II SA/Sz 113/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder po rozpoznaniu w dniu 25 marca 2019 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie sprzeciwu w sprawie zgłoszenia robót budowlanych postanawia: 1/ odrzucić skargę, 2/ zwrócić stronie skarżącej uiszczony wpis od skargi w wysokości [...] złotych. Wspólnota [...], działająca przez A. M. jako jednoosobowy Zarząd Wspólnoty, zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie decyzję Wojewody z dnia [...] . r utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. wnoszącą sprzeciw do wykonania robót budowlanych polegających na: remoncie elewacji – malowaniu, dociepleniu ściany szczytowej, remoncie balkonów w ścianie szczytowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy [...] na działce nr [...] w obrębie [...] w K. oraz nakładającą obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia. Zarządzeniem Przewodniczego Wydziału II z dnia 6 lutego 2019 r. zobowiązano stronę skarżącą do uzupełnienia braków formalnych skargi, w terminie 7 dni, od daty otrzymania wezwania, pod rygorem odrzucenia skargi poprzez nadesłanie uchwały Wspólnoty o wyborze Zarządu oraz uchwały Wspólnoty o powierzeniu Zarządu nieruchomością wspólną przy ul. [...] w K. i upoważnienie przez Z. A. M. do reprezentowania Zarządu w postępowaniu przed wojewódzkim sądem administracyjnym. W wykonaniu powyższego A. M. działający w imieniu Zarządu Wspólnoty przesłał uchwałę Wspólnoty [...] położonej przy ul. [...] w K. nr [...] z dnia 26 kwietnia 2005 r. w sprawie wyrażenia zgody na powierzenie zarządzania nieruchomością wspólną: "Zarządzanie N. A. M. [...], ul. [...] oraz upoważniającą Zarząd Wspólnoty do zawarcia z ww. firmą umowy o sprawowanie zarzadzania nieruchomością wspólną, do otwarcia rachunku bankowego i dysponowania zgromadzonymi na nim środkami finansowymi zgodnie z ustalonym planem oraz uchwałę tej Wspólnoty nr [...] z dnia [...] r. w sprawie przyjęcia rezygnacji z członkostwa w Zarządzie Wspólnoty i wybraniu nowego zarządu w składzie jednoosobowym (A. [...]. Z uwagi na fakt, że z przesłanych dokumentów wynikało, że skarżąca Wspólnota jest tzw. małą Wspólnotą, wezwaniem Sądu z dnia 1 marca 2019 r. zobowiązano skarżącą do uzupełnienia braków formalnych skargi w terminie 7 dni, pod rygorem odrzucenia skargi, poprzez: podpisanie skargi złożonej w Sądzie lub nadesłanie odpisu skargi podpisanej przez właścicieli lokali dysponujących większością udziałów w nieruchomości wspólnej lub właściciela lokalu posiadającego upoważnienie do wniesienia skargi przez Wspólnotę udzielone przez pozostałych właścicieli dysponujących większością udziałów oraz dołączenie dokumentu, z którego wynika wielkość udziałów posiadanych przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej. W przypadku podpisania skargi przez właściciela lokalu posiadającego upoważnienie do wniesienia skargi przez Wspólnotę dołączenie przedmiotowego upoważnienia. W odpowiedzi A. M. działający jako jednoosobowy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej oświadczył, że zgodnie z art. 21 ustawy o własności lokali: 1/ Zarząd kieruje sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między Wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali; 2/Gdy Zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za Wspólnotę Mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. W niniejszej sprawie Zarząd jest jednoosobowy, w związku z czym dla skutecznego wniesienia skargi do Sądu wystarczy podpis jedynego członka Zarządu, tym bardziej, że w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego (postanowienie NSA z dnia 19 maja 2016 r., sygn. akt II FZ 127/16) wniesienie skargi do sądu jest czynnością zwykłego zarządu i w konsekwencji nie wymaga żadnej odrębnej uchwały podjętej większością głosów. Do pisma załączył uchwałę Nr 3/2018 z dnia 14 lutego 2018 r. w sprawie ustalenia zakresu remontów w roku 2018 – 2019, uchwałę nr 4/2018 z dnia 14 lutego 2018 r. w sprawie odwołania z członkostwa w Zarządzie oraz wyboru nowego składu Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej oraz skrócony wypis z rejestru gruntów. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Skargę jako niedopuszczalną należało odrzucić. Stosownie do treści art. 57 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm., dalej p.p.s.a.) skarga musi odpowiadać wymaganiom stawianym przez art. 46 p.p.s.a. wszystkim pismom w postępowaniu sądowym oraz zawierać dodatkowe elementy określone w art. 57 § 1 pkt 1-3 p.p.s.a., przy czym - zgodnie z art. 29 p.p.s.a. - przedstawiciel ustawowy lub organ osoby, o których mowa w art. 28, mają obowiązek wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu. Jeżeli warunki formalne skargi nie zostaną spełnione, Sąd zobligowany jest w trybie art. 49 § 1 p.p.s.a. wezwać stronę skarżącą do uzupełnienia w terminie siedmiu dni stwierdzonych braków formalnych skargi pod rygorem jej odrzucenia (art. 58 § 1 pkt 3 p.p.s.a.). W pierwszej kolejności podnieść należy, że reprezentacja wspólnot mieszkaniowych została uregulowana w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 716) dalej powoływanej jako "u.w.l.". Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 u.w.l.). Sprawowanie zarządu w tym ostatnim przypadku nie sprowadza się do podejmowania uchwał stwierdzających możliwość dokonania określonych czynności prawnych (procesowych), ale podejmowania w sposób bezpośredni tychże czynności przez współwłaścicieli na zasadach określonych w art. 199-209 k.c., co m.in. oznacza, że do podjęcia czynności prawnych (procesowych) pozostających w zakresie zwykłego zarządu rzeczą wspólną wystarczająca jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.). Zgodnie ze stanowiskiem reprezentowanym przez Naczelny Sąd Administracyjny czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie są czynnościami zwykłego zarządu (por. wyrok NSA z dnia 6 lipca 2012 r., sygn. akt II OSK 654/11, LEX nr 1219257). Powoduje to, że w takim przypadku skarga w imieniu Wspólnoty powinna zostać podpisana przez właścicieli lokali dysponujących większością udziałów w nieruchomości wspólnej lub właściciela lokalu posiadającego upoważnienie do wniesienia skargi przez Wspólnotę, udzielone przez pozostałych właścicieli dysponujących większością udziałów. W tym ostatnim przypadku podjęcie tego rodzaju czynności procesowej znajduje swoją podstawę w art. 28 § 1 p.p.s.a. w związku z art. 201 k.c. i art. 19 ustawy o własności lokali, z których wynika, że osobą uprawnioną do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej jako jednostki organizacyjnej mającej zdolność sądową, jeżeli przedmiot działania nie wykracza poza zwykły zarząd nieruchomością wspólną, pozostaje również właściciel lokalu na podstawie zgody właścicieli lokali dysponujących razem większością udziałów w nieruchomości wspólnej. W niniejszej sprawie faktem bezspornym jest, że Wspólnota [...] w [...] jest tzw. małą Wspólnotą, której sposób zarządu nieruchomością wspólną odmienny od opisanego w art. 19 u.w.l. mógł zostać ukształtowany wyłącznie poprzez stosowne oświadczenia podjęte w umowie o ustanowieniu odrębnej własności albo w drodze odrębnej umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Powyższa reguła obejmuje również ustanowienie zarządu wspólnoty, albowiem powołanie zarządu kierującego sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentującego ją na zewnątrz, jako organu wykonawczego wspólnoty w rozumieniu art. 21 ust. 1 u.w.l., nie jest prawnie skuteczne, jeżeli wspólnota mieszkaniowa pozostaje w świetle prawa podmiotem, do którego mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności. Treści art. 18 ust. 1 w łączności z art. 19 i art. 20 ust. 1 u.w.l. nie można odczytywać wyłącznie jako braku zobligowania przez ustawodawcę małej wspólnoty do powołania uchwałą zarządu wspólnoty jako jej organu. Przepisy te kreują bowiem zakaz takiego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną, jeżeli nie spełniony został warunek, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy. Prawa do działania w imieniu małej wspólnoty mieszkaniowej nie można z tego względu przypisać osobie pełniącej funkcję jednoosobowego jej "zarządu", niezależnie od tego, czy w oparciu o uchwałę podjętą przez właścicieli reprezentujących większość udziałów w nieruchomości wspólnej taki "organ" został powołany i przyznane zostały mu określone uprawnienia. W orzecznictwie sądów powszechnych przyjmuje się, że powołanie wbrew dyspozycji art. 18 ust. 1 ustawy (umowa zawarta w formie aktu notarialnego) takiego organu wykonawczego wspólnoty nie ma podstaw prawnych (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 28 marca 2018 r. sygn. I ACa 987/17; postanowienie Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 25 maja 2016 r. sygn. I ACa 105/16), co Wojewódzki Sąd Administracyjny w niniejszej sprawie w pełni aprobuje, uznając, że czynności prowadzące do odmiennego ukształtowania zasad reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu sądowym, aniżeli wynika to z bezwzględnie obowiązującej regulacji prawnej, pozostają nieważne. Przedłożone przez stronę skarżącą, w odpowiedzi na wezwanie Sądu, dokumenty uniemożliwiały nadanie skardze biegu, ponieważ nie stanowiły oświadczenia o udzieleniu przez właścicieli lokali dysponujących razem większością udziałów w nieruchomości wspólnej zgody na złożenie skargi (art. 201k.c. w związku z art. 19 u.w.l.). Z uwagi na powyższe, wobec braku legitymacji procesowej do wniesienia skargi przez jednego członka Zarządu w imieniu Wspólnoty, Sąd na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 i § 3 p.p.s.a. skargę jako niedopuszczalną odrzucił. O zwrocie wpisu orzeczono na podstawie art. 232 § 1 pkt 1 p.p.s.a.