II SA/Sz 1046/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.),, Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Protokolant Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II Sz na rozprawie w dniu 09 czerwca 2011r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności I uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...]r. Nr [...], II stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej M. G. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] r. nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz art. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania M. G. od decyzji Prezydenta Miasta [...] nr [...] z dnia 27 sierpnia 2010 r. w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu stanowiącego własność Gminy Miasta [...] , położonego w [...] przy ul. [...] , obręb nr[...] , działki nr [...] i nr [...] o powierzchni 0,0235 ha, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Z uzasadnienia decyzji oraz przedłożonych akt administracyjnych wynikało, że dnia 7 grudnia 2009 r. M. G. wystąpiła z wnioskiem do Prezydenta Miasta [...] o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej. Do wniosku załączyła aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości objętej wnioskiem, kserokopie: wniosku z dnia 10 czerwca 2009 r. o wydanie pozwolenia na użytkowanie części mieszkalnej w budynku pawilonu handlowo - usługowego z częścią mieszkalną przy ul [...] w [...], dziennika budowy pawilonu handlowo usługowego z częścią mieszkalną, decyzji Architekta Miejskiego z dnia 27 czerwca 1985 r. w sprawie pozwolenia na budowę pawilonu handlowo- usługowego z częścią mieszkalną oraz aktu notarialnego z dnia 4 stycznia 1984 r. Rep. A Numer [...] z zawartej umowy oddania terenu w użytkowanie wieczyste terenu przy ul. [...] w [...] z M. B.Ł, oznaczonego jako nieruchomość [...] . Z pisma Zastępcy Prezydenta Miasta [...] z dnia 5 sierpnia 2010 r. wynikało również, że aktem notarialnym Rep. A Nr [...] z dnia 30 lipca 2002 r. na rzecz M. G. (z domu Ł) oddano w użytkowanie wieczyste działkę nr [...] w [...] w celu poprawienia warunków gospodarowania nieruchomością przyległą, oznaczoną jako działka nr [...] zabudowaną pawilonem handlowo – usługowym z częścią mieszkalną. Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Prezydent Miasta [...] odmówił M. G. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki nr [...] i [...] w obrębie ewidencyjnym nr 19 o łącznej powierzchni 0,0235 ha położonej w [...] przy ul. [...] H. Organ I instancji stwierdził, że nieruchomość objęta wnioskiem M. G. na dzień wejścia w życie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nie była zabudowana na cele mieszkaniowe ani przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Od decyzji organu I instancji M. G. wniosła odwołanie, w którym domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz wydania decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki [...] i [...] . Do odwołania M. G. załączyła kopie dokumentów na okoliczność, że nieruchomość została zbudowana również na cele mieszkaniowe: protokołu przyłączenia do sieci urządzeń elektrycznych z dnia 18 października 1988 r., protokołu przyłącza wodno- kanalizacyjnego z 10 maja 1989 r., umowy o dostawę gazu do lokalu mieszkalnego z dnia 11 maja 1989 r., opinii Zakładu Kominiarskiego z dnia 23 października 1992 r. o dopuszczeniu do eksploatacji urządzeń ogrzewczo- kominowych. Odwołująca się wskazała nadto, że z ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. nie można wywieść, iż odbiór techniczny lokalu i dopuszczenie go do eksploatacji jest kryterium nabycia uprawnień do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Przytoczyła również wyrok WSA w [...] z dnia 21 stycznia 2009 r. sygn. akt IISA/Sz 932/08, z którego wynika, że ustawodawca w art. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiąc o celu mieszkaniowym nie wprowadza żadnego kryterium dotyczącego stopnia zabudowy mieszkaniowej w przypadku, gdy część działki pełni funkcje usługowe, a tym bardziej organy administracji nie są władne wprowadzać takie kryterium. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], utrzymując decyzją z dnia 15 października 2010 r. w mocy decyzję organu I instancji, zwróciło uwagę przede wszystkim na literalne brzmienie art. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Z przepisu tego – zdaniem Kolegium- wynika, że z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy, tj. 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę. W rozpatrywanej sprawie Kolegium skupiło się na określeniu charakteru zabudowy działek [...] i [...] , na których znajduje się pawilon handlowo-usługowy z częścią mieszkalną. Zdaniem organu, prawo do przekształcenia przysługuje wyłącznie w odniesieniu do gruntów zabudowanych na cele stricte mieszkaniowe, a za taką nie sposób uznać budynku pawilonu, którego część powierzchni przeznaczone jest na cele mieszkaniowe natomiast pozostała pełni inne funkcje. W ocenie organu odwoławczego, żeby przesłanka z art. 1 powołanej wyżej ustawy została spełniona, funkcja mieszkaniowa musi obejmować cały obiekt. Funkcja usługowa możliwość taką wyklucza. M. G. wywiodła skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] domagając się jej uchylenia ze względu na naruszenie prawa. W uzasadnieniu skarżąca podniosła, że art. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nie definiuje "nieruchomości na cele mieszkaniowe", ani nie warunkuje takiej kwalifikacji zabudową budynkiem o charakterze wyłącznie mieszkalnym. W świetle orzecznictwa, art. 1 ustawy nie stanowi przeszkody w dokonaniu przekształcenia w przypadkach, gdy budynek spełnia nie tylko funkcję mieszkaniową (wyrok z 25.03.2009 r. II SA/Sz 932/08, z dnia 26.11.2008 r. IISA/Sz 624/08). M. G. powołała się również na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 listopada 2008 r., I OSK 1676/07, zgodnie z którym wymóg przeznaczenia nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową i zabudowę garażami nie może oznaczać bezwzględnego zakazu wykorzystywania nieruchomości na inne cele, o ile nie spowoduje to utraty przez dana nieruchomość jej podstawowej funkcji jaką jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Skarżąca podniosła, że wzniesiony przez nią budynek posiada charakter usługowo - mieszkalny, z tym że powierzchnia części mieszkaniowej przewyższa powierzchnię części usługowej i z tego powodu spełnia kryteria określone w art. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2009 r. a zatem podlega przekształceniu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie z przyczyn podanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Skarga jest zasadna. Skarżąca wystąpiła z wnioskiem o przekształcenie przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] i [...] obręb 19 w [...] w prawo własności nieruchomości na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.). W myśl art. 1 ust. 1 powołanej ustawy, osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne. W dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, tj. 13 października 2005 r. skarżąca M. G. była użytkownikiem wieczystym nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] (umowa z dnia 4.01.1984r.) i działki nr [...] (umowa z dnia 30.07.2002 r.). Nieruchomość nr [...] w dniu zawarcia umowy była niezabudowana, natomiast działkę nr [...] Gmina Miasto [...] oddała w użytkowanie wieczyste na polepszenie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej (nr [...] ), zabudowanej pawilonem handlowo-usługowym z częścią mieszkalną. Z treści § 6 umowy z dnia 4 stycznia 1984 r. o oddaniu skarżącej terenu w użytkowanie wieczyste wynikało, że działka przeznaczona jest pod ww. rodzaj zabudowy, tj. handlowo-usługowy z częścią mieszkalną, natomiast w myśl § 7 użytkownik wieczysty zobowiązał się rozpocząć budowę najpóźniej w okresie dwóch lat od dnia zawarcia umowy i ukończyć budowę w terminie czterech lat. Skarżąca przystąpiła do realizacji umowy uzyskując w dniu 27 czerwca 1985 r. decyzję Architekta Miejskiego [...] o pozwoleniu na budowę pawilonu handlowo- usługowego z częścią mieszkalną. Zauważyć należy, a o czym nie wspomniały organy orzekające w sprawie, że zgodnie z art. 62 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy (ust. 2). Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym (ust. 3). W świetle powołanego przepisu nie ma zatem znaczenia okoliczność wystąpienia przez skarżącą z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na użytkowanie części mieszkalnej budynku przy ul. [...] w [...] dopiero w 2009 r., albowiem wniosek ten nie utożsamia zakończenia budowy w stanie surowym zamkniętym, lecz świadczy o formalnym zakończeniu procesu budowy, co w niniejszej sprawie pozostaje poza zainteresowaniem Sądu. Przedmiotem sporu jest w niniejszej sprawie kwestia, czy w dacie wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, tj. 17 października 2005 r. wnioskowana do przekształcenia nieruchomość była zabudowana na cele mieszkaniowe. Odnosząc się do tej podstawowej kwestii spornej dotyczącej spełnienia przesłanki z art. 1 ust. 1 powołanej ustawy, tj. "zabudowania na cele mieszkaniowe" należy przede wszystkim podnieść, że ustawodawca nie sprecyzował w ustawie z 29 lipca 2005r. , co należy rozumieć pod tym pojęciem. Odwołując się pomocniczo do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych- Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W piśmiennictwie przyjęto pogląd, że w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki kwalifikowany jest jako budynek niemieszkalny (B.Jelonek-Jarco, A.Józefiak. Komentarz do ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oraz niektórych innych ustaw- Lex 2008). W realiach niniejszej sprawy należy przyjąć, iż będąca przedmiotem wniosku nieruchomość, której przekształcenia domaga się skarżąca była w dniu 13 października 2005 r. zabudowana pawilonem handlowo - usługowym, lecz na piętrze budynku znajdowało się mieszkanie o pow. 122 m2. Powyższe ustalenia wskazują, że w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości mogła zostać spełniona przesłanka "zabudowy na cele mieszkaniowe" zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy. Nie ulega bowiem wątpliwości, że budynek przy ul. [...] w [...] obok funkcji usługowej pełnił funkcję mieszkaniową. W ocenie Sądu wymóg przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. nie może być sprowadzony do bezwzględnego zakazu wykorzystania części nieruchomości na cele inne cele, a tylko w tym kierunku organy prowadziły postępowanie. Organ ponownie rozpatrując sprawę, mając na uwadze ocenę prawną wyrażoną w niniejszym wyroku co do "zabudowy nieruchomości na cele mieszkaniowe", powinien przede wszystkim dokładnie ustalić stan faktyczny sprawy, stosownie do art. 7 i 77 Kpa. W tym celu pożądana będzie ocena przez organ przedstawionych w sprawie dowodów przez stronę jak i przeprowadzenie nowych dowodów na okoliczność wykorzystywania przez skarżącą nieruchomości na cele mieszkaniowe z przeprowadzeniem oględzin nieruchomości, czy sporządzeniem ekspertyzy przez uprawnioną osobę włącznie. Sąd, mając na względzie treść uzasadnienia decyzji organu II instancji jak oraz odpowiedzi na skargę, zwraca uwagę, że odpowiedź na skargę nie może pełnić funkcji uzupełnienia uzasadnienia decyzji organu odwoławczego jak to miało miejsce w tej sprawie. W istocie - jako pismo procesowe - winna odnosić się do zarzutów skargi, co zostało przez ustawodawcę zaakcentowane w tytule tego pisma. Brak dostatecznego uzasadnienia decyzji może skutkować narażeniem się na zarzut naruszenia przez organ art. 107 § 3 Kpa, a wada ta nie podlega konwalidacji w piśmie procesowym na etapie postępowania sądowoadministracyjnego. W świetle powyższych rozważań Sąd uznał zasadność skargi i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzje jak i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] , natomiast na podstawie art. 200 powołanej ustawy kosztami postępowania w sprawie obciążył Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...].