II SA/Sz 1077/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Protokolant Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 czerwca 2011r. sprawy ze skargi K. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I uchyla zaskarżoną decyzję, II stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej K. O. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 15 września 2010 r. nr SKO.Sz.[...] , na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.), art. 98a ust. 1 i ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze. zm.) oraz § 1 ust. 2 uchwały Nr XLVII/906/05 Rady Miasta [...] z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zach. z dnia 9 stycznia 2006 r. nr 1, poz. 8), zmienionej uchwałą nr XV/397/07 Rady Miasta [...] z dnia 19 listopada 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Zach. z dnia 14 grudnia 2007 r. nr 121, poz. 2256) w wyniku rozpoznania odwołań A. Z., J.K., E. A. K.-T., S. K., E. W., Ł. K. od decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia 14 maja 2010 r., nr[..] , utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Opisane rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym. Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia 14 maja 2010 r. ustalił stronom opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] przy ulicy [...] , obręb [...] stanowiącej działkę numer [...] , o powierzchni [...] m2, spowodowanego podziałem jej na działki o numerach [...] dla których w Sądzie Rejonowym w [...] prowadzona była księga wieczysta nr[...] . Do zapłaty powyższej kwoty zostali zobowiązani: - J. K., [...] części ustalonej opłaty adiacenckiej, tj. kwoty [...] zł, - Ł. K., E. W. B.K. E.K.-T. K. O. M. K.-R., S. K., J. K., L. K., G. K. – pozostali współwłaściciele nieruchomości, po [...] części ustalonej opłaty adiacenckiej, tj. kwoty po [...] zł, W toku prowadzonego postępowania organ ustalił, iż na wniosek współwłaścicieli nieruchomości Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia 14 sierpnia 2008r., nr [...] zatwierdził podział opisanej nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] na [...] działek o łącznej powierzchni [..] m2. Powyższa decyzja z dniem 15 września 2008 r. stała się ostateczna. W dacie tej obowiązywała ważnie podjęta uchwała Rady Miasta [...] nr XV/397/07 z dnia 19 listopada 2007 r., zmieniająca uchwałę w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, na mocy której stawka opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Postanowieniem z dnia 27 maja 2009 r. organ powołał rzeczoznawców majątkowych do wydania opinii, czy w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości wzrosła jej wartość. W sporządzonym operacie biegli stwierdzili, że wartość rynkowa 1m2 gruntu przed podziałem wynosi [...] zł/m2, natomiast wartość tego samego gruntu po podziale wynosi [..] zł/m2. Wskutek powyższego ustalono, że wartość nieruchomości wg stanu przed podziałem wynosi [...] zł, a według stanu po podziale [...] zł. Przyjmując zgodnie z operatem, iż różnica wartości nieruchomości przed i po podziale wynosi [...] zł, Prezydent Miasta [...] ustalił opłatę adiacencką przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty wynoszącej 30%. Uzasadniając odmowę rozłożenia należności na raty, o którą wnosili współwłaściciele nieruchomości, organ wskazał, iż może dokonać rozłożenia takiej opłaty na raty w uzasadnionych przypadkach, do których można zaliczyć m.in. trudną sytuację materialną nie pozwalającą na jednorazową zapłatę należności wynikającej z decyzji ustalającej opłatę adiacencką. Przy czym rozkładając należność na raty organ musi zbadać, czy należności gminy z tytułu opłaty adiacenckiej będą należycie zabezpieczone. Mając na uwadze, że strony nie przedstawiły swojej sytuacji majątkowej i nie wskazały nieruchomości, na której należność z tytułu opłaty rocznej miałaby być zabezpieczona hipoteką, organ odmówił rozłożenia należności na raty. Nie zgadzając się z wydaną decyzją A. Z. będący pełnomocnikiem B. K., J. K., E. A. K.-T., S. K., E. W. i Ł. Ko. złożyli odwołania, w których domagali się uchylenia zaskarżonej decyzji i umorzenia postępowania, względnie przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Dodatkowo, w złożonych odwołaniach, skarżonej decyzji zarzucono naruszenie: - zasady "ochrony zaufania jednostki do państwa i stanowionego" wynikającej z art. 2 w związku z art. 84 Konstytucji RP, - art. 7, 75 § 1, 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niepodjęcie wszystkich działań zmierzających do zbadania całego materiału dowodowego, - § 4 pkt 4 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, - zasady określonej w art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystywany dla celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, - art. 147 ww. ustawy, przez nieuzasadnioną odmowę rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty, - art. 9, 10 § 1, 11, 12 §1 i 35 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego przez złamanie określonych w nich zasad postępowania. Przechodząc do oceny kwestionowanego rozstrzygnięcia organu I instancji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wskazało, że zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość wójt, burmistrz, albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat, od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie podział działki nastąpił na zgodny wniosek jej właścicieli, a decyzja w tym przedmiocie stała się ostateczna w dniu 15 września 2008 r., zatem nie upłynął termin, w którym jest dopuszczalne naliczenie opłaty. W dniu, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna obowiązywała ważnie podjęta uchwała Rady Miasta [...] nr XV/397/07 z dnia 19 listopada 2007 r., w oparciu o którą organ prawidłowo ustalił należną stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Kwestią sporną stanowiła prawidłowość sporządzonego operatu oraz, czy z uwagi na upływ 12 miesięcy od daty sporządzenia może być on wykorzystywany przez organ II instancji. Organ I instancji dokonał wnikliwej oceny operatu i nie dopatrzył się w nim uchybień, a analiza przeprowadzona przez Kolegium potwierdza to stanowisko. Podnosząc zarzuty co do prawidłowości zasad stosowania współczynników korygujących, na poparcie swoich twierdzeń strony nie przedstawiły żadnego innego operatu szacunkowego, opinii stowarzyszenia rzeczoznawców czy też jakiegokolwiek innego dowodu pozwalającego na stwierdzenie, że zarzuty oparte są na wiedzy specjalnej a nie są jedynie wynikiem subiektywnych odczuć. Nadto odwołujący podnosząc, że wskutek podziału nieruchomości wartość nieruchomości zmalała, pomijają fakt, iż wielkość nieruchomości jest tylko jednym z parametrów mających wpływ na jej ostateczną wartość. Powyższe zostało uwzględnione przez biegłych, którzy wskazali, iż przy transakcji sprzedaży nieruchomości uwzględnia się takie cechy jak jej lokalizacja, sąsiedztwo, powierzchnia, dostęp do infrastruktury technicznej, kształt działki itp. Zgodnie z przyjętym przez rzeczoznawców założeniem powierzchnia działki determinuje cenę rynkową jedynie w 20% i Kolegium nie znalazło podstaw do negowania tego założenia. Dodatkowo organ podał, że dobór wskaźników korygujących powiązany jest ze stosowną analizą rynku nieruchomości i faktycznych cen transakcyjnych. Odnosząc się do zarzutów dotyczących operatu w tym zasad przyjmowania stanu (obciążeń) nieruchomości, organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z § 41 rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej, określa się wartość według stanu nieruchomości przed podziałem i po jej podziale, a ceny – na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, przy czym stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Uzyskanie przez decyzję podziałową statusu ostateczności nie powoduje powstania służebności, zatem nie istnieją one w tej dacie. Obciążenie takim ograniczonym prawem rzeczowym ma jedynie charakter potencjalny. Podstaw do zakwestionowania operatu nie daje również zarzut braku odpowiedzi na wszelkie pisma kierowane do urzędu przez strony postępowania. Wszelkie podnoszone kwestie zostały zbadane w toku wydawania decyzji i zawarte w jej uzasadnieniu, zatem były rozważane przy rozstrzyganiu. Odnośnie podważanej przez strony aktualności operatu szacunkowego, Kolegium podało, że stosownie do art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, jednak w myśl art. 156 ust. 4 ww. ustawy istnieje możliwość wykorzystania operatu po powyższym okresie, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, które następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. W rozpoznawanej sprawie w dniu 14 maja 2010 r. rzeczoznawca potwierdził aktualność operatu, co dało podstawy do wykorzystania go również w postępowaniu odwoławczym. Kolegium nie znalazło podstaw do uwzględnienia zarzutu niekonstytucyjności art. 88 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do badania zgodności ustawy z przepisami Konstytucji powołany jest Trybunał Konstytucyjny , który badał między innymi zgodność zasad naliczania opłaty adiacenckiej z Konstytucją. W wyroku o sygn. akt SK 19/06 Trybunał Konstytucyjny zakwestionował uprzednio obowiązujące przepisy (art. 98 ust. 4 uogn) w takiej części w jakiej możliwe było naliczanie opłaty w sytuacji, gdy w dniu podziału nie obowiązywała uchwała określająca wysokość stawki opłaty adiacenckiej. W takim przypadku osoba dokonująca podziału nie mogła ocenić wszelkich ekonomicznych skutków swojego działania, gdyż uchwała określająca stawkę procentową był podejmowana już po podziale. Innych elementów naliczania opłaty adiacenckiej Trybunał nie zakwestionował. Chybiony jest również zarzut, iż niekonstytucyjność przepisów dotyczących opłaty adiacenckiej wynika z faktu, że zgodnie z Konstytucją obywatel powinien z góry znać wszelkie obciążenia związane z dokonywanymi czynnościami, bowiem z przywołanego orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego jasno wynika, że dla zgodności z ustawą zasadniczą wystarczy aby obywatel mógł poznać zobiektywizowane kryteria na podstawie których będzie ustalana opłata adiacencka. Tak więc każda osoba zainteresowana podziałem może zlecić rzeczoznawcy wycenę. Kolegium nie dopatrzyło się również nieprawidłowości przy odmowie rozłożenia należności na raty. Z akt sprawy wynika, iż strony odmówiły przedstawienia informacji w oczekiwanej przez organ formie, nie przedstawiając w to miejsce żadnych innych dowodów, czy rzeczowej argumentacji. W tym stanie rzeczy powyższa odmowa nastąpiła w dopuszczalnych prawem granicach uznania administracyjnego i została przez organ należycie umotywowana. Na wyżej opisaną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] złożyła K. O.. Wnosząc o uchylenie zaskarżonych decyzji jako naruszających prawo, skarżąca zarzuciła im naruszenie przepisów wymienionych w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Uzasadniając skargę, K. O. wskazała, że przepis art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami jest sprzeczny z Konstytucją, ponieważ narusza wynikającą z art. 2 w związku z art. 84 zasadę "ochrony zaufania jednostki do państwa i stanowionego prawa". Zasada ta wymaga, aby zainteresowany znał dokładną treść i wysokość ciążących na nim obowiązków daninowych w chwili zdarzeń powodujących powstanie takiego obowiązku, natomiast regulacja art. 98 a nie umożliwia zainteresowanemu ustalenia ciążącej na nim opłaty adiacenckiej przed prawomocnym podziałem. Dodatkowo z przepisu tego nie wynika, że podział nieruchomości automatycznie powoduje wzrost jej wartości, a odniesienie argumentacji zawartej w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 kwietnia 2007 r. do aktualnie obowiązującego art. 98a ustawy, prowadzi do wniosku, że jest on sprzeczny z art. 2 Konstytucji z tych samych względów z których sprzeczny z Konstytucją był art. 98 ust. 4 tej samej ustawy. Dalej skarżąca wskazała, że operaty szacunkowe, w oparciu o które organ I instancji wydał decyzję zawierają błędy, których stwierdzenie nie wymaga wiedzy specjalistycznej. Mianowicie rzeczoznawca majątkowy stosując metodę skorygowanej ceny średniej, powinien opisać nieruchomości gruntowe o cenie minimalnej i cenie maksymalnej, podać ich charakterystykę informując m.in. o cenie uzyskanej za 1 m2. Tymczasem w operacie szacunkowym sporządzonym dla nieruchomości oznaczonej na dzień podziału działka nr [...] położona w obrębie [...] , do zbioru nieruchomości przyjętych do określenia wartości przed podziałem przyjęto nieruchomości o pow. [...] itp. Większość nieruchomości w tej bazie danych nie przekracza powierzchni 0,500ha, a wyceniana nieruchomość ma pow. [...] ha. Jest to oczywiście niedopuszczalna pomyłka. Z analizy tych transakcji wynika, że cena 1 m2 działki o pow. 0,p,,,[ ha (powierzchni zbliżonej do działek powstałych po podziale) wynosi [...] zł, a cena 1m2 działki o pow. [...] (zbliżonej do działki przed podziałem) wynosi [..] zł, co prowadzi do wniosku, iż wartość nieruchomości po podziale zmalała. Do bazy nieruchomości po podziale przyjęto natomiast działki o pow. 0,[...] ha, 0,[...] ha czy nawet [...] ha, co znowu spowodowało absurdalną sytuację, w której działka o pow. [...] ha ma cenę [...] zł za 1m2, a działka o pow. [...] ha cenę [...] zł za 1 m2. Do zbioru nieruchomości, które posłużyły biegłemu przyjęto nie tylko działki nieadekwatne wielkościowo, ale też działki różniące się położeniem, sąsiedztwem, a przez to atrakcyjnością. Działki podlegające wycenie mieszczą się w granicach miasta, jednak położone są w odległości [...] km od centrum miasta. Są one typowymi "sypialniami" miasta, nie posiadają uzbrojenia. Natomiast działki, które zostały użyte do bazy porównawczej to m.in. działki w [...] czy[...], których atrakcyjność znacznie [...] działki wyceniane. W toku prowadzonego postępowania, zgłaszano zarzuty do wyceny biegłego, jednakże organ nie udzielił na nie odpowiedzi. Organ I instancji poprzez nie znajdujące w przepisach prawa materialnego wezwanie do złożenia oświadczenia majątkowego, pozbawił strony możliwości skorzystania z przysługującego im prawa rozłożenia na raty opłaty adiacenckiej. Zdaniem skarżącej dane których zażądał organ, tj. "Oświadczenie o stanie majątkowym, sytuacji materialnej i ciężarach finansowych" są danymi osobistymi podlegającymi ochronie. Natomiast stosownie do art. 147 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty, lecz przesłanki warunkujące rozłożenie tej opłaty strona ma prawo poznać przed wydaniem decyzji, aby móc świadomie podjąć decyzję o sposobie zapłaty. Nadto w toku całego postępowania doszło do naruszenia podstawowych zasad postępowania administracyjnego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy. I tak zawiadomienie o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłat adiacenckich datowane jest na dzień 12 sierpnia 2009 r., natomiast operat szacunkowy wartości przedmiotowej nieruchomości sporządzony został w dniu [...] r., a więc przed wszczęciem postępowania. Rzeczoznawcy majątkowi będący autorami operatu szacunkowego powołani zostali postanowieniem dnia 27 maja 2009 r., czyli także przed zawiadomieniem o toczącym się postępowaniu. Zatem w przedmiotowej sprawie postępowanie dowodowe prowadzone już było przed wszczęciem postępowania z urzędu. Dodatkowo organ I instancji w prowadzonym postępowaniu nie udzielił odpowiedzi na pisma i wnioski stron oraz nie poinformował stron o zakończeniu postępowania, przez co uniemożliwił składanie wniosków dowodowych i czynny udział na każdym etapie postępowania. Wbrew treści art. 67 § 1 K.p.a. organ nie sporządzał protokołów z czynności zapoznania strony ze zgromadzonym materiałem dowodowym. Brak sporządzenia takiego protokołu podważa wiarygodność i zaufanie obywatela do organu i dokonywanych przez niego czynności. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie. Kolegium nie podzieliło stanowiska skarżącej, iż ma ona prawo poznać treść przyszłej decyzji przed jej wydaniem, tak by móc już na tym etapie kwestionować rozstrzygnięcie. Organ prowadzący postępowanie nie ma również obowiązku zawierania w bieżącej korespondencji ze stroną informacji zawierających wiążącą ocenę wyrażanych opinii czy składanych dowodów. W toku postępowania organ gromadzi bowiem wszelkie niezbędne dowody, a ich ocena następuje dopiero na etapie wydawania decyzji. Za bezzasadny Kolegium uznało także zarzut bezkrytycznego przyjęcia operatu szacunkowego, ponieważ analiza wykonana na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego zawiera odniesienia do wszelkich aspektów weryfikacji możliwych do badania przez organ administracji. Wniosek skarżącej, że wartość nieruchomości powstałych z podziału jest niższa niż przed podziałem, jest sprzeczny z treścią operatu czy też zasadami życiowego doświadczenia. Odnośnie zarzutów co do braku rozłożenia opłaty na raty, Kolegium uznało argumentację zawartą w decyzji organu I instancji za wyczerpującą. Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] z w a ż y ł, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Sąd administracyjny, stosownie do przysługujących mu kompetencji określonych w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) kontroluje zaskarżone decyzje wyłącznie w aspekcie ich zgodności z prawem i może decyzję taką uchylić, gdy narusza ona prawo materialne lub procesowe w stopniu, mającym wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) zwanej dalej "P.p.s.a.". Na podstawie art. 134 § 1 P.p.s.a. , sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zgodnie z tym przepisem, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, Sąd może uwzględnić skargę także ze względu na inne uchybienia niż te, które podnosi strona w skardze. Przedmiotem sporu w niniejszym postępowaniu była przede wszystkim wysokość opłaty adiacenckiej ustalonej w decyzji przez Prezydenta Miasta [...] z tytułu podziału nieruchomości stanowiącej współwłasność skarżącej K. O. oraz uczestników postępowania na podstawie operatu szacunkowego, którego przydatność dla rozpoznania sprawy została przez strony zakwestionowana. Materialnoprawnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowił art. 98a ustawy z dnia o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.". Przepis ten stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stan faktyczny sprawy ustalony przez organy administracji orzekające w sprawie wskazuje, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] przy ul. [...] w [...] na podstawie decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia 14 sierpnia 2008r. na wniosek jej współwłaścicieli została podzielona na sześć działek oznaczonych jako działki nr [...] ( o pow. [...] ha), nr [...] (o pow. [...] ha), nr [...] (o pow. [...] ha), nr [...] (o pow.0,[...] ha), nr [...] (o pow. 0.[...] ha) i nr [...] (o pow. 0,[...] ha). Decyzja ta stałą się ostateczna, wg adnotacji na decyzji, dnia 15 września 2009 r. Dnia [...] r. współwłaściciele nieruchomości zostali zawiadomieni o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] przy ul. [...] w [...] po jej podziale na [...] działek na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia 14 sierpnia 2008 r. W tym samym dniu organ postanowieniem powołał G. K. – rzeczoznawcę majątkowego wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministra Transportu i Budownictwa do wydania opinii w przedmiocie wartości nieruchomości nr [...] w [...] przy ul. [...] przed jej podziałem oraz po podziale jako przesłanki stanowiącej podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Ustanowiony rzeczoznawca przedłożył organowi operat szacunkowy z dnia 12 czerwca 2009 r. dla nieruchomości gruntowej oznaczonej jako dz. nr [...] przy ul. [...] w [...] , obręb [...] [...] [...] , z którego wynikało, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, natomiast po podziale [...] zł. Skarżąca w dniu 24 września 2009 r. wniosła do organu I instancji pismo zawierające m.in. szereg zastrzeżeń do sporządzonego operatu szacunkowego. Zakwestionowała bazę danych nieruchomości stanowiących podstawę wyceny z punktu widzenia powierzchni działek oraz ceny sprzedaży, działki wskazane jako podobne do nieruchomości będącej przedmiotem oszacowania. Zarzucała również błędy w zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej twierdząc, że podobieństwo nieruchomości musi być niewątpliwe. Tymczasem- zdaniem strony, przyjęte do porównania nieruchomości trudno uznać za podobne. W pierwszej kolejności zauważyć należy, że zgodnie z art. 98 a w związku z art. 146 ust. 1 a ugn, ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wycena nieruchomości dokonywana jest przez rzeczoznawcę w oparciu o przepisy Działu IV "Wycena nieruchomości" ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sporządzenie operatu szacunkowego oraz przeprowadzenie na jego podstawie dowodu co do wartości nieruchomości obejmuje zasadniczy zakres postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości opląty adiacenckiej Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania, które muszą mieć możliwość pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu i dlatego należy zagwarantować im prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji (por. wyrok NSA z dnia 9.12.2010 I OSK 226/10). Sama metodyka szacowania nieruchomości nie mogła być przedmiotem rozważań organu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy. Skoro strona postępowania wnosiła po zapoznaniu się z operatem zastrzeżenia do dokonanych w nim ustaleń, a zastrzeżenia te dotyczyły m.in. metodyki sporządzania operatu czy bazy danych, to rzeczą organu było przekazanie wątpliwości strony rzeczoznawcy do wyjaśnienia. Organ zastrzeżenia skarżącej przedstawił autorom operatu, jednak rzeczoznawcy w piśmie z dnia 20 listopada 2009 r. lakonicznie odnieśli się do zgłoszonych zarzutów w istocie nie wyjaśniając wątpliwości strony. Wątpliwości tych nie wyjaśnił w decyzji ani to organ I instancji, jak i organ II instancji, chociaż zastrzeżenia co do operatu były zgłaszane również – wobec ich nie wyjaśnienia w postępowaniu pierwszoinstancyjnym- na etapie odwołania. Sąd zauważa, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] rozpoznając odwołanie, którego jeden z głównych zarzutów związany był z wadliwą wyceną nieruchomości, do tej najważniejszej kwestii, z punktu widzenia strony, odniosło się w sposób bardzo zdawkowy. Kolegium w istocie wskazało na warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat, potwierdziło ich spełnienie, nie odniosło się natomiast żądną miarą do zarzutów strony. Sąd już wyżej wskazał, że organ po to powołuje rzeczoznawcę, by ten korzystając z posiadanej wiedzy specjalistycznej dokonał wyceny nieruchomości. Skoro zatem strona zgłaszała zastrzeżenia do operatu, to organ dalej korzystając z tej wiedzy rzeczoznawców winien był wątpliwości strony wyjaśnić. Organ odwoławczy ograniczył się tymczasem do poparcia w tej materii słuszności wywodów organu I instancji. Takie przedstawienie stronie swojej argumentacji w żaden sposób nie spełnia warunku rzetelnego uzasadnienia podjętej decyzji (art. 107 § 3 Kpa), opartego także na zasadzie przekonywania strony o słuszności zajętego stanowiska w sprawie. Dlatego też Sąd za celowe uznał przypomnienie, iż uzasadnienie każdej decyzji nie powinno, poprzez przywołanie szeregu przepisów i zasad postępowania, stwarzać jedynie wrażenia swej kompletności, ale powinno wyczerpująco przedstawiać stronom także argumentację związaną z zagadnieniami spornymi – podnoszonymi przez strony w toku postępowania. Wyjaśnienia również wymaga w ponownym postępowaniu data, w której decyzja Prezydenta Miasta [...] w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości stała się ostateczna. Z adnotacji na decyzji wynika, że nastąpiło to w dniu [...] r. czyli po wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, które – zgodnie z datą zawiadomienia- nastąpiło [...] r. Wyjaśnienia również wymaga sporządzenie operatu szacunkowego przez G. K. i H. S. w sytuacji, gdy ze znajdującego się w aktach sprawy postanowienia z dnia [...] r. wynika, ze czynność ta została powierzona tylko G. K.. Dodać również należy, że skoro strona zgłaszała zastrzeżenia do sporządzonego operatu, to organ, który nie może dokonywać merytorycznej oceny tego dokumentu, miał obowiązek – zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn- zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców. Wskazanych wyżej uchybień organ odwoławczy nie usunął pomimo, że do powinności tego organu należy ponowne rozpoznanie i rozstrzygnięcie sprawy, narażając się na zarzut naruszenia art. 7 i 77 Kpa. Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących niekonstytucyjności art. 98 a ugn i naruszenia art. 2 i art. 84 Konstytucji RP, Sąd wskazuje, że przepis ten, jak już wskazało Kolegium był przedmiotem rozważań Trybunału Konstytucyjnego. W świetle wyroku TK z dnia 2 kwietnia 2007 r., zarzuty skargi należy uznać za nieuzasadnione. Niezasadny jest również zarzut skarżącej dotyczący odmowy rozłożenia należności na raty. Skarżąca złożyła wniosek o rozłożenie należności na raty i wniosek ten został przez organ rozpatrzony, natomiast odmowa była podyktowana przede wszystkim nie spełnieniem wobec gminy wymogu należytego zabezpieczenia wierzytelności. Skoro organ zamierza skorzystać ze swojego uprawnienia i rozważa rozłożenie należności na raty, to ma prawo domagać się zabezpieczenia tej należności w sposób przez siebie wskazany. Skoro jednym z kryteriów jest sytuacja ekonomiczna wnioskodawcy, to gmina może uzależnić rozłożenie na raty od oceny jego sytuacji majątkowej. W świetle powołanych wyżej okoliczności wobec stwierdzonych uchybień procesowych w decyzji organu II instancji w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c P.p.s.a. orzekł jak w pkt I wyroku. W kwestii wykonalności decyzji Sąd orzekł w oparciu o treść art. 152 powołanej ustawy , natomiast o kosztach na podstawie art. 200 P.p.s.a. Kolegium ponownie rozpatrując sprawę uwzględni ocenę prawną wyrażoną w niniejszym wyroku.