II SA/Sz 1137/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj, Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi D. K. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...]., znak: [...] Starosta G. ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1,46 ha, obręb ewidencyjny R. , gmina G., KW [...], w związku z realizacją inwestycji polegającej na udzieleniu A. sp. z o.o. z siedzibą w P. zezwolenia na założenie i przeprowadzenie na części nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...] - G. na powierzchni zajęcia 395 m2, szerokość pasa technologicznego 8 m, długość projektowanej trasy linii 49 m, zgodnie z załącznikiem graficznym, stanowiącym integralną część decyzji. Niniejsza decyzja stała się ostateczna [...]. Następnie wnioskiem z 17 grudnia 2015 r. - M. R., działający w imieniu inwestora wystąpił do organu o ustalenie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. Do wniosku dołączył m.in. protokół komisyjnego opisania stanu nieruchomości i powstałych szkód oraz kopię dziennika budowy nr [...] i [...] TOM II. W związku z powyższym decyzją wydaną z upoważnienia Starosty G. z dnia [...] r., nr [...], na podstawie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1 i ust. 5, art. 130 w związku z art. 124 ust. 1 oraz art. 6 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016r., poz. 2147 ze zm.) - ustalono odszkodowanie na rzecz D. K. w wysokości [...] zł. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ I instancji wyjaśnił stan faktyczny sprawy, w tym powołał się na fakt wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z ww. nieruchomości oraz wskazał podstawę prawną do wydania zaskarżonej decyzji, którą stanowił art. 128 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Ponadto organ przytoczył wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1607/12, z którego wynika, że do ustalenia odszkodowania niezbędne jest wystąpienie zdarzenia, w wyniku którego powstała szkoda lub z którym wiąże się zmniejszenie wartości nieruchomości, co prowadzi do wniosku, że ustalenie odszkodowania może nastąpić dopiero po zakończeniu robót określonych w decyzji ograniczającej, bowiem dopiero wtedy wiadomo jaka jest wartość poniesionych szkód i czy doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości. Następnie wskazał, że na wysokość odszkodowania mają wpływ takie czynniki jak zniszczone a niedoprowadzone do stanu poprzedniego części składowe nieruchomości, utracone korzyści oraz ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości, za które uważa się zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości. Organ I instancji stwierdził, że na wysokość odszkodowania istotny wpływ ma też przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji lokalizacyjnej. Wówczas, zdaniem organu, należało przyjąć, że nie wszystkie skutki wymienione w § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny oraz sporządzania operatu szacunkowego nastąpiły na podstawie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, bowiem w takiej sytuacji należy skierować roszczenie o odszkodowanie do właściwej gminy (szkoda planistyczna). Organ ustalił, w oparciu o protokół nr [...] komisyjnego opisania stanu nieruchomości i powstałych szkód, brak zniszczeń oraz uszkodzonych elementów zagospodarowania działki, co stanowiło o nie naliczeniu przez rzeczoznawcę odszkodowania za szkody fizyczne. W dalszej części uzasadnienia swojej decyzji organ wyjaśnił, że wysokość określonego w rozstrzygnięciu odszkodowania została ustalona w oparciu o przedłożony operat szacunkowy z dnia 12 grudnia 2016 r., w którym dla wyceny wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości posłużono się metodą porównywania parami. Oceniając wartość dowodową znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego, organ stwierdził, że wskazana opinia jest zgodna z uwarunkowaniami wynikającymi z przepisów regulujących zasady wyceny nieruchomości, a także uznał, że jest sporządzona zgodnie z wymogami określającymi formę oraz treść operatów szacunkowych, co w rezultacie umożliwia wykorzystanie powołanego dokumentu do ustalenia odszkodowania. Mając powyższe na uwadze, organ postanowił o ustaleniu odszkodowania w wysokości wskazanej w osnowie decyzji. Kwestionując powyższą decyzję, odwołanie od niej złożyła D. K. (właścicielka nieruchomości), reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika. Zdaniem odwołującej się, decyzja organu I instancji została wydana w oparciu o operat szacunkowy, który nie spełnia wymogów wynikających z treści rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. W operacie rzeczoznawca majątkowy powinien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie określonych wag przypisanym określonym cechom nieruchomości. Ponadto do operatu należy dołączyć istotne dokumenty wykorzystywane przy sporządzaniu operatu. W ocenie odwołującej się, za istotne należy uznać dokumenty, które pozwalają ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania. Jednocześnie zarzuciła, brak wskazania w jakich warunkach nieruchomości były zbywane oraz ich specyfiki. Wskutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości, jak również zmiana przydatności użytkowej nieruchomości. Odwołująca się podniosła, że nie będzie mogła zrealizować inwestycji polegającej na wybudowaniu sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami, ponieważ linia energetyczna biegnie przez środek działki. Rozpoznając złożone odwołanie decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017r., poz. 1257), w zw. z art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1 i ust. 5, art. 130, w związku z art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016r., poz. 2147 ze zm.), Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając swoje stanowisko Wojewoda przytoczył treść przepisów prawnych stanowiących podstawę wydania rozstrzygnięcia w tym art. 129 ust. 5 pkt 1 i 2 oraz art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z którym odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Uprawnionym do określenia wartości powyższych szkód jest rzeczoznawca majątkowy, który sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości (art. 156 u.g.n.). Wobec powyższego, operat szacunkowy sporządzony dla celu określenia wartości szkód powstałych w związku z realizacją ww. inwestycji, stanowi zasadniczy dokument w sprawie. Organ odwoławczy wskazał, że podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy sporządzony 12 grudnia 2016r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. U., nr [...] Celem wyceny było ustalenie wysokości odszkodowania w związku z wydaną decyzją Starosty G. o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, szczegółowo wskazanej w treści osnowy decyzji, według stanu na dzień wydania decyzji o ograniczeniu, tj. [...]. Powołując się na treść operatu szacunkowego organ stwierdził, że biegły scharakteryzował rodzaje szkód mających wpływ na ustalenie odszkodowania, wskazując na szkody tymczasowe oraz szkody trwałe. Określił poszczególne czynniki podlegające badaniu w kontekście zmniejszenia wartości nieruchomości tj. 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości, 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, stosownie do art. 124 ust. 6 u.g.n. Biegły ustalił, iż czynnik nr [...] i 3 nie występują, ponieważ linia elektroenergetyczna nie zmienia warunków korzystania z nieruchomości i może być użytkowana w dotychczasowy sposób, bowiem realizacja inwestycji polega na przebudowie istniejącej linii. Organ stwierdził również, przytaczając twierdzenie biegłego, że istnieje wpływ czynnika nr [...] w postaci obowiązku udostępnienia nieruchomości. Uwzględniając powyższe ustalenia, rzeczoznawca majątkowy określił współczynnik zmniejszający wartość nieruchomości spowodowany obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania określonych prac na poziomie 0,15. Ponadto rzeczoznawca ustalił cechy rynkowe mające istotny wpływ na wartość nieruchomości oraz określił wagi tych cech: lokalizacja - 10%, wielkość powierzchni - 15%, uzbrojenie techniczne - 10%, dojazd - 10%, kształt działki - 5%, utrudnienia w zagospodarowaniu - 50%. Organ podkreślił, że zgodnie z przeznaczeniem planistycznym uwzględnionym w opinii biegłego, nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] znajduje się na terenie mieszkaniowym z usługami nieuciążliwymi, w strefie rozwoju funkcji mieszkalnych + linia energetyczna. Wojewoda zwrócił uwagę, że w procesie tworzenia bazy transakcji nieruchomości porównawczych rzeczoznawca przyjął nieruchomości niezabudowane, przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, położone w obrębie R.. Do szczegółowej analizy, autor opinii przyjął trzy transakcje, które spełniają kryteria nieruchomości porównawczych - są przede wszystkim przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i leżą na terenie obrębu R.. W ocenie organu odwoławczego, znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu I instancji nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby wykorzystanie tej opinii jako dowodu w sprawie. Ustalenia biegłego są spójne, zupełne i logiczne, a także uwzględniają okoliczności sprawy. Ponadto biegły szczegółowo scharakteryzował cechy nieruchomości podobnych, stwierdzając, że wszystkie elementy są w tym zakresie spełnione, a ewentualne różnice cech można korygować odpowiednimi współczynnikami. Przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego wagi cech i współczynniki stanowią wiadomości specjalne i nie powinny być poddawane ocenie organu. Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego braku możliwości realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami Wojewoda uznał go za bezzasadny. Wyjaśnił, że decyzja Starosty [...] z [...]. ograniczała sposób korzystania z nieruchomości i dotyczyła istniejącej już linii elektroenergetycznej. Ograniczenie to polegało na zezwoleniu E. O. Sp. z o.o. z siedzibą w P. na założenie i przeprowadzenie na części nieruchomości oznaczonej nr działki [...] przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej. Prace budowlane odbywały się w ramach inwestycji polegającej na przebudowie linii elektromagnetycznej 110kV relacji Z. - G.. Powołując się na twierdzenia inwestora organ odwoławczy ustalił, że działka nr [...] położona jest pomiędzy słupem 33 a słupem 34. Nieruchomość została udostępniona wykonawcy robót od 21 kwietnia 2015r. do 19 maja 2015r. Jak wynika z protokołu nr [...] komisyjnego opisania stanu nieruchomości i powstałych szkód nie stwierdzono szkód w zagospodarowaniu działki. Ponadto, organ powołując się na oświadczenie Sołtys [...] podał, że przedmiotowa nieruchomość po budowie została przywrócona do właściwego stanu, a teren został wyrównany i uporządkowany. Wobec powyższego Wojewoda stwierdził, że przebudowa linii nie wpłynęła na zmianę sposobu korzystania z nieruchomości. Według "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy G." określonego przez Radę Miejską w Goleniowie uchwałą Nr XXXI/404/09 z dnia 30 czerwca 2009r. działka nr 17/3 leży na terenie mieszkaniowym z usługami nieuciążliwymi w strefie rozwoju funkcji mieszkalnych + linia energetyczna. Nad działką nr [...] przewody przebiegały już przed wydaniem decyzji Starosty [...] z [...]. Z kolei powołując się na zapisy z dziennika budowy dotyczącego przebudowy i rozbudowy linii organ stwierdził, że po dokonaniu przebudowy parametry linii nie zmieniły się. Na działce nie było i aktualnie po przebudowie również nie ma słupów energetycznych. Przebudowana linia przebiega po dotychczasowej trasie. Podsumowując Wojewoda stwierdził, że decyzja organu I instancji została wydana w sposób prawidłowy, w oparciu o obowiązujące przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie złożyła D. K., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, jako naruszającej prawo i interes prawny skarżącej. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 124 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez jego niezastosowanie, a także art. 128 ust. 1 i 4 powołanej ustawy przez ich wadliwe zastosowanie. Ponadto zarzuciła naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. oczywiście wadliwe ustalania stanu faktycznego stanowiącego podstawę wydania decyzji administracyjnej. Zdaniem skarżącej, organy całkowicie pominęły okoliczność, że w dacie ograniczenia sposobu korzystania z jej nieruchomości, tj. w dniu [...] r. skarżąca dysponowała decyzją nr [...] o warunkach zabudowy na podstawie której na swojej nieruchomości mogła realizować budowę sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami. W dacie ograniczenia sposobu korzystania z jej nieruchomości, tj. w dniu [...] r. decyzja ta była ostateczna. Ponadto wskazała, że inwestor do dnia wydania decyzji z dnia [...] r. korzystał z jej nieruchomości bez jakiegokolwiek tytułu prawnego. Dodatkowo organy wydające rozstrzygnięcie w sprawie całkowicie pominęły żądanie skarżącej zgłoszone pismem z dnia 28 stycznia 2016 r., w sprawie nabycia nieruchomości w związku z uniemożliwieniem właścicielowi dalszego prawidłowego korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z przeznaczeniem stosownie do art. 124 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W dalszej części skargi D. K. zakwestionowała prawidłowość ustalenia przez organ wysokości odszkodowania. Powołując się na przepis § 43 ust. 1-3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości podniosła, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględnia się również zmianę warunków korzystania z nieruchomości, jak również zmianę przydatności użytkowej nieruchomości. Wyjaśniła, że na etapie postępowania przed organem I instancji informowała, że będzie realizowała inwestycję polegającą na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami powołując się na decyzję nr [...] o warunkach zabudowy. W ocenie skarżącej, wobec zmiany warunków korzystania z nieruchomości wynikłych na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości nie będzie mogła zrealizować inwestycji w takim zakresie jak planowała, bowiem linia energetyczna biegnie przez środek działki. Powołując się na normy odległości budynków od linii napowietrznych wysokiego napięcia podała, że budowa linii nad domem odbywająca się w trybie beznapięciowym jest z pewnością zupełnie innym zagadnieniem w stosunku do budowy obiektu pod linią będącą pod napięciem. Linię taką energetyka zawodowa, szczególnie w odniesieniu do wysokiego lub średniego napięcia, wyłącza bardzo niechętnie - w uzasadnionych przypadkach i zazwyczaj na jak najkrótszy okres. Jednocześnie zwróciła uwagę na problem wybudowania obiektu np. pod linią 110 kV, gdyż rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie BHP podczas wykonywania robót budowlanych wyraźnie w § 55 ust. 1 nie pozwala, w pasie do 15 m od przewodów skrajnych takiej linii, na lokalizowanie stanowisk pracy, wyrobów, maszyn itd. Powyższe w ocenie skarżącej stanowiło o istotnej zmianie kierunków korzystania z nieruchomości, jak również przydatności nieruchomości, czego biegły nie uwzględnił w operacie szacunkowym. D. K. zarzuciła również, że decyzja organu I instancji została wydana w oparciu o operat szacunkowy, który nie spełnia wymogów wynikających z treści rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącej, w operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące, w przypadku metody porównywania parami, na właściwe ustalenie określonych wag przypisanych określonym cechom nieruchomości. Wskazała, że do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Za istotne należy uznać dokumenty, które pozwalają ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania. Nie wskazano w jakich warunkach nieruchomości były zbywane, ani ich specyfiki. W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość działek, datę transakcji, przeznaczenie nieruchomości) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. W ocenie skarżącej, powyższych elementów brak w operacie szacunkowym. Ponadto biegły w operacie szacunkowym, w części dotyczącej opisu techniczno-użytkowego nieruchomości, całkowicie przemilczał fakt, że dla przedmiotowej nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy. W takiej sytuacji organ prowadzący postępowanie winien był podjąć dodatkowe czynności w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie. Dnia 3 stycznia 2018 r. wpłynęło do Sądu pismo uczestniczki postępowania – A. Spółka z o.o. z siedzibą w P. z dnia 21 grudnia 2017 r., zatytułowane: "odpowiedź na skargę", w którym wniosła o oddalenie skargi. Argumentując swoje stanowisko uczestniczka podniosła, że istotne znacznie w niniejszej sprawie ma to, że przedmiotowa inwestycja polegała wyłącznie na jej przebudowie po tzw. "starym śladzie", w wyniku której powstała linia elektroenergetyczna o takich samych parametrach technicznych. W związku z tą inwestycją na terenie nieruchomości skarżącej nie powstały nowe urządzenia, które mogłyby mieć wpływ na zwiększenie obecnego obszaru ograniczenia, jak też nie została powiększona strefa oddziaływania już istniejących urządzeń. Wobec tego uczestniczka postępowania zgodziła się ze stanowiskiem Wojewody, zgodnie z którym zmiana warunków korzystania z nieruchomości nie nastąpiła, inwestycja nie wpłynęła w sposób trwały na fizyczne zmiany na nieruchomości, nie nastąpiła również zmiana przydatności użytkowej nieruchomości oraz nie nastąpiło powiększenie obszaru oddziaływania. Nie nastąpiło również zmniejszenie wartości z powodu trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, bowiem trwałe ograniczenie na nieruchomości już istniało, gdyż przedmiotowa linia elektroenergetyczna 110 kV nie jest linią nową. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.). Rozpoznając sprawę w oparciu o tak ustalone kompetencje sąd uznał, że skarga jest niezasadna, natomiast zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca nie naruszają przepisów prawa materialnego i procedury administracyjnej w stopniu uzasadniającym ich uchylenie. Kontroli sądu administracyjnego w niniejszej sprawie poddana została decyzja Wojewody, utrzymująca w mocy decyzję Starosty G. , ustalającą odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, wynikającego z decyzji zezwalającej inwestorowi na "przebudowę linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...] - G.". Zgodnie z treścią art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147), odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 tej ustawy. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Z kolei w myśl art. 130 ust. 2 powołanej wyżej ustawy, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 cytowanej ustawy). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 ww. ustawy). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109), w tym istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 3 tego aktu stanowiący, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Operat szacunkowy jest dowodem z opinii biegłego, który podlega ocenie tak jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rolą organów jest zatem zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz, czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.). Zdaniem sądu, przedmiotowy operat szacunkowy pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i uzasadnione. Organ bądź sąd powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatu jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Wprawdzie tego rodzaju operat nie ma charakteru wiążącego i podlega ocenie organu administracyjnego, lecz jako dokument sporządzony przez eksperta (rzeczoznawcę majątkowego) dysponującego wiedzą fachową w dziedzinie szacowania nieruchomości, ma zarazem moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.), wobec czego ocena ta nie może wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, ograniczając się do kontroli, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie (vidé: wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15 i z dnia 11 maja 2017 r., sygn. akt I OSK 2540/16, dostępne w Internecie na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Sąd nie podziela zarzutu skargi dotyczącego naruszenia przepisów postepowania administracyjnego. W rozpoznawanej sprawie stan faktyczny sprawy został ustalony w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy, w tym o operat szacunkowy biegłego rzeczoznawcy jako dowód podstawowy. Rzeczoznawca majątkowy M. U. zawarła w operacie wszystkie kwestie potrzebne do wyliczenia zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości należącej do skarżącej w związku z przebudową linii elektroenergetycznej. Nie jest zasadny, podnoszony przez skarżącą, zarzut dotyczący nie uwzględnienia przy określaniu wartości poniesionych szkód zmiany przydatności użytkowej nieruchomości. Zdaniem skarżącej okoliczność ta spowodowała, że nie będzie mogła zrealizować na nieruchomości inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami. Zauważyć należy w tym miejscu, że D. K. jest właścicielem działki nr [...] położonej w obrębie w R. gmina G. od 27 września 2013 r. albowiem w tym dniu otrzymała ją aktem darowizny (umowa z dnia 29.09.2013 r. Repertorium A numer [...] zawarta w Kancelarii Notarialnej notariusz M. O.). Już w tej dacie nad działką nr [...] przebiegała elektroenergetyczna linia napowietrzna 110 kV relacji Z. - G.. Skarżąca wiedząc o tym, oraz nie mając jakichkolwiek wiążących ustaleń związanych z ewentualnym przeniesieniem linii elektroenergetycznej, wystąpiła o ustalenie, dla stanowiącej jej własność nieruchomości, warunków zabudowy w związku z planowaną budową sześciu domów jednorodzinnych. Nie przedstawiła również jakichkolwiek dowodów na okoliczność, że realizacja tychże będzie niemożliwa tylko z powodu modernizacji linii. Przydatność użytkowa nieruchomości jest zatem taka sama po wykonaniu robót związanych z modernizacją na części nieruchomości skarżącej przewodów służących do przesyłania energii elektrycznej, jak w dniu nabycia działki nr [...] na własność. Treść uzasadnienia decyzji organu I instancji wskazuje jednoznacznie na to, że organ ten dokonał prawidłowej analizy wspomnianego operatu. Niezbędną analizę przeprowadził także organ odwoławczy, podzielając stanowisko organu I instancji co do tego, że operat czyni zadość wszystkim przepisom prawa i jest wystarczającym dowodem pozwalającym na ustalenie wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Rzeczoznawca zastosował współczynnik współkorzystania z nieruchomości i określił go na poziomie 0,15 dla powierzchni ograniczonego korzystania. Jak już wyżej sąd wskazał, na działce [...], obręb R. nie ma naziemnych elementów oraz powierzchni zajętej przez słupy i obszar wokół słupów, w miejscach gdzie nie można w pełni korzystać z gruntu. Właściciel urządzenia, które stale znajduje się w tej przestrzeni ma niewątpliwie dostęp do pasa przesyłu podobnie, jak właściciel nieruchomości. Zarówno właściciel urządzenia, jak i właściciel nieruchomości mogą z niego korzystać w sposób ograniczony. W tej sytuacji, zdaniem sądu, stanowisko rzeczoznawcy należy uznać za uzasadnione. Rzeczoznawca określając wartość odszkodowania miał na względzie okoliczność, że w wyniku wydania decyzji o ograniczeniu korzystania z nieruchomości nie nastąpiła zmiana kierunków korzystania z nieruchomości, nie nastąpiła zmiana przydatności nieruchomości i nie nastąpiło trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości (linia elektroenergetyczna już przebiegała przez działkę przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej ). Natomiast na zmniejszenie wartości nieruchomości wpłynęły jedynie skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem sądu, powyższą argumentację rzeczoznawcy należy uznać za racjonalną. Zgodnie z treścią przepisu art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, przy czym w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rzeczoznawca miał zatem możliwość dokonania wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości, a z przyczyn o których mowa powyżej nie sposób zarzucać mu, że wyboru tego dokonał w sposób wadliwy. Przepis art. 157 ust. 1 powołanej wyżej ustawy stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych i skarżąca nie zgadzając się z operatem z tej drogi mogła skorzystać. Odnosząc się do zarzutu niezastosowania w sprawie o odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości przepisu art. 124 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sąd uznał zarzut ten za nieuzasadniony. Powołany wyżej przepis stanowi, że jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1, uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, o którym mowa w ust. 2, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości. Powołany przepis nie pozostawia wątpliwości, że żądanie o jakim w nim mowa nie może zostać załatwione w drodze decyzji administracyjnej, lecz na drodze cywilnoprawnej. W świetle aktualnego orzecznictwa Sądu Najwyższego roszczenie przewidziane w art. 124 ust. 5 przysługuje także wtedy, gdy tylko część gruntu została zajęta pod budowę infrastruktury technicznej, wykluczającej jego dotychczasowe użytkowanie. Zdaniem SN roszczenie o wykup nieruchomości może być jednakowoż dochodzone jedynie przeciwko Skarbowi Państwa (vidé: uchwała SN z dnia 25 listopada 2010 r., III CZP 81/10 dotycząca roszczeń przysługujących użytkownikowi wieczystemu - OSNC z 2011 r. Nr 6, poz. 65). Mając na uwadze treść powołanego wyżej przepisu, organy orzekające w przedmiocie odszkodowania nie były uprawnione do rozpatrzenia kwestii ewentualnego nabycia nieruchomości skarżącej albowiem- jak to już wyżej sąd wskazał, jest to zagadnienie cywilnoprawne. Rozpoznawanie tych spraw znajduje się poza kognicją sądów administracyjnych. Podsumowując sąd stwierdził, że organy obu instancji właściwie zgromadziły materiał dowodowy, dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego, a stanowisko swoje uzasadniły w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji administracyjnej. Prawidłowo również zinterpretowały, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji. Tym samym stwierdzić należy, że ustalone w zaskarżonej decyzji odszkodowanie, na podstawie prawidłowo dokonanej oceny operatu szacunkowego czyni bezzasadnymi zarzuty skargi. W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił.