II SA/Sz 1029/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.),, Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi Gminy W. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oddala skargę. Decyzją z [...] r., znak: [...], Starosta Ł. ustalił wysokość odszkodowania z tytułu odjęcia prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,3874 ha z obrębu nr [...] W., gmina W. na rzecz jej byłego właściciela – M. F. - w wysokości [...] zł, w związku z przejęciem ww. działki przez Gminę W. pod inwestycję drogową pn. "Budowa drogi dojazdowej na działce o nr ewid. [...] obręb nr [...] W. w miejscowości W.", realizowaną w oparciu o decyzję Starosty Ł. nr [...] z [...] r., znak: [...], (zwanej dalej decyzją "zrid"). W pkt. 2 decyzji organ orzekający zobowiązał Gminę W. do wypłaty odszkodowania ustalonego na rzecz M. F. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Ustalenie wartości prawa związanego z przejętą na rzecz Gminy W. działką nastąpiło w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] r. sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego K. K. Od przedmiotowej decyzji odwołanie złożyła Gmina W., wnosząc o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Odwołująca się zarzuciła Staroście Ł. niedochowanie procedury określonej w K.p.a., tj. niepowiadomienie Gminy o możliwości zapoznania się ze stanowiskiem rzeczoznawcy przed wydaniem zaskarżonej decyzji. Ponadto, zdaniem Burmistrz W., organ I instancji w swojej decyzji nie odniósł się do uwag wniesionych do operatu szacunkowego i protokołu z oględzin. Strona odwołująca się ponownie przedstawiła swoje uwagi i zastrzeżenia do operatu szacunkowego. Po rozpatrzeniu odwołania, Wojewoda Z. decyzją z dnia [...] r. znak [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r., poz. 1257) dalej: "K.p.a." w związku z art. 12 ust. 4a, 4f i ust. 5 w związku z art. 11a ust. 1 oraz na podstawie art. 12 ust. 1 i ust. 4, art. 18 ust. 1 i art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2015, poz. 2031 ze zm.) utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy stwierdził, iż podstawą materialno-prawną przedmiotowego postępowania są regulacje zawarte w art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5 w związku z art. 11a ust. 1 oraz art. 12 ust. 1 i ust. 4 pkt 2, art. 18 ust.1 i art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2015, poz. 2031 ze zm.) dalej: "ustawa", których treść została przez organ przytoczona. Przytoczono także treść zastosowanych w sprawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., póz. 2147 ze zm.), dalej "u.g.n.". W konkluzji organ odwoławczy stwierdził, iż w myśl art. 130 ust. 2 u.g.n. w związku z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3 art. 134 u.g.n.) natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4 art. 134 u.g.n.). Na podstawie § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) dalej: "rozporządzenie" przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości, wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem ceny określa się w drodze korekty ceny średniej nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Ponadto, na podstawie § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia - wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości - zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia jej wartości rynkowej zgodnie z § 36 ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Na podstawie § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia - w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Celem zleconej rzeczoznawcy wyceny było ustalenie odszkodowania z tytułu przejścia z mocy prawa na własność Gminy W. nieruchomości przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej. Stan nieruchomości określono na 30 września 2016 r. (tj. w dacie wydania decyzji z.r.i.d.), natomiast wartość ustalono wg cen aktualnych, tj. z 7 marca 2017 r. Rzeczoznawca ustalił, iż badana nieruchomość nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego gminy. W tym wypadku stosownie do art. 154 ust. 2 u.g.n. przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy i Miasta Węgorzyno zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w Węgorzynie Nr XXI/183/2008 z dnia 3 lipca 2008 r. obowiązującego od 3 lipca 2008 r. - zmienionego Uchwałą Rady Miejskiej w Węgorzynie Nr XVII/163/2012 z dnia 28 czerwca 2012 r. działka nr [...] z obrębu nr [...] miasta W. posiada następujące ustalenia (zaświadczenie Burmistrza W. z [...] r., znak: [...]): Kierunki modernizacji i rozwoju struktury funkcjonalno-przestrzennej - tereny zabudowy mieszkaniowej (w tym usługowej) System terenów chronionych i kierunki ochrony zasobów środowiska przyrodniczego, - Natura 2000 "[...]", - granica Otuliny I. Parku Krajobrazowego. W celu ustalenia czy przeznaczenie nieruchomości zgodnie, z którym wywłaszcza się przedmiotową nieruchomość zwiększa jej wartość rzeczoznawca majątkowy przeanalizował lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo - usługową oraz drogi. Z analizy wynika, iż ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi (średnia cena 25 zł/m2) są niższe od cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo - usługową (cena średnia 38 zł/m2). W związku z powyższym biegły określił wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o zapis art. 134 ust. 3 u.g.n., tj. według aktualnego sposobu jej użytkowania, ponieważ przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Przy wycenie przedmiotowej działki, biegły dla celów odszkodowania określił jej wartość według aktualnego sposobu jej użytkowania, tj. biorąc do porównania nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo - usługową z powiatu ł. Ceny transakcyjne pochodziły z okresu od kwietnia 2015 r. do marca 2017 r. (tabela nr 1 ze str. 11 operatu). Ustalono również, że w badanym okresie nie wystąpił wzrost cen z tytułu upływu czasu w skali roku. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej. Ponadto określono cechy nieruchomości, które mają największy wpływ na cenę i ustalono ich procentowy udział w kształtowaniu ceny nieruchomości (tabela nr 2 s. 12 operatu). Wybór cech i ich udział wagowy rzeczoznawca majątkowy oparł na podstawie analizy rynku lokalnego (w tym analizy transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych), badania preferencji potencjalnych nabywców tego typu nieruchomości oraz rozmów przeprowadzonych w agencjach obrotu nieruchomościami, wskazując, iż na wartość tę ma wpływ: - lokalizacja - 35 %; - sąsiedztwo - 15 %; - wielkość powierzchni działki - 15 %; - dostęp do infrastruktury technicznej - 20 %; - dojazd-15%. Zgodnie z opisem nieruchomości zawartym w operacie szacunkowym, lokalizacja jest korzystna, sąsiedztwo - średnie, wielkość powierzchni - działki jest duża, brak dostępu do infrastruktury technicznej, dojazd - dobry. Cena za 1 m2 nieruchomości ujętych w bazie danych porównawczych, po odrzuceniu transakcji skrajnych, wahała się od 25,00 zł do 46,00 zł. Średnia cena wyniosła 38,00 zł/m2. Wartość jednostkowa w odniesieniu do nieruchomości wycenianej wyniosła [...] zł/m2. Określenie wartości wycenianej nieruchomości nastąpiło na podstawie iloczynu ustalonej wartości jednostkowej i powierzchni działki, i wyniosło [...] zł. Oszacowana wartość nieruchomości, w przeliczeniu na jeden m2, znajduje się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych na rynku lokalnym i sytuuje wycenianą nieruchomość poniżej średniej wartości przedziału cenowego nieruchomości porównawczych. Przy określaniu wartości działki biegły uwzględnił te cechy nieruchomości wycenianej, które wpływają na wartość rynkową nieruchomości. Organ odwoławczy stwierdził również, iż odnosząc się do podnoszonych przez Burmistrza Gminy W. zastrzeżeń do operatu jego autor wskazał, iż nieruchomość gruntowa nr [...], nie stanowi nieruchomości rolnej, gdyż przeznaczona jest zgodnie ze Studium pod tereny zabudowy mieszkaniowej (w tym usługowej). W operacie szacunkowym uwzględniono brak dostępu do infrastruktury technicznej oraz że dojazd do działki zapewniony jest bezpośrednio z drogi wojewódzkiej nr [...] o nawierzchni asfaltowej z wykonanym zjazdem na działkę. Rzeczoznawca wyjaśnił również, że cecha – wielkość powierzchni działki – przy inwestycjach liniowych nie stanowi podstawy do eliminacji transakcji podobnych ze względu na różne powierzchnie działek. W ramach inwestycji drogowych wydzielane są działki od paru m2 do kilku lub kilkunastu tysięcy m2 i często są wydzielone z podziału jednej nieruchomości na klika działek. Odrzucenie w tej sytuacji nieruchomości podobnych ze względu na wielkość powierzchni nie byłoby zasadne. Determinantą w przypadku nieruchomości drogowych jest ich przeznaczenie, a nie wielkość powierzchni. Jednocześnie biegły wskazał, że na terenie miasta W., w całej gminie W., jak również w całym powiecie ł. nie odnotowano w ostatnich 2 latach porównywalnych transakcji przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (w tym usługową) o zbliżonej powierzchni do wycenianej. Mając powyższe na uwadze rzeczoznawca, kierując się dyspozycją art. 134 ust. 1-4 u.g.n. określił wartość przejętej nieruchomości i wysokość należnego z tego tytułu odszkodowania według aktualnego sposobu jej użytkowania, ponieważ przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Nieruchomość w dniu 30 września 2016 r. przeznaczona była pod tereny zabudowy mieszkaniowej (w tym usługowej). Ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo - usługową na rynku lokalnym kształtują się w wysokości średnio 38 zł/m2, natomiast nieruchomości drogowe kształtują się na poziomie 25 zł/m2. Mając powyższe na uwadze wyceny przedmiotowej nieruchomości dokonano w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo - usługową. Organ odwoławczy zwrócił również uwagę na fakt, że powierzchnia jest cechą taką samą jak każda inna, a zatem uwzględnia się ją odpowiednim współczynnikiem korygującym. W tym wypadku rzeczoznawca taki współczynnik korygujący zastosował. Zakres obowiązków biegłego ma związek z jego wiedzą specjalną, zaś organy nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej. W odniesieniu do zarzutu, iż działka użytkowana jest rolniczo, organ, podobnie jak biegły wskazuje, że przedmiotowa działka użytkowana jest jako droga gruntowa dojazdowa do sąsiednich nieruchomości, a sąsiedztwo nieruchomości stanowią tereny niezabudowane przeznaczone w studium pod zabudowę mieszkaniową (w tym usługową). W świetle art. 134 ust. 2 u.g.n., sposób użytkowania dla celów odszkodowania musi być zgodny z przeznaczeniem nieruchomości, dlatego dla wycenianej działki do obliczeń przyjęto ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo - usługową. Zdaniem organu odwoławczego rzeczoznawca zasadnie wyjaśnił, że ocenę cechy lokalizacji przyjmuje się na podstawie przyjętej bazy nieruchomości porównawczych do wyceny i w odniesieniu do przedmiotowej bazy cechę tę określono jako korzystną, z uwagi na położenie wycenianej nieruchomości na terenie miasta. Przyjęte do porównania nieruchomości położone są na terenach miast, jak również na terenach miejskich mniej korzystnie zlokalizowanych. Przyjęcie lokalizacji przedmiotowej działki jako najmniej korzystnej nie byłoby zatem zasadne. Grunty rolne w sąsiedztwie przedmiotowej działki również stanowią tereny niezabudowane, a tereny niezabudowane nie stanowią niekorzystnego wpływu na wycenianą nieruchomość. Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu, że przyjęte przez rzeczoznawcę do analizy wartości przedmiotowej nieruchomości nie spełniają cech nieruchomości podobnych i wskazanych w odwołaniu przykładów transakcji, których rzeczoznawca nie uwzględnił, organ II instancji, powołując się na złożone w tej kwestii przez rzeczoznawcę wyjaśnienia, że wykaz transakcji z terenu Gminy W. za okres 2014 -2016, przedstawiony przez odwołującą się, zawiera transakcje, które nie są porównywalne z wycenianą nieruchomością i nie mogłyby być przyjęte do analizy. Przedstawiono bowiem 10 transakcji, z czego dwie wykreślono, jedna jest z 2014r., co przekracza okres 2 lat poprzedzających wycenę, dwie stanowią nieruchomości zabudowane, cztery stanowią nieruchomości rolne, jedna posiada powierzchnię 71 m2, jedna - o powierzchni 1000 m2 - została sprzedana za cenę 15 zł/m2, tj. poniżej średnich cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Wobec powyższego biegły uznał, że nie ma podstaw do zmiany operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie, co organ odwoławczy akceptuje. Organ II instancji wskazuje też, iż zgodnie z decyzją Starosty Ł. nr [...] z [...] r. przedmiotowa inwestycja polegać będzie na budowie drogi dojazdowej do gruntów rolnych. Droga ta będzie drogą klasy D. W Rozporządzeniu Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. (Dz.U. z 2016 r., poz. 124 j.t.) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie, droga dojazdowa (D) zaliczona została do najniższej z klas dróg publicznych, a mianowicie do dróg gminnych, które mają znaczenie lokalne i służą miejscowym potrzebom (§ 4 ust. 1 pkt 7 i ust. 2 pkt 4 rozporządzenia). Zatem prawidłowo Starosta Ł. wskazał, że przedmiotowa droga, będzie stanowić drogę publiczną, a co za tym idzie, cel sporządzonej wyceny również jest prawidłowy. Po analizie zebranego materiału dowodowego organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy, stanowiący podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania, czyni zadość przepisom ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także uwzględnia konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania. Operat szacunkowy został zatem uznany za wystarczający dowód do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego na wniesione przez Gminę uwagi jest – zdaniem Wojewody – spójna, rzeczowa i w pełni wyjaśnia wszelkie wątpliwości. Nie ma zatem podstaw do zakwestionowania przedmiotowej wyceny. Odnosząc się natomiast do podnoszonego w odwołaniu zarzutu niedochowania przez Starostę Ł. procedur określonych w K.p.a., poprzez niepowiadomienie Gminy W. o możliwości zapoznania się ze stanowiskiem rzeczoznawcy przed wydaniem decyzji, organ odwoławczy wskazał, że naruszenie przepisów postępowania może polegać w szczególności na niedopełnieniu wynikających z tych przepisów obowiązków organu lub uniemożliwieniu stronie skorzystania z przysługujących jej uprawnień procesowych, albo błędnej wykładni tych przepisów. Warunkiem uwzględnienia tych zarzutów jest ustalenie, że stwierdzone naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W niniejszej sprawie strona odwołująca się nie wskazała takich okoliczności. Nadto, w ocenie organu odwoławczego, wszystkie strony brały aktywny udział w prowadzonym postępowaniu. Zostało im doręczone (zawiadomienie o wszczęciu postępowania, postanowienie o powołaniu biegłego, zawiadomienie o możliwości zapoznania się z całokształtem zebranego materiału dowodowego, zawiadomienie o przedłużeniu terminu na załatwienie sprawy. Jedynie przed wydaniem decyzji przez organ I instancji strony nie zostały zawiadomione o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Jednakże na etapie postępowania toczącego się przed organem II instancji, mając możliwość zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym oraz wypowiedzenia się i złożenia dodatkowych wniosków, odwołująca się z prawa tego nie skorzystała. Nie sposób również zgodzić się z zarzutem Gminy W., że organ I instancji nie odniósł się do uwag wnoszonych przez Gminę, bowiem organ ten dokonał szczegółowej analizy operatu szacunkowego. Można zgodzić się ze skarżącą że organ I instancji nie odniósł się w pełni do jej zarzutów. Zgodnie jednak z art. 138 § 2 K.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, tylko w sytuacji gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres spraw ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. W niniejszej sprawie natomiast stwierdzone naruszenie takiego wpływu nie miało, natomiast w postępowaniu przed organem II instancji zapewniono wszystkim stronom postępowania czynny udział w każdym jego stadium, a przed wydaniem decyzji umożliwiono wypowiedzenie się, co do zebranych dowodów i materiałów oraz żądań, zgodnie z art. 10 § 1 K.p.a. Poddając natomiast analizie prawidłowość przeprowadzenia postępowania administracyjnego przez organ I instancji Wojewoda stwierdził, że Starosta Ł. prawidłowo ocenił operat szacunkowy z punktu widzenia treści art. 7 K.p.a., art. 77 K.p.a. i art. 80 K.p.a., tak, jak każdy inny materiał dowodowy pod względem jego przydatności do wydania orzeczenia kończącego postępowanie, zaś podniesione w odwołaniu zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organem I instancji, mimo wskazanych przez organ odwoławczy niedociągnięć, zostało przeprowadzone w sposób na tyle wyczerpujący, że wystarczyło to do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Właściwie zgromadzono i oceniono także materiał dowodowy. Prawidłowo również zinterpretowano, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Organ II instancji nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Powyższą decyzję Gmina W. zaskarżyła skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, zarzucając jej: 1) naruszenie przepisu art. 175 ust. 1 u.g.n. poprzez naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego zasady szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności, skutkującej zawyżoną wyceną działki nr [...]; 2) naruszenie przepisu art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz w zw. z § 4 ust. 1, 4, § 5 ust. 1 i 3 oraz § 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego dalej "rozporządzenie", poprzez błędne zastosowanie tych przepisów, tj. uznanie za prawidłowy, rzetelny i wykonany zgodnie z prawem operat szacunkowy sporządzony przez K. K., pomimo iż przyjęte przez rzeczoznawcę jako podobne nieruchomości nie spełniały wymagań określonych w art. 151 ust. 1 u.g.n. W operacie szacunkowym brak jest informacji o warunkach zawarcia transakcji oraz cech wybranych nieruchomości, uzasadnienia przyjęcia takiego, a nie innego materiału porównawczego (w tym brak informacji o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości w rozumieniu § 5 rozporządzenia), uniemożliwiający organowi orzekającemu ocenę rzetelności i prawidłowości sporządzenia operatu, w związku z czym należy przyjąć, iż metody porównywania i ceny transakcyjne nieruchomości w rzeczywistości nie odnosiły się do nieruchomości faktycznie podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i błędne potraktowano jako nieruchomości podobne, nieruchomości które nie powinny być za takie uznane, a także, nie dokonano właściwej korekty porównywanych działek i nie uwzględniono zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu; 3) naruszenie przepisu art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez nienależyte uwzględnienie rodzaju i położenia wycenianej nieruchomości, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych; 4) naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 84 § 1 K.p.a., poprzez niedopełnienie przez organ obowiązku zebrania materiału dowodowego w sposób wyczerpujący oraz obowiązku podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego i wszechstronnego wyjaśnienia sprawy, w szczególności wyjaśnienia wszystkich wątpliwości, co do prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby postępowania w przedmiotowej sprawie i naruszenie obowiązku załatwienia sprawy z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywatela, jak również poprzez niedokonanie przez organ oceny wiarygodności oraz przydatności dowodu z operatu szacunkowego rzeczoznawcy i oparcia rozstrzygnięcia na okolicznościach nieudowodnionych; 5) naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji. Podnosząc powyższe zarzuty Skarżąca wniosła o uchylenie skarżonej decyzji, a także uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenia zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi Skarżąca obszernie rozwinęła przytoczone wyżej zarzuty, zwracając uwagę, iż przed wydaniem decyzji z [...] r. pismem z dnia 24 marca 2017 r. Gmina W. wniosła szereg uwag do wykonanego operatu szacunkowego ustalającego cenę nieruchomości, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. K., kwestionując między innymi dobór nieruchomości podobnych do wycenianej oraz wskazując, iż nowo powstała nieruchomość posiada bardzo dużą powierzchnię, natomiast nieruchomości przyjęte do analizy w większości przypadków posiadają powierzchnię do 1500 m2. Atrybut powierzchni jest destymulantą; oznacza to, iż wraz ze wzrostem powierzchni maleje cena jednostkowa gruntu. Zastosowana w operacie poprawka z tytułu powierzchni nie oddaje w pełni warunków jakie panują wśród gruntów inwestycyjnych o powierzchni przekraczającej 3000 m2. W celu wyciągnięcia prawidłowych wniosków należałoby przeprowadzić analizę transakcji gruntów o powierzchni podobnej do wycenianej. Stwierdzenie, że rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i mieszkaniowo - usługowe, położonych w mieście W. charakteryzuje się umiarkowaną ilością zawieranych transakcji kupna - sprzedaży zobowiązywało rzeczoznawcę do szczególnie starannego wyszukania tych transakcji, które na tym rynku się odbyły, jak również do sięgnięcia do transakcji starszych, czego nie uczyniła. Gmina W. wskazała w swoim piśmie z dnia 24 marca 2017 r. - 10 transakcji z terenu całej gminy. Kilka z tych transakcji jest porównywalnych z wycenianą nieruchomością, biorąc pod uwagę przeznaczenie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy W. Do obowiązku organów należy ocena operatu szacunkowego, w szczególności pod kątem doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych. Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 22 marca 2017 r. II SA/Gd 692/16 LEX nr 2260312). Tymczasem w przedmiotowej sprawie treść operatu szacunkowego nie pozwala na ustalenie, czy wśród uwzględnionych do porównania nieruchomości znajduje się chociażby jedna taka, która spełnia kryteria nieruchomości podobnej, albowiem biegła nie podała w swojej opinii informacji charakteryzujących przyjęte do porównania nieruchomości oprócz powierzchni i ceny transakcyjnej. W konsekwencji ani skarżąca, ani organy administracji, jak również Sąd nie mogą ocenić, czy porównane zostały nieruchomości podobne, a w konsekwencji sprawdzić czy rzeczywiście wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę odpowiada jej rynkowej cenie i tym samym zweryfikować przydatności operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie. Na poparcie swego stanowiska Skarżąca przytoczyła wywody z wyroku WSA w Gdańsku z dnia 7 marca 2012 r., sygn. II SA/Gd 895/11) oraz wyroków NSA z dnia 30 maja 2017 r. sygn. II FSK 1295/15 oraz z dnia 8 stycznia 2016 r. sygn. akt I OSK 364/15. Zdaniem Skarżącej, brak w operacie szacunkowym stosownej informacji oraz dokumentacji dotyczącej transakcji stanowiących podstawę dokonanej wyceny świadczy o wadliwości operatu. Wobec braku odpowiedniej informacji o działkach wziętych pod uwagę przez rzeczoznawcę do porównania niemożliwa jest ocena rzetelności wyceny nieruchomości, a to dyskwalifikuje wycenę rzeczoznawcy stanowiącą podstawowy dowód w przedmiotowej sprawie. Jeżeli sama biegła nie posiadała odpowiedniej wiedzy o cechach nieruchomości podobnych to oczywiście dyskwalifikowałoby to całkowicie samą metodę podejścia porównawczego, którą stosuje się tylko wówczas, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 4 grudnia 2014 r., I OSK 1056/13, LEX nr 2008781). W operacie konieczna jest również aktualizacja cen z tytułu upływu czasu. Zbiór cen transakcyjnych, które są podstawą wyceny w podejściu porównawczym, pochodzi zawsze z przeszłości. Dlatego ustawodawca wymaga uwzględnienia zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. W wyniku analizy rynku lokalnego stwierdza się, czy ceny w badanym okresie miały tendencję wzrostową czy zniżkową. Do obliczenia trendu czasowego wybiera się transakcje różniące się tylko datą i ceną sprzedaży, przy takich samych pozostałych cechach. Można też wykorzystać kwartalne wskaźniki zmian cen nieruchomości dla danego rodzaju nieruchomości ogłaszane przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" z podziałem na województwa. W przedmiotowym operacie zabrakło takiej analizy lub informacji o sposobie jej przeprowadzenia i wynikach. Biegła, a za nią organy orzekające, przyznają fakt małej ilości transakcji na rynku lokalnym miasta i jak również gminy W. Jednocześnie bez głębszej analizy odrzucono wskazywane przez skarżącą transakcje z terenu Gminy W. argumentując, iż przekraczają okres dwóch lat, bądź dotyczą nieruchomości rolnych. Tymczasem prawo nie wyklucza wzięcia pod uwagę transakcji starszych niż 2 lata. PFSRM tworząc zapisy w standardzie, a obecnie w nocie interpretacyjnej, zajmowała się okresem uwzględniania cen transakcyjnych. I tak w Standardzie III.7 funkcjonującym do 2008r. wskazano na następujący zapis: "1.4 W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce na przykład wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty, co oznacza, że transakcje kupna sprzedaży określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko". Natomiast w Nocie Interpretacyjnej "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" uprzednio oznaczanej jako: Nr 1 funkcjonującej od 2008r. podobny zapis brzmi: "3.3 Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia". Są to zapisy różne. Niezmienny pozostaje natomiast zapis art. 153 ust. 1 u.g.n. wskazujący na brak ograniczeń w szacowaniu nieruchomości z uwzględnianiu cen transakcyjnych wyłącznie do 2 lat poprzedzających wycenę. W rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego brak jest również podobnych ograniczeń (§ 4 rozporządzenia). Dlatego w sytuacji, gdy stwierdzono bardzo małą ilość transakcji na rynku obejmującym Gminę W., to zasadnym było wzięcie pod uwagę transakcji starszych tego rynku. W związku z powyższym Skarżąca wskazuje na trzy transakcje sprzedaż; nieruchomości położonych w pobliżu przedmiotowej nieruchomości: 1) dz. nr [...] o pow. [...] m2 położona w obrębie nr [...] miasta W., w odległości około 1 km od centrum i około 500 m od wycenianej drogi. W Studium przeznaczona na tereny zabudowy mieszkaniowej (w tym usługowej). Niezabudowana, Użytki gruntu RlIlb i RIVa. Sprzedana aktem notarialnym Rep. A nr [...] z dnia [...] r Dojazd drogą gminną. Cena nieruchomości [...] zł. cena za 1 m2 - 23,10 zł/m2. 2) dz. nr [...] o pow. [...] m2 położona w obrębie nr [...] miasta W., w odległości około 1 łon od centrum i około 500 m od wycenianej drogi. W Studium przeznaczona na tereny zabudowy mieszkaniowej (w tym usługowej). Niezabudowana, Użytki gruntu RlIlb i RIVa. Sprzedana aktem notarialnym Rep. A nr [...] z dnia [...] r Dojazd drogą gminną. Na obrzeżach miasta. Cena nieruchomości [...] zł. Cena 1 m2 15,00 zł. 3) dz. nr [...] o pow. [...]m2 położona w obrębie nr [...] miasta W., w odległości około 1 km od centrum i około 400 m od wycenianej drogi. W Studium przeznaczona na tereny zabudowy mieszkaniowej (w tym usługowej). Niezabudowana, Użytki gruntu RlIlb. Sprzedana aktem notarialnym Rep. A nr [...] z dnia [...] r. Dojazd drogą gminną. Na obrzeżach miasta. Cena nieruchomości [...] zł. Cena 1 m2 - 26,38 zł. 4) dz. nr [...] o pow. [...] m2 położona w obrębie nr [...] miasta W., w odległości około 500 m od centrum. W Studium przeznaczona na tereny zabudów; mieszkaniowej (w tym usługowej). Niezabudowana. Użytki gruntu RlIlb i RIVa. Sprzedam aktem notarialnym Rep. A nr [...] z dnia [...] r. Cena nieruchomości [...] zł Cena 1 m2 - 5,12 zł. Zdaniem Skarżącej do oceny operatu szacunkowego obowiązany jest nie tylko organ, na którego zlecenie operat został wykonany. Zarówno organy administracyjne, jak i sądy rozpoznające sprawę mają jednak obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, który jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. Powołując się na wyrok NSA z dnia 23 października 2014 r., I OSK 534/13, LEX nr 1591038: Skarżąca stwierdza, iż "Nietrafny jest pogląd, że rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu i logiki wywodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera błędy łub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy". Rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, aby operat, będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 lutego 2009 r., I SA/Wa 869/08, LEX nr 527206). W tej sytuacji skarżona decyzja, jako opierająca się na uznaniu prawidłowości kwestionowanego w skardze operatu szacunkowego – zdaniem Skarżącej – powinna zostać uchylona. Odpowiadając na skargę Wojewoda Z. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm. - dalej: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi, powodujące eliminację zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego, następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.). Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana w niniejszej sprawie według ww. kryteriów nie dała podstaw do uznania, iż została ona wydana z naruszeniem prawa, uzasadniającym jej uchylenie. Zasadniczy zarzut rozpatrywanej skargi polega na zakwestionowaniu przez Skarżącą zasadniczego dowodu, w oparciu o który została wydania zaskarżona decyzja, tj. Operatu szacunkowego z dnia [...] r. opracowanego przez rzeczoznawcę z zakresu wyceny nieruchomości K. K. Należy zauważyć, iż podobne zarzuty i oceny Skarżącej zostały zawarte w odwołaniu od decyzji Starosty Ł. z dnia [...] r. W związku z treścią tego odwołania i podnoszonych w nim zarzutów Organ II instancji ponownie rozpoznając sprawę szczegółowo przeanalizował zebrany w sprawie materiał dowodowy, czemu dał wyraz w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia. W ocenie Sądu, organ II instancji prawidłowo ocenił przebieg postępowania, oraz trafnie ustosunkował się do podnoszonych w odwołaniu zarzutów i argumentów. Zauważyć też należy, iż na etapie postępowania przed organem I instancji autorka operatu ustosunkowała się do podnoszonych przez skarżącą wobec operatu szacunkowego, zarzutów. Wyjaśnienia te były też poddane analizie przez organ odwoławczy. Mimo tych wyjaśnień strona skarżąca podtrzymuje stanowisko, iż przyjęte przez rzeczoznawcę do analizy porównawczej działki (nieruchomości) nie spełniają cechy nieruchomości podobnych. W ocenie Sądu, zarzut ten nie daje podstawy do uwzględnienia skargi. Wskazać należy, iż definicję legalną nieruchomości podobnej zawiera przepis art. 4 ust. 16 u.g.n., który stanowi, iż przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca wskazał, że analizując rynek nieruchomości podobnych wziął pod uwagę nieruchomości gruntowe, niezabudowane przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe i mieszkaniowo - usługowe, położone na terenie powiatu ł., których ceny transakcyjne pochodziły z ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę. Największy wpływ na cenę badanych gruntów ma lokalizacja, sąsiedztwo, wielkość powierzchni działki, dostęp do infrastruktury technicznej, dojazd. Każda z tych cech posiada odpowiednią wagę. Dla potrzeb tej wyceny rzeczoznawca przyjął wagę cechy "wielkość powierzchni działki" na 15% dokonując w ten sposób oceny wielkości i wpływu tej cechy zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie standardami wyceny. Z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, że na terenie miasta W., w całej gminie W., jak również w całym powiecie ł. nie odnotowano w ostatnich 2 latach porównywalnych transakcji przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (w tym usługową) o zbliżonej powierzchni do działki wycenianej. Należy zgodzić się ze stanowiskiem rzeczoznawcy, jak i organów obu instancji, iż powierzchnia działki jest cechą taką samą jak każda inna, a zatem uwzględnia się ją z odpowiednim współczynnikiem korygującym, który rzeczoznawca w tym przypadku zastosował. Należy też mieć na uwadze, że obowiązki jak i uprawnienia biegłego mają związek z jego wiedzą specjalną. Ani organy administracji, na zlecenie których operat został sporządzony, ani sąd nie mają uprawnień do kwestionowania przyjętych przez rzeczoznawcę ustaleń w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej. Analizą wartości nieruchomości obejmuje się przede wszystkim rynek lokalny. Pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumieć należy obszar gminy lub powiatu. Biegła była zatem uprawniona do posłużenia się przy sporządzaniu operatu transakcjami nie tylko zawartymi na terenie gminy, ale także na terenie powiatu. Jak wynika z treści operatu, określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Należy mieć na uwadze, iż wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych i cechach a wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Oceniając zatem kwestionowany przez Skarżącą operat szacunkowy stwierdzić należy, iż rzeczoznawca przedstawił w nim szczegółową analizę rynku nieruchomości o funkcji mieszkaniowej i mieszkaniowo - usługowej na terenie powiatu ł. w okresie od kwietnia 2015 r. do marca 2017 r., czyli z okresu ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę. Badaniem zostały objęte ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących grunty mieszkaniowe i mieszkaniowo - usługowe o powierzchni do 2301 m2. Biegła objęła analizą 12 transakcji nieruchomościami, przedstawiając ich charakterystykę, w szczególności scharakteryzowała nieruchomości o cenie minimalnej i nieruchomości o cenie maksymalnej. Dla potrzeb tej wyceny biegła zgodnie z dokonanymi ustaleniami przyjęła trend czasowy na poziomie 0%. Do cech wpływających w zasadniczym stopniu na wysokość cen rzeczoznawca zaliczyła lokalizację, sąsiedztwo, wielkość powierzchni działki, dostęp do infrastruktury technicznej oraz dojazd. Biorąc pod uwagę zestaw transakcji przyjętych do wyceny oraz cechy rynkowe różnicujące ceny badanych nieruchomości autorka operatu określiła zestaw cech i ich wagi, co miało zasadniczy wpływ na ustalenie rynkowej ceny transakcyjnej nieruchomości w przeliczeniu na 1 m2 ich powierzchni. Biegła przedstawiła także w operacie opis nieruchomości w aspekcie cech rynkowych wpływających na jej wartość ustalając wielkość współczynników korygujących uwzględniającą różnicę cech i przypisywanych im wag pomiędzy działką wycenianą, a działkami o cenie minimalnej i o cenie maksymalnej. Biorąc pod uwagę powyższe czynniki rzeczoznawca ustaliła cenę jednostkową 1 m2 gruntu jako średnią cen gruntów analizowanych działek, a następnie określiła wartość rynkową wycenianej działki jako iloczyn ustalonej wartości jednostkowej i powierzchni działki. W ocenie Sądu, przyjęta przez rzeczoznawcę metodologia opracowania operatu była zgodna ze standardami zawodowymi w dziedzinie wyceny nieruchomości. W procesie wyceny nieruchomości na podstawie art. 175 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawcy zazwyczaj analizują rynek nieruchomości porównawczych z okresu obejmującego dwa lata wstecz od dnia wyceny. Wprawdzie żaden z przepisów powoływanego powyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie zabrania przyjmowania transakcji z dłuższego okresu, ale w takim przypadku rzeczoznawca winien szczegółowo wyjaśnić przyczyny, dla których decyduje się na objęcie monitoringiem okresu zawierania transakcji danego rodzaju nieruchomości dłuższy niż dwa lata. Zatem to rozszerzenie okresu badania cen transakcyjnych powyżej 2 lat wymagałoby szczegółowego uzasadnienia, nie zaś sytuacja odwrotna, jak wynika z twierdzeń skargi. Zasadą jest, aby ustalona wartość nieruchomości była jak najbardziej aktualna. Z wykonanej przez biegłą analizy wynikało, iż w tak przyjętym okresie trend zmiany cen był zerowy. Skarżąca stanowiska tego przekonywująco nie zakwestionowała. Ponadto podkreślić należy, iż w związku z podniesionymi przez Skarżącą zarzutami wobec operatu, zawartymi w piśmie do organu I instancji (wraz z załącznikami, w tym wykazem transakcji nieruchomościami, których rzeczoznawca nie uwzględniła w swej analizie) biegła do zarzutów tych szczegółowo się ustosunkowała (w piśmie z dnia 14 kwietnia 2017 r.), które to wyjaśnienia były również przedmiotem analizy organów I i II instancji. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym utrwalone jest stanowisko, które Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela, iż organ nie jest zobligowany do szczegółowego analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań w zakresie sztuki szacowania wartości nieruchomości, to jest sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań. Zasady te wypracowane zostały w praktyce przez środowisko rzeczoznawców. Nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, lecz stanowią wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa), zatem bez stosownego przeciwdowodu, w postaci opinii innego rzeczoznawcy lub uprawnionego do tego zespołu rzeczoznawców nie jest możliwe zakwestionowanie operatu szacunkowego wartości nieruchomości. Jak już wyżej wspomniano, Skarżąca w toku postępowania wnosiła uwagi do operatu szacunkowego, nie jest zatem zasadny zarzut skargi, iż pozbawiona była możliwości udziału w postępowaniu i przedstawienia swego stanowiska wobec opracowanego operatu. Również organ I instancji w toku postępowania zwracał się do rzeczoznawcy majątkowego o dodatkowe wyjaśnienia związane z podstawami i zasadami oraz założeniami przyjętymi do opracowania przedmiotowego operatu. Zadaniem i obowiązkiem organu jest ocena operatu pod względem formalnym. Negatywna ocena wartości dowodowej operatu jest możliwa jedynie w sytuacji, gdy prosta analiza jego treści budzi uzasadnione wątpliwości co do jego spójności, logiczności, zupełności, a także wtedy, gdy operat zawiera dające się zauważyć nieścisłości, błędy metodologiczne lub rachunkowe. Sama jednak metodyka szacowania nieruchomości pod względem warsztatowym, nie może być przedmiotem oceny organu administracji, zarówno co do wyboru sposobu szacowania nieruchomości, jak i doboru nieruchomości przyjmowanych do porównań. W obecnym stanie prawnym o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje bowiem sam rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania (por. m.in. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK1894/12). W przypadku, gdy dokonana ocena operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych, jedyną drogą jego weryfikacji jest, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., zlecenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu organizacji rzeczoznawców majątkowych. W świetle tego przepisu, tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zwartości operatu szacunkowego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13, LEX nr 1771894). Strona kwestionująca dany operat powinna zatem przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (zob. też wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 13 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Bd 241/09, LEX nr 551943). Samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16, LEX nr 2105357). Do dnia wydania decyzji przez Wojewodę Z. skarżąca nie przedstawiła negatywnej oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu dokonanej na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Uwzględniając powyższe uznać należało, iż analizowana w niniejszej sprawie opinia o wartości działki nr [...] z [...] r. została sporządzona w sposób prawidłowy i uwzględnia obowiązujące przepisy prawa, natomiast zarzuty zawarte w skardze nie znajdują prawnego uzasadnienia, jak też podstawy faktycznej, skoro nie zostały poparte dowodem w postaci opinii dotyczącej analizowanego operatu sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W tym stanie rzeczy brak jest podstaw do uwzględnienia skargi wobec czego podlega ona oddaleniu – zgodnie z dyspozycją art. 151 P.p.s.a.