredytowych, gdyż "(...) w celu ustanowienia hipoteki na zabezpieczenia kredytu udzielanego przez bank" (str. 4), nie mógł być miarodajny w stosunku do wyceny nieruchomości przyjętej w operacie szacunkowym z dnia [...] r., sporządzonym dla potrzeb postępowania egzekucyjnego (str. 3). Poza tym, faktem powszechnie znanym jest, że rynek nieruchomości ma charakter dynamiczny, a więc ulega ciągłym zmianom, zaś w [...] r. ceny transakcyjne nieruchomości nie dosyć, że były wyjątkowo wysokie, to od tego okresu upłynęło [...] lat. Nie jest trafiony również zarzut skargi co do naruszenia art. 175 ust. 1 u.g.n. Zarzut ten odnosi się do obowiązków rzeczoznawcy i sposobu wykonywania przez niego czynności zawodowych. Naruszenie zasady bezstronności jest poważnym zarzutem mogącym rodzić odpowiedzialność zawodową na podstawie art. 178 ust. 1 u.g.n., nie stanowi on jednakże samodzielnej podstawy do kwestionowania zasadności przyjętej w zaskarżonym operacie wartości nieruchomości, w tym bowiem zakresie konieczne byłoby odwołanie się do szczegółowych zasad sporządzania wyceny dla określonego celu. Postawiony w tym zakresie zarzut jest pozbawiony rzeczowej argumentacji i ogólnikowy. Niezasadne okazały się także zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postępowania i to w stopniu, który mógłby mieć istotny wpływ na wynik sprawy - art. 80 i art. 81 K.p.a. W ocenie Sądu, organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Jak już wyżej wskazano, ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie, co do zasady nie są uprawnione wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż rolą rzeczoznawcy jest pomoc w rozstrzygnięciu wątpliwości w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych. W takim też celu ustawodawca dopuszcza możliwość powołania biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.), którego opinia podlega kontroli sądowej jednak tylko co do jej sporządzenia w kontekście zgodności z prawem. Organy nie naruszyły także art. 10 § 1 K.p.a. W świetle art. 18 u.p.e.a., jeżeli przepisy niniejszej ustawy nie stanowią inaczej, w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Interpretacja art. 18 u.p.e.a. prowadzi zatem do wniosku, że stosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego odpowiednio oznacza, że stosuje się je tylko wtedy, gdy ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie reguluje danej kwestii, bądź reguluje ją niedostatecznie. Odpowiednie stosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego w postępowaniu egzekucyjnym oznacza, że przepisy tego kodeksu mogą być stosowane tylko w takim zakresie i w taki sposób, aby uzupełniać, a nie modyfikować ustawę o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Wynika stąd konieczność selektywnego stosowania przepisów kodeksu postępowania administracyjnego oraz niedopuszczalność ich stosowania w takich sprawach, które zostały uregulowane w sposób wyczerpujący w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym. W praktyce oznacza to, że tylko niektóre zasady postępowania administracyjnego można przenieść na grunt postępowania egzekucyjnego nie zmieniając ich brzmienia, inne należy stosować odpowiednio, jeszcze innych nie stosuje się w ogóle. W oparciu o powyższe należało stwierdzić, że w postępowaniu egzekucyjnym stosuje się odpowiednio następujące zasady: wynikającą z art. 6 K.p.a. zasadę praworządności, wynikającą z art. 7 K.p.a. zasadę prawdy obiektywnej, określoną w art. 8 K.p.a. zasadę zaufania, zasadę udzielania informacji(art. 9 K.p.a.), zasadę przekonywania (art. 11 K.p.a.), zasadę szybkości i prostoty postępowania (art. 12. K.p.a.) oraz zasadę pisemnego załatwienia sprawy (art. 14 § 1 K.p.a.). W postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie znajduje natomiast zastosowania przewidziana w art. 10 K.p.a. zasada czynnego udziału strony w postępowaniu (por. Dariusz Jankowiak, Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Komentarz, 2004, str. 182). Zasada ta przejawiająca się m. in. w obowiązku zagwarantowania stronie dostępu do akt oraz w umożliwieniu stronie wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, odnosi się jedynie do postępowania orzekającego i jedynie do postępowania poprzedzającego wydanie decyzji. Organ jest natomiast zobowiązany do respektowania praw strony w zakresie wyznaczonym treścią art. 73 K.p.a., zgodnie z którym strona ma prawo wglądu w akta sprawy, sporządzania z nich notatek, kopii lub odpisów. Prawo to przysługuje również po zakończeniu postępowania. Sumując, Sąd stwierdził, że stanowisko organu zawarte w zaskarżonym postanowieniu nie narusza przepisów prawa w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, czego dla uchylenia zaskarżonego aktu ustawodawca wymaga w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) P.p.s.a., a takiego naruszenia Skarżąca nie wykazała w badanej sprawie. W tym stanie sprawy Sąd, działając na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi, jako nieuzasadnionej. Wszystkie wyroki powołane w uzasadnieniu dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na internetowej stronie pod adresem: [...]