II SA/Sz 109/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Makowska (spr.), Asesor WSA Katarzyna Grzegorczyk- Mader, Protokolant Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 maja 2007 r. sprawy ze skargi Spółdzielczej A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę Starosta [...] decyzją [...] z dnia [...] r., odmówił Spółdzielczej A. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, nieruchomości Skarbu Państwa położonej w gminie [...] w obrębie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...]o pow. [...] ha. Decyzję wydano na podstawie art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 1 ust. 1, ust. 2, ust. 3 i art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175 poz. 1459). Uzasadniając decyzję organ wskazał, że zgodnie z przepisami powyższej ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności mogą wystąpić: - osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych (art. 1 ust. 1 ustawy); - osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego (art. 1 ust. 2 pkt1 ustawy); - spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży (art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy); - osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w art. 1 ust. 1, oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w art. 1 ust. 2 tej ustawy. Zdaniem organu Spółdzielcza A. nie mieści się we wskazanym ustawą zakresie podmiotowym, a zatem nie przysługuje jej uprawnienie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w prawo własności, w trybie przepisów tej ustawy. W odwołaniu od decyzji Spółdzielcza A. podniosła zarzut naruszenia przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, a także naruszenia przepisów K.p.a., a w szczególności art.107 § 3 Kpa bowiem decyzja nie zawiera wyjaśnienia, dlaczego wnioskodawczyni nie przysługuje roszczenie o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Jako podstawę żądania zawartego we wniosku o przekształcenie strona wskazała art. 1 ust. 2 powołanej wyżej ustawy i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego zgodnie z wnioskiem. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r. Nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 K.p.a., art. 1 ust 1 i ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175 poz. 1459), po rozpatrzeniu odwołania -utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego typu zabudowę, oraz nieruchomości rolnych, mogą wystąpić osoby fizyczne. Przepis ten określa przesłankę przedmiotową przekształcenia (nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe lub zabudowane garażami albo przeznaczone pod tego typu zabudowę, oraz nieruchomości rolne), a także stronę podmiotową, którą bez najmniejszej wątpliwości są osoby fizyczne. Spółdzielcza A. jest osobą prawną – spółdzielnią zarejestrowaną w rejestrze spółdzielni dział [...] prowadzonym przez Sąd Rejonowy [...]. Z tego powodu, że użytkownik wieczysty jest osobą prawną, nie ma zastosowania art. 1 ust. 1 powołanej wyżej ustawy, bowiem przepis ten dotyczy wyłącznie osób fizycznych. Według art. 1 ust. 2 cytowanej ustawy, z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, mogą również wystąpić: 1) osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, 2) spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Przepis art. 1 ust. 2 pkt 1 przewiduje wyjątek odnoszący się do osób prawnych. Kluczowe znaczenie ma w tym przypadku pojęcie lokalu oraz nieruchomości wspólnej. W rozpoznawanej sprawie nie może być, zdaniem Kolegium, mowy o nieruchomości wspólnej. Przepis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości, właścicielom tych lokali przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt (także użytkowanie wieczyste gruntu) oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali. Udział w nieruchomości wspólnej ma charakter prawa związanego z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 zdanie 1 tej ustawy). Na pojęcie nieruchomości wspólnej składają się zatem, zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali grunt, oraz części budynku i urządzenia które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali. W pojęciu tym mieszczą się zawsze oprócz samego budynku grunty pod tym budynkiem i grunty niezbędne do korzystania z budynku, a także urządzenia które są nieodzowne do korzystania z lokali mieszkalnych i całego budynku. Do znajdującej się w użytkowaniu wieczystym Spółdzielczej A., nieruchomości położonej w gminie [...], obręb[...], działka nr [...] stanowiącej własność Skarbu Państwa, nie odnosi się pojęcie nieruchomości wspólnej. Nieruchomość ta zabudowana jest budynkami użytkowymi, będącymi wyłączną własnością Spółdzielczej A. Nie wyodrębniono w tej nieruchomości żadnych lokali mogących stanowić przedmiot odrębnej własności. Poza Spółdzielczą A. nie występuje żaden inny podmiot własności budynków ani żaden inny współużytkownik wieczysty przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Z tych względów, organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji. W skardze do Sądu Spółdzielcza A. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi powtórzyła argumenty podniesione w odwołaniu od decyzji, a ponadto zarzuciła decyzji organu II instancji brak podstawy prawnej, oraz należytego uzasadnienia faktycznego i prawnego. Strona skarżąca podniosła, że według zapisów w księdze wieczystej urządzonej dla nieruchomości objętej wnioskiem o przekształcenie, nieruchomość ta jest w użytkowaniu wieczystym do [...] r., a odrębną od gruntu nieruchomość stanowią: 1) budynek produkcyjno-administracyjny o kubaturze [...], 2) budynek portierni o kubaturze [...], 3) magazyn tłuszczu o kubaturze [...], 4) kotłownia z hydrofornią o kubaturze [...], 5) budynek napraw samochodów o kubaturze [...], 6) śmietnik i skład żużlu o kubaturze [...]. Budynki te są własnością Spółdzielczej A. Występuje zatem udział wnioskodawcy w nieruchomości wspólnej, który obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Także w odniesieniu do własności lokali, o których mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, stanowisko organu odwoławczego przedstawione w uzasadnieniu decyzji, nie jest trafne, a wskazany wyżej przepis ustawy wskazuje właścicieli lokali co oznacza, że wszelkich właścicieli, w tym także lokali użytkowych, biurowych. Strona skarżąca podniosła, że z uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie wynika, dlaczego oparto ją wyłącznie na ustawie o własności lokali, nie wskazano także podstaw prawnych takiego rozstrzygnięcia, a ustawa z 29 lipca 2005 r. nie wskazuje, że chodzi o lokale w rozumieniu ustawy o własności lokali. Zatem stanowisko Kolegium jest dowolne i arbitralne, a przy tym nienależycie uzasadnione. Ponadto, w ocenie skarżącej, organ odwoławczy nie ustosunkował się do zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie z powodu braku podstaw do uznania, że zaskarżona decyzja narusza prawo. Odpowiadając na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi SKO wskazało, że w przepisie art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości występuje koniunkcja: osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Zatem właścicielami lokali musiałyby być osoby fizyczne i prawne. W przedmiotowej nieruchomości nie wyodrębniono jednak żadnych lokali, które stanowiłyby przedmiot odrębnej własności, w szczególności osób fizycznych. Poza Spółdzielczą A. nie występuje żaden inny podmiot własności budynków ani żaden inny współużytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej. Zawarte zatem w skardze stwierdzenie, że występuje udział wnioskodawczyni w nieruchomości wspólnej, który obejmuje prawo użytkowania wieczystego, należy uznać za nieporozumienie. Przepis ten w praktyce dotyczy nieruchomości gruntowych objętych prawem użytkowania wieczystego zabudowanych budynkami, w których właścicielami poszczególnych lokali są, obok osób fizycznych, także osoby prawne. Dlatego do nieruchomości objętej wnioskiem o przekształcenie nie odnosi się pojęcie nieruchomości wspólnej, ponieważ nieruchomość zabudowana jest budynkami użytkowymi będącymi wyłączną własnością Spółdzielczej A. Wojewódzki Sąd Administracyjny, z w a ż y ł co następuje: Skarga jest niezasadna, ponieważ sądowa kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazała, że decyzja ta w sposób zarzucany skargą ani w żaden inny sposób prawa nie narusza. Zarzut naruszenia art. 107 § 3 Kpa okazał się chybiony, wbrew bowiem wywodom skargi zaskarżona decyzja zawiera podstawę prawną rozstrzygnięcia i to zarówno procesową ( art. 138 § 1 Kpa) jak i materialno-prawną (art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459). Obie te podstawy prawne wskazane zostały przez organ odwoławczy w osnowie decyzji i wyjaśnione w kontekście poczynionych przez organ ustaleń faktycznych w uzasadnieniu decyzji. Okoliczność, że strona nie godzi się z oceną prawną organu, a nawet – jak można sądzić w oparciu o treść skargi – oceny tej nie rozumie, nie jest jednoznaczna z zaistnieniem naruszenia art. 107 § 3 Kpa. Przedstawiona przez organ II instancji wykładnia art. 1 ust. 1 i 2 omawianej ustawy prawa nie narusza. Wyjaśnienia wymaga, wobec wywodów skargi, że pozostaje w zgodzie z regułami wykładni prawa taka wykładnia przepisów ustawy, która odwołuje się do definicji legalnej pojęcia prawnego zawartej w innej ustawie, jeśli ustawa interpretowana nie zawiera własnej definicji autonomicznej analizowanego pojęcia. Użyte w art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o przekształceniu... określenie uprawnionych podmiotów : "osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego" należy tak interpretować jak dokonał tego organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji, to jest w zgodzie z treścią normatywną nadaną pojęciu nieruchomości wspólnej w art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ponieważ to właśnie ta ustawa wprowadziła pojęcie to do systemu prawa. Wskazany przepis art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 rozszerzył krąg podmiotów uprawnionych do wystąpienia z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na dalsze 2 grupy podmiotów, w stosunku do osób fizycznych, które były uprawnione w stanie prawnym poprzedzającym ustawę z dnia 29 lipca 2005 r. wynikającym z ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości. Ratio legis nowej ustawy polegało na poszerzeniu zakresu podmiotowego (a także przedmiotowego) objętego jej regulacją, ale nie o wszystkie podmioty będące osobami prawnymi, a wyłącznie o takie osoby prawne, które obok osób fizycznych, są właścicielami lokali, z którymi to lokalami związane jest użytkowanie wieczyste jako udział w nieruchomości wspólnej ( art. 1 ust. 2 pkt 1) oraz o spółdzielnie mieszkaniowe (art. 1 ust. 2 pkt 2 ). Z niekwestionowanych skargą ustaleń faktycznych organów orzekających w sprawie wynika, że strona skarżąca jest jedynym właścicielem budynków posadowionych na stanowiącej wyłączną własność Skarbu Państwa nieruchomości, do której przysługuje jej prawo użytkowania wieczystego. Nie występuje zatem w rozpatrywanej sprawie stan prawny określany jako udział w nieruchomości wspólnej. Strona skarżąca nie jest osoba fizyczną i nie jest spółdzielnią mieszkaniową a zatem nie należy do ustawowego kręgu podmiotów uprawnionych na podstawie omawianej ustawy, co zasadnie wykazano w zaskarżonej decyzji. W tym stanie sprawy, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi należało orzec jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).