II SA/Sz 1064/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj, Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 lutego 2016 r. sprawy ze skargi S. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Wójt Gminy, po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia [...] r., nr [...] , wydaną na podstawie art.104ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267), zwanej dalej "K.p.a." oraz art. 98a i 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. [...] ze zm.), w zw. z uchwałą Nr XXXVII/254/2010 Rady Gminy Ustronie Morskie z dnia 29 marca 2010 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Województwa Zachodniopomorskiego z 2010 r. Nr 41, poz. 862) ustalił dla S. B. opłatę adiacencką w kwocie [..] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym S. (przed podziałem - działka nr [...] ; po podziale-działki nr [...] /1, [...] /2, [...] /3, [...] /4) w związku z podziałem zatwierdzonym decyzją Wójta Gminy nr [...] z dnia [...] r. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że opłata adiacencka ustalona została na podstawie art. 98a ust. 1 i 1 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały Rady Gminy Nr XXXVII/254/2010 z dnia 29 marca 2010 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Organ ten stwierdził, że zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego różnica wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale wynosi [..] zł (wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, natomiast jej wartość po podziale wynosi [...] zł), w związku z tym opłata adiacencka obliczona wg stawki 30% różnicy - stosownie do powołanej wyżej uchwały Rady Gminy - wynosi [...] zł. W odwołaniu od powyższej decyzji S. B. wskazała, że rzeczoznawca nie udzielił logicznych i rzeczowych odpowiedzi na zadawane przez stronę w toku postępowania pytania i wyrażone wątpliwości. Okoliczność ta dyskwalifikuje sporządzony przez rzeczoznawcę operat, jako wiarygodny dowód w sprawie. Dlatego też, w ocenie odwołującej się nie ma możliwości ustalenia, czy nastąpił wzrost wartości przedmiotowej działki wskutek jej podziału, tj. czy zachodzą przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, ewentualnie jej wysokości, z powodu niewywiązana się przez rzeczoznawcę z zaleceń zawartych w wyroku WSA w S. z dnia [...] r. i z decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. Ponadto odwołująca się, zgłosiła szereg zastrzeżeń do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz do dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy, uzyskanych w toku postępowania przez organ pierwszej instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] r., nr[...] , wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art. 4 pkt 11, art. 98a ust. 1 i 1a, art. 151 ust. 1, art. 153 ust.1, art.154 ust. 1 i 2,art.156 ust. 1, art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, po rozpatrzeniu odwołania S. B., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W ocenie Kolegium, w sprawie dochowane zostały wszystkie ustawowe wymogi umożliwiające ustalenie opłaty adiacenckiej: 1. określona została w drodze uchwały stawka procentowa opłaty - uchwała Nr XXXVII/254/2010 Rady Gminy Ustronie Morskie z dnia 29 marca 2010 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości z tytułu podziału nieruchomości, 2. zatwierdzony został decyzją ostateczną projekt podziału nieruchomości, 3. rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność operatu szacunkowego z dnia [...] r. klauzulą z dnia [...] r. oraz wykazał, że w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Organ odwoławczy wskazał, że pismem z dnia [...] r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zastrzeżeń strony skarżącej dotyczących operatu, na które zwrócił uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. w wyroku z 10 lipca 2014r. sygn. II SA/Sz 43/14. Potwierdził, że transakcja wskazana na stronie 11 operatu w wysokości 3,4 zł/m2 została odrzucona jako rażąco odbiegająca od cen pozostałych nieruchomości. Rzeczoznawca odniósł się także do zastrzeżeń dotyczących analizy rynku wskazanych na stronie 16 i 13 operatu. Potwierdził poprawność wykonanej analizy rynku oraz szczegółowo wyjaśnił w jaki sposób analiza została przeprowadzona, na jakiej zasadzie wybrano nieruchomości do porównania, w jaki sposób dokonano wyliczeń trendu czasowego. Zadaniem organu, wyjaśnienia rzeczoznawcy są logicznie umotywowane i wiarygodne, wskazują z jakich powodów rynek został rozszerzony, jak dobierano transakcje do wyceny nieruchomości przed podziałem i po podziale, które ceny zostały skorygowane z uwagi na upływ czasu. W przedmiotowym operacie szacunkowym wartość nieruchomości określona została podejściem porównawczym metodą porównywania parami. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokonał prawidłowej oceny stanu nieruchomości przed podziałem i po podziale. Przy wycenie nieruchomości uwzględnił ograniczenia występujące na nieruchomości, tj. przebieg infrastruktury technicznej. W związku z tym, że nieruchomości przyjęte do porównania dla określenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale pochodziły z różnych przedziałów czasowych - przyjęty został różny trend czasowy. Do wyceny działek nr [...] /2 i [...] /4 wykorzystano transakcje z okresu sierpień [...] r. ponieważ jak wykazała analiza, ceny utrzymywały się na podobnym poziomie, przy wycenie działek nie korygowano cen transakcyjnych. Również nie korygowano cen transakcyjnych przy wycenie nieruchomości przed podziałem, bo jak wykazała analiza ceny kształtowały się na dość stabilnym poziomie. Z kolei do wyceny działki nr [...] /3 , która zgodnie z decyzją zatwierdzającą podział, w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej powinna być zbyta wraz z udziałem w drodze wewnętrznej nr [...] /1 lub też powinna zostać ustanowiona służebność przechodu i przejazdu do drogi publicznej, ceny zostały skorygowane z uwagi na upływ czasu współczynnikiem 1,17% w skali miesiąca. Organ poinformował stronę, że w przypadku dalszego kwestionowania sporządzonej wyceny może wystąpić o dokonanie oceny operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Strona nie skorzystała z takiej możliwości. Wszystkie ograniczenia wynikające z przebiegających sieci podziemnych, naziemnych i oczka wodnego zostały w operacie szacunkowym opisane na str. 9, 10. Ograniczenia te zostały uwzględnione w cesze "Ograniczenia" zarówno przy wycenie nieruchomości przed podziałem jak i po podziale. Do porównania zostały wytypowane transakcje nieruchomościami, obciążone podobnymi ograniczeniami. Ograniczenia te zostały w operacie szacunkowym uwzględnione, a poszczególne wartości skorygowane w tabeli analitycznej. Rzeczoznawca majątkowy zastosował poprawki w maksymalnej wysokości. Udział procentowy (wagi cechy) każdej z cech, nie może być jednolity dla danej cechy w całym procesie wyceny. Z oczywistych powodów, przy szacowaniu nieruchomości przed podziałem, należało przyjąć inne nieruchomości (większe), niż przy określaniu wartości po podziale (mniejsze). To zróżnicowanie powierzchniowe pociąga za sobą zróżnicowanie wpływu cech rynkowych i skali tych cech na ceny transakcyjne. Wybór metody wyceny poprzedzony został analizą rynku. Najważniejsze cechy wpływające na zróżnicowanie cen transakcyjnych to: położenie danej nieruchomości (im bliżej morza, tym ceny wyższe), wielkość powierzchni (im nieruchomość większa tym cena jednostkowa niższa), uzbrojenie terenu, warunki dojazdu. Niższe ceny uzyskują nieruchomości sprzedawane wraz z udziałem w drodze wewnętrznej. Operat szacunkowy bezspornie dowodzi, że podział wywarł wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Natomiast powoływany w odwołaniu operat szacunkowy z [...] r. sporządzony został dla ustalenia renty planistycznej. Dla celów opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, operat ten jest nieprzydatny. Wyceniania nieruchomość, leżąca w południowej części[..] , [..] , na [...] od drogi krajowej nr[..] , zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę usług turystycznych z lokalizacją zabudowy mieszkaniowej i usługowej oraz w części pod drogę publiczną. Organ zaznaczył, że proces wydzielenia działek przeznaczonych pod zabudowę, przede wszystkim turystyczną, a dalej mieszkaniową, musiał w efekcie wywołać wzrost wartości położonej w pasie nadmorskim nieruchomości. Zdaniem Kolegium, przyjęta w operacie szacunkowym metodyka wyceny nieruchomości jest zgodna z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, a strona skarżąca nie wykazała, że ustalona w decyzji opłata jest nieuzasadniona, względnie jest uzasadniona w innej niż ustalona wysokości. S. B. powyższą decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. wnosząc o jej uchylenie. W skardze powtórzyła zarzuty zawarte w odwołaniu od decyzji organu I instancji wskazując, że rzeczoznawca w sporządzonych operatach manipuluje danymi, nie udziela lub unika odpowiedzi na pytania strony, co dyskwalifikuje sporządzony przez niego operat szacunkowy jako dowód w sprawie. Skarżąca wskazała na rozbieżności dotyczące ustalenia wartości nieruchomości widniejące w operacie sporządzonym dla celów opłaty adiacenckiej i operacie, na podstawie którego ustalono opłatę planistyczną. W ocenie skarżącej nie jest możliwe jednoznaczne ustalenie, czy nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek jej podziału z powodu nie wywiązania się przez rzeczoznawcę z zaleceń wyroku WSA w S. z dnia [...] r. i decyzji SKO z dnia [...] r. W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z dnia [...] r. skarżąca, podtrzymując w pełni żądania i twierdzenia zgłoszone w skardze dodała, że w sprawie budzi wątpliwości spełnienie przez zaskarżoną decyzję przesłanki wymienionej w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego, ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W niniejszej sprawie decyzja Wójta Gminy nr [..] z dnia [...] r., zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna i prawomocna w dniu [...] r., a to zdaniem skarżącej oznacza, że prawomocna decyzja dotycząca naliczenia opłaty adiacenckiej musiałaby zapaść do dnia [...] r. Skoro tak się nie stało, to zarówno nieprawomocna decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r., nr[...] , jak i poprzedzająca ją nieprawomocna decyzja Wójta Gminy z dnia [...] r., nr [...] winny zostać uchylone, a następnie postępowanie umorzone. Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2012 r. poz.270), zwanej "P.p.s.a." Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy w przedmiocie wymierzenia S. B. opłaty adiacenckiej. Zaskarżona obecnie decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały po ponownym rozpatrzeniu sprawy, w następstwie uchylenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. wyrokiem z dnia [...] r. wydanym w sprawie II SA/Sz 43/14, decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. ustalającej dla S. B. opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości. Mając na uwadze, iż w przedmiocie niniejszej sprawy tutejszy Sąd wypowiedział się już w powołanym wyżej prawomocnym wyroku, wyjaśnić należy znaczenie prawne tej okoliczności. Stosownie do art. 153 P.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Przez ocenę prawną rozumie się powszechnie wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich stosowania w rozpoznawanej sprawie. Dotyczy ona zatem właściwego zastosowania konkretnego przepisu prawa w indywidualnej sprawie. Wskazania natomiast co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencję oceny prawnej i dotyczą sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy. Mają one na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz nakreślenie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie w celu uniknięcia wadliwości tego postępowania (por. Bogusław Dauter: Zarys metodyki pracy sędziego sądu administracyjnego, wydanie 5, Warszawa 2014 str. 404). Z treści przytoczonego przepisu wynika, iż zarówno organy administracyjne, których działanie było przedmiotem skargi, jaki i sąd orzekający w sprawie, ilekroć dana sprawa będzie ponownie przez nie rozpoznawana, będą związane oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w orzeczeniu tego sądu, jeżeli nie zostanie ono uchylone lub nie ulegną zmianie przepisy prawne na podstawie, których ten sąd orzekał. Jeśli więc organ lub inna strona postępowania z taką oceną i wskazaniami się nie zgadza, to powinna zakwestionować za pomocą właściwych środków odwoławczych dane orzeczenie, w którym zawarta jest ocena prawna i wskazania, które uważa za niezgodne z prawem. Po uprawomocnieniu się zaś tego orzeczenia, stosownie do art. 170 ustawy P.p.s.a. zawarte w nim stanowisko wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Jeśli więc dane orzeczenie nie zostanie zakwestionowane w drodze właściwego środka odwoławczego i w efekcie się ono uprawomocni, wówczas kwestie prawne przesądzone w takim orzeczeniu i wskazania w nim zawarte, są wiążące dla organów administracyjnych orzekających w sprawie, tego sądu, jak i innych organów, nie wyłączając sądu II instancji rozpatrującego ewentualnie skargę kasacyjną na kolejny wyrok dotyczący tej samej sprawy. W uzasadnieniu wyroku z dnia [...] r. wydanego w niniejszej sprawie, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja, w zakresie oceny operatu szacunkowego, wydana została z naruszeniem przepisów postępowania (art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 oraz art. 138 K.p.a.), a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd stwierdził, że organ odwoławczy rozpatrując ponownie sprawę winien w szczególności dokonać oceny przydatności operatu szacunkowego oraz odnieść się do wszystkich zarzutów przedstawionych przez stronę w postępowaniu odwoławczym, jak i w skardze. Na skutek powyższego wyroku Kolegium uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Obecnie przedmiotem kontroli Sądu jest kolejna decyzja Wójta Gminy wymierzająca S. B. opłatę adiacencką i utrzymująca ją w mocy decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K.. W ocenie Sądu, organy obu instancji, zastosowały się do oceny prawnej i wskazówek wyrażonych w prawomocnym wyroku z dnia [...] r. sygn. akt II SA/Sz 43/14. Z akt sprawy wynika, że organ pierwszej instancji po zwrocie akt przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego M. K. o odniesienie się do wątpliwości wskazanych przez Sąd w wyroku z dnia [...]r. Rzeczoznawca w piśmie z dnia [...] r. odniosła się do poszczególnych kwestii operatu szacunkowego. Ponadto klauzulą z dnia [...] r. stwierdziła, iż operat szacunkowy z dnia 26 kwietnia 2013r. w którym określono wartość nieruchomości gruntowej oznaczonej nr dz. [...] położonej w S. gm. [...] na kwotę [...] zł przed podziałemi na kwotę [...] zł po podziale, jest aktualny. Dodatkowo pismem z dnia [...] r. rzeczoznawca odniosła się do sposobu obliczenia współczynnika wzrostu cen wynikającego z upływu czasu. Z powyższej dokumentacji wynika, iż rzeczoznawca przedstawił w jaki sposób dokonał analizy rynku nieruchomości. Wyjaśnił, że transakcja na stronie 11 operatu w wysokości 3,4 zł/m2 została odrzucona jako rażąco odbiegająca od pozostałych cen nieruchomości i nie wykorzystano jej do obliczeń. Odnosząc się do kwestii zmian cen nieruchomości przyjętych do obliczeń rzeczoznawca wyjaśnił, że stosując podejście porównawcze jest on zobowiązany do uwzględniania zmian poziomu cen wskutek upływu czasu, a ponieważ zbiory nieruchomości porównawczych do wyceny, przed i po podziale pochodziły z różnych przedziałów czasowych, odrębnie określono trend czasowy. Do wyceny działek nr [...] /2 i [...] /4 wykorzystano transakcje z [...] r. i z uwagi na stabilność cen w tym okresie nie korygowano cen transakcyjnych, do wyceny działki [...] /3, która powinna być zbyta z działką [...] /1 (drogą wewnętrzną) ceny skorygowano o współczynnik 1,17% w skali miesiąca. Rzeczoznawca wyjaśniła jakie czynniki mają wpływ na wysokość cen transakcyjnych na rynku nieruchomości oraz wskazała jakimi przesłankami kierowała się dokonując oceny wartości nieruchomości. Operat szacunkowy, odpowiadający przepisom art. 149-159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ma podstawowe znaczenie w postępowaniu dotyczącym ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału nieruchomości. Jednakże stosownie do art. 80 Kodeksu postepowania administracyjnego organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Nie ulega wątpliwości, że sporządzenie opinii o wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., dlatego zgodnie z art.7ustawy o gospodarce nieruchomościami, jej sporządzenie, w formie operatu szacunkowego, należy do rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy występujący w postępowaniu administracyjnym w roli biegłego zobowiązany jest nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale również do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie i stronie postępowania wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu do tej opinii, o których wyjaśnienie organ lub strona wystąpi do rzeczoznawcy. W rozpoznawanej sprawie organy orzekające wydały zaskarżoną decyzję na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę M.K. oraz obszernych wyjaśnień rzeczoznawcy do tego operatu. W ocenie Sądu dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy złożone przed organem orzekającym, wyczerpująco udzielają odpowiedzi na dostrzeżone w toku wcześniejszej kontroli Sądu wątpliwości. Twierdzenie strony skarżącej, iż stanowisko organu nie w pełni odnosi się do zgłaszanych przez niego zarzutów, nie jest równoznaczne z uznaniem, iż zaskarżona decyzja jest wadliwa. Wyjaśnić należy, że jeśli organ orzekający wyjaśnienia rzeczoznawcy, w ramach art. 80 K.p.a. uznał za wystarczające, stronie skarżącej przysługiwała możliwość poparcia swoich zarzutów dodatkowym dowodem w postaci oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 i ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżąca z takiego uprawnienia, mimo pouczenia w tym zakresie przez organ pismem z dnia [...] r., nie skorzystała. Zgodzić należy się ze stanowiskiem Kolegium, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy odpowiada ustawowym wymogom obowiązującym przy jego sporządzaniu, a zawartym w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, stąd zarzuty skargi podważające jego prawidłowość są niezasadne. Odnosząc się do wskazywanych rozbieżności w operacie sporządzonym w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej i operacie ustalonym na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej wyjaśnić należy, że przedmiotem niniejszego postępowania jest decyzja w przedmiocie opłaty adiacenckiej, której podstawą do ustalenia był operat szacunkowy z dnia [...] r., brak było zatem podstaw do badania operatu, który nie stanowił podstawy do ustalenia przedmiotowej opłaty. Wskazać należy, że ustawodawca przewidział inne przesłanki warunkujące wymierzenie opłaty adiacenckiej, a inne warunkujące ustalenie opłaty planistycznej. Opłata planistyczna, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, odnosi się do wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej, stosownie do art. 146 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem lub budową urządzeń infrastruktury technicznej. Tak wyznaczone przesłanki z założenia determinują badanie innych parametrów i cech wyznaczających wzrost wartości nieruchomości przy ustalaniu omawianych opłat. Dlatego też porównywanie operatów sporządzonych dla jednej nieruchomości, ale na innej podstawie prawnej i w toku różnych postępowań jest niezasadne, gdyż wskazane przez skarżącą rozbieżności nie oznaczają wadliwości jednego z tych dokumentów, a wynikają z różnych przesłanek dla wymierzenia opłaty adiacenckiej i opłaty planistycznej. W rozpoznawanej sprawie ustalenie opłaty adiacenckiej, wbrew zarzutom skarżącej, nastąpiło z zachowaniem terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Decyzja zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości z dnia [...] r. stała się prawomocna w dniu [...] r. Zgodnie z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 listopada 2013 r. sygn. akt I OPS 6/13 (dostępnej na stronie internetowej https://cbois.nsa.gov.pl/), o zachowaniu trzyletniego terminu dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy, w przypadku zakończenia postępowania decyzją organu odwoławczego, decyduje data wydania decyzji ostatecznej przez organ odwoławczy. W niniejszej sprawie zaskarżona decyzja ostateczna, tj. decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wydana została w dniu [...] r. Natomiast trzyletni termin o którym mowa w art. 98a ust. 1 ww. ustawy, w rozpoznawanej sprawie upływa dopiero w dniu [...] r. Reasumując zdaniem Sądu stwierdzić należy, że Kolegium stosując się wytycznych Sądu w wyroku z dnia 10 lipca 2014 r., rzetelnie i wyczerpująco, zgodnie z art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a., oceniło operat szacunkowy oraz odniosło się do zarzutów strony skarżącej podnoszonych w toku postępowania administracyjnego, co oznacza, że zaskarżona decyzja nakładająca na S. B. opłatę adiacencką odpowiada prawu. Mając na względzie wszystkie przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w S., na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargę.